Mischmietverhältnis und Mietpreisbremse

1. Überwiegt in einem Mischmietverhältnis die Wohnraumnutzung, ist die vereinbarte Miethöhe bei Mietbeginn nach § 556d BGB zu überprüfen.

2. Ein Teilgewerbezuschlag kommt nur in Betracht, soweit hierfür eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist. Das ist bei einer freiberuflichen Tätigkeit im Arbeitszimmer (Büroraum) mit geringem Kundenverkehr nicht der Fall.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Nettokaltmieten i.H.v. 460,84 € für den Monat Juni 2021 und i.H.v. jeweils 470,06 € für die Monate Juli 2021 bis Oktober 2021 aus §§ 556g Abs. 1, 556d Abs. 1, 2, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 19. Mai 2020 (MietBegrV Berlin 2020).

a) Das Mietverhältnis der Parteien begann am 15. Juni 2020. Gemäß Art. 229 §§ 49 Abs. 2, 51 EGBGB ist § 556g BGB in der ab 1. Januar 2019 bzw. ab 1. April 2020 geltenden Fassung auf das Mietverhältnis anzuwenden. Die hier gegenständliche Wohnung liegt im Anwendungsbereich einer Gebietsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB (n.F.). Gemäß § 2 MietBegrV Berlin 2020 ist die Gebietsverordnung vom 19. Mai 2020 am 1. Juni 2020 in Kraft getreten. Bedenken gegen die Wirksamkeit der Verordnung sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

b) Auf das zwischen den Parteien durch einen einheitlichen Mietvertrag begründete Mietverhältnis sind die - zwingenden - Vorschriften des Wohnraummietrechts anzuwenden.

Der Mietvertrag der Parteien ist als „Wohnungsmietvertrag mit teilgewerblicher Nutzung“ überschrieben.

Wird zugunsten der Bekl. noch davon ausgegangen, dass es sich bei dem Mietverhältnis um ein Mischmietverhältnis handelt, führt das nicht etwa - wie die Bekl. es unterstellt - dazu, dass auf das Vertragsverhältnis die für Wohnraummietverhältnisse geltenden Vorschriften, vgl. § 549 Abs. 1 BGB, (nur) anzuwenden sind, soweit die Wohnnutzung betroffen ist, im Übrigen aber die Vorschriften über Mietverhältnisse über andere Räume.

Da das Gesetz keine Sondervorschriften für Mischmietverhältnisse vorsieht, die Vorschriften für Mietverträge über Wohnräume - wie die hiesige Konstellation zeigt - zu großen Teilen von den gesetzlichen Regeln für die Anmietung von Geschäftsräumen oder von sonstigen Räumen abweichen, sind Mischmietverhältnisse nach allgemeiner Ansicht, insbesondere der Rechtsprechung des BGH in rechtlicher Hinsicht vielmehr einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als „Wohnraummietverhältnis“ oder als „Mietverhältnis über sonstige Räume“ einzuordnen (BGH, Urt. v. 9.7.2014 - VIII ZR 376/13, GE 2014, 1129, juris Rn. 18 ff.).

Für die rechtliche Einordnung entscheidend ist, welche Nutzungsart überwiegt (BGH, Urt. v. 9.7.2014 - VIII ZR 376/13, GE 2014, 1129, juris Rn. 28 ff.).

Das ist hier - wohl unstreitig - die Wohnnutzung. Darauf deutet bereits die Bezeichnung des Mietvertrages auf dem Formular der Bekl. hin, aber auch die Beschreibung des Vertragszwecks in § 1 des Mietvertrages. Unstreitig gingen beide Parteien davon aus, dass die Wohnung von den Kl. mit den drei Kindern bewohnt wird. Für das Überwiegen der Wohnnutzung spricht als weiteres Indiz, dass auch die Bekl. nicht vorträgt, dass sie die - für eine überwiegend gewerbliche Nutzung - erforderliche Genehmigung des Bezirksamtes eingeholt hätte (vgl. §§ 1 Abs. 1, 2 Abs. 2 Nr. 5, 3 ZwVbG Berlin, §§ 1 ff. ZwVbVO).

c) Die im Mietvertrag ausgewiesene Nettokaltmiete für die hier maßgebliche Staffel ab 1. Juni 2021 i.H.v. 1.836 € ist unwirksam, soweit sie den Betrag von 1.365,94 € überschreitet.

aa) Der Überprüfung am Maßstab der §§ 556g Abs. 1, 556d Abs. 1, 2, 557a Abs. 4 BGB zugrunde zu legen ist - in Konsequenz der Feststellungen unter b) - die Gesamtnettokaltmiete. Die materiell-rechtlichen Regelungen zur (zulässigen) Miethöhe sind für Wohnraummietverhältnisse zwingend ausgestaltet.

Zwar kann eine Erweiterung der vertraglichen Nutzungsbefugnisse des Mieters - wie etwa eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung - einen Zuschlag zu der in einem Mietspiegel üblicherweise für die reine Wohnraumnutzung ausgewiesenen Nettokaltmiete im Einzelfall rechtfertigen.

(Mindest-) Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die erlaubte Nutzung überhaupt über das hinausgeht, was nicht ohnehin schon unter den Begriff des „Wohnens“ fällt und deshalb von vornherein keiner Erlaubnis bedarf (vgl. Flatow, WuM 2015, 191, [193]; Börstinghaus, WuM 2017, 549, [555]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 558a Rn. 58; BeckOGK/Fleindl, 1.10.2022, BGB § 556d Rn. 86; AG Hamburg-Altona, Urt. v. 27.4.2021 -316 C 284/20, juris Rn. 31).

Nach der Rechtsprechung des BGH fallen berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, nach der Verkehrsanschauung unter den Begriff des „Wohnens“ (vgl. BGH, Urt. v. 14.7.2009 - VIII ZR 165/08, GE 2009, 1117, juris Rn. 14; Urt. v. 10.4.2013 - VIII ZR 213/12, GE 2013, 677, juris Rn. 14).

Dahinstehen kann hier, ob die Kl. - wie von der Bekl. behauptet - als freiberufliche Architektin in den Räumlichkeiten tätig werden wollte bzw. ob eine teilgewerbliche Nutzung zwischen den Parteien vereinbart wurde.

Die Tätigkeit, die Gegenstand der in der Anlage 3 zum Mietvertrag erteilten Erlaubnis ist, bedarf - die Maßstäbe des BGH zugrunde gelegt - bereits keiner Erlaubnis des Vermieters.

Nach Ziffer I.1. der Anlage 3 erteilte die Bekl. lediglich die Zustimmung zur Nutzung der dort benannten Flächen als Büroraum. Die Nutzung darf nach I.3. von vornherein nur mit einem geringen und vereinzelten Kundenverkehr verbunden sein. Das Anbringen von Firmenschildern ist nach Ziffer I.4. nicht gestattet; es kann genehmigt werden. Die Möglichkeit der Genehmigung kann nicht mit der Erteilung einer Genehmigung gleichgesetzt werden, zumal entsprechende Genehmigungsvorbehalte üblicherweise in Formularmietverträgen auch sonst vorgesehen sind.

Auf die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Mieter zur Zahlung eines Gewerbezuschlags verpflichtet ist, wenn er einen solchen vereinbart hat (von der Bekl. zit. LG Berlin, Urt. v. 14.1.1992 - 65 S 153/91, juris), kommt es bereits deshalb nicht an, weil die Bekl. hier schon keine - nach der neueren Rechtsprechung des BGH - erlaubnispflichtige Nutzung genehmigt hat, sondern lediglich das, was - erlaubnisfrei - ohnehin nach der Verkehrsanschauung unter den Begriff des „Wohnens“ fällt.

Hinzu kommt, dass - wie oben ausgeführt - die Überprüfung der vereinbarten Miete nach den gesetzlichen Regelungen zur höchst zulässigen Miete bei Mietbeginn (§§ 556d ff. BGB) im Zeitpunkt der zitierten Entscheidung ersichtlich nicht relevant war und nicht etwa deshalb entfällt, weil ein Vermieter einen Teil der Miete in der den §§ 556d ff. BGB zugrunde liegenden Situation als (unzulässigen) „Zuschlag“ deklariert. Eine die Auffassung der Bekl. tragende Einschränkung der Geltung der §§ 556d ff. BGB lässt sich bereits dem Gesetz nicht entnehmen.

bb) Die Berechnung der zulässigen Höhe der Mietstaffel ab 1. Juni 2021 für die in das Tabellenfeld K1 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnende Wohnung hat die Bekl. nicht bestritten. Unter Berücksichtigung der ebenfalls unstreitigen Angaben der Kl. zu den für die Spanneneinordnung nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019 maßgeblichen Kriterien ist die von den Kl. ermittelte ortsübliche Einzelvergleichsmiete von 7,98 €/m2 nicht zu beanstanden.

Nach § 556d Abs. 1 BGB ergibt sich danach die von den Kl. errechnete höchst zulässige Nettokaltmiete von 1.339,16 €.

Die ebenfalls unstreitigen, von den Kl. geleisteten Zahlungen zugrunde gelegt, liegen die verlangten Beträge, in der Summe 2.341,08 €, nicht über dem Betrag, den die Bekl. als Rückzahlung schuldet.

2. Die Kl. haben gegen die Bekl. auch einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Nettokaltmieten i.H.v. 460,84 € für den vorangegangenen Zeitraum - die Monate Juli 2020 bis Mai 2021 - i.H.v. jeweils 460,84 €, insgesamt 5.069,24 € aus §§ 556g Abs. 1, 556d Abs. 1, 2, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. der MietBegrV Berlin 2020.

Zur Begründung wird auf die Feststellungen unter 1) Bezug genommen. Die Rückforderung ist nach § 556g Abs. 2 BGB n.F. i.V.m. Art. 229 § 51 EGBGB nicht mehr auf die Überzahlungen nach Zugang der Rüge beschränkt.

3. Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit, soweit diese den in § 551 Abs. 1 BGB genannten, nach § 551 Abs. 4 BGB höchst zulässigen Betrag übersteigt, folgt aus §§ 556g Abs. 1, 556d Abs. 1, 2, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. der MietBegrV Berlin 2020.

Aufgrund der Mietpreisbremse darf bei Neuvermietung die ortsübliche Miete i.d.R. nur um 10 % überschritten werden. Ein Zuschlag für teilgewerbliche Nutzung ist für die Nutzung eines Arbeitszimmers ohne Außenwirkung nicht zulässig.

Im Mietvertrag für die Wohnung war einer Architektin eine Zustimmung zur Nutzung von bestimmten Flächen als Büroraum erteilt worden mit der Einschränkung, dass nur geringer und vereinzelter Kundenverkehr gestattet sei. Die Gesamtmiete überstieg die ortsübliche Vergleichsmiete, berechnet nach dem Berliner Mietspiegel 2019, um mehr als 10 %. Die Mieterin rügte einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse; die Vermieterin berief sich auf einen Zuschlag für die teilgewerbliche Nutzung.

Das Landgericht Berlin verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung von überzahlten Mieten und verwies auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach berufliche Tätigkeiten des Mieters im häuslichen Arbeitszimmer nach der Verkehrsanschauung unter den Begriff des „Wohnens“ fallen und hierfür eine Erlaubnis des Vermieters nicht erforderlich sei. Dann komme auch ein Teilgewerbezuschlag für die Anwendung der Mietpreisbremse nicht in Betracht. Vielmehr sei die gesamte vereinbarte Miete nach der Mietenbegrenzungsverordnung zu überprüfen.

Bei Schmidt/Futterer (Rn. 79 zu § 556d BGB) lesen wir, dass es den Parteien unbenommen bleibt, zwei Mietverträge abzuschließen. „Dann gelten für die Wohnräume die §§ 556d ff. BGB, hinsichtlich des gesonderten Gewerberaummietvertrages sind die Parteien dann aber frei und die Miethöhe wird nicht begrenzt.“ Das hätte hier nahegelegen, wo nach einer Anlage zum Mietvertrag ausdrücklich bezeichnete Flächen als Büroraum vermietet wurden. Ob die 65. Kammer aber dann nicht eine Umgehung der Vorschriften zur Mietpreisbremse angenommen hätte, ist eine andere Frage. Der Eintritt eines neuen Mieters anstelle des bisherigen in ein bestehendes Mietverhältnis gilt nicht als Neuabschluss mit der Folge, dass die Mietpreisbremse unanwendbar ist (AG Neukölln, GE 2022, 745); die 65. Kammer hat in einem ähnlichen Fall eine Umgehung angenommen (WuM 2018, 418).