Mindestfläche durch Vereinbarung

Die Parteien eines Mietvertrags schließen keine Sollvereinbarung über eine vom Vermieter gemäß den §§ 535 ff. BGB zu gewährleistende Mindestfläche der Mietsache, wenn der Mietvertrag neben einer konkreten m2-Angabe den (Formular-) Zusatz „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume“ enthält.

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.

Das Amtsgericht hat die Klage aus den im Ergebnis zutreffenden und die Berufungsangriffe bereits erschöpfenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen im Wesentlichen nichts mehr hinzuzufügen ist, abgewiesen.

Dem Kl. stehen Gewährleistungsansprüche wegen der von ihm geltend gemachten Flächenabweichung nicht zu. Die Parteien haben die Fläche der Wohnung nicht zum Gegenstand einer Sollvereinbarung erhoben, obwohl es im Mietvertrag heißt „Die Wohnfläche beträgt ca. 154,48 m2“. Denn durch den Zusatz „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume“ haben die Parteien unmissverständlich zu erkennen gegeben, dass sich die Sollbeschaffenheit der Mietsache insoweit ausschließlich nach der Raum-, nicht jedoch nach der Quadratmeteranzahl richtet. Aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB oder der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB folgt nichts anderes, da die Vereinbarung eindeutig ist und eine abweichende Auslegung unvertretbar wäre. Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.

II. Der Kl. erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

Die Mietvertragsparteien schließen keine Sollvereinbarung über eine zu gewährleistende Mindestfläche der Mietsache, wenn der Vertrag neben einer Quadratmeterangabe den Zusatz enthält, dass diese Angabe wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, sondern sich der räumliche Umfang der Mietsache aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt, so das Landgericht Berlin.

Der Mieter machte Minderung wegen Minderfläche geltend. Im Mietvertrag war vereinbart: „Die Wohnfläche beträgt ca. 154,48 m2.“ Diese Angabe war formularvertraglich durch den Zusatz relativiert: „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“ AG und LG haben die Klage abgewiesen.

Die Parteien hätten die Fläche der Wohnung nicht zum Gegenstand einer Sollvereinbarung erhoben, obwohl der Mietvertrag eine exakte Flächenangabe enthalten habe, die allerdings durch den Zusatz relativiert worden sei. Mit dieser Zusatzformulierung hätten die Parteien unmissverständlich zu erkennen gegeben, dass sich die Sollbeschaffenheit der Mietsache insoweit ausschließlich nach der Raum-, nicht jedoch nach der Quadratmeteranzahl richte. Aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB oder der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB folge nichts anderes, da die Vereinbarung eindeutig sei und eine abweichende Auslegung unvertretbar wäre.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag regelmäßig zwar nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zu einem Mangel der Mietsache führt, doch gilt diese nicht, wenn die Wohnflächenangabe mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene (BGH GE 2011, 49). Die durch den BGH bestätigte Klausel wurde deutschlandweit erstmals durch das Mietvertragsformular des Grundeigentum-Verlages eingeführt.