Mischmietverhältnis

Mischmietverhältnis; Gewerbezweck; Wohnzweck; Überwiegenstheorie; Preisbindung

1. Anwendung der Überwiegenstheorie bei Mischmietverhältnissen.

2. Kein Entfallen der Preisbindung bei Mischmietverhältnissen.

Die Kl. (Vermieterin) vermieteten dem Bekl. (Mieter) Räume in einem vor dem 1. Januar 1949 bezugsfertig gewordenen Haus zur teil-gewerblichen Benutzung. Vereinbart war ein Mietzins einschließlich eines Gewerbezuschlags für zwei Fünftel der Wohnung, der Gewerbezuschlag war betragsmäßig ausgewiesen. Das Mietverhältnis wurde durch fristgemäße Kündigung der Kl. beendet, der Bekl. zur Räumung verurteilt. Die Kl. vermietete die Räume zum 1. Juli 1989 weiter, und zwar zu einem erheb-lich höheren Mietzins. Sie meint: Wenn der Bekl. die Räume fristgerecht herausgegeben hätte, hätte sie schon vom 1. Januar 1989 einen erheblich höheren Mietzins verlangen können. Sie verlangt vorliegend die Differenz zwischen den Leistungen, die der Bekl. erbracht hat und den Mietzinseinnahmen, die sie hätte erzielen können. Sie vertritt die Auffassung, die Räu-me unterfielen, weil sie seit 1953 in dieser Weise zu teilgewerblicher Nut-zung vermietet worden seien, nicht der Preisbindung. Dieser Auffassung folgte das Landgericht nicht.

Der Kl. ist zwar zuzugeben, daß auf das zwischen den Parteien vereinbart gewesene Mietverhältnis besondere Bestimmungen zum Schutz des Mieters von Wohnraum, wie sie insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch im Hinblick auf sozial nicht gerechtfertigte Kündigung enthalten sind, Anwendung nicht finden. Insoweit ist das Mietverhältnis nach den Bestimmungen zu beurteilen, die für den Mieter gewerblich ge-nutzten Raumes gelten. Es entspricht höchstrichterlicher Rechtsprechung, der die Kammer in ständiger Rechtsprechung folgt, daß es bei Mietverhältnissen, die die Überlassung von Räumen zum Gegenstand haben, die teil-weise gewerblich, anderenteils zu Wohnzwecken genutzt werden, darauf ankommt, welche Nutzungsart überwiegt. Dabei ist entscheidend auf die vertraglichen Vereinbarungen abzustellen; es kommt jedoch nicht allein auf erkennbare Mietzins- oder Flächenverteilung an.

Wenn wie in vorliegendem Falle anzunehmen ist, daß der Mieter in dem gewerblich genutzten Teil der gemieteten Räume vollständig seinen Le-bensunterhalt erzielt, ist nach Rechtsprechung der Kammer die Annahme gerechtfertigt, daß die gewerbliche Nutzung überwiegt, auch wenn - wie in vorliegendem Mietvertrag - der Anteil gewerblicher Nutzung ausdrücklich mit 2/5 angegeben ist. Hierüber hat die Kammer letztlich jedoch nicht mehr zu entscheiden, nachdem der Räumungsrechtsstreit richtigerweise bei dem zuständigen Amtsgericht begonnen und zwischenzeitlich rechtskräftig letztinstanzlich von einer anderen Kammer des Landgerichts Berlin ent-schieden worden ist. Von der Frage, ob namentlich die Bestimmungen über den Schutz von so-zial nicht gerechtfertigter Kündigung des Wohnraumieters anzuwenden sind, ist jedoch streng zu trennen die Frage, ob die gemieteten Räume der in Berlin geltenden Zweckbindung und damit der Preisbindung (noch) un-terliegen.

Zwischen den Parteien unstreitig und nach vorliegendem Tatsachenvortrag unbezweifelbar ist, daß es sich bei den Räumen, die der Bekl. von der Kl. gemietet hatte, um solche Räume handelt, die als Wohnraum vor dem 1. Januar 1949 fertiggestellt worden sind und so der Zweck- und Preisbindung unterlagen. Daran ändert auch nichts der Umstand, daß nach ent sprechenden Vorschriften eine besondere Genehmigung zur Zweckentfremdung im Hinblick darauf, daß die Räume nur teilweise gewerblich ge-nutzt wurden, nicht erforderlich war.

Diese Zweck- und Preisbindung ist zu keiner Zeit für diese Räume aufge-hoben worden. Weder das Gesetz zur Einführung des Geschäftsraummietengesetzes im Land Berlin noch spätere Gesetze oder Verordnungen ha-ben die Mietpreisbindung beendet. Namentlich in Art. I § 3 Abs. 1 dieses Gesetzes ist bestimmt, daß auf teilweise gewerblich genutzte Räume die Preisvorschriften weiterhin anzuwenden seien, es sei denn, der Mietwert der Wohnräume am 1. Juni 1953 betrage weniger als 1/3 des gesamten Mietwertes der Räume. Daß die Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllt seien, hat die Kl. nicht dargetan. Entsprechende Vorschriften enthalten spätere Regelungen, insbesondere § 3 Abs 2 Nr. 1 AMVOB.

Die Zweckbindung entfiel auch nicht in der Zeit zwischen dem 1. Januar 1969 und dem 3. August 1972. Nachdem das ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum enthaltende Wohnraumbewirtschaftungsgesetz mit Ab-lauf des 31. Dezember 1968 außer Kraft trat, entfiel allerdings nicht auto-matisch die Preisbindung. Gleichwohl war es hiernach möglich, Wohnraum in Gewerberaum umzuwandeln (vgl. nur BGH GE 1982, S. 1121 ff.). Erst mit der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, die am 4. August 1972 in Kraft getreten ist, wurde für Berlin er-neut eine Zweckbindung für Wohnraum festgeschrieben. Diese Vorschrift konnte sich jedoch nur auf solche Räume beziehen, die zum Zeitpunkt des Beginnes ihrer Gültigkeit Wohnraum waren. Nutzungsart und -umfang, die Gegenstand des Vertragsverhältnisses zwischen den hier streitenden Parteien waren, haben sich jedoch in dieser Zeit fehlender Zweckbindung von Wohnraum nicht geändert; jedenfalls ist derartiges nicht vorgetragen. Vielmehr unterlagen die Räume vor dem 1. Januar 1969 als teilweise ge-werblich, anderenteils zu Wohnzwecken genutzte Räume der Zweck- und Preisbindung, und die gesetzlichen Bestimmungen gleichen Inhaltes, die seit dem 4. August 1972 galten, unterwarfen sie wiederum der Zweckbindung.

Die Kammer stützt sich insoweit auch auf die Urteile des Kammergerichts vom 19. Mai 1988 - 20 U 1493/87 (12. O. 157/86) - und vom 6. April 1989 - 20 U 955/88 (12. O. 221/87); darin hat das Kammergericht überzeugend ausgeführt, daß Räume, die in der Zeit vom 1. Januar 1969 bis zum 3. Au-gust 1972 lediglich teilweise gewerblich genutzt wurden, nicht der Zweck- und Preisbindung entfallen sind. Zur Überzeugung der Kammer tritt der 20. Zivilsenat des Kammergerichts zu Recht der Auffassung des 8 Zivilsenates desselben Gerichts aus dem Urteil vom 18. Januar 1988 - 8 U 934/87 - (GE 88, S. 353 f.) entgegen. In diesem Urteil wird nämlich übersehen, daß ursprünglich auch vollständig gewerblich genutzte Räume der Preisbindung unterlagen, daß durch spätere gesetzliche Regelungen ausdrücklich grundsätzlich nur solche gewerblich genutzten Räume von der Preisbindung ausgenommen worden sind, die vollständig dieser Nutzung unterlagen und demgemäß insbesondere aus § 1 Abs. 4 b ZwVbVO nicht ge-schlossen werden kann, daß sich an dem Charakter etwas ändere. Soweit die Kl. - und mit ihr teilweise die Rechtsprechung - sich auf eine weitere Entscheidung des Bundesgerichtshofes (GE 1986, S. 699) stützen, geht die Argumentation ebenfalls von einer Ungenauigkeit aus: In dem Fall , der der Entscheidung des Bundesgerichtshofes zugrundelag, waren die vermieteten Räume schon Jahre vor der für eine Zwischenzeit eingetretenen Frei-gabe der Zweckbindung vollständig als Gewerberaum vermietet; zu den weiteren Ausführungen kommt der Senat lediglich in Zusammenhang mit der Auslegung einer Vertragsbestimmung, so daß die Ausführungen nicht ohne weiteres zu verallgemeinern sind. Entsprechendes gilt für die Entscheidung der Zivilkammer 61 des Landgerichtes Berlin in dem zwischen den hier streitenden Parteien geführten Rechtsstreit auf Räumung der Mietsache. Die Entscheidungsgründe dieses Urteils sind anscheinend un-bewußt in einem Maße weit gefaßt, daß sie über das hinausgehen, was von dieser Kammer zu entscheiden war; denn die Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin hatte - wie eingangs dargelegt - letztlich lediglich über die Anwendbarkeit der Vorschriften zum Schutz eines Wohnraummieters vor sozial ungerechtfertigter Kündigung zu befinden.