Minderungsquote/Unbeheizbarkeit

Minderungsquote/Unbeheizbarkeit; Keller/Verkleinerung als Mangel; Mietzinsminderung/Unbeheizbarkeit; Mietminderung/Unbeheizbarkeit; Minderung des Mietzinses/Kellerverkleinerung; Unbeheizbarkeit der Wohnung/Minderungsquote; Verkleinerung des Kellers/Minderungsquote; Mietzinsminderung/Kellerverkleinerung; Mietminderung/Kellerverkleinerung; Minderung des Mietzinses/Unbeheizbarkeit; sozialer Wohnungsbau/Wohnfläche (Keller); Keller/keine Wohnfläche

1. Ist wegen Modernisierung der Heizungsanlage während der Heizperiode die Wohnung unbeheizbar, so ist eine Mietminderung von 30 % - 50 % für den entsprechenden Zeitraum zulässig.

2. Dies gilt selbst dann, wenn dem Mieter für die Zwischenzeit elektrische Öfen ausdrücklich angeboten werden.

3. Dagegen berechtigt die Verkleinerung des zur Verfügung stehenden Kellerraumes im Sozialen Wohnungsbau nicht zur Mietminderung.

4. ...

I. ... Die Kl. waren berechtigt, den Mietzins in der Zeit von Oktober 1981 bis zum 20.11.1981 wegen Unbeheizbarkeit der Wohnung zu mindern.

Da die Miete im voraus gezahlt wurde und in der Erwartung eines zügigen Heizungseinbaus, konnten sich die Kl. in ihrem Schreiben vom 6.11.1981 auch auf rückwirkende Mietminderung berufen (vgl. Sternel, Mietrecht, Kap. II Rn. 374; Palandt-Putzo, § 539 Anm. 5). Die Leistung der Kl. ist deshalb ohne rechtlichen Grund erfolgt, weil sie gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1, 2. Alternative BGB ein Recht zur Minderung des Mietzinses hatten. Die Rechte des Mieters aus § 537 BGB setzen ein Verschulden des Vermieters nicht voraus, so daß es unerheblich ist, ob die Kl. und die Bekl. eine einvernehmliche Absprache über den Zeitpunkt des Ofenabrisses getroffen haben. Es genügt vielmehr, daß die Tauglichkeit der Wohnung objektiv erheblich eingeschränkt war. Da nach dem unstreitigen Sachverhalt die Öfen Anfang September 1981 entfernt worden sind und die Heizanlage erst wieder ab 21.11.1981 funktionierte, waren die Kl. zu der vorgenommenen Mietminderung berechtigt. Die Behauptung der Bekl., die Kl. hätten ausdrücklich die angebotenen elektrischen Öfen abgelehnt, ist unerheblich, da dies den Kl. wegen der zu erwartenden hohen Stromkosten und der Schwierigkeiten bei der Abrechnung nicht zuzumuten war.

II. Hinsichtlich der Mietkürzung um 5,- DM pro Monat wegen des verkleinerten Kellers ist die Klage unbegründet.

Die Höhe des Mietzinses im Sozialen Wohnungsbau ist als Kostenmiete (§ 3 I NMVO) festgesetzt. Sie berechnet sich durch Umlage des in der Wirtschaftlichkeitsberechnung errechneten Gesamtbetrages für eine Wirtschaftseinheit auf die Gesamtheit der Wohnfläche dieser Einheit (§ 3 II NMVO). Die Grundlage des Kellers gehört nicht zur Wohnfläche (§ 42 I, IV Nr. 1 II. BVO), ihre Verkleinerung hat somit keinen Einfluß auf die Errechnung des Mietzinses. Dem § 14 III NMVO kann ein den Anspruch der Kl. stützender Rechtsgedanke nicht entnommen werden, da diese Regelung ausdrücklich für den Fall geschaffen ist, daß Zubehörräume, zu denen auch der Keller gehört, zu Wohnraum ausgebaut wurden und somit eine in der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht enthaltene zusätzliche Einnahmequelle des Vermieters auf Kosten der Mieter bilden. Im vorliegenden Fall dagegen wurde der Kellerraum für die neue Heizanlage benötigt.