Minderungsvorbehalt aufgrund Wohnungsabnahmeprotokoll zwischen Vermieter/Vormieter/neuem Mieter

Auch wenn bestimmte vorhandene Wohnungsmängel im Wohnungsübergabeprotokoll nicht vermerkt sind, kann sich der Vermieter nicht auf einen Minderungsausschluß nach § 536 b BGB berufen, wenn die Mängel in dem im Beisein des neuen Mieters gefertigten Wohnungsabnahmeprotokoll zwischen Vermieter und Vormieter vermerkt sind und eine Mängelbeseitigung vorgesehen ist. (Leitsatz der Redaktion)

Entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts ist davon auszugehen, daß die Miete in dem gesamten streitgegenständlichen Zeitraum - und nicht nur wie von der Kl. zugestanden bis März 2004 - zumindest geringfügig gemindert war, § 536 BGB. Die Bekl. hat vorgetragen, welche Mängel im einzelnen in welchem Zeitraum vorgelegen haben sollen. Soweit die Kl. eine Minderung von 15 % der Bruttowarmmiete zugestanden hat, ist nicht ersichtlich, aus welchem Grund eine Mietminderung nur bis März 2004 gegeben sein sollte. Denn auch die Kl. selbst hat nicht vorgetragen, alle Mängel bis zu diesem Zeitpunkt beseitigt zu haben.

Bezüglich der Mängel, welche der Bekl. aufgrund der am 8.7.2002 erfolgten Wohnungsabnahme (Protokoll vom 8.7.2002, BI. 70 ff.) bekannt waren und die nicht ausdrücklich als Beanstandungen in das Übergabeprotokoll aufgenommen worden sind, scheitert das Minderungsrecht nicht an § 536 b BGB, soweit die Kl. laut Protokoll die Mängelbeseitigung zugesagt hat bzw. eine Mängelbeseitigung durch die Vormieterin erfolgen sollte. Die Bekl. ist nämlich von vornherein in die zwischen Vermieter und Vormieterin durchzuführende Abnahme mit einbezogen worden. Wenn es also in dem dortigen Abnahmeprotokoll heißt, daß der Vermieter noch Arbeiten durchzuführen hat, dann gilt dies auch zugunsten der Bekl. Wenn aber die Parteien davon ausgehen, daß Mängel beseitigt werden, bedarf es keines entsprechenden Vorbehalts im Sinne von § 536 b Satz 3 BGB (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 536 b BGB Rn. 28 und 39). Dies betrifft die Mängel an der Küchenarbeitsplatte, den Wandriß innen an der straßenseitigen Außenwand sowie die Mängel an der Wohnungseingangstür.

Der Mieter nimmt die Wohnung trotz vorhandener Mängel auch dann nicht vorbehaltlos an, wenn in dem gemeinsam (Vormieter/Nachmieter/Vermieter) erstellten Wohnungsabnahmeprotokoll zwischen Vermieter/Vormieter und neuem Mieter die Mängel verzeichnet sind und beseitigt werden sollen.

Der neue Mieter war bei der Wohnungsabnahme des Vormieters dabei. In dem Protokoll wurden bestimmte Mängel aufgelistet, die vom Vormieter bzw. Vermieter beseitigt werden sollten. Ein Teil der Mängel war noch bei der Wohnungsübergabe an den neuen Mieter vorhanden. Trotzdem übernahm der Mieter die Wohnung in diesem Zustand. Später berief er sich auf Minderung und rügte noch eine Unzahl von weiteren Mängeln. Der Vermieter gestand eine (pauschale) Minderung von 15 % für einige Monate zu. Dann reichte ihm offenbar das Mieterverhalten und er klagte aufgelaufene Mietrückstände ein. Damit hatte er beim Amtsgericht Erfolg, unterlag in der Berufung beim Landgericht allerdings teilweise.

Das Landgericht sah eine ganze Reihe der vom Mieter gerügten Mängel als "Peanuts" an, meinte dann jedoch, es sei nicht ersichtlich, warum der Vermieter seine zugestandene Minderung zeitlich begrenzt habe, denn es sei nicht vorgetragen, daß alle Mängel zu diesem Zeitpunkt beseitigt worden sein sollen. Es sei auch nicht davon auszugehen, daß der Mieter die im Wohnungsabnahmeprotokoll (noch) verzeichneten Mängel bewußt so hingenommen habe mit der Folge, daß nach § 536 b BGB insofern ein Minderungsrecht entfallen sei. Der Mieter könne sich auf das in seinem Beisein erstellte Wohnungsabnahmeprotokoll zwischen Vermieter und Vormieter berufen. Wenn dort verzeichnet gewesen sei, daß bestimmte Mängel noch zu beseitigen seien, sei ein erneuter Vorbehalt im Wohnungsübergabeprotokoll nicht notwendig gewesen.

Oft gestehen Vermieter "großzügig" eine pauschale Minderung für bestimmte Zeiträume zu. Damit wollen sie dem Streß durch ständige Anrufe des Mieters wegen geringfügiger Mängel entgehen. Wie das Urteil des Landgerichts zeigt, ist das nicht ungefährlich. Im Rechtsstreit muß der Vermieter dann nämlich im einzelnen substantiiert darlegen, daß die Mängel beseitigt worden sind und eine Minderung jetzt nicht mehr in Betracht kommt.

Vorsicht ist auch geboten, einen Nachmieter in die Wohnungsabnahme mit dem Vormieter einzubeziehen. Auch das mag wohlmeinend gedacht gewesen sein, wirkt sich aber im Ernstfall, also im späteren Rechtsstreit mit dem Nachmieter, negativ aus.