Minderungsquoten für einzelne Mietmängel

Minderungsquoten für einzelne Mietmängel; Baustellenlärm; Fluglärm; defekte Fliesen; Grenzwertüberschreitung bei Wasser; Warmwasser erst nach Vorlauf; Lärm durch Lieferverkehr; Schadstoffe in der Raumluft

1. Ständig in die Wohnung eindringender Sand von einer nahe gelegenen Baustelle berechtigt zu einer Mietminderung von 10 %.

2. Wenn Warmwasser erst nach dem Ablaufenlassen bzw. dem Vorlauf von 70 l Wasser 37 °C warm wird, ist eine Minderung von 5 % berechtigt.

3. Für sechs defekte Fliesen im Bad ist eine Minderung von 2 % gerechtfertigt.

4. Bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandener Fluglärm berechtigt den Mieter nicht zur Minderung.

5. Die bloße Überschreitung von Grenzwerten nach der Trinkwasserverordnung berechtigt nicht zur Minderung, wenn eine gesundheitliche Gefährdung nicht zu befürchten ist.

1) Undichtes Küchenfenster: Hier hat das Amtsgericht den Mangel auf die Küche beschränkt und im Urteil auf eine Minderung von 10 % bezogen auf 11 % der Wohnfläche (der anteiligen Fläche der Küche an der Wohnung) erkannt. Diese Beschränkung auf die Fläche der Küche ist aufgrund des zweitinstanzlichen Vortrages des Bekl. und nach dem Ergebnis der daraufhin durchgeführten Beweisaufnahme nicht (mehr) gerechtfertigt. Denn die zu der Behauptung des Bekl. gehörten Zeugen I. K. und J. G., der Sand habe sich in der gesamten Wohnung ver-breitet, konnten diesen Vortrag des Bekl. bestätigen. Beide Zeugen haben glaubhaft geschildert, daß der - auch bzw. vor allem - durch die geschlossenen Fenster eindringende Sand sich in der gesamten Wohnung verteilt habe und täglich entfernt werden mußte. Zweifel an der Glaubwürdigkeit beider Zeugen hat die Kammer nicht. Auch wenn beide Zeugen dem Bekl. freundschaftlich verbunden sind, war ihren Aussagen doch zu entnehmen, daß sie sich um eine wahrheitsgemäße Aussage bemüht haben. Insbesondere die inhaltlich sich deckenen Aussagen beider Zeugen sind nach Ansicht des Gerichts hinreichendes Indiz für den Wahrheitsgehalt und damit die Glaubwürdigkeit der Zeugen.

2) Heißwassertemperaturen: Es stellt bereits einen Mangel der Mietsache dar, wenn 37 °C warmes und wärmeres Wasser erst nach dem Ablaufenlassen bzw. dem Vorlauf von 70 Litern erreicht wird, wie der Bekl. nunmehr vorträgt, und was von der Kl. auch nicht bestritten wird. Denn 40 °C warmes Wasser muß nach spätestens 10-15 Sekunden (vgl. LG Berlin MM 1992, 137), bzw. ohne zeitlichen Vorlauf (vgl. LG Berlin GE 1998, 905-907) erreicht sein. Dieser Mangel rechtfertigt eine Minderung von 5 %.

3) Mängel der Bodenfliesen, Badewanne, Türzarge im Bad, Verunreinigungen des Teppichs im Wohn- und Schlafzimmer, Glasrisse im Wohnzimmerfensterflügel: Diese Mängel mögen für sich genommen alle unerheblich im Sinne des § 537 Abs. 1 S. 2 BGB sein. Allerdings kann man eine Minderung des Mietzinses nicht mit dieser Begründung ablehnen. Denn wegen der übrigen Mängel kommt eine Anwendung dieser Vorschrift nicht in Betracht. Allerdings sind die durch die Mängel verursachten Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht alle ausreichend dargetan. Dazu im einzelnen:

a) An der Badewanne soll Emaille abgeplatzt sein, ohne daß der Bekl. vorträgt, wo genau dies der Fall sein soll, wobei dieser Umstand erhebliche Auswirkung auf die Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs hat. Denn eine Beschädigung der Sitzfläche kann unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles eine Minderung rechtfertigen, während dies bei einer beschädigten Außenwand nicht ohne weiteres der Fall wäre.

b) Nach dem Vorbringen des Bekl. soll sich die Verkleidung der Türzarge im Bad lösen. Allerdings kann aufgrund dieses Vortrages eine Minderung nicht bestimmt werden. Denn aufgrund des Vortrages des Bekl. wird nicht hinreichend ersichtlich, ob es sich dabei lediglich um einen ästhetischen Mangel handelt oder die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache - wenn auch unerheblich - beeinträchtigt ist.

c) Dagegen waren insgesamt sechs Fliesen (eine über der Wanne, zwei unter dem Toilettenbecken, drei auf dem Fußboden) defekt, da sie Risse hatten. Die Kl. bestreitet diesen Mangel nicht. Hierfür ist eine Minderung von 2 % ab November 1997 gerechtfertigt; vorher hat der Bekl. den Mangel nicht angezeigt (§ 545 Abs. 2 BGB).

d) Gleiches gilt sinngemäß auch für die Risse im Glasfenster der Flügeltür im Wohnzimmer. Hierfür ist eine Minderung von 2 % gerechtfertigt, ebenfalls ab November 1997.

e) Bezüglich des Teppichs, der mit Kleber verunreinigt sein soll, fehlt es an substantiiertem Vortrag zum Umfang der Schäden, weshalb der Bekl. mit einer Minderung nicht durchdringt.

Eine weitere Minderung des Mietzinses kommt ebenfalls nicht in Betracht. Wegen der weiteren, vom Bekl. angeführten Mängel gilt folgendes:

4) Lärm durch Lieferverkehr: Bei diesem Mangel kann entgegen dem Vorbringen des Bekl. nicht davon ausgegangen werden, daß er die gesamte Wohnung betrifft. Denn der Bekl. setzt sich nicht mit dem Argument der Kl. auseinander, daß der Lärm durch den Lieferverkehr in der der Straße abgewandten Seite der Wohnung nicht zu hören sei, da das Wohnzimmer zum Hof hinausgehe. Aufgrund der Lage dieses Zimmers kann ohne näheren Vortrag, der fehlt, nicht davon ausgegangen werden, daß der Lieferverkehr auch dort in beeinträchtigendem Maße zu hören ist.

5) Lärm durch Flugverkehr: Bezüglich dieses Mangels kommt eine Minderung bereits wegen § 539 BGB nicht in Betracht. Der Fluglärm war von Beginn an vorhanden. Ob die Besichtigung der Wohnung an einem Sonntag stattfand oder nicht, ist unerheblich, da auch an diesem Tag Flugverkehr stattfindet. Im übrigen handelt es sich um eine bekannte Tatsache, daß die sog. Wasserstadt sich in der Einflugschneise des Flughafens Tegel befindet. Dies dürfte auch dem Bekl., der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages als Flughafenangestellter arbeitete, nicht entgangen sein.

6) Zimmertemperaturen: Diesen Mangel hat der Bekl. nicht substantiiert dargelegt. Insoweit reichten weder sein Vortrag, die Zimmertemperatur sei nicht ausreichend und die Heizung funktionierte nicht richtig, noch die Bekundungen der erstinstanzlich gehörten Zeugin D., wonach es "ziemlich kalt" sei, aber keine Messungen durchgeführt worden seien, nicht aus. Auch der letzte Vortrag ist sehr pauschal. Der Bekl. trägt weder vor, wie er diese Temperaturen ermittelt hat, noch in welchen Zimmern sie geherrscht haben sollen.

7) Trinkwasser: Auch wegen dieses Mangels kommt eine Minderung nicht in Betracht. Zwar überschreitet der vom Sachverständigen gemessene Wert für Nickel im sog. Stagnationswasser den nach der TrinkwasserVO zulässigen Wert (0,05 mg/l) um das 2,2fache. Aber nach der Einschätzung des Sachverständigen liegt darin keine direkte gesundheitliche Gefährdung, weshalb im Ergebnis der vertragsgemäße Gebrauch allein durch die Grenzwertüberschreitung nicht beeinträchtigt ist. Die vom Bekl. angeführten Laborberichte rechtfertigen keine andere Beurteilung. Weshalb der gemessene Wert von mehr als 8 ppm Nickel in welcher Weise gesundheitsschädlich sein soll, wird nicht ersichtlich. Die ebenfalls vom Bekl. eingereichten Auswertungen des Robert-Koch-Instituts zeigen bezüglich des Trinkwassers keine einzige Grenzwertüberschreitung, auch wenn Nickel nicht gemessen bzw. untersucht wurde.

8) Raumluft: Auch wegen dieses behaupteten Mangels scheitert eine Minderung. Denn es ist bereits nicht ersichtlich, daß die gemessenen Werte die einschlägigen Grenzwerte überschreiten oder gesundheitsschädlich sind. Der vom Bekl. eingereichte Untersuchungsbericht erklärt lediglich, daß die ermittelten Werte für Kupfer und Blei über dem Durchschnitt lagen. Ob damit überhaupt eine Überschreitung der entsprechenden Grenzwerte vorliegt oder eine Gesundheitsgefährdung gegeben sein kann, läßt sich weder dem Vortrag noch den eingereichten Unterlagen und Untersuchungsberichten entnehmen.

In welchem Umfang ein Mieter bei Mängeln mindern kann, ist im BGB nicht geregelt. Auch die Mietrechtsreform hat daran nichts geändert, so daß sich Praktiker nur an Einzelfallentscheidungen orientieren können. Eine riesige Mängelliste lag dem Landgericht Berlin vor - von Fluglärm über kaltes (Warm-) Wasser bis hin zu Schadstoffen in der Raumluft.

Der Mieter minderte die Miete, weil durch ein undichtes Küchenfenster immer wieder Sand von einer Baustelle in die Wohnung eindrang, die Warmwasserversorgung unzureichend war und einzelne Mängel an Bodenfliesen, Badewanne und dem Fensterglas bestanden. Er beklagte ferner Lärmbelästigungen durch Lieferverkehr und durch Flugzeuge und meinte, das Trinkwasser und die Raumluft seien gesundheitsgefährdend.

Mit Urteil vom 28. August 2001 setzte das LG Berlin Minderungsquoten für einzelne Mängel fest, soweit sie nachgewiesen waren. Für den Sand von der Baustelle sei eine Minderung von 10 % angemessen, gerechnet auf die gesamte Wohnfläche, da der Sand sich in der ganzen Wohnung verteilt habe. Da die zentrale Warmwasserversorgung die Solltemperatur erst nach Ablaufenlassen von 70 Litern erreichte, kam eine Minderung von 5 % dazu. Auch für an sich unerhebliche Kleinmängel hielt das Gericht grundsätzlich eine Minderung für gerechtfertigt, da ein Ausschluß der Minderung nur dann in Betracht komme, wenn keine anderen Mängel bestehen. Risse in Fliesen und Risse im Glasfenster wurden mit jeweils 2 % berücksichtigt. Für Fluglärm gibt es allerdings keine Minderung, da die Wohnung schon bei Vertragsbeginn in der Einflugschneise lag, was der Mieter wußte. Auch die Überschreitung der Grenzwerte nach der Trinkwasserverordnung berechtigte nicht zur Minderung, weil der Sachverständige eine Gesundheitsgefährdung nicht bestätigt hatte. Die Überschreitung von Grenzwerten kann zwar ein Indiz für einen Mietmangel sein, nicht jedoch ein Beweis.