Mindestanforderungen an Betriebskostenabrechnung

Mindestanforderungen an Betriebskostenabrechnung; Abrechnungseinheit; Gesamtfläche; Wirtschaftseinheit; keine Angabe der Einzelgebäude einer Abrechnungseinheit; kein Vorwegabzug für Wasser bei verbrauchsabhängiger Abrechnung

Eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung erfordert auch unter dem Gesichtspunkt gedanklicher Nachvollziehbarkeit nicht, dass der Abrechnung entnommen werden kann, welche Gebäude zu der Abrechnungseinheit zusammengefasst sind, die der angegebenen Gesamtfläche zugrunde liegen.

I. 1 Die klagende Vermieterin begehrt von den Bekl. Nachzahlung von Heiz- und Warmwasserkosten für die Jahre 2003 bis 2007. Die Bekl. sind aufgrund Mietvertrages vom 1.12.2003 Mieter einer 2 1/2-Zimmer-Wohnung in ... mit einer Größe von 71,3 m2, die Kl. ist Vermieterin. Auf die Kosten für Wärme und Kaltwasser haben die Bekl. gemäß § 4 b des Mietvertrages Vorauszahlungen in Höhe von 75 € monatlich zu erbringen, über die die Kl. jährlich abrechnet. [...]

2 Die Abrechnungsperiode läuft vom 1.7. bis 30.6. eines Jahres. Die Kl. rechnete die Kaltwasserkosten jeweils nach Verbrauch ab. Die Wärmekosten rechnete sie bis zur Abrechnungsperiode 2005/2006 zu 50 % als Grundkosten nach der Fläche und zu 50 % als Verbrauchskosten nach Heizkostenverteilern ab. Die Warmwassererzeugung erfolgte durch Durchlauferhitzer durch die Mieter selbst. Seit der Abrechnungsperiode 2006/2007 erfolgt die Warmwassererzeugung zentral. Die Kl. berechnete in dieser Abrechnungsperiode den Energieanteil für die Warmwassererzeugung nach § 9 Abs. 2 HeizkostenVO und rechnete die reinen Heizkosten weiterhin zu je 50 % nach Fläche und nach Verbrauch gemäß Heizkostenverteiler ab, die Warmwasserkosten zu je 50 % nach Fläche und Warmwasserverbrauch und die Kaltwasserkosten nach Verbrauch.

3 Sämtliche Abrechnungen bezogen sich auf Abrechnungsobjekte, in denen mehrere Gebäude zusammengefasst waren. Das Objekt ... in ... ist Teil einer größeren Wohnanlage der Kl. Die Mehrfamilienhäuser verfügen nicht über eigene Heizungen, sondern es bestehen sog. Heizhäuser, die mehrere Straßenzeilen mit Wärme versorgen. Das Objekt der Bekl. wurde durch das Heizhaus ... versorgt. Welche Häuser von dieser Station gemeinsam versorgt wurden, änderte sich. Das jeweilige Abrechnungsobjekt war in den Abrechnungen zumeist nicht angegeben.

4 Im Einzelnen rechnete die Kl. am 9.6.2005 über die Wärme- und Kaltwasserkosten der Periode 1.7.2003 - 30.6.2004 ab, hinsichtlich der Bekl. nur betreffend die Zeit ab deren Einzug am 1.12.2003. Die Abrechnung ergab einen Nachzahlungsbetrag von 238,47 €. Die Heizkosten wurden über eine Gesamtfläche von 6.754,659 m2 abgerechnet. Die Abrechnung enthielt keine Angaben zum Abrechnungsobjekt. [...]

5 Die Bekl. rügten mit Schreiben vom 21.7.2005, es fehle die Angabe der Abrechnungseinheit. Erst mit Schreiben vom 19.4.2006 erläuterte die Kl., dass das Abrechnungsobjekt die Liegenschaften ..., ..., ..., ... und ... umfasste, die gemeinsam von derselben Heizstation versorgt wurden.

6 Am 16.6.2006 rechnete die Kl. über die Wärme- und Kaltwasserkosten der Periode 1.7.2004 - 30.6.2005 ab. Die Abrechnung ergab einen Nachzahlungsbetrag von 127,17 €. Die Heizkosten wurden über eine Gesamtfläche von 4.840,402 m2 abgerechnet. Die Abrechnung enthielt keine Angaben zum Abrechnungsobjekt. [...] Die Bekl. wandten mit Schreiben vom 21.8.2006 ein, es fehle die Angabe der Abrechnungseinheit. Erstmals mit Schreiben vom 26.2.2008 erläutere die Kl., dass die Abrechnungseinheit die Liegenschaften ..., die gemeinsam versorgt wurden, umfasste. Die Liegenschaft ... wurde nicht mehr durch dieselbe Heizzentrale versorgt.

7 Am 20.6.2007 rechnete die Kl. über die Wärme- und Kaltwasserkosten der Periode 1.7.2005 - 30.6.2006 ab. Die Abrechnung ergab einen Nachzahlungsbetrag von 405,39 €. Wie in der vorangegangenen Abrechnung wurden die Heizkosten über eine Gesamtfläche von 4.840,402 m2 abgerechnet. Die Abrechnung enthielt keine Angaben zum Abrechnungsobjekt. [...] Die Bekl. rügten mit Schreiben vom 27.7.2007, als Abrechnungsobjekt sei in der Wärmekostenabrechnung ... bezeichnet. ... habe jedoch keine 4.840,397 m2. Auch hinsichtlich dieser Abrechnungsperiode erläuterte die Kl. erstmals mit Schreiben vom 26.2.2008, dass die Abrechnungseinheit die Liegenschaften ..., die gemeinsam versorgt wurden, umfasste.

8 Am 26.6.2008 rechnete die Kl. über die Wärme- und Kaltwasserkosten der Periode 1.7.2006 - 30.6.2007 ab. Die Abrechnung ergab einen Nachzahlungsbetrag von 641,31 €. Die Heizkostenabrechnung vom 26.6.2008 für die Abrechnungsperiode 2006/2007 enthält hinsichtlich des Abrechnungsobjektes ausführlichere Angaben. Ihr war eine Erläuterung beigefügt; wonach die zuvor bestehende Heizanlage ... stillgelegt werden musste und alle zuvor von dieser Heizstation versorgten Häuser in dieser Abrechnungsperiode von der Heizstation B., in den Sommermonaten ersatzweise durch sog. Hotmobile, mitversorgt wurden. Weiter wurde mitgeteilt, dass der Abrechnungskreis in dieser Abrechnungsperiode aus den Häusern ... und ... bestehe. Weiter ist der Abrechnung zu entnehmen, dass die Warmwassergrundkosten nach einer Gesamtfläche von 21.585,273 m2 und die weiteren Heizgrundkosten nach einer Gesamtfläche von 24.274,805 m2 umgelegt wurden. Welche Objekte das Abrechnungsobjekt für Warmwasser, das um 2.689 m2 kleiner war als das der Heizkosten, genau umfasste, ist der Abrechnung auch unter Berücksichtigung der beigefügten Erläuterung nicht zu entnehmen. Die Abrechnung war einem Anschreiben beigefügt, ausweislich dessen der angesetzte Energieverbrauch aus 3.295.000 kWh Erdgas bestand sowie daneben aus Heizöl. In den Sommermonaten sei die Heizzentrale stillgelegt gewesen und die Warmwasserversorgung durch Hotmobile erfolgt. Diese hätten 2.964 Liter Öl verbraucht, die 1.895,33 € gekostet hätten. Der Ölverbrauch sei mit einem Heizwert von 10,5 kWh berücksichtigt worden. Die Abrechnung weist als bezogene Energie zum einen 3.295.000 kWh aus sowie weitere 311.220 kWh, insgesamt 3.606.220 kWh.

9 Die Bekl. rügten mit der Klagerwiderung vom 12.2.2009 u. a., die verschiedenen Flächenansätze für die Umlage von Heizung und Warmwasser seien nicht nachvollziehbar. Betriebsstrom, Wartungs- und Schornsteinfegerkosten seien nicht angegeben, so dass die Angabe der Gesamtkosten fehle. Mit Schriftsatz vom 9.7.2009 haben sie weiter eingewandt, die Berechnung sei nicht nachvollziehbar. Für Heizöl sei nach der Heizkostenverordnung ein Heizwert von 10,0 anzusetzen. Weder mit einem Heizwert von 10,0 noch von 10,5 ergebe sich aus 2.964 Litern Heizöl ein Energiegehalt von 311.220 kWh. Die Kl. hat dazu mit Schriftsatz vom 4.3.2009 vorgetragen, die Gesamtfläche für die Warmwasserkosten sei geringer als die der Heizkosten, da noch nicht alle Häuser an die zentrale Wasserversorgung angeschlossen gewesen seien.

10 [...]

11 Die Kl. begehrt Zahlung des gesamten Nachzahlungsbetrages von insgesamt 1.412,34 € nebst Rechtshängigkeitszinsen.

12 Die Klage ist beiden Bekl. am 16.1.2009 zugestellt worden.

13 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Abrechnungen seien hinsichtlich der Wärmekosten formell nicht wirksam, da sie keine Angaben zum Abrechnungsobjekt enthielten. Das sei Voraussetzung einer formell wirksamen Abrechnung. Die Erläuterungen seien jeweils nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB erfolgt. Soweit die Kl. über die Kaltwasserkosten abgerechnet habe, könne die Wirksamkeit der Abrechnung dahinstehen, da dies keinen Nachzahlungsbetrag ergäbe.

14 Mit der Berufung erstrebt die Kl. Verurteilung der Bekl. um Umfang ihres erstinstanzlichen Antrages. Sie meint, an die Angabe des Abrechnungsobjektes seien geringere Anforderungen zu stellen als an die Angabe des Verteilerschlüssels.

15 Das Landgericht hatte mit Hinweisbeschluss vom 18.1.2010 darauf hingewiesen, dass es beabsichtige, die Berufung nach § 522 ZPO zurückzuweisen. Die Abrechnungen 2003/2004 bis 2005/2006 seien hinsichtlich der Heizkosten mangels Angabe des Abrechnungsobjektes formell unwirksam, die Abrechnung 2006/2007 sei unwirksam, weil ihr nur das Abrechnungsobjekt für die Heizkosten zu entnehmen sei, nicht aber dasjenige für Warmwasser. Für die gedankliche Nachvollziehbarkeit einer Abrechnung sei erforderlich, dass ihr das Abrechnungsobjekt zu entnehmen sei.

16 Mit Urteil vom 20.10.2010 hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 73/10 - GE 2010, 1684) entschieden, dass eine gemeinsame Abrechnung mehrerer Gebäude unabhängig davon zulässig sei, ob dies aus technischen Gründen unvermeidbar sei. Das Gericht hat darauf hingewiesen, dass dieser Entscheidung zu entnehmen sein dürfte, dass eine Klarheit über die Gebäude des Abrechnungsobjektes nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht Voraussetzung einer formell wirksamen Abrechnung ist und daher am Hinweisbeschluss vom 18.1.2010 nicht festgehalten werde.

17 Die Bekl. meinen, eine entsprechende Auslegung sei diesem Urteil nicht zu entnehmen. Der Fall, der dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.10.2010 zugrunde gelegen habe, unterscheide sich von dem vorliegenden Fall maßgeblich. Dort sei der Abrechnung zu entnehmen gewesen, dass und welche drei Gebäude die Abrechnung umfasse. Unklar sei lediglich gewesen, inwieweit innerhalb dieser Gesamteinheit kleinere Abrechnungseinheiten gebildet worden seien. Demgegenüber sei den Abrechnungen vorliegend gar nicht zu entnehmen, welche Gebäude dort zusammengefasst worden waren. Die äußere Umgrenzung des Abrechnungsobjektes gehöre bereits zu einer ordnungsgemäßen Angabe der Gesamtkosten. Diese beschränke sich nicht auf die Angabe eines Betrages, sondern müsse die Angabe enthalten, wofür die Kosten angefallen seien.

18 Die zulässige Klage ist begründet. Erbringt ein Mieter Vorauszahlungen auf Betriebskosten i.S.v. § 27 II. Berechnungsverordnung, hat der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die ihm entstandenen Kosten und die Vorauszahlungen des Mieters gemäß § 259 Abs. 1 BGB Rechnung zu legen. Die Abrechnung ist formell wirksam, wenn sie den Anforderungen des § 259 BGB genügt (BGH, Urt. v. 19.11.2008 - VIII R 295/07, NJW 2009, 283 = GE 2009, 189; BGH, Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 = GE 2008, 855; BGH, Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 = GE 2008, 795). Nach § 259 Abs. 1 BGB hat, wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. Die Erteilung von Belegen mit der Abrechnung ist bei mietrechtlichen Nebenkostenabrechnungen nicht üblich. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch auf Belegeinsicht, bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme ersatzweise auf nachträgliche Übersendung von Kopien auf Aufforderung (BGH, Urt. v. 8.3.2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 = GE 2006, 502; Beschl. v. 19.1.2010 -VIII ZR 83/09, WuM 2010, 296 = GE 2010, 761; Beschl. v. 13.4.2010 - VIII ZR 80/09, NJW 2010, 2288 = GE 2010, 1057). Eine Abrechnung ist daher formell bereits wirksam, wenn sie eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung darstellt. Das ist bei den streitigen Abrechnungen der Bekl. der Fall.

19 Für Objekte mit, wie vorliegend, mehreren Wohneinheiten hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung dahingehend konkretisiert, dass, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben vorliegt, wenn die Abrechnung folgende Mindestangaben enthält: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und, soweit erforderlich, Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr., BGH, Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261; Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 = GE 2009, 189; Urt. v. 28.5.008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 = GE 2008, 855; Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 = GE 2008, 795; Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 = GE 2005, 1118).

20 Die Abrechnungen der Kl. enthalten eine Zusammenstellung der Gesamtkosten jedenfalls dem Betrag nach, die Angabe der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieter und den Abzug ihrer Vorauszahlungen.

21 Zwar muss eine Abrechnung, um formell wirksam zu sein, nicht nur rechnerisch, sondern auch gedanklich nachvollziehbar sein (BGH, Urt. v. 17.11.2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219; BGH, Urt. v. 19.11.2008, a.a.O.). Daraus hatte die Kammer bisher das Erfordernis abgeleitet, dass bei der Abrechnung über ein Abrechnungsobjekt, welches mehr als das bewohnte Gebäude umfasst, für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung Klarheit bestehen muss, welche Liegenschaften das Abrechnungsobjekt umfasst.

22 Mit der Entscheidung vom 20.10.2010 (VIII ZR 73/10) hat der Bundesgerichtshof u. a. ausgeführt (Rn. 13):

23 „Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO, und vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, aaO). Danach war vorliegend eine Erläuterung des verwendeten Umlagemaßstabs entbehrlich. Bei beiden Abrechnungen sind mit Ausnahme der Positionen ,Kabelfernsehen' und ,Heizkosten' als Verteilerschlüssel die mit 1.669,50 bezifferte Gesamtquadratmeterzahl und der hierauf entfallende Anteil des Kl. (60,50) ausgewiesen worden. Auch für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter erschließt sich durch diese Angaben, welche Bezugsgrößen (Gesamtfläche; Fläche der Wohnung des Kl.) im Rahmen der Kostenverteilung in ein Verhältnis zueinander gesetzt worden sind. Für das Verständnis dieses Verteilungsmaßstabs ist keine Erläuterung geboten, ob es sich bei der zugrunde gelegten Gesamtfläche um die Fläche des Objekts A.straße 59 oder aller drei Häuser handelt. Die Verteilung der Betriebskosten lässt sich ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten allein aufgrund der in den Abrechnungen angegebenen Werte nachvollziehen. Dies genügt für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung."

24 (Hervorhebung durch das Gericht)

25 Eine Klarheit, welche einzelnen Objekte die mit dem Abrechnungsobjekt gebildete Gesamtfläche umfasst, ist danach auch unter dem Gesichtspunkt gedanklicher Nachvollziehbarkeit nicht formelle Voraussetzung einer Abrechnung. Das gilt sowohl hinsichtlich der Frage, ob die Angabe des Abrechnungsobjektes zur vollständigen Angabe der Gesamtkosten gehört, als auch zur Frage, ob sie unter dem Gesichtspunkt der Erläuterung der Verteilerschlüssel erforderlich ist. Beides ist für eine formell wirksame Abrechnung nicht der Fall. Das trifft auch zu, da eine Abrechnung formell bereits wirksam ist, wenn sie überhaupt als eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung angesehen werden kann, § 259 ZPO. Daran sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Ob sämtliche Angaben zutreffen und dass einzelne Angaben ggf. erläuterungsbedürftig sind, ändert grundsätzlich noch nichts daran, dass überhaupt eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung vorliegt.

26 Von daher greift auch der Einwand der Bekl. nicht durch, auch wenn für eine formell wirksame Abrechnung nicht exakt klar sein müsse, welche Gebäude das Abrechnungsobjekt genau umfasse, müsse jedenfalls eine Eingrenzung auf eine gewisse Gebäudezahl, die das Abrechnungsobjekt maximal umfassen könne, gegeben sein.

27 Zwar trifft zu, dass der Fall in dem o. g. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.10.2010 (VIII ZR 73/10) so gelagert war, dass lediglich unklar war, ob die nach Quadratmeter angegebene Fläche die Fläche eines Hauses oder aller drei Häuser umfasste.

28 In einer neueren Entscheidung (VIII ZR 89/10, Beschl, v. 18.1.2011) hat der Bundesgerichtshof grundsätzlich ausgeführt, die Angabe einer Gesamtwohnfläche, deren Objekte nicht weiter erläutert sind, begründe keinen Erläuterungsbedarf, denn der Verteilungsmaßstab - das Verhältnis der Wohnfläche der Wohnung der Mieter zur angegeben Gesamtwohnfläche - sei erkennbar. Zwar wird dort weiter ausgeführt, da zur Wirtschaftseinheit neben den beiden genannten Häusern, deren Flächen bei anderen Betriebskosten angegeben waren, zwei weitere Wohnhäuser gehörten, liege es aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters nahe, dass es sich bei der angegebenen Gesamtfläche um die Quadratmeterzahl der Gesamtwohnfläche aller vier Häuser der Wirtschaftseinheit handele, zumal die genannte Quadratmeterzahl rund das Doppelte der Gesamtwohnfläche der beiden genannten Häuser betrage. Die Ausführungen, was für den Mieter nahe liege, wären überflüssig, wenn es für die formelle Wirksamkeit nur auf die Angabe der abgerechneten Einzel- und Gesamtfläche nach Quadratmetern ankäme, so dass der Entscheidung eine Tendenz entnommen werden könnte, dies als erforderlich anzusehen.

29 Eine solche Auslegung, wie die Bekl. sie auch vornehmen, ist der höchstrichterlichen Rechtsprechung im Gesamtzusammenhang aber nicht zu entnehmen. Geklärt ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass Voraussetzung einer formell wirksamen Abrechnung über eine Abrechnungseinheit, die mehr als ein Gebäude umfasst, jedenfalls nicht ist, dass über die Angabe der Gesamtfläche nach Quadratmetern hinaus Klarheit bestehen müsste, welche Gebäude exakt zu der angegebenen Fläche zusammengefasst sind. Die Frage kann nur sein, ob, wenn die zusammengefassten Gebäude nicht benannt oder dem Mieter bereits bekannt sind, formelle Voraussetzung ist, dass zumindest eine äußere Grenze feststeht, d. h. eine bestimmte Menge von Gebäuden, die die genannte Gesamtfläche allenfalls umfassen kann, so dass die Unklarheit sich lediglich darauf bezöge, welche dieser Gebäude die Abrechnungseinheit bilden. Allein diese Unklarheit bestand in der Entscheidung vom 20.10.2010 (VIII ZR 73/10). Weiter wäre nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.1.2011 (VIII ZR 89/10) möglich anzunehmen, dass zwar nicht klar sein müsse, aus welchen Objekten sich die angegebene Gesamtfläche des Abrechnungsobjektes zusammensetzt, dies aber für den Mieter zumindest nahe liegen müsse, damit die Abrechnung formell wirksam ist. Beide Auslegungen sind mit § 259 BGB nicht vereinbar.

30 Voraussetzung einer formell wirksamen Abrechnung ist, wie ausgeführt, allein, dass sie den Anforderungen von § 259 BGB genügt, also eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung darstellt. Klarheit über die einzelnen Gebäude, die zu dem Abrechnungsobjekt der jeweiligen Betriebskostenart gehören und aus denen sich die angegebene Gesamtfläche zusammensetzt, ist entweder Voraussetzung des Begriffs einer geordneten Zusammenstellung i.S.v. § 259 BGB, oder sie ist es - wie zutreffend und insoweit auch höchstrichterlich geklärt - nicht. Für eine weitere Differenzierung danach, ob eine bestehende Unklarheit nur innerhalb einer zumindest angegebenen Gesamtheit von Objekten besteht, oder ob eine solche „äußere Grenze" nicht angegeben ist, besteht aber kein Anlass. Für eine solche Differenzierung enthält weder der Wortlaut von § 259 BGB einen Anhaltspunkt, noch legen Sinn und Zweck der Vorschrift eine solche Differenzierung nahe. Ebenso kann es für die Frage, ob eine Abrechnung eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung darstellt, nicht darauf ankommen, ob eine Unklarheit, die für sich genommen hinnehmbar ist, dadurch eingeschränkt wird, dass zumindest nahe liegt, welche Objekte (wohl) dazugehören. Auch wenn dies der Fall ist, handelt es sich lediglich um eine (naheliegende) Vermutung des Mieters. Dies ist kein geeignetes Differenzierungsmerkmal für die Frage, ob eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung vorliegt oder nicht.

31 Inhaltliche Fehler, durch die Kosten über das geschuldete Maß hinaus auf die Bekl. umgelegt worden wären, haben die Bekl. nicht dargetan. Lediglich, was die Kosten der sog. „Hotmobile" angeht, ist der Kl. in der Abrechnung 2006/2007 ein Rechenfehler unterlaufen.

32 Ausweislich des Anschreibens zur Abrechnung hat sie die Warmwasserversorgung in den Sommermonaten über sog. Hotmobile sichergestellt. Dafür hat sie nach dem Anschreiben 2.964 Liter Öl verbraucht, die 1.895,33 € gekostet hätten. Der Ölverbrauch sei mit einem Heizwert von 10,5 kWh berücksichtigt worden. Danach hätte für den Ölverbrauch rechnerisch ein Verbrauchswert von 31.122 kWh angesetzt werden müssen. Die Abrechnung stellt als bezogene Energie neben dem Gasverbrauch von 3.295.000 kWh als weiter bezogene Menge 311.220 kWh statt 31.122 kWh aus. Die Kl. hat sich hier offensichtlich um eine Zehnerpotenz vertan. Richtig berechnet hat die Gesamtmenge danach nicht 3.606.220 kWh betragen, sondern 3.326.122 kWh (3.295.000 + 31.122 kWh).

33 Zudem trifft der Einwand der Bekl. zu, dass nach § 9 Abs. 2 Heizkostenverordnung a. F. für Heizöl nicht mit einem Heizwert von 10,5 kWh/Liter, sondern von 10,0 kWh/Liter zu rechnen ist. Das bezogene Heizöl hätte dann mit einem Energiegehalt von 29.640 kWh eingestellt werden müssen. Das ergäbe einen Gesamtenergieeinsatz von 3.324.640 kWh, nach dem die Gesamtkosten richtigerweise hätten verteilt werden müssen.

34 Die angefallenen und zu verteilenden Gesamtkosten ändern sich durch diese Fehler zwar nicht, der relative Anteil der Warmwasserkosten, die unverändert 701.206 kWh ausmachen, wäre aber bei zutreffender Berechnung etwas höher, der relative Anteil der Heizkosten etwas niedriger anzusetzen als in der Abrechnung angegeben.

35 Dass die Bekl. durch diese Fehler zu Unrecht belastet würden, haben sie nicht dargelegt. Sie werden im Ergebnis auch nicht zu Unrecht belastet, da die Fehler lediglich die Verteilung der angefallenen Kosten betreffen und im Ergebnis lediglich ein zu geringer Kostenanteil auf die Warmwasserkosten und ein zu hoher Anteil auf die Heizkosten verrechnet wurde. Da die Grundkostenanteile identisch sind und die Bekl. bei den Warmwasserkosten mit einem Anteil von 0,46 % des Gesamtverbrauchs einen höheren Verbrauchsanteil als bei den reinen Heizkosten haben (0,35 % des Gesamtverbrauchs), sind sie dadurch, dass ein zu großer Anteil der Gesamtkosten nach dem Heizkostenschlüssel und ein zu kleiner Anteil nach dem Warmwasserkostenschlüssel verteilt worden ist, im Ergebnis nicht benachteiligt, sondern gegenüber der korrekten Verteilung bevorzugt worden.

36 [...]

37 Die Revision war zuzulassen zur Klärung der Frage, ob und ggf. inwieweit es bei der Abrechnung von Betriebskosten über ein Abrechnungsobjekt, welches mehrere Gebäude umfasst, für eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung über die Angabe der angesetzten Gesamtfläche nach Quadratmetern hinaus auch Voraussetzung ist, dass für den Mieter klar ist oder zumindest nahe liegt, welche Gebäude zu der angegebenen Gesamtfläche zusammengefasst worden sind. Diese Frage ist nach den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 20.10.2010 (VIII ZR 73/10) und vom 18.1.2011 (VIII ZR 89/10) nicht eindeutig geklärt. Auch die Entscheidung vom 8.12.2010 (VIII ZR 27/10), die allerdings nur verschiedene Flächenangaben innerhalb eines einzelnen Gebäudes betraf, begründet Zweifel, ob nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung die Angabe einer Gesamtquadratmeterzahl ausreicht, wenn unklar ist, aus welchen Einzelflächen sich die angesetzte Gesamtfläche zusammensetzt. Die Entscheidung vom 23.6.2010 (VIII ZR 227/09) trägt insoweit nicht zur Klärung bei, als hier klar war, welche (dort 20) Gebäude die angegebene Gesamtfläche des Abrechnungsobjektes umfasste und die Unklarheit dort lediglich die Größe der jeweiligen Teilflächen der einzelnen Gebäude betraf.

Anmerkung: Durch Zurückweisungsbeschluss des BGH erledigt (vgl. BGH vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11 -, GE 2012, 954).

Zur formellen Wirksamkeit der Abrechnung ist die Angabe der zu einer Abrechnungseinheit zusammengefassten Gebäude nicht notwendig.

Der Vermieter rechnete über die Heiz- und Kaltwasserkosten einer von ihm gebildeten Abrechnungseinheit ab, ohne in den Abrechnungen jeweils anzugeben, welche Gebäude zu dieser zusammengefasst waren. Entsprechende Erläuterungen erfolgten auf Rüge der Mieter, die beanstandeten, dass die in den Abrechnungen angegebenen Flächen nicht nachvollziehbar seien, erst jeweils nach Ablauf der Abrechnungsfrist. Das Amtsgericht wies die darauf fußende Nachzahlungsklage des Vermieters ab, wogegen dieser Berufung einlegte.

Die Berufung hatte beim LG Itzehoe Erfolg. Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabes sei entbehrlich, da durch die Angabe der Bezugsgrößen (Gesamtfläche, Fläche der Wohnung des Mieters) für den Mieter nachvollziehbar sei, wie die Betriebskosten umgelegt worden seien. Daher bedürfe es für die formelle Wirksamkeit nicht der Angabe der einzelnen Gebäude, zu denen die Abrechnungseinheit zusammengefasst worden sei. Die Angabe der Gesamtwohnfläche begründe keinen Erläuterungsbedarf, da der Verteilungsmaßstab für den Mieter erkennbar sei.

Der ausführlich und sorgfältig begründeten Entscheidung des LG Itzehoe ist zuzustimmen, auch wenn streitig ist, ob die zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten Gebäude in der Abrechnung aufgeführt werden müssen. Nach der immer mehr nur rudimentäre Anforderungen an die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung stellenden Auflockerungsrechtsprechung des BGH dürfte tatsächlich die Angabe der Gesamtwohnfläche ausreichen. Der Mieter muss dann eben zunächst durch Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Unterlagen überprüfen, ob die zusammengefassten Gebäude tatsächlich die der Abrechnung zugrunde gelegte und ihr angegebene Gesamtwohnfläche ergeben. Zu begrüßen wäre die Klärung der Frage durch eine auf die zugelassene Revision ergehende Entscheidung des BGH.

Harald Kinne