Mischmietverhältnis

Mischmietverhältnis; Mischmietverhältnis, Flächenverhältnis als Maßstab; Flächenverhältnis, als Maßstab bei Mischmietverhältnissen; Überwiegenstheorie, bei Mischmietverhältnissen; Wohnraumbegriff, Bestimmung durch Vertragsparteien

Während früher der Begriff "Wohnraum" nach § 2 Abs. 1 W.BewG zweigliedrig war (Eignung und Bestimmung), wird heute unter Wohnraum jeder zum Wohnen (Bewohntwerden) bestimmte Raum verstanden (Palandt-Putzo, BGB, 37. Aufl. Vor § 535 Anm. 8 a; Schmidt Futterer, Wohnraumschutzgesetze, 2. Aufl., Rdn. B 6; Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, § 535 Rdn. 139).

Ob ein Raum zum Wohnen bestimmt ist, richtet sich nach dem Verhältnis der Vertragsparteien zueinander, also danach, ob der Raum nach dem Mietvertrag grundsätzlich den Mieter selbst und/oder seinen Familienangehörigen als Wohnung dienen soll. Auf Rechtsbeziehungen dritter Personen zu der einen oder anderen Partei kommt es dabei nicht an (RGZ 124, 4, 8). Das bedeutet, daß bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb einer Pension eine Vermietung zu gewerblichen Zwecken des Pensionsinhabers und nicht zu Wohnzwecken vorliegt (Roquette, a.a.O., § 535 Rdn. 149, Palandt-Putzo, a.a.O. Vor § 535 Anm. 8 a; Schmidt-Futterer, a.a.O., Rdn. B 13). Die Räume einer Pension unterliegen somit nicht den Kündigungsvorschriften für Mietverhältnisse über Wohnraum. Das ist auch gerechtfertigt, weil das Zweite Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum (2. WKSchG) vom 18. Dezember 1974 den Schutz des Wohnraum-Mieters bezwecken sollte, und zwar - wie sich aus den Materialien ergibt - wegen der überragenden Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt des Mieters. Den besonderen Kündigungsschutz für Wohnraum verdient nur der Mieter, der in den Mieträumen wohnt, d. h.: dort den Mittelpunkt seines häuslichen Lebens hat. Das ist bei einem Mieter, der die Mieträume gewerblich zum Betriebe einer Pension benutzt, nicht der Fall.

Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein sogenanntes Mischmietverhältnis, da die Räume zur Benutzung als Wohnung und als solide ruhige und bessere Pension vermietet worden sind. Ob bei der Vermietung von Mischräumen die Sonderbestimmungen für Wohnräume auf das ganze Mietverhältnis anzuwenden sind, richtet sich danach, welcher Zweck überwiegt und dem Mietverhältnis das Gepräge gibt (BGB-RGRK-Gelhaar, 12. Aufl., vor § 535 Rdn. 22). Die zur Entscheidung dieser Frage entwickelte sogenannte Übergewichtstheorie stellt auf den Mietwert der Räume ab (LG Mannheim, ZMR 1974, 48; LG Mannheim MDR 1968, 328; Weimar MDR 1972, 242 Anm. zu AG Hamburg-Altona). Dieses Abgrenzungskriterium ist aber im vorliegenden Fall nicht anwendbar, weil es nach den sonstigen Vereinbarungen zu § 20 des Mietvertrages für die Höhe des Mietzinses ohne Bedeutung ist, wieviele Zimmer der Wohnung für den Pensionsbetrieb in Anspruch genommen werden. Es kommt somit auf das Flächenmaß der Räume an. Dazu kann die Zweckentfremdungsgenehmigung vom 28. April 1965 herangezogen werden. Aus dieser läßt sich entnehmen, daß die Räume ganz überwiegend zu gewerblichen Zwecken als Pension und nur zu einem geringen Teil als Wohnung benutzt werden sollten. Daß das die Absicht beider Vertragspartner bei Vertragsschluß war, ergibt sich daraus, daß die Zweckentfremdungsgenehmigung kurze Zeit nach Vertragsschluß erteilt worden ist.

Das hat zur Folge, daß das Mietverhältnis der Parteien nicht dem besonderen Kündigungsschutz eines Wohnraummietverhältnisses unterliegt.