Mischmietverhältnis

Mischmietverhältnis; Gewerbezweck; Wohnzweck; Überwiegenstheorie; Vertragsänderung

1. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen bei einem Mischmietverhältnis anzunehmen ist, daß der Gewerberaumanteil überwiegt.

2. Bei der Auslegung eines Mietvertrages ist auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses abzustellen.

3. Die durch den Mietvertrag festgelegte Eigenschaft des Mietverhältnisses kann nachträglich nur durch eine ausdrückliche Vereinbarung geändert werden. Die Duldung des vertragswidrigen Verhaltens des einen Vertragspartners durch den anderen reicht für die Annahme einer nachträglichen Vertragsänderung nicht aus.

(Leitsätze des Einsenders)

1. Das Landgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, weil für den Rechtsstreit nach § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG n. F. das Amtsgericht ausschließlich zuständig sei. Dieser Auffassung vermag der Senat nicht zu folgen, weil die hier streitigen Mieträume nicht Wohnraum im Sinne von § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG n. F. sind. Das GVG verwendet denselben Wohnraumbegriff wie das BGB. Entscheidend dafür, ob vermietete Räume Wohnraum oder Gewerberaum sind, ist der Mietvertrag (BGH, WPM 1969, 625), das heißt der Vertragszweck, wie er sich aus dem Parteiwillen ergibt (vgl. auch Rechtsentscheid des OLG Stuttgart in NJW 1986, 322, 323 r. Sp.). Bei einem Mischmietverhältnis ist entscheidend, welche Nutzungsart nach dem Vertragswillen der Parteien überwiegen soll. Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohncharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgeblich (BGH, GE 1986, 697, 699). Eine Einigkeit der Vertragschließenden hinsichtlich des Überwiegens einer der beiden Nutzungsarten läßt sich nicht immer feststellen. So liegt es auch hier. Im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertrag überwiegend Wohnraummiete oder eine andere Nutzungsart anzunehmen ist, sind dann alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen und daher auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen Gründen ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszwecks ergibt (BGH, aaO.). Der BGH hat aaO. für den Fall, daß ein Einfamilienhaus an einen Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen wird, ausgesprochen, es sei im allgemeinen anzunehmen, daß die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde; das gelte selbst für den Fall, daß die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer als diejenige ist, die zu Wohnzwecken gedacht ist; denn die Kanzlei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu dem auch die Miete für die Wohnung gehöre.

Nach dem Wortlaut des Mietvertrages der Parteien (§ 1 Nr. 1) ist vermietet "ein Laden (Schuhmacherei), ein Gewerbenebenraum, 2 Zimmer, 1 Küche, 1 Toilette mit Bad/Dusche zur Benutzung als Wohnung." Dabei können sich die Worte "zur Benutzung als Wohnung" nicht auf alle Räume beziehen, weil dem Wort "Laden" der vereinbarte Verwendungszweck "Schuhmacherei" angeführt worden und der Raum neben dem Laden zur Verwendung als "Gewerbenebenraum" gekennzeichnet ist. Das entsprach unstreitig auch dem Willen der Vertragspartner bei Abschluß des Vertrages, der dahin ging, daß die ursprünglichen Mieter H. und F. M. in den Mieträumen eine Schuhmacherei betreiben durften und dazu den Ladenraum und den Gewerbenebenraum zu gewerblichen Zwecken nutzen sollten und durften. Die in dem verwendeten Vordruck für Wohnungsmietverträge ("Einheitsmietvertrag") vorgedruckten Worte "zur Benutzung als Wohnung" konnten sich demnach nur auf diejenigen Räume beziehen, die nicht ausdrücklich als Gewerberäume gekennzeichnet worden waren.

Ebenso betrafen die Regelungen in § 1 Nr. 3 und § 9 Nr. 1 des Mietvertrages daher von vornherein nicht die Schuhmacherei und den Gewerbenebenraum, da für diese beiden Räume die gewerbliche Nutzung gestattet war.

Vom Mietzweck her gesehen stehen vorliegend die für gewerbliche Zwecke vorgesehenen Räume im Vordergrund. Denn die Mieträume stellen von ihrer Beschaffenheit her eine typische Ladenwohnung im Berliner Altbau dar, bei der die gewerblich genutzten Räume nach vorn (zur Straße hin) liegen und den Hauptzugang haben, während die zu Wohnzwecken nutzbaren Räume einen nach hinten (zum Hof) liegenden Anhang bilden. Zu den gewerblich genutzten Räumen gehören nicht nur der 25,45 m2 große Ladenraum und der 15,32 m2 große Gewerbenebenraum, sondern es ist auch noch jeweils die Hälfte der Fläche der Räume hinzuzurechnen, die bei der Benutzung der Gewerberäume mitgenutzt werden, nämlich des 5,26 m2 großen vorderen Flurs = 2,63 m2, der 9,63 m2 großen Küche = 4,81 m2, des 6,84 m2 großen hinteren Flurs = 3,42 m2 und des 7,25 m2 großen Bades = 3,62 m2. Insgesamt ergibt das 55,25 m2 gewerblich genutzte Fläche. Das ist fast die Hälfte der 114,87 m2 großen Mietfläche.

Hinsichtlich des Mietzinses, der bei Abschluß des Mietvertrages 162,80 DM betrug, ergibt sich aus der Erhöhungserklärung vom 30. Mai 1968, daß die Zinsen für die Wohnräume 120 DM und der Gewerbezuschlag 42,80 DM betrugen. Damit betrug der Gewerbezuschlag ca. 35,7 % des Wohnraummietzinses. Aus dem Mietzinsverhältnis lassen sich jedoch für die zu entscheidende Frage, welche Nutzungsart nach dem Willen der Vertragschließenden überwiegen sollte, hier deshalb keine Schlüsse ziehen, weil der Mietzins im Jahre 1967 weder für die Wohnraumnutzung noch für die gewerbliche Nutzung frei vereinbart werden konnte, vielmehr in beiden Fällen der Mietpreisbindung unterlag.

Entscheidend ist nach Auffassung des erkennenden Senats vorliegend, daß die ursprünglichen Mieter in den Mieträumen bestimmungsgemäß die Schuhmacherei betreiben sollten, durften und betrieben haben, wobei dahingestellt bleiben kann, ob die Anmeldung des Schuhmachereibetriebes unter der neuen Anschrift (...) gleich im Februar oder erst im Sommer 1968 erfolgt ist. Spätestes ab Sommer 1968 haben H. und F. M. die Schuhmacherei in den Mieträumen betrieben. Sie haben damit die Gewerberäume bestimmungs- und vertragsgemäß genutzt. Da sie keine anderen Einnahmen hatten, hatten sie auch den Willen, durch den Betrieb der Schuhmacherei ihren Lebensunterhalt zu verdienen. Damit lagen die in der Entscheidung des BGH, GE 1986, 697 ff. genannten Voraussetzungen vor, aus denen sich ergibt, daß die gewerbliche Nutzung der Mieträume im Vordergrund stand. Daß nach dem Vortrag der Bekl. H. M. aufgrund seiner schlechten Gesundheit nur noch sehr eingeschränkt arbeiten konnte, so daß für den Lebensunterhalt mehr und mehr die Ersparnisse aufgebraucht wurden und auch die Gartenlaube der Eheleute M. deshalb verkauft wurde, ändert nichts daran, daß H. und F. M. sowohl bei der Anmietung der Räume als auch bei der Verlegung der Werkstatt in die Mieträume die Absicht hatten, die Schuhmacherei (wie früher in der S.straße) zu betreiben und durch die Einkünfte aus der Werkstatt ihren Lebensunterhalt zu bestreiten.

Insgesamt überwog damit bei Abschluß des Mietverhältnisses die gewerbliche Nutzung der Mieträume, so daß auf das Mischmietverhältnis insgesamt Gewerbemietrecht anzuwenden ist.

Die ursprüngliche Zweckbestimmung der Räume ist nicht nachträglich dadurch geändert worden, daß der frühere Vermieter ausweislich der von den Bekl. eingereichten Mieterhöhungserklärungen von den Mietern die zulässigen Mieterhöhungen für Altbauwohnraum verlangt hat und die Mieter diesem Verlangen entsprochen haben durch Zahlung des erhöhten Mietzinses. Denn ebensowenig wie durch eine vertragswidrige Nutzung durch den Mieter (teilweise Untervermietung von Gewerberaum zu Wohnzwecken) die durch den Vertrag festgelegte Eigenschaft des Mietverhältnisses als Gewerberaummietverhältnis geändert werden kann (BGH, WPM 1969, 625), kann die Natur des Mietverhältnisses dadurch geändert werden, daß der Vermieter unzulässigerweise für Gewerberaum die für Wohnraummietverhältnisse gesetzlich zugelassenen Mietzinserhöhungen verlangt und der Mieter diese zahlt. Die im Mietvertrag festgelegte Zweckbestimmung der Räume kann nur durch eine ausdrückliche Vertragsänderung geändert werden. Die Duldung des vertragswidrigen Verhaltens des einen Vertragspartners durch den anderen reicht dazu nicht aus. Es kommt deshalb für die Entscheidung auch nicht darauf an, wie die Bekl. die Mieträume in den letzten Jahren genutzt haben.

Da die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts nach § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG n. F. nicht gegeben war, richtete sich die Zuständigkeit nach dem Wert des Streitgegenstandes. Da dieser 10.000 DM überstieg, war nicht das Amtsgericht nach § 23 Abs. 1 GVG, sondern das Landgericht nach § 71 Abs. 1 GVG zuständig.

Die Unterscheidung zwischen Wohnraum- und Gewerbemietverhältnis hat erhebliche Auswirkungen, da für Wohnraummiete zahlreiche Sondervorschriften existieren. Auch die Zuständigkeit der Gerichte ist anders geregelt. Bei Wohnraummietverhältnissen ist das Amtsgericht unabhängig vom Streitwert in der ersten Instanz zuständig, während bei anderen Mietverhältnissen mit einem Streitwert von mehr als 10.000 DM das Landgericht zuständig ist.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter eine Ladenwohnung gemietet, in der er eine Schuhmacherei betreiben wollte. Diese sollte dem Unterhalt des Mieters dienen, und deshalb lag das Schwergewicht des Vertrages auf der gewerblichen Nutzung. Spätere einseitige Änderungen durch den Mieter waren ebenso unerheblich wie Mieterhöhungen nach Wohnraummietrecht. Da eine ausdrückliche Änderung des Vertragszwecks nicht vorlag, war somit Gewerberaummietrecht anzuwenden und das Landgericht in erster Instanz zuständig.

Das Kammergericht hatte sich in seinem Urteil vom 26. Januar 1995 mit einer Duldungsklage eines Vermieters zu beschäftigen, die beim Landgericht erhoben wurde. Der Streitwert überschritt offenbar 10.000 DM; das Landgericht hielt jedoch die Zuständigkeit des Amtsgerichts für gegeben, da es sich um ein Wohnraummietverhältnis handele. Der Schwerpunkt des Vertrages liege auf der Wohnraumnutzung.

Das sah das Kammergericht anders. Werden Räume zum Teil zum Wohnen, zum Teil zu anderen Zwecken vermietet, ist maßgeblich für die Beurteilung des Betrages insgesamt, welche Nutzung überwiegt, wo also der Schwerpunkt liegt. Flächen- und Mietzinsanteile sind dabei nur Anhaltspunkte.