Mindeststandard für Schalldämmung bei Altbauten

Mindeststandard für Schalldämmung bei Altbauten; Schönheitsreparaturen; unwirksame Klausel bei Pflicht zum Anstrich von außen; akustische Trennung von Wohnungen; Lärm; Zimmerlautstärke; Nachbarwohnung; Außenanstrich

Der Mieter einer Altbauwohnung kann einen Mindeststandard der Schalldämmung erwarten, der ein zeitgemäßes wohnen ermöglicht. Hierzu gehört eine hinreichende akustische Trennung von Wohnungen, die nicht gewährleistet ist, wenn man Gespräche, die in der Nachbarwohnung in Zimmerlautstärke geführt werden, verfolgen kann.

Der Mieter ist im Rahmen von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, Fenster und Türen von außen zu behandeln. Bei einer entsprechenden Vertragsklausel ist die gesamte Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien sind aufgrund des Mietvertrags vom 27. November 1977 verbunden, in den die Bekl. im Wege der Erbfolge auf der Vermieterseite eingetreten sind.

In Bezug auf die Schönheitsreparaturen enthält der Formularmietvertrag folgende Regelungen:

㤠4 [...]

2. Schönheitsreparaturen trägt der ... Mieter. (Vergleiche § 13).

[...]

§ 13

„1. Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. ... Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre

in Wohn‑ und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,

in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

2. ..."

Die Kl. (Mieterin) verlangt Mängelbeseitigung, und zwar:

- Herstellung einer ausreichenden Schalldämmung der Trennwand zur Nachbarwohnung,

- Gangbarmachung und Abdichtung der Fenster,

- malermäßige Instandsetzung der Zimmertüren.

Das Amtsgericht hat nach Einholung zweier Sachverständigengutachten und Vernehmung der Zeugin (...) die Bekl. im Wesentlichen antragsgemäß verurteilt, jedoch in Bezug auf die Mängel an den Fenstern nur teilweise. Ein Anspruch der Kl. bestehe insoweit nicht, als die Mängel durch die von ihr aufgebrachten Farbe verursacht habe.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl. und die Anschlussberufung der Kl. (...)

II. 1. Berufung der Bekl.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist nicht begründet.

Das Amtsgericht hat die Bekl. zu Recht und mit zutreffenden Erwägungen, auf die Bezug genommen wird, gemäß § 535 Abs. 1 BGB zur Mängelbeseitigung durch Herstellen einer ausreichenden Schalldämmung der Wand zur Nachbarwohnung verurteilt.

Nach den Feststellungen des Sachverständigen G. im Gutachten vom 20. Mai 2005 sind Gespräche in Zimmerlautstärke aus der Nachbarwohnung eindeutig zu vernehmen. Dies wurde auch durch die von ihm veranlassten Schallmessungen bestätigt, wonach das Schalldämmmaß der entsprechenden DIN‑Norm von 1962 um 10 db unterschritten war. Es kann dahinstehen, dass diese Norm bei Errichtung des Gebäudes nicht einschlägig war und welches Schalldämmmaß damals als üblich anzusehen war. Denn der Mieter einer Altbauwohnung kann jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03 -, GE 2004, 1090). Hierzu gehört auch eine hinreichende akustische Trennung von Wohnungen. Diese ist nicht gewährleistet, wenn man Gespräche in Zimmerlautstarke verfolgen kann. Dies wird heutigen Mindestanforderungen an ein zeitgemäßes Wohnen nicht gerecht, ohne hierbei die Maßstäbe für Neubauten anzulegen. Das zu erreichende Ziel der Mängelbeseitigung ist im Tenor dahin genügend konkretisiert, dass in Zimmerlautstärke Gespräche in der Nachbarwohnung nicht mehr zu hören sind.

Ohne Erfolg wendet sich die Berufung gegen die Verpflichtung zur Mängelbeseitigung an den Fenstern der Wohnung. Soweit das Amtsgericht die Bekl. verurteilt hat, ist dies durch die Feststellungen des Sachverständigen G. gedeckt, der an den entsprechenden Fenstern Undichtigkeiten festgestellt hat. Diese entsprachen eben nicht einem ordnungsgemäßen Zustand. (...)

Schließlich greifen auch die Einwände der Bekl. gegen die Verpflichtung zur malermäßigen Instandsetzung der Zimmertüren nicht durch. Das Amtsgericht hat zunächst zutreffend ausgeführt, dass sich aus den Angaben der Zeugin H. allenfalls ein Vorbehalt in Bezug auf Lackschäden an der Tür im unteren Bereich entnehmen lasse, die vom Sachverständigen G. festgestellten Schäden sich aber gerade nicht in diesem Bereich befänden. Im Übrigen haben die Bekl. die malermäßige Instandsetzung der Türen auch deshalb vorzunehmen, weil die Schönheitsreparaturen inzwischen infolge mehrfach abgelaufener Renovierungsfristen jedenfalls jetzt fällig sind und die Verpflichtung nicht wirksam auf die Kl. abgewälzt worden ist (vgl. hierzu die Ausführungen weiter unten).

2. Anschlussberufung der Kl.

Die zulässige Anschlussberufung der Kl. ist überwiegend begründet.

Die Bekl. sind gemäß § 535 Abs. 1 BGB zur Instandsetzung weiterer Fenster in Wohn- und Schlafzimmer der Wohnung der Kl. verpflichtet. (...)

Es kommt nach der jetzigen Auffassung der Kammer nicht mehr darauf an, ob die Mängel durch Anstricharbeiten der Kl. verursacht worden sind. Denn die Kl. war zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Die von der gesetzlichen Regelung, wonach diese den Bekl. obliegen, abweichenden Bestimmungen im Mietvertrag sind unwirksam.

Nach Erlass des Urteils der Kammer vom 9. Mai 2006 hat diese angesichts der weiter einschränkenden Entscheidungen des Bundesgerichtshofs ihre Auffassung zur Wirksamkeit einer Regelung geändert, die dem Mieter ohne Einschränkung das Streichen der Fenster auferlegt (Urteil der Kammer vom 22. Februar 2008 - 63 S 206/07, MietRB 2008, 260)

Zwar kann die nach dem Gesetz (§ 535 Abs. 1 BGB) dem Vermieter obliegende Pflicht zur Instandhaltung grundsätzlich auch durch AGB-Klauseln auf den Mieter abgewälzt werden, sofern dies nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt. Eine wirksame Überbürdung setzt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht nur voraus, dass zwischen den Parteien ein „weicher" Fristenplan für die Schönheitsreparaturen gilt (z. B. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 48/04, NJW 2005, 1188), sondern auch, dass der Fristenlauf mit dem Mietverhältnis beginnt und die Renovierungsfristen abgelaufen sind (BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087; BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 17/04, NJW 2005, 1426) Unter Bezugnahme auf den vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag 1976 in der Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB‑RGRK, 12. Aufl., vor § 535 Rn. 87) sind Inhalt und Umfang der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch Auslegung zu ermitteln. Die Auslegungsbedürftigkeit einer Klausel, die den Begriff der Schönheitsreparaturen nicht näher definiert, lässt die Vereinbarung nicht als unangemessen erscheinen, weil der Inhalt einer solchen Klausel durch Auslegung näher bestimmt werden kann. Sofern nicht örtliche Gepflogenheiten eine andere Auslegung ergeben, ist eine derartige allgemein gehaltene Klausel dahin zu verstehen, dass die in § 28 II. BV und in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 Fassung I angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen sind. Dies sind: Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, die Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen (BGH, Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84, NJW 1985, 480; Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 535 BGB, Rn 85 m. w. N.).

In der vorliegenden Klausel erfolgt indes eine Differenzierung der so durch Auslegung ermittelten Schönheitsreparaturen insoweit nicht, als insbesondere der gesamte Anstrich der Fenster und Türen ausdrücklich als Schönheitsreparaturverpflichtung dem Mieter überbürdet wird. Soweit die danach enthaltene Verpflichtung zum Anstrich der Fenster und Türen ohne Differenzierung von Innen- und Außenflächen übertragen wird, gehören weder der Außenanstrich von Fenstern noch der von Türen zum Definitionsbereich der II. BV. Hierdurch wird auf den Mieter einer Überwälzung vorgenommen, deren Ausmaß die Auslegungsrichtlinie des § 28 Abs. 4 5. 1 II. BV überschreitet; eine solche erweiterte Übertragung von Schönheitsreparaturverpflichtungen ist nach Auffassung der Kammer unwirksam.

Es ist nicht ersichtlich, dass im Rahmen der höchstrichterlichen Rechtsprechung der Begriff der Schönheitsreparaturen etwa erweitert worden sei; soweit im Urteil des BGH vom 6. Oktober 2004 (VIII ZR 215/03, NJW 2004, 903) ein Klauselwerk für wirksam erachtet wurde, nach welchem der Mieter die Schönheitsreparaturen einschließlich der Außenanstriche von Fenstern und Balkontüren zu tragen hatte, kann nach Auffassung der Kammer keine andere Schlussfolgerung gezogen werden. Denn in der vorgenannten Entscheidung lag der Schwerpunkt auf der Überprüfung der Frage, ob die Voraussetzungen des § 326 Abs. 2 BGB a. F. eingehalten waren oder nicht. Eine ausdrückliche Auseinandersetzung mit der dort ausdrücklich erfolgten Überbürdung zur Vornahme der Außenanstriche ist in dem vorbezeichneten Urteil nicht erfolgt. Dahinstehen kann ferner, ob im Wege der Individualvereinbarung über den in § 28 II. BV definierten Begriff der Schönheitsreparaturen hinaus weitere Arbeiten auf den Mieter wirksam überwälzt werden können. Eine derartige Individualvereinbarung liegt im hier zur Entscheidung anstehenden Sachverhalt nicht vor, so dass die Kammer davon ausgeht, dass durch den nicht näher konkretisierten Begriff des „Streichen der Fenster und Türen" eine unangemessene Benachteiligung des Mieters anzunehmen ist, weil diese Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Eine geltungserhaltende Reduktion der Klausel ist nach Meinung der Kammer ebenfalls nicht möglich. Dies findet seinen Grund darin, dass eine teilweise Aufrechterhaltung der Klausel nur in Betracht kommt, wenn die Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in einem unzulässigen Regelungsteil trennen ließe (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 -, NJW 2006, 3778).

Dies ist vorliegend jedoch nicht möglich, weil es hierzu einer sprachlichen Reduktion des Begriffs „Streichen der Fenster und Türen" auf den noch zulässigen Inhalt bedurfte. Eine solche Lesart ist allerdings dem durchschnittlichen und juristisch nicht vorgebildeten Mieter nicht anzusinnen. Sie verstieße daher auch gegen das Transparentgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Hieraus folgt, dass die gesamte Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 9. Mai 2006 - 63 5 371/05 -, nicht veröffentlicht). Soweit die Kammer mit Urteil vom 14. November 2003 (63 S 175/03, GE 2004, 545) eine derartige geltungserhaltende Reduktion für zulässig erachtet hat, handelte es sich bei dem dortigen Sachverhalt um eine isolierte Klausel, die neben der generellen Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter in einem gesonderten Absatz den Mieter verpflichtete, „auch die durch höhere Gewalt erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen zu tragen". Mit dem hiesigen Sachverhalt ist die dortige Klausel nicht vergleichbar.

Aus diesen Erwägungen kommt es auf die Feststellungen des Sachverständigen F. nicht mehr an.

Selbst wenn die Kl. während des laufenden Mietverhältnisses Anstricharbeiten an den Fenstern vorgenommen hätte, die zu einer weiteren Verstärkung des Farbauftrags geführt haben, ist dies für die Mängel nicht kausal. Denn wenn die Kl. die Arbeiten nicht vorgenommen hätte, hätten die Bekl. aufgrund ihrer Verpflichtung aus § 535 Abs. 1 BGB die Arbeiten ausführen müssen. Dabei wäre ebenfalls eine Verstärkung des Farbauftrags erfolgt. Auch eine etwaige Unterlassung der Kl., bei ihren Arbeiten vorher die alten Farbschichten zu entfernen, wäre nicht kausal, denn dies hätten die Bekl. bei den ihnen obliegenden Arbeiten ggf. auch veranlassen müssen. Dass die Bekl. darüber hinaus eine nachteilige Veränderung der Fenster zu vertreten hat, ist nicht ersichtlich. (...)

Die Revision war hinsichtlich der Verurteilung der Bekl. zu b) und c) zuzulassen, weil - soweit ersichtlich - eine höchstrichterliche Entscheidung betreffend eine Klausel zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, die diesem über die Begriffsdefinition des § 28 II. BV hinaus Arbeiten auferlegt, nicht ergangen ist, sodass die Frage, ob eine solche Mehrbelastung des Mieters zur Gesamtunwirksamkeit der Überbürdung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen führt - vor allem angesichts der Klauselgestaltungen in älteren Mietvertragsformularen - sowohl grundsätzliche Bedeutung hat als auch der Fortbildung des Rechts dient (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO).

Der Mieter einer Altbauwohnung kann jedenfalls eine Schalldämmung als Mindeststandard erwarten, die ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht.

In dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag hieß es u. a., dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trage. Folgende Arbeiten seien fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Im Allgemeinen würden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: [...]

Der Mieter verlangte Mängelbeseitigung, und zwar die Herstellung einer ausreichenden Schalldämmung, Wertänderungen zur Nachbarwohnung, die Gangbarmachung und Abdichtung der Fenster sowie die malermäßige Instandsetzung der Zimmertüren. Das Amtsgericht verurteilte den Vermieter nach Einholung von Sachverständigengutachten im Wesentlichen antragsgemäß, jedoch in Bezug auf die Mängel an den Fenstern nur teilweise. Ein Anspruch des Mieters bestehe insoweit nicht, als er die Mängel durch die von ihm aufgebrachte Farbe verursacht habe. Das führte zur Berufung beider Parteien.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, änderte das Urteil teilweise ab. Nach den Feststellungen des Sachverständigen seien Gespräche in Zimmerlautstärke aus der Nachbarwohnung eindeutig zu vernehmen. Das sei durch die Schallmessungen bestätigt worden, wonach das Schallmaß der entsprechenden DIN-Norm von 1962 um 10 db unterschritten sei. Es könne dahinstehen, dass diese Norm bei Errichtung des Gebäudes nicht einschlägig war und welches Schallmaß damals als üblich anzusehen gewesen sei. Der Mieter einer Altbauwohnung könne jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermögliche. Dazu bezieht sich die Kammer auf das Urteil des BGH vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03 -, GE 2004, 1090 (Mindeststandard zur Elektroausstattung der Wohnung). Hierzu gehöre auch eine hinreichende akustische Trennung von Wohnungen. Diese sei nicht gewährleistet, wenn man Gespräche in Zimmerlautstärke verfolgen könne. Dies werde heutigen Mindestanforderungen an ein zeitgemäßes Wohnen nicht gerecht, ohne hierbei die Maßstäbe für Neubauten anzulegen. Das zu erreichende Ziel der Mängelbeseitigung sei im Tenor dahin genügend konkretisiert, dass in Zimmerlautstärke Gespräche in der Nachbarwohnung nicht mehr zu hören seien.

Ohne Erfolg wendet sich die Berufung des Vermieters gegen die Verpflichtung zur Mängelbeseitigung an den Fenstern der Wohnung. Es komme nicht darauf an, ob die Mängel durch Anstricharbeiten des Mieters verursacht worden seien. Der Mieter sei nämlich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Die von der gesetzlichen Regelung abweichenden Bestimmungen im Mietvertrag seien unwirksam. Die hierzu gegebene Begründung der Kammer entspricht dem Urteil des BGH vom 18. Februar 2009, VIII ZR 210/08, GE 2009, 573, das der Kammer allerdings zum Zeitpunkt des Erlasses des Urteils noch nicht bekannt war. Danach fällt unter den Begriff der Schönheitsreparaturen nur das, was in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV definiert ist, also nicht der Außenanstrich von Fenstern und Türen. Derartige Klauseln benachteiligen den Mieter unangemessen, was dazu führt, dass die Überwälzungsklausel insgesamt unwirksam ist, der Vermieter also verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen auszuführen.