Mischmietverhältnis

Mischmietverhältnis; Gewerbezweck; Wohnzweck

Entgegen einer im schriftlichen Mietvertrag als vereinbart ausgewiesenen Vermietung zu bestimmten gewerblichen Zwecken liegt ein frei kündbares Gewerbemietverhältnis dann nicht vor, wenn aus den Umständen des Falles folgt, daß der im Mietvertrag schriftlich aufgenommene Mietzweck die von den Vertragsparteien in Wahrheit gewollte Vermietung zu Wohnzwecken nur verdecken sollte.

Durch die Kündigung der Kl. vom 5. März 1991 ist das Mietverhältnis nicht beendet worden. Die Kündigungserklärung war unwirksam, weil die Parteien einen Wohnraummietvertrag abgeschlossen hatten, an dessen Beendigung ein berechtigtes Interesse der Kl. nicht bestand (§ 564 b Absatz 1 BGB).

Der schriftliche Mietvertrag vom 5. Dezember 1988 weist allerdings die Vereinbarung eines gewerblichen Mietverhältnisses aus, denn die Räume waren danach zum "Betriebe eines Büros für Regieassistenz" vermietet. Ein derartiges Mietverhältnis wäre auch ohne besonderen Kündigungsgrund im Sinne des § 564b Absatz 1, 2 BGB gemäß §§ 564 Absatz 1 BGB kündbar gewesen. Tatsächlich hatten sich die Parteien jedoch nur zum Schein auf ein frei kündbares Gewerbemietverhältnis geeinigt (§ 117 Ab-satz 1 BGB), während sie in Wahrheit den besonderen rechtsgeschäftlichen Typus eines Wohnraummietverhältnisses wollten, so daß hier die für das verdeckte Rechtsgeschäft geltenden Vorschriften Anwendung finden (§ 117 Absatz 2 BGB).

Die Überzeugung der Kammer, daß die Parteien tatsächlich die Begründung eines Wohnraummietverhältnisses wollten, beruht auf folgenden Erwägungen:

Es erscheint schon an sich ungewöhnlich, daß die Bekl. zur Ausübung ihres Berufes Büroräume angemietet hat, weil sie als Regieassistentin dafür gar keine Verwendung hat. Das Berufsbild ist geprägt vom Tätigkeitsschwerpunkt etwa am Ort der Filmaufnahmen oder einer Bühneninszenierung, während die etwaig anfallende Bürotätigkeit wie beispielsweise das Lesen von Drehbüchern nicht die Einrichtung eines eigenen Büros erfordert, sondern typischerweise in der Wohnung erledigt wird. Ebensowenig wie etwa ein Schauspieler oder Schriftsteller zur Ausübung seines Berufes spezielle Büroräume anmietet, vielmehr die anfallenden Schreibtätigkeiten in einer dem Wohnzweck untergeordneten Weise zu Hause ausübt, entspricht es dem Berufsbild eines Regieassistenten, zum Zwecke der Berufsausbildung Gewerberäume anzumieten.

Es kommt ein weiterer Umstand hinzu: Auch die Vormieterin der Bekl., die Zeugin R., die ebenfalls Regieassistentin ist, hatte die Räume nur zum Schein als Büro angemietet, während in Wirklichkeit zwischen ihr und der Kl. Einigkeit darüber bestand, daß die Mietsache als Wohnraum dienen sollte. Die Zeugin hat nämlich bekundet, die Kl. habe entgegen der schrift lichen Vereinbarung selbst immer von Wohnraum gesprochen, über diese tatsächliche Nutzungsart habe zwischen ihnen Einigkeit geherrscht. Die diesbezügliche Behauptung der Bekl. ist somit durch die Aussage der Zeugin untermauert worden. Der schlichte Vortrag der Kl., sie habe wie mit der Bekl. auch mit der Vormieterin R. ein gewerbliches Mietverhältnis geschlossen, vermag die Zeugenaussage nicht zu entkräften.

Für die Vermietung als Wohnraum spricht auch der Zuschnitt der Räume. Unstreitig war eine Küchenzeile vorhanden, was bei rein gewerblich genutzten Büroräumlichkeiten unüblich erscheint. Daß die Räume früher ein-mal als Ladengeschäft genutzt worden waren, ist unerheblich, weil an ihrer jetzigen Eignung zu Wohnzwecken kein Zweifel besteht. Unverständlich ist der Vortrag der Kl., ein Raum sei als "Kontor" ausgestaltet, weil es einen derartigen Raumtyp dem äußeren Anschein nach nicht gibt. Konkrete Anhaltspunkte für ihre Behauptung, die äußere Erscheinung der Mietsache lege den Schluß auf gewerblich zu nutzende Räumlichkeiten nahe, sind nicht vorgetragen. Nicht aussagekräftig ist die Darlegung, die Räume sei-en noch heute über eine Treppe mit dem früher als Lagerraum genutzten Keller verbunden. Darauf kommt es schon deswegen nicht an, weil die Bekl. einen zu Gewerbezwecken gewidmeten Keller nicht angemietet hat-te.

Auch der Mietvertrag selbst enthält gewichtige Anhaltspunkte für den von der Bekl. behaupteten Wohnzweck des Mietvertrages. In der maschinenschriftlich eingefügten Vereinbarung unter § 22 des Vertrages ist "das Mitwohnenlassen anderer Personen" untersagt, was begrifflich das "Wohnen" des Hauptmieters voraussetzt. Ferner war die Mieterin verpflichtet worden, eine Haftpflichtversicherung für die Waschmaschine abzuschließen. Vor diesem Hintergrund ist die Behauptung der Bekl. für wahr zu er-achten, sie habe schon vor Vertragsschluß ausdrücklich darauf hingewiesen, sie werde die Räume - entgegen dem scheinbar vereinbarten Zweck - als Wohnung nutzen. Die genannten Bestimmungen des Vertrages las-sen keinen Zweifel daran, daß die Kl. damit auch einverstanden war.

Das soziale Mietrecht des BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse; insbesondere ist bei Gewerberaum kein Kündigungsschutz gesetzlich vorgesehen. Für die Abgrenzung, ob Wohnraum oder Gewerberaum vermietet wurde, ist die Überschrift des (Formular-) Mietvertrages nur ein Indiz. Wenn sich aus den Umständen ergibt, daß der Mieter die Räume zu Wohnzwecken nutzen wollte, liegt stets ein Wohnraummietverhältnis vor, das dann eben auch nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses vom Vermieter gekündigt werden kann.

In seiner Entscheidung vom 10. September 1992 nahm das Landgericht Berlin dies in einem Fall an, in dem zwar der Mietvertrag formell zum Betriebe eines Büros bestimmt sein sollte, wofür der Mieter nach seinem Beruf jedoch keinen Bedarf hatte. Dazu kam, daß bei der Vertragsverhandlung von Wohnraum gesprochen wurde, eine Küche vorhanden war und im Mietvertrag von "Mitwohnenlassen anderer Personen" gesprochen wurde.