Minderverkaufspreis von 10 bis 15 % im Rahmen einer Verwertungskündigung ausreichend

Der im Rahmen einer sog. Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu prüfende „erhebliche Nachteil“ des Vermieters ist in Veräußerungsfällen dann gegeben, wenn das Haus oder die Wohnung nur mit einem erheblichen - 10- bis 15 %igen - Abschlag von dem sonst erzielbaren Preis verkauft werden könnte.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. kündigt den Bekl. den Mietvertrag über ein Einfamilienhaus gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit der Begründung, durch das bestehende Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert zu sein, und verlangt vorliegend Räumung und Herausgabe. Im Falle der Veräußerung in vermietetem Zustand sei nur ein Verkaufspreis von maximal 1,3 Mio. €, in unvermietetem Zustand dagegen von 1,75 Mio. € zu erzielen, was auf einen Mindererlös von 25,71 % hinauslaufe. Außerdem könne er auf einem Teil des Grundstücks ein weiteres Einfamilienhauses errichten und damit einen Gewinn von 400.000 € erzielen. Er sei finanziell auch auf die möglichen Erlöse durch den Verkauf des Mietobjekts in unvermietetem Zustand und die gleichzeitige Realisierung des Bauvorhabens für den Ankauf einer Immobilie im Ausland zur Verwirklichung eines Lebenstraumes angewiesen. Den Verkehrswert des Grundstücks ohne weitere Bebauung im frei verfügbaren Zustand hatte eine Sachverständige mit 1.614.000 € und in vermietetem Zustand mit 1.182.000 € ermittelt.

1. Der Kl. hat vorliegend gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Mietobjekts aus § 546 Abs. 1 BGB, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Kl. vom 24.2.2022 unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB zum 30.11.2022 wirksam beendet worden ist.

a) Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs. 1 BGB erklärt worden. Insoweit handelt es sich auch nicht um eine unwirksame Alternativkündigung, da sich aus dem Kündigungsschreiben vom 24.2.2022 eindeutig ergibt, dass diese Kündigung allein auf eine wirtschaftliche Verwertung der Immobilie gestützt werden soll. Damit hat der Kl. auch klar zum Ausdruck gebracht, dass die streitgegenständliche Kündigung nicht auf einen Eigenbedarf gestützt werden soll (vgl. auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 87).

b) Die Voraussetzungen eines Kündigungsgrundes nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind vorliegend ebenfalls erfüllt, da der Kl. zur Überzeugung des Gerichts durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Bestand des Mietverhältnisses mit den Bekl. hindert insoweit die klägerseits schlüssig dargelegte Verwertung durch die geplante Veräußerung der streitgegenständlichen Immobilie.

Bei einem Verkauf verhindert das Mietverhältnis die Verwertung dann, wenn infolge der Vermietung ein Verkauf zu wirtschaftlich angemessenen Bedingungen nicht möglich ist, oder sich kein Interessent für die vermietete Wohnung findet. Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss der Vermieter selbst erhebliche Nachteile erleiden. Dabei ist allerdings nicht allein die Sicht des Vermieters relevant, sondern es sind die für den konkreten Vermieter entstehenden Nachteile im Lichte der Sozialpflichtigkeit des Eigentums abzuwägen. Es genügt einerseits nicht „irgendein“ Nachteil des Vermieters, während andererseits auch nicht erforderlich ist, dass der Nachteil so gravierend ist, dass der Vermieter in seiner Existenz gefährdet ist. Letztlich dürfen die Einbußen keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter durch den Verlust der Wohnung entstehen.

Zur Ermittlung der Nachteile des Vermieters ist von den objektiven Gegebenheiten auszugehen. In der überwiegenden Rechtsprechung wird dabei geprüft, wie hoch prozentual der Nachteil des Vermieters in vermietetem Zustand ist.

Nach den schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen der Sachverständigen H. U2., denen sich das Gericht aus eigener Überzeugung anschließt, beträgt der Verkehrswert der streitgegenständlichen Immobilie ohne weitere Bebauung im frei verfügbaren Zustand 1.614.000 € und in vermietetem Zustand 1.182.000 €. Insoweit ist als Wertermittlungsstichtag der Bewertung der Ablauf der Kündigungsfrist zum 30.11.2022 zugrunde zu legen, da die Verwertungskündigung ein zukunftsbezogener Tatbestand ist, so dass die Kündigungsvoraussetzungen nicht nur zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegen müssen, sondern auch bei Ende des Mietverhältnisses noch vorhanden sein müssen (vgl. auch BeckOGK/Geib, Stand: 1.4.2024, BGB § 573 Rn. 111).

Dabei hat die Sachverständige H. U1. im Rahmen der mündlichen Erläuterung ihres schriftlichen Sachverständigengutachtens auch überzeugend ausgeführt, dass der Verkehrswert des vermieteten Grundstücks nach dem Ertragswertverfahren zu bestimmen ist, wobei der rückwärtige Grundstücksteil als Gartenland berücksichtigt wird, da dieser im Falle einer Vermietung auch nicht anders nutzbar ist. Im Falle eines frei verfügbaren Grundstücks ist der Verkehrswert dagegen nach dem Sachwertverfahren zu bestimmen, wobei insoweit der rückwärtige Grundstücksteil als Bauland zu bewerten ist, da ein Käufer im frei verfügbaren Zustand das Grundstück auch entsprechend nutzen kann.

Der von der Sachverständigen ermittelte Mindererlös von 432.000 €, mithin ca. 26,77 %, ist auch als erheblich anzusehen, da die Erheblichkeitsgrenze, bei der von einem wesentlichen Nachteil i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gesprochen werden kann, bei einem Mindererlös von 15 % bis 20 % anzusetzen ist (vgl. auch BeckOGK/Geib, Stand: 1.4.2024, BGB § 573 Rn. 119). Dabei ist regelmäßig auch nicht auf die Vermögensverhältnisse des Vermieters abzustellen, da der Nachteil - bezogen auf das konkrete Objekt - für den vermögenden Vermieter nicht geringer ist als für den wirtschaftlich schwächeren Vermieter (vgl. auch BeckOGK/Geib, Stand: 1.4.2024, BGB § 573 Rn. 121).

Unter diesen Umständen kommt es vorliegend nicht auf die konkreten wirtschaftlichen Verhältnisse des Kl. an, zumal dieser den Wunsch zur Veräußerung der streitgegenständlichen Immobilie hinreichend substantiiert dargelegt hat. Insoweit kann vorliegend auch dahinstehen, ob im Falle einer Errichtung eines weiteren Einfamilienhauses auf dem streitgegenständlichen Grundstück ein weiterer Mindererlös eintreten würde.

c) Die Bekl. haben vorliegend keinen Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und auch nicht näher dargelegt, dass die Kündigung für sie eine Härte i.S.v. § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Kl. nicht zu rechtfertigen ist. Insoweit haben die Bekl. auch nicht ausreichend substantiiert vorgetragen, dass sie alle ihnen persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen haben, um einen angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen. Nach alledem ist die Räumungsklage begründet.

Der im Rahmen einer sog. Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu prüfende „erhebliche Nachteil“ des Vermieters ist in Veräußerungsfällen dann gegeben, wenn das Haus oder die Wohnung nur mit einem erheblichen – 10- bis 15 %igen – Abschlag von dem sonst erzielbaren Preis verkauft werden könnte.

Der Vermieter eines Einfamilienhauses kündigte den Mietvertrag mit der Begründung, durch das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert zu sein, und verlangt vorliegend Räumung und Herausgabe. Bei einer Veräußerung in vermietetem Zustand sei nur ein Verkaufspreis von maximal 1,3 Mio. €, in unvermietetem Zustand dagegen von 1,75 Mio. € zu erzielen. Er sei finanziell auch auf den Erlös in unvermietetem Zustand angewiesen, um eine Immobilie im Ausland zur Verwirklichung eines Lebenstraumes zu kaufen. Eine Sachverständige ermittelte im Prozess den Verkehrswert des Grundstücks und kam auf ähnliche Abweichungen der Verkaufspreise in vermietetem/unvermietetem Zustand. Die Räumungs- und Herausgabeklage hatte Erfolg.

Die Voraussetzungen eines Kündigungsgrundes nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Verwertungskündigung) sind erfüllt. Der Kläger werde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und würde dadurch erhebliche Nachteile erleiden.

Bei einem Verkauf verhindert das Mietverhältnis die Verwertung dann, wenn infolge der Vermietung ein Verkauf zu wirtschaftlich angemessenen Bedingungen nicht möglich ist oder sich kein Interessent für die vermietete Wohnung findet. Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss der Vermieter selbst erhebliche Nachteile erleiden. Dabei ist allerdings nicht allein die Sicht des Vermieters relevant, sondern es sind die für den konkreten Vermieter entstehenden Nachteile im Lichte der Sozialpflichtigkeit des Eigentums abzuwägen. Einerseits genügt nicht „irgendein“ Nachteil des Vermieters, andererseits ist es auch nicht erforderlich, dass der Nachteil so gravierend ist, dass der Vermieter in seiner Existenz gefährdet ist. Letztlich dürfen die Einbußen keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter durch den Wohnungsverlust entstehen.

Nach den Ausführungen der Sachverständigen beträgt der Verkehrswert des Einfamilienhauses im frei verfügbaren Zustand 1.614.000 € und in vermietetem Zustand 1.182.000 €. Als Wertermittlungsstichtag ist der Ablauf der Kündigungsfrist zugrunde zu legen.

Der von der Sachverständigen ermittelte Mindererlös von 432.000 € (26,77 %) ist als erheblich anzusehen, da die Erheblichkeitsgrenze, bei der von einem wesentlichen Nachteil i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gesprochen werden kann, bei einem Mindererlös von 15 bis 20 % anzusetzen ist. Dabei ist regelmäßig auch nicht auf die Vermögensverhältnisse des Vermieters abzustellen, da der Nachteil – bezogen auf das konkrete Objekt – für den vermögenden Vermieter nicht geringer ist als für den wirtschaftlich schwächeren Vermieter.

Unter diesen Umständen kommt es vorliegend nicht auf die konkreten wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers an.

Die Beklagten haben keinen Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und auch nicht näher dargelegt, dass die Kündigung für sie eine Härte i.S.v. § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klägers nicht zu rechtfertigen ist. Sie haben auch nicht ausreichend vorgetragen, dass sie alle ihnen persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen haben, um einen angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen.

Die Rechtsprechung zur Frage, ab welchem Minderkaufpreis ein erheblicher Nachteil anzunehmen ist, weist eine große Bandbreite auf (vgl. die Rechtsprechungsübersicht bei Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 174). Einerseits: 5,68 % Mindererlös (25.000 € absolut) reichen für die Annahme erheblicher Nachteile aus (LG Mainz, ZMR 1986, 14). Andererseits: 30 bis 40 % reichen nicht aus (AG Kerpen BeckRs 2006, 17071). Hat der Vermieter das Objekt in vermietetem Zustand gekauft, ist der Einkaufspreis mit dem Verkaufspreis eines vermieteten Objekts zu vergleichen; hat der Vermieter danach einen Gewinn erzielt, liegt kein erheblicher Nachteil vor, auch wenn das Objekt in unvermietetem Zustand einen deutlich höheren Preis erzielen würde (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO., Rn. 176).