Minderungsquote für feuchten Keller

Bei der Berechnung der Minderung ist neben dem Flächenanteil auch der Nutzungszweck zu berücksichtigen (hier: Minderung von 10 % für feuchten Keller bei einer Wohnfläche von 99,59 m2 und einer Gesamtnutzfläche von 135,63 m2).

Zu Recht beanstandet der Kl. die vom angefochtenen Urteil berechnete Minderungsquote von 25 % für den Zeitraum von Juli 1988 bis Januar 2000 für die im Keller des von dem Bekl. angemieteten Hauses befindliche Feuchtigkeit.

Das sich hieraus ergebende Minderungsrecht der Bekl. gemäß § 537 BGB beträgt für den vorstehenden Zeitraum nur 10 %. Zwar ist eine fortschreitende Verringerung der Feuchtigkeit im Verlaufe des streitgegenständlichen Zeitraums nicht in einer Weise anzunehmen, die zu einem Absinken der Minderungsquote führen würde; hierfür fehlt es an jeglichem Vortrag des Kl. Auch andere Anhaltspunkte für eine derartige merkliche Verringerung sind nicht erkennbar. Auch die Aussage des erstinstanzlich vernommenen Zeugen H. läßt erkennen, daß offensichtlich bis zur Beseitigung der Feuchtigkeits- und Schimmelspuren eine sicht- oder fühlbare Veränderung nicht eingetreten ist.

Das Ausmaß der sich hieraus ergebenden Gebrauchswertbeeinträchtigung ist mit einer 10 %igen Minderung anzunehmen. Die Wohnfläche des von dem Bekl. gemieteten Hauses beträgt unstreitig 99,59 m2, während die Nutzfläche insgesamt 135,62 m2 beträgt. Entgegen der Auffassung der Bekl. sind die Kellerräumlichkeiten ausweislich § 1 des Mietvertrages vom 14. April 1998 zwar zur Mitbenutzung überlassen, nicht jedoch als Wohnfläche mitvermietet.

Als formalisierte Verfahren für die Bemessung des Minderungsanteils sind im wesentlichen das sogenannte Zielbaumverfahren von Kamphausen (WuM 1982, 3) sowie das Kurzverfahren für die richterliche Bestimmung der Mietzinsminderung von Isenmann (DWW 1995, 361 ff.) gebräuchlich, die vor allem darauf beruhen, für einzelne Teile eines Mietobjekts unterschiedliche Wertigkeiten der Funktionswerte und der Geltungswerte aufzustellen, wobei Isenmann zur Intensität der Beeinträchtigung noch zwischen baulichen (75 %) und optischen Beeinträchtigungen (25 %) unterscheidet. Indes ist zu berücksichtigen, daß die Nutzung einzelner Räume je nach Mietpartei und Schnitt der Wohnung unterschiedlich sein kann, so daß für den Fall, in dem nur ein Raum von einem Mangel betroffen ist, die Quadratmeterfläche des Raumes zur Gesamtwohnfläche in ein Verhältnis gesetzt werden kann (LG Berlin GE 1994, 1381). Darüber hinaus ist aber auch der Nutzungszweck eines Raumes zu berücksichtigen, der nicht Wohnzwecken dient.

Vorliegend beträgt zwar die Fläche des Kellers ca. 27 % der gesamten Nutzfläche, der Nutzungszweck eines Kellers ist jedoch nicht in gleichem Maße zu berücksichtigen wie die zum Wohnen geeigneten Räumlichkeiten. Vielmehr ist die Beeinträchtigung, die dadurch entsteht, daß ein Kellerraum nicht mehr im Sinne seiner Bestimmung genutzt werden kann, niedriger anzusetzen als die Beeinträchtigung eines zum Wohnen geeigneten Raums. Die kellertypische Nutzung beschränkt sich auf die Lagerung relativ unempfindlicher Gegenstände, die durch Staub, Schmutz und eine gewisse stets vorhandene Feuchtigkeit nicht beeinträchtigt werden. Die Beeinträchtigung für den Mieter, die daraus entsteht, daß ihm die Lagerung solcher Gegenstände im Keller wegen des Auftretens starker Feuchtigkeit nicht mehr möglich ist, ist daher weitaus geringer, als wenn einer der zum Wohnen geeigneten Räume durch derartige Feuchtigkeit unbenutzbar wäre. Die Kammer hält daher für die hier streitgegenständlichen Kellerräume eine Minderungsquote in Höhe von 10 % für angemessen.

Viele Gerichte berechnen die Minderungsquote allein nach dem Flächenanteil, wenn nur ein Raum betroffen ist. Eine Bewertung nach dem Nutzungszweck muß aber dazukommen.

Der Mieter von ungewöhnlich großen Kellerräumen (ca. 36 m2) machte Minderung geltend, weil die Kellerräume feucht waren. Das Amtsgericht sprach ihm entsprechend dem Flächenanteil eine Minderungsquote von 25 % zu.

Mit Urteil vom 14. Juni 2001 korrigierte das Landgericht Berlin die Minderungsquote auf 10 %, da nicht nur auf den Flächenanteil, sondern auch auf den Nutzungszweck abgestellt werden müsse. Die kellertypische Nutzung sei nicht mit einer Nutzung zu Wohnzwecken zu vergleichen.

Der Ansatz des Landgerichts ist sicherlich richtig, denn eine Berechnung allein nach Flächenanteilen ist zu schematisch. Gerade wenn man - wie die Kammer - auf die kellertypische Nutzung abstellt, ist allerdings auch eine Minderungsquote von 10 % (der Gesamtmiete) höchst fragwürdig, denn schließlich ist für den Mieter hierdurch nur die Lagerungsmöglichkeit von feuchtigkeitsempfindlichen Gegenständen eingeschränkt. Man könnte das Urteil dahingehend verstehen, daß nur der Nutzungszweck eines Raumes zu berücksichtigen sei, der nicht Wohnzwecken dient. Diese Einschränkung ist allerdings ebenfalls nicht gerechtfertigt, denn es kommt auf die Funktion des Raumes an, dessen Gebrauch beeinträchtigt ist. Ist wegen eines Mangels die Speisekammer nicht benutzbar, ist die Minderungsquote sicherlich niedriger, als wenn die gleich große Toilette nicht benutzbar ist. Ähnlich ist es bei der Küche. Eine wertende Betrachtung, wie sich der Mangel auf den Nutzungszweck auswirkt, ist daher stets nötig.