Mischraummietverhältnis

Mischraummietverhältnis; überwiegende gewerbliche Nutzungsart; Kündigung

1. Sind durch einheitlichen Vertrag sowohl Wohnräume als auch gewerblich genutzte Räume vermietet (Mischraummietverhältnis), so kann der gesamte Vertrag von dem Vermieter ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 564 b Abs. 1 BGB) gekündigt werden, wenn die gewerbliche Nutzungsart überwiegt.

2. Der gewerbliche Teil in einem Mischraummietverhältnis überwiegt jedenfalls dann, wenn die Fläche der vermieteten Gewerberäume und der auf sie entfallende Mietzins ein Vielfaches der entsprechenden Größen der Wohnräume darstellen und sich eine hiervon abweichende rechtliche Einordnung des Vertrages aus vertraglichen Erklärungen der Parteien nicht ergibt. Der Umstand allein, daß die Wohnung den Lebensmittelpunkt des Mieters bildet, führt nicht dazu, daß auf den Wohnraumteil die Bestimmung des § 564 b Abs. 1 BGB anzuwenden ist. 3. Die nur wirtschaftliche Teilbarkeit des Mietobjekts in Gewerberäume und Wohnräume erlaubt es jedenfalls dann nicht, auf den Wohnraumteil die Bestimmung des § 564 b Abs. 1 BGB anzuwenden, wenn aufgrund des Parteiwillens von einer rechtlichen Einheit des Mietverhältnisses auszugehen ist.

4. Im übrigen wird der Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt.

Die Kl. ist Eigentümerin des Hausgrundstücks L'damm. Die Bekl. bewohnt eine Wohnung in diesem Haus, die aus 4 Zimmern mit Nebenräumen (Küche, Diele, Bad, Kellerraum und Bodenraum) besteht. Durch einen unbefristeten "Mietvertrag für Wohnungen" vom 20. Januar 1970 hatte die Bekl. diese Wohnung teilmöbliert von der Kl. zu einer Miete von 600,- DM monatlich angemietet. Die weiteren Räume des Hauses, nämlich das Untergeschoß, das Mittelgeschoß und 3 Räume des von der Bekl. bewohnten Obergeschosses, wurden gewerblich genutzt. Im folgenden Jahr kam es zu Verhandlungen der Parteien über die Anmietung dieser gewerblich genutzten Räume durch die Bekl. Die Bekl. betreibt eine private Handelsschule in unmittelbarer Nähe des Hauses der Kl. und trug sich seinerzeit mit dem Gedanken, die Gewerberäume in dem Haus L'damm für diese Handelsschule zu nutzen. Durch maschinenschriftliche Vereinbarung vom 15. Februar 1971, die mit "Mietvertrag" überschrieben ist, vermietete die Kl. der Bekl. "das Grundstück L'damm mit aufstehenden Gebäuden nebst 2 Garagen". Nicht mitvermietet wurden 2 Zimmer im Dachgeschoß, die die Kl. selbst nutzen oder untervermieten wollte. Das Mietverhältnis sollte am 1. März 1971 beginnen. Der Mietvertrag wurde vorläufig auf 10 Jahre abgeschlossen und sollte sich jeweils um 1 Jahr verlängern, wenn er nicht spätestens 6 Monate vor seinem Ablauf schriftlich gekündigt wurde. Nach Ziff. 3 a des Mietvertrages betrug die Miete jährlich 46 560,- DM und sollte in monatlichen Teilbeträgen von 3880,- DM (3200,- + 600,- Wohnung + 80,- Garagen) im voraus" entrichtet werden. Mit Abschluß dieses Vertrages wurde der Vertrag vom 20. Januar 1970 aufgehoben. Ebenfalls am 15. Februar 1971 unterzeichneten die Parteien einen formularmäßigen "Mietvertrag für gewerbliche Räume", der Bestandteil des zuerst genannten Vertrages sein und gelten sollte, soweit dort eine abweichende Regelung nicht getroffen war. In dem Formularmietvertrag wird bei den Bestimmungen der § § 1 (Mieträume), 2 (Mietzeit), 3 (Miete und Nebenkosten), 4 (Wertsicherung) und 24 (besondere Vereinbarungen) jeweils auf den "Hauptvertrag" verwiesen. Die Bekl. schloß hinsichtlich der hinzugemieteten Gewerberäume am 3. März 1971 mit schriftlicher Genehmigung der Kl. einen "Untermietvertrag für gewerbliche Räume" mit dem Land Schleswig-Holstein, dem sie die gewerblich genutzten Räume als Büroräume vermietete. Das Mietverhältnis sollte mit Wirkung vom 1. März 1971 beginnen; die Vertragsdauer war ebenso geregelt wie in dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag. Seit dieser Zeit nutzt das Sozialministerium die Gewerberäume im Hause der Kl. Die Bekl. bewohnt nach wie vor die Wohnung im Obergeschoß. Im Jahre 1974 verlangte die Kl. von der Bekl. eine Mieterhöhung. Die Parteien einigten sich hinsichtlich der untervermieteten gewerblichen Räume in Abänderung der ursprünglichen vertraglichen Regelung dahin, daß die im Untermietverhältnis zwischen der Bekl. und dem Land Schleswig-Holstein vereinbarte Wertsicherungsklausel auch für das Verhältnis der Parteien übernommen werden sollte. Für die Wohnräume verlangte die Kl. eine Erhöhung des Mietzinses auf 700,- DM, über die sich die Parteien zunächst nicht einigen konnten. Die Kl. ließ - entsprechend einer am 15. Februar 1971 geschlossenen Schiedsgutachtervereinbarung - den angemessenen Mietzins durch einen Sachverständigen feststellen. Seit Januar 1976 beträgt der Mietzins für die Wohnung monatlich 693,93 DM. Mit Schreiben vom 7. April 1980 kündigte die

DM, über die sich die Parteien zunächst nicht einigen konnten. Die Kl. ließ - entsprechend einer am 15. Februar 1971 geschlossenen Schiedsgutachtervereinbarung - den angemessenen Mietzins durch einen Sachverständigen feststellen. Seit Januar 1976 beträgt der Mietzins für die Wohnung monatlich 693,93 DM. Mit Schreiben vom 7. April 1980 kündigte die Kl. das Mietverhältnis zum 28. Februar 1981. Die Bekl. kündigte daraufhin ihrerseits mit Schreiben vom 11. Juli 1980 das Untermietverhältnis mit dem Land Schleswig-Holstein. Seit Beendigung des die gewerblich genutzten Räume betreffenden Teils des Mietverhältnisses hat die Kl. diese Räume selbst unmittelbar an das Land Schleswig-Holstein vermietet. Die Räumung und Herausgabe der von ihr genutzten Wohnräume verweigert die Bekl. Die Kl. beabsichtigt, die Wohnräume künftig ebenfalls als Gewerberaum zu vermieten. Die Parteien streiten darüber, ob auf die gemietete Wohnung die Wohnraumschutzbestimmungen Anwendung finden. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Es handele sich um zwei getrennte Mietverträge. Die herausverlangten Räume seien als Wohnraum vermietet und so auch genutzt worden. Hinsichtlich dieser Räume sei die Kündigung unwirksam, weil es an einem berechtigten Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses fehle. Mit der frist- und formgerecht eingelegten und begründeten Berufung verfolgt die Kl. in erster Linie ihren Räumungsanspruch zum 28. Februar 1981 weiter und begehrt hilfsweise Räumung zum 1. April 1982. Sie hat am 1. April 1981 vorsorglich eine Kündigung der Wohnräume zum 1. Januar 1982 ausgesprochen und als berechtigtes Interesse geltend gemacht, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses hindere sie an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks. Die Bekl. hält die zweite Kündigung, deren Voraussetzungen sie bestreitet, auch deshalb für unwirksam, weil die Widerspruchsfrist des § 556 a BGB hinsichtlich der ersten Kündigung noch nicht abgelaufen sei. Das Landgericht ist der Auffassung, daß das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 7. April 1980 nicht beendet worden sei. Es geht zwar davon aus, daß die Parteien über die Wohn- und Gewerberäume einen einheitlichen Mietvertrag geschlossen hätten, meint aber, daß hierauf nicht die Vorschriften über die Vermietung von Gewerberaum angewendet werden könnten. Jedenfalls könne das Übergewicht nicht allein unter Berücksichtigung der Mietzins- und Flächenanteile festgestellt werden. Selbst wenn man dem nicht folgen wolle, müsse geprüft werden, ob es auf das Übergewicht des einen oder anderen Vertragsteils dann nicht ankomme, wenn die Wohn- und Gewerberäume objektiv getrennt werden könnten. Sei die Kündigung vom 7. April 1980 nicht wirksam, so hänge die Frage, ob Räumung aufgrund der Kündigung vom 1. April 1981 verlangt werden könne, von weiteren grundsätzlichen Fragen ab. Durch am 9. September 1981 verkündeten Beschluß hat das Landgericht die Einholung eines Rechtsentscheids zu folgenden Fragen angeordnet: 1. Ist ein Mischmietverhältnis (Wohnraum und Gewerberaum), dessen Übergewicht auf dem gewerblichen Teil liegt, kündbar, ohne daß es eines berechtigten Interesses (§ 564 b BGB) bedarf? a) Kommt es für die Feststellung des Übergewichts allein darauf an, welcher Teil des Mietobjekts nach Fläche und/oder Mietzins überwiegt? Oder welche anderen Kriterien sind für die Frage bestimmend, wo das Übergewicht liegt? b) Kommt es - ungeachtet des Parteiwillens - darauf an, ob eine

e daß es eines berechtigten Interesses (§ 564 b BGB) bedarf? a) Kommt es für die Feststellung des Übergewichts allein darauf an, welcher Teil des Mietobjekts nach Fläche und/oder Mietzins überwiegt? Oder welche anderen Kriterien sind für die Frage bestimmend, wo das Übergewicht liegt? b) Kommt es - ungeachtet des Parteiwillens - darauf an, ob eine Aufteilung des Mietobjekts in Gewerberaum und Wohnraum objektiv möglich ist? 2. a) Kann die Besorgnisklage (§ 259 ZPO) vor Ablauf der Widerspruchsfrist des § 556 a BGB erhoben werden? Ist die Klageänderung, die in der hilfsweise erhobenen Besorgnisklage liegt, schon deshalb nicht sachdienlich, weil sie die Schutzfunktion der Kündigungsfrist unterlaufen würde und gegen § 257 ZPO verstößt? b) Kann das berechtigte Interesse aus einer beabsichtigten Zweckentfremdung hergeleitet werden; kommt es für die angemessene wirtschaftliche Verwertung darauf an, ob örtlich ein ausreichendes Wohnungsangebot besteht? II. Die Vorlage ist, soweit der Senat die gestellten Rechtsfragen beantwortet hat, zulässig. 1. Die vorgelegten Fragen fallen in den durch das Gesetz vom 5. Juni 1980 (BGBl. I 657) erweiterten Rahmen des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGBl. I 1248). Denn sie betreffen ein Mietvertragsverhältnis über Wohnraum, ohne daß es in diesem Zusammenhang bereits darauf ankommt, ob auf die von der Bekl. genutzte Wohnung die Wohnraumschutzbestimmung des § 564 b Abs. 1 BGB anwendbar ist. Dies entspricht der Absicht des Gesetzgebers, den Rechtsentscheid auf sämtliche bedeutsamen Rechtsfragen aus dem Recht der Wohnraummietverhältnisse zu erstrecken, soweit das Landgericht notwendigerweise letztinstanzlich entscheidet (vgl. Dänzer-Vanotti NJW 1980, 1777; Bundestags Drucksache 8/3783 S. 5, zitiert ebd.). Die von der Kl. herausverlangten Räume stellen - unabhängig von der rechtlichen Einordnung des gesamten Mietverhältnisses - Wohnraum dar, so daß gem. § 29 a Abs. 1 Satz 2 ZPO der ausschließliche amtsgerichtliche Gerichtsstand begründet ist. 2. Soweit das Landgericht die Rechtsfrage zu 1 stellt, will es - wie es selbst erkennt - von Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (LM BGB § 564 b Nr. 1; LM MiethöhenG Nr. 2) abweichen. Hinsichtlich der vorgelegten Rechtsfragen 1 a und 1 b sind zwar, soweit ersichtlich, keine Entscheidungen des Bundesgerichtshofs und kein Rechtsentscheid eines Oberlandesgerichts ergangen, von denen das Landgericht bei seiner Entscheidung abweichen will. Die Fragen haben aber grundsätzliche Bedeutung. Sie werden von den Instanzgerichten und in der Literatur unterschiedlich beantwortet und sind von praktischer Bedeutung, da Mischraummietverhältnisse, bei denen das Schwergewicht auf dem gewerblichen Teil liegt und das Mietobjekt wirtschaftlich teilbar ist, häufig geschlossen werden, wie bereits die Vielzahl der zu diesem Fragenkreis ergangenen Entscheidungen zeigt. 3. Die vorgelegten Rechtsfragen zu 1, 1 a und 1 b können entscheidungserheblich sein. Die Wirksamkeit der von der Kl. am 7. April 1980 ausgesprochenen Kündigung hängt davon ab, ob auf das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis die Wohnraumschutzbestimmungen, insbesondere § 564 b BGB, anzuwenden sind. Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, daß auf den am 15. Februar 1971 geschlossenen Mietvertrag der Parteien trotz der Bestimmung des Art. 2 WKSchG die Vorschrift des § 564 b BGB grundsätzlich anwendbar ist, weil zu den auf bestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnissen i. S.

nraumschutzbestimmungen, insbesondere § 564 b BGB, anzuwenden sind. Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, daß auf den am 15. Februar 1971 geschlossenen Mietvertrag der Parteien trotz der Bestimmung des Art. 2 WKSchG die Vorschrift des § 564 b BGB grundsätzlich anwendbar ist, weil zu den auf bestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnissen i. S. d. Art. 2 Abs. 1 2. WKSchG solche Mietverhältnisse nicht zählen, für die eine Verlängerungsklausel vereinbart ist. Die vom Landgericht vorgelegten Rechtsfragen aus dem Bereich der Mischraummietverhältnisse stellen sich zwar nur, wenn die Parteien am 15. Februar 1971 einen einheitlichen Mietvertrag und nicht - wie es das Amtsgericht angenommen hat - zwei getrennte Verträge geschlossen haben. Der Senat teilt in diesem Punkt jedoch die Auffassung des Landgerichts. Die Einheitlichkeit des Mietverhältnisses ergibt sich aus den folgenden Umständen: Die Parteien haben am 15. Februar 1971 einen einzigen Vertrag geschlossen; nach Ziffer 4 des "Hauptvertrages" kann nicht zweifelhaft sein, daß der Formularmietvertrag für gewerbliche Räume nur Bestandteil des Hauptvertrages sein sollte. Es ist anerkannt, daß die Einheitlichkeit des Mietverhältnisses sich nicht nur aus einer wirtschaftlichen Einheit ergeben, sondern auch auf vertraglicher Grundlage beruhen kann (vgl. z. B. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage, 1981, B 15; Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Auflage, 1978, Rn. 22 vor § 535; Weimar Betrieb 1972, 80). Unter den genannten Umständen spricht bereits die Einheit der Vertragsurkunde für das Vorliegen eines einheitlichen Vertrages; damit stimmt über ein, daß der frühere Vertrag vom 20. Januar 1970 formell aufgehoben wurde. Es handelte sich auch nicht nur um eine nur äußerliche Zusammenfassung zu einem lediglich "formal einheitlichen" Vertragsverhältnis. Denn der Vertrag sollte sich auf ein Grundstück mit Haus beziehen; die verschiedenen Räume in dem Haus werden in dem "Hauptvertrag" nicht genannt, lediglich bei der Aufschlüsselung des Mietzinses wird die Wohnung erwähnt. Die Einheitlichkeit ergibt sich weiter daraus, daß die Parteien einen einheitlichen Jahresmietzins festgelegt, bei der Vereinbarung der Mietzeit und den Kündigungsmöglichkeiten nicht zwischen den verschiedenen Räumen differenziert und außerdem bestimmt haben, daß die Mieterin unter gewissen einschränkenden Voraussetzungen das ganze Haus untervermieten darf. Für diese rechtliche Einordnung spricht schließlich auch das Interesse der Bekl. an einer Nutzung des ganzen Hauses; denn die Bekl. hat eingeräumt, daß sie jedenfalls zeitweise den Gedanken erwogen hat, die von ihr geführte Handelsschule in dem Haus unterzubringen. Die späteren Vorgänge um die Mieterhöhungen ändern an dieser Beurteilung nichts. Die Kl. hat noch mit ihrem Schreiben vom 3. Juli 1974 eine einheitliche Mieterhöhung für das gesamte Mietobjekt verlangt. Wenn die Parteien sich später geeinigt haben, die Mieterhöhungen für die gewerblich genutzten Räume und für die Wohnräume nach unterschiedlichen Maßstäben durchzuführen, so ist dies kein hinreichendes Indiz für eine Vertragsänderung in dem Sinne, daß die Parteien künftig von 2 getrennten Vertragsverhältnissen ausgehen wollten. III. 1. Der Senat ist der Auffassung, daß auf Mischraummietverhältnisse die Bestimmung des § 564 b Abs. 1 BGB nicht angewendet werden kann, wenn die gewerbliche Nutzungsart überwiegt. Diese sog. Übergewichtstheorie entspricht der heute fast allgemeinen Meinung, wenn zunächst von dem

künftig von 2 getrennten Vertragsverhältnissen ausgehen wollten. III. 1. Der Senat ist der Auffassung, daß auf Mischraummietverhältnisse die Bestimmung des § 564 b Abs. 1 BGB nicht angewendet werden kann, wenn die gewerbliche Nutzungsart überwiegt. Diese sog. Übergewichtstheorie entspricht der heute fast allgemeinen Meinung, wenn zunächst von dem mit der Frage 1 b aufgeworfenen Problem abgesehen wird, ob bei wirtschaftlicher Trennbarkeit des Mietobjekts eine Ausnahme zu machen ist. Der BGH hat sich in den Entscheidungen LM BGB § 564 b Nr. 1 = NJW 1979, 307 (LS) = MDR 1979, 394 = JR 1979, 240 = WM 1979, 148 = ZMR 1979, 49 und LM MiethöhenG Nr. 2 = NJW 1977, 1394 = WM 1977, 643 = ZMR 1977, 244 = MDR 1977, 745 ausdrücklich zu der Übergewichtstheorie bekannt (vgl. zur Rechtsprechung des BGH auch Braxmaier WM 1978, 163;1980, 153). Auch die Instanzgerichte (OLG Schleswig v. 2. 7. 1976, 7 W 26/76; OLG Hamburg MDR 1968, 327; MDR 1969, 846; ZMR 1979, 279, OLG Hamm v. 1. 6. 1976, 7 U 30/76, zitiert bei Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Auflage, 2. Bearbeitung, 1981, Rn. 26 vor § § 535, 536; LG Mannheim ZMR 1976, 107 = WuM 1966, 41 = MDR 1966, 419 = DWW 1966, 108; ZMR 1974, 48 = WuM 1974, 37; MDR 1 974, 935 = WuM 1975, 15 = NJW 1974, 171 3; MDR 1976. 581 = ZMR 1977, 27 = BB 1976, 531; LG Wiesbaden WuM 1965, 29; LG Berlin GE 1978, 150; MDR 1981, 407; AG Hamburg-Altona MDR 1972, 242; AG Köln WuM 1973, 189) und das Schrifttum (Gelhaar in BGB-RGRK, Rn. 22 vor § 535, § 564 b Rn. 5; Palandt/Putzo, BGB, 41. Auflage, 1982, § 564 b Anm. 2 c; Staudinger/Emmerich, Rn. 26 vor § 535; Staudinger/Sonnenschein § 564 d Rn. 9, § 556 a Rn. 9; Sonnenschein NJW 1982, 1250; Münchener Kommentar-Voelskow BGB, 1980, § § 556 a - 556 c Rn. 28, § 564 b Rn. 14; Ermann/Schopp, BGB, 7. Aufl., 1981, Rn. 71 vor § 535, § 564 b Rn. 3, § 565 Rn 4; Soergel/Kummer, BGB, 11. Aufl. ,1980, Rn 300 f vor § 535; Derleder in: AK BGB, 1979, § 564 b Rn. 3; Schmidt-Futterer NJW 1966, 583; Schmidt-Futterer/Blank B 14,19,456; Sternel, Mietrecht 2. Aufl. 1979, 124, 1130, IV 14, 106; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, Kommentar, 2. Aufl., 1980, Einf. vor Art. l Rn. 29; Pergande, Wohnraummietrecht, Kommentar, 1968, § 556 a Anm. 2; Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, 1966, § 556 a Rn. 3, § 565 Rn. 16; Weimar NJW 1965, 622; ders. Betrieb 1972, 81; ders. MDR 1972, 242: Haase JR 1979, 241; Hoffmann ZMR 1964, 99; Brühl FamRZ 1964, 541) haben sich grundsätzlich dieser Übergewichtstheorie angeschlossen. Diese ganz herrschende Meinung geht von der Regelung aus, die bereits den § § 3, 5 Abs. 3 des Geschäftsraummietengesetzes vom 25. Juli 1952 (BGBl. I 338) zugrunde lag. Sie wird von der Erkenntnis bestimmt, daß bei Mischraummietverhältnissen die rechtliche Einheit des Vertrages nur dann gewahrt bleiben kann, wenn auf den gesamten Vertrag entweder die Vorschriften über die Wohnraummiete oder die die Geschäftsräume betreffenden Bestimmungen angewendet werden. Läßt man hierbei das Schwergewicht des Vertrages entscheiden, so wird auf den Hauptvertragszweck und damit auf die maßgeblichen Parteiinteressen abgestellt. Diese Entscheidung verletzt auch nicht die Mieterschutzbestimmungen. Denn das 2. WKSchG bezieht sich ausschließlich auf reinen Wohnraum, nicht aber auf Mischraum, bei dem die Wohnräume den Geschäftsräumen nicht gleichwertig sind. Entgegen der Darstellung des Landgerichts stimmt die Übergewichtstheorie auch mit den zu anderen Mischverträgen entwickelten

Entscheidung verletzt auch nicht die Mieterschutzbestimmungen. Denn das 2. WKSchG bezieht sich ausschließlich auf reinen Wohnraum, nicht aber auf Mischraum, bei dem die Wohnräume den Geschäftsräumen nicht gleichwertig sind. Entgegen der Darstellung des Landgerichts stimmt die Übergewichtstheorie auch mit den zu anderen Mischverträgen entwickelten Grundsätzen überein. Denn unabhängig von den verschiedenen zur rechtlichen Behandlung gemischter Verträge entwickelten Theorien ist nach heute überwiegender Auffassung jedenfalls bei einer Kollision der jeweils anzuwendenden Vorschriften das Recht desjenigen Vertragstypus heranzuziehen, der den rechtlichen oder wirtschaftlichen Schwerpunkt bildet; dies gilt insbesondere auch für die Auflösung des Vertrages (vgl. z. B. BGHZ 2, 333; BGH NJW 1979, 1288; BGH VIII ZR 326/79 v. 29.10.1980, zitiert bei Braxmaier WM 1982,116; BAG NJW 1969,1192; Palandt/Heinrichs § 305 Anm. 6) Diesen überzeugenden Gründen der herrschenden Meinung ist der Vorzug vor den Argumenten des Landgerichts (LG Kiel SchlHAnz 1976, 94: WuM 1976,132; 1976, 238; 1980, 6), daß in seiner Rechtsprechung einer - freilich ausdrücklich auf die Bestimmung des § 794 a ZPO beschränkten - Entscheidung des LG Stuttgart (WuM 1973, 83) folgt, zu geben. Der Hinweis des Landgerichts auf den "allgemeinen und gesetzlichen Sprachgebrauch", wonach Wohnraum auch dann Wohnraum bleibe, wenn er mit anderen Räumen zusammen vermietet werde, ist für die rechtliche Beurteilung wenig hilfreich. Die Terminologie im Wohnungsvermittlungsgesetz (Art. 9 § 1 Abs. 2 MietrechtsverbesserungG v. 4. November 1971. BGBl. I 1745) ist vom Gesetzgeber in andere Gesetze gerade nicht übernommen worden. Den angeführten Bestimmungen des Geschäftsraummietengesetzes liegt eine andere Umschreibung des Wohnraumbegriffs zugrunde, wie auch die zitierte fast einhellige Meinung Wohnräumen in Mischraummietverträgen nur unter bestimmten Voraussetzungen Wohnraumcharakter beimißt. Auch der Hinweis des Landgerichts auf die "verfassungsrechtliche Relevanz" der Wohnung, die Schutzbedürftigkeit des Mieters und den Zweck der Wohnraumschutzbestimmungen hält einer genaueren Überprüfung nicht stand. Das Grundrecht des Art. 13 GG ist auf den Privatrechtsverkehr nicht anwendbar (vgl. z. B. Maunz/Dürig, GG, Kommentar, 1980, Art. 13 Rn. 7; von Münch, GG, Kommentar, Band 1, 2. Aufl., 1981, Art. 13 Rn. 8 mit weiteren Nachweisen). Artikel 13 GG schützt weder den Umstand privatrechtlicher Mietverhältnisse (Bad.-Württ. VGH ESVGH 10, 70) noch besagt er etwas über eine Pflicht des Gesetzgebers, ein soziales Mietrecht zu schaffen (vgl. v. Münch a. a. O. Rn. 5). Nach heutigem Verfassungsverständnis ist die Wohnung auch nicht als schützenswertes Eigentum im Sinne des Art. 14 GG anerkannt (kritisch dazu Derleder in: AK Rn. 56 vor § § 535 ff). Der Schutz des Mieters ist vielmehr nur im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums verwirklicht (Art. 14 Abs. 2 GG). Zwar sollte mit der Schaffung des 2. WKSchG der Kündigungsschutz des Mieters unter sozialen Aspekten zu einem Dauerrecht verstärkt und damit die Rechtsstellung gegenüber dem Vermieter verändert werden (zur Entstehungsgeschichte des Gesetzes vgl. z.B. Staudinger/Sonnenschein, Vorbemerkung zum WKSchG Rn. 16 ff., § 564 b Rn. 7 f.). Die daraus folgende Einschränkung der Vermieterrechte, die nur aus der Sozialpflichtigkeit des Eigentums heraus zu rechtfertigen ist, muß aber dort auch ihre Grenze finden. Bei der Auslegung der Vorschriften ist die

den (zur Entstehungsgeschichte des Gesetzes vgl. z.B. Staudinger/Sonnenschein, Vorbemerkung zum WKSchG Rn. 16 ff., § 564 b Rn. 7 f.). Die daraus folgende Einschränkung der Vermieterrechte, die nur aus der Sozialpflichtigkeit des Eigentums heraus zu rechtfertigen ist, muß aber dort auch ihre Grenze finden. Bei der Auslegung der Vorschriften ist die verfassungsrechtlich garantierte Eigentumsfreiheit zu berücksichtigen; eine übermäßige und durch soziale Belange nicht mehr gebotene Begrenzung der privatrechtlichen Befugnisse des Eigentümers kann durch Art. 14 Abs. 2 GG nicht gerechtfertigt werden (BVerfGE 37, 132, 140 f; BVerfG NJW 1980, 988). Dementsprechend hat das Bundesverfassungsgericht in mehreren Fällen gerichtliche Entscheidungen aufgehoben, weil durch zu hohe Anforderungen an die Verfahrensgestaltung bei Mieterhöhungsverlangen der Rechtsschutzanspruch aus Art. 14 Abs. 1 GG zu Lasten des Vermieters in verfassungswidriger Weise reduziert worden ist (vgl. BVerfGE 49, 244; BVerfG NJW 1980, 987, 1617). Unter Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Lage und der Entstehungsgeschichte des 2. WKSchG hält es der Senat für keinen gerechten Interessenausgleich, wenn bei Mischraummietverhältnissen die Kündigungsschutzvorschriften auf den Wohnraumanteil stets und unabhängig von dem Schwergewicht des Vertragsverhältnisses angewendet werden. Es stellt eine einseitige Benachteiligung des Vermieters dar, wenn ihm zugemutet würde, das Mietobjekt künftig nicht mehr einheitlich zu vermieten oder aber auf eine Kündigung ganz zu verzichten. Dies belastet gerade das von dem Wohnraumschutz nicht betroffene Eigentumsrecht des Vermieters an den Geschäftsräumen. Dagegen ist es mit der Sozialgebundenheit des Eigentums vereinbar, wenn der Mieter den Schutz der besonderen Kündigungsvorschriften nur genießt, wenn der Wohnraum das Schwergewicht des Vertragsverhältnisses bildet. Denn im Rahmen eines nach dem Parteiwillen einheitlichen Mietverhältnisses wird die soziale Bedeutung des Wohnraumes sehr wohl davon berührt, welcher Anteil ihm im Verhältnis zu dem anderen Teil des Mietobjekts zukommt. Ohne daß der Senat die Frage zu entscheiden braucht, ist die Grenze eines noch abgewogenen Interessenausgleichs jedenfalls dann erreicht, wenn die Vorschrift des § 564 b BGB auch noch bei Gleichwertigkeit der Wohnraum- und der Geschäftsraumanteile angewendet wird, wie dies das Schrifttum zum Teil vorschlägt (z. B. Staudinger/Sonnenschein § 564 b Rn. 9; Soergel/Kummer, Rn. 303 vor § 535; Erman/Schopp § 565 Rn 4; anders z. B. Weimar Betrieb 1972, 81). 2. Die Frage, nach welchen Kriterien das Übergewicht der Wohnraum- oder der Geschäftsraumanteile festzustellen ist, wird in der Rechtsprechung und im Schrifttum unterschiedlich beantwortet. Der BGH (LM § 564 b BGB Nr. 1) hat ausdrücklich offengelassen, ob in erster Linie auf den erklärten Parteiwillen oder nicht vielmehr auf den objektiven Mietwert abzustellen ist (vgl. dazu Haase JR 1979, 242). Die Instanzgerichte und das Schrifttum haben teilweise objektive Kriterien wie den Mietwert und die Flächenverhältnisse (Haase a. a. O.; Münchener Kommentar - Voelskow, § § 556 a bis 556 c Rn. 28; Staudinger/Sonnenschein § 564 b Rn. 9; Weimar Betrieb 1972, 81; ders. MDR 1972, 242; LG Berlin MDR 1981, 407; AG Köln WuM 1973, 189; OLG Hamburg ZMR 1979, 279, unklarer dagegen MDR 1969, 846), teilweise aber auch den Vertragszweck oder den erklärten Parteiwillen bei Vertragsschluß für entscheidend gehalten und äußere Merkmale wie die

556 c Rn. 28; Staudinger/Sonnenschein § 564 b Rn. 9; Weimar Betrieb 1972, 81; ders. MDR 1972, 242; LG Berlin MDR 1981, 407; AG Köln WuM 1973, 189; OLG Hamburg ZMR 1979, 279, unklarer dagegen MDR 1969, 846), teilweise aber auch den Vertragszweck oder den erklärten Parteiwillen bei Vertragsschluß für entscheidend gehalten und äußere Merkmale wie die Mietzinsanteile, das Flächenmaß oder die Zuordnung der Räume nur als Indizien für die Ermittlung eines nicht hinreichend deutlich erklärten Parteiwillens herangezogen (vgl. Gelhaar in BGB-RGRK, Rn. 22 vor § 535; Barthelmess, Einf. vor Art. 1 Rn. 29; Schmidt-Futterer/Blank B 17-19; Staudinger/Emmerich, Rn. 26 vor § § 535, 536; Soergel/Kummer, Rn. 301 vor § 535; Erman/Schopp, Rn. 71 vor § 535; Roquette § 556 a Rn. 3; LG Wiesbaden ZMR 1964, 310 = WuM 1965, 29; unklar dagegen Sternel I 24 einerseits und II 30 andererseits). Die Frage bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Es kann nicht zweifelhaft sein, daß in dem Vertragsverhältnis der Parteien nach objektiven Maßstäben die gewerbliche Nutzung überwiegt. Der Mietzinsanteil für die Gewerberäume betrug mehr als das Fünffache desjenigen für die Wohnräume. Von den Größenverhältnissen her waren etwa 2 1/2 Stockwerke des Hauses gewerblich genutzt, während nur etwas mehr als 1/2 Stockwerk der Beklagten als Wohnraum dient. Dem Vertrag vom 15. Februar 1971 ist kein Anhaltspunkt zu entnehmen, daß der Parteiwille von diesen objektiven Größen abwich. Eine Erforschung des mutmaßlichen Parteiwillens kann wiederum nur zu einer Berücksichtigung der objektiven Verhältnisse führen. Dem Landgericht kann nicht darin gefolgt werden, daß auf den Wohnraumteil die Bestimmung des § 564 b Abs. 1 BGB bereits dann anzuwenden sei, wenn die Wohnung den Lebensmittelpunkt des Mieters bildet. Diese Auffassung wiederholt lediglich die vom Landgericht bereits der Übergewichtstheorie entgegengehaltenen Argumente, die den Senat nicht zu überzeugen vermögen. Stimmen die zur Feststellung des Übergewichts herangezogenen objektiven Kriterien mit dem wirklichen oder mutmaßlichen Parteiwillen überein, so kann auch nicht mit dem Landgericht davon die Rede sein, daß die Wohnung bei Anwendung eines derartigen Maßstabes zu einer nur rechnerischen Größe werde. Ebensowenig kann das Argument durchdringen, die Anwendung der Übergewichtstheorie führe dann wegen der höheren Preise für gewerblich genutzte Räume zu einer sachwidrigen Bevorzugung des Gewerberaumanteils. Denn eine derartige "Begünstigung" des Gewerberaumanteils entspricht eben auch dem Vertragszweck und dem Parteiwillen, wenn diese von den objektiven Kriterien wie dem Mietwert und den Flächenverhältnissen nicht abweichen. Schließlich führt auch der vom Landgericht herangezogene Vergleich mit den Werkmietverhältnissen zu keinem anderen Ergebnis. Das für Werkmietwohnungen (§ 565 b BGB) geltende Sonderkündigungsrecht der § § 565 b bis d soll dem Vermieter wegen des Zusammenhangs des Mietverhältnisses mit dem Dienstverhältnis gestatten, für den Fall der Beendigung des Dienstverhältnisses auch das Mietverhältnis schneller zu beenden, als dies nach den § § 565, 556 a BGB möglich ist; diese Vorschriften dienen damit als Ausnahme von den sonstigen Regelungen des sozialen Mietrechts in erster Linie den Interessen des Vermieters (vgl. Staudinger/Sonnenschein, § § 565 b bis 565 e Rn. 4) und können schon von ihrer Zweckrichtung her nicht zur Begründung einer Ausweitung des Mieterschutzes angeführt werden. Die Bestimmung des § 565 e

diese Vorschriften dienen damit als Ausnahme von den sonstigen Regelungen des sozialen Mietrechts in erster Linie den Interessen des Vermieters (vgl. Staudinger/Sonnenschein, § § 565 b bis 565 e Rn. 4) und können schon von ihrer Zweckrichtung her nicht zur Begründung einer Ausweitung des Mieterschutzes angeführt werden. Die Bestimmung des § 565 e (Werkdienstwohnungen) will zwar das soziale Mietrecht für derartige besondere Raumnutzungsverhältnisse zugunsten des Mieters anwendbar machen. Werkdienstwohnungen sind aber dadurch gekennzeichnet, daß die Überlassung des Wohnraumes Teil der Vergütung für die geleisteten Dienste ist (z. B. Staudinger/Sonnenschein, § § 565 b bis 565 e Rn. 53). Sie stellen sich mithin als etwas qualitativ Andersartiges dar als ein Mischraummietverhältnis, das Wohnraum und Geschäftsraum umfaßt. 3. Ob die Übergewichtstheorie dann nicht anzuwenden ist, wenn das Mietobjekt trotz einheitlichen Mietvertrages wirtschaftlich teilbar ist, wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet. Der Bundesgerichtshof hat in den zitierten Entscheidungen auf eine Unteilbarkeit des Mischmietverhältnisses als Voraussetzung der Anwendung der Übergewichtstheorie nicht abgestellt. Für die Anwendung der Übergewichtstheorie auch in den Fällen der wirtschaftlichen Trennbarkeit verschiedenartiger Räume haben sich Barthelmess (Einf. vor Art. 1 Rn. 29), Roquette (§ 556 a Anm. 3) und Brühl (FamRZ 1964, 541) ausgesprochen. Das OLG Hamburg (ZMR 1979, 279) will bei einer Teilbarkeit der Vertragspflichten die rechtliche Behandlung offenbar trennen; nach einer anderen - zu § 721 ZPO - ergangenen Entscheidung (MDR 1972, 955) soll die Teilbarkeit der Rückgabe von Wohn- und Geschäftsräumen die Möglichkeit eröffnen, dem Wohnrauminhaber den Räumungsschutz zu gewähren. Schmidt-Futterer/Blank (B 20; weitergehend noch B 307; vgl. auch Schmidt Futterer NJW 1966, 583) und ihnen folgend das LG Mannheim (MDR 1968, 328; ZMR 1974, 48) befürworten eine getrennte rechtliche Behandlung der beiden Vertragsteile, wenn es sich nur um einen "formal einheitlichen" Vertrag, bei dem die Zusammenfassung "nur aus technischen Gründen oder ohne besondere Absicht" erfolgt sei, gehandelt habe und das Mietobjekt wirtschaftlich teilbar sei. Palandt/Putzo (Einf. 9 vor § 535) und Soergel/Kummer (Rn. 300 f. vor § 535) treten für eine getrennte Beurteilung des Mischraummietverhältnisses ein, wenn die verschiedenen Teile des Mietobjekts wirtschaftlich trennbar sind und die Möglichkeit einer Teilkündigung besteht. In einigen weiteren Entscheidungen wird die Anwendung der Übergewichtstheorie u. a. damit begründet, daß eine getrennte Vermietung der verschiedenen Teile nicht möglich oder wirtschaftlich nicht sinnvoll sei (z. B. OLG Schleswig 7 W 26/76; AG Hamburg-Altona MDR 1972, 242; OLG Hamburg MDR 1969, 846), ohne daß dem die Auffassung zu entnehmen wäre, daß die Anwendung der Übergewichtstheorie bei wirtschaftlicher Teilbarkeit des Mietobjekts ausscheiden müsse. Die objektive Trennbarkeit der verschiedenen Teile des Mietobjekts reicht nach Auffassung des Senats allein nicht aus, um die Teile rechtlich getrennt zu behandeln. Beruht die Einheitlichkeit des Mietverhältnisses - wie hier - auf der von den Parteien gewollten Zusammenfassung in einem Vertrag, dann würde dieser im Vertrag zum Ausdruck gekommene Parteiwille bei einer getrennten rechtlichen Behandlung gerade unberücksichtigt bleiben. Wiederum wäre dem Vermieter die Weitervermietung als einheitliches Mietobjekt

Beruht die Einheitlichkeit des Mietverhältnisses - wie hier - auf der von den Parteien gewollten Zusammenfassung in einem Vertrag, dann würde dieser im Vertrag zum Ausdruck gekommene Parteiwille bei einer getrennten rechtlichen Behandlung gerade unberücksichtigt bleiben. Wiederum wäre dem Vermieter die Weitervermietung als einheitliches Mietobjekt unmöglich, wenn er nicht auf eine Kündigung überhaupt verzichten wollte. Dabei kann dahinstehen, ob dies anders zu beurteilen ist, wenn die rechtliche Zusammenfassung in einem Vertrag nur "äußerlich" oder "aus technischen Gründen" erfolgt ist. Zum einen kann diese Frage nur unter Berücksichtigung des Parteiwillens, den das Landgericht gerade außer acht lassen will, entschieden werden; zum anderen haben die Parteien im vorliegenden Fall - wie dargestellt - nicht nur "zufällig" einen einheitlichen Vertrag gewählt. Es bedarf für den vorliegenden Fall auch keiner Entscheidung, ob die wirtschaftliche Teilbarkeit des Mietobjekts eine getrennte rechtliche Behandlung erlaubt, wenn zugleich die Möglichkeit einer Teilkündigung besteht. Denn ohne Rücksicht auf den Parteiwillen kommt eine Teilkündigung nicht in Betracht. Zwar hat das Reichsgericht unter Hinweis auf die § § 543 Abs. 1, 469 BGB eine Teilkündigung für zulässig gehalten (vgl. RGZ 114, 243, 245f.). Die heute ganz herrschende Auffassung folgt dem aber zu Recht nicht (vgl. z.B. LG Köln ZMR 1967, 269; LG Mannheim MDR 1976, 581; Roquette, § 564 Rn. 30 f; Schmidt-Futterer/Blank B 47; Münchener Kommentar - Voelskow § 564 Rn. 22 Staudinger/Sonnenschein § 564 Rn. 27; § 553 Rn. 33 e, mit zahlreichen weiteren Nachweisen in § 564 Rn. 26). Die § § 543, 469 BGB betreffen den Sonderfall einer Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs, aus dem ein für alle Mietverhältnisse gültiger Rechtsgedanke nicht abgeleitet werden kann. Der Mietvertrag stellt vielmehr grundsätzlich ein einheitliches Ganzes dar, so daß die rechtliche Einheit des Vertragsverhältnisses auch nicht einseitig von einem Vertragspartner gesprengt werden darf. Dies gilt auch dann, wenn der Teil auf den sich die Kündigung bezieht, für den Kündigungsempfänger unverminderten Wert behält oder erlangt (anders Palandt/Putzo § 564 Anm. 3 d). Die gegenteilige Auffassung vernachlässigt nicht nur den Parteiwillen, der sich in dem einheitlichen Vertragsschluß niedergeschlagen hat, sondern stellt auch auf ein zu unzuverlässiges Kriterium ab, dessen Beurteilung von den Entwicklungen auf dem jeweiligen Markt abhängt (ebenso Staudinger/Sonnenschein § 465 Rn. 27). Mit der herrschenden Ansicht hält der Senat eine Teilkündigung vielmehr nur dann für möglich, wenn sie vertraglich zugelassen ist. Daraus folgt die verneinende Antwort auf die von dem Landgericht vorgelegte Rechtsfrage. Zwar soll sich auch aus einer ergänzenden Vertragsauslegung die Möglichkeit einer Teilkündigung ergeben können (z. B. Soergel/Kummer, Rn. 300 f. vor § 535). Auch eine derartige ergänzende Vertragsauslegung muß aber den Parteiwillen - wenn auch den "hypothetischen" - erforschen, so daß es nicht - wie das Landgericht die Frage zum Rechtsentscheid gestellt hat - auf die objektive Teilbarkeit "ungeachtet des Parteiwillens" ankommen kann. Im übrigen ist im vorliegenden Fall für eine ergänzende Vertragsauslegung kein Raum. Denn sie setzt eine Lücke im Vertrag voraus (vgl. Larenz, Allgemeiner Teil, 5. Aufl., 1980, § 291, Seite 496 f.), während die Parteien in Ziff. 2 des "Hauptvertrages" die Kündigung geregelt haben, ohne hinsichtlich der

"ungeachtet des Parteiwillens" ankommen kann. Im übrigen ist im vorliegenden Fall für eine ergänzende Vertragsauslegung kein Raum. Denn sie setzt eine Lücke im Vertrag voraus (vgl. Larenz, Allgemeiner Teil, 5. Aufl., 1980, § 291, Seite 496 f.), während die Parteien in Ziff. 2 des "Hauptvertrages" die Kündigung geregelt haben, ohne hinsichtlich der einzelnen Teile des Mietobjekts zu differenzieren. IV. Die Beantwortung der vom Landgericht zu 2 a und b gestellten Rechtsfragen wird abgelehnt. Sie können nicht mehr entscheidungserheblich sein. Denn da die Beantwortung der zu 1, 1 a und 1 b gestellten Rechtsfragen durch den Senat zur Wirksamkeit der Kündigung der Klägerin vom 7. April 1980 führt, kommt es auf die Kündigung vom 1. April 1981 nicht mehr an.