Minderungsquote bei Bauarbeiten und nicht nutzbarem Balkon

1. Für einen nicht nutzbaren Balkon ist im Winter (hier: März) eine Minderungsquote von 3 % angemessen. Dasselbe gilt für einen nicht nutzbaren Aufzug bei Lage der Wohnung im zweiten Obergeschoss.

2. Eine Mietminderung für im Hof gelagerte Baumaterialien scheidet aus, wenn schon bei Vertragsschluss Bauarbeiten stattfanden oder erkennbar waren.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] Die Miete war nicht gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB über die von dem Kl. bereits berücksichtigten Beträge hinaus gemindert.

März 2013:

Die Miete war im März 2013 nicht über 7 % hinaus gemindert. Der nicht nutzbare Balkon beinhaltet zwar einen Mangel. Die tatsächliche Beschaffenheit der Wohnung weicht von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit ab. Nach § 29 des Mietvertrages sollten die Balkone bis zum 31. Dezember 2012 fertig errichtet sein. Unstreitig wurde der Bodenbelag allerdings erst im April 2013 aufgebracht. Die fehlende Nutzbarkeit hat im Wintermonat März 2013 allerdings nur eine geringfügige Gebrauchsbeeinträchtigung zur Folge. Im Winter wird der Balkon allenfalls für einen sehr kurzen Aufenthalt oder als Stauraum benutzt. Eine Quote von 3 % erscheint auch als ausreichend. Eine weitere Minderung von 3 % ist eingetreten, weil der Fahrstuhl nicht benutzt werden konnte. Die Mietwohnung war den Bekl. bereits überlassen worden, so dass diese trotz fortschreitender Bauarbeiten mit einer Nutzbarkeit des Fahrstuhls rechnen durften. Die Wohnung liegt im 2. Obergeschoss, das auch ohne Fahrstuhl gut erreicht werden kann. Der Mangel hat daher nur eine geringe Gebrauchsbeeinträchtigung zur Folge. Eine Minderung durch die Unebenheiten im Geländer des Treppenhauses ist nicht eingetreten. Es handelt sich um eine nach § 536 Abs. 1 Satz 3 unerhebliche Beeinträchtigung, die keine Minderung zur Folge hat. Das Baugerüst des Vorderhauses hat keine Minderung der für die im Quergebäude gelegene Wohnung zur Folge, weil der Mietgebrauch der Bekl. konkret nicht beeinträchtigt ist. Gleiches gilt für die im Hof gelegenen Baumaterialien. Insoweit liegt kein Mangel vor, weil Bauarbeiten bei Vertragsschluss schon stattfanden und erkennbar waren. Sind Bauarbeiten erkennbar, so sind die hiermit verbundenen negativen Einwirkungen auf den Mietgebrauch Bestandteil der vertraglich geschuldeten Sollbeschaffenheit (LG Berlin, Urteil vom 27. September 2011 zu 63 S 641/10 m.w.N.). Ein Sachmangel liegt ausnahmsweise nur dann vor, wenn die Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz ein Ausmaß annehmen, mit dem nicht zu rechnen war (LG Berlin, aaO.). Das ist hier nicht gegeben. Die Arbeiten haben in den hier streitigen Monaten nicht zugenommen, sondern abgenommen. Es handelte sich um Anstrich‑ und Restarbeiten. Mit diesen Nacharbeiten war auch noch nach der Übergabe der Wohnung an die Bekl. zu rechnen. Fassaden und Hofflächen werden häufig erst nach Abschluss der Arbeiten in den Wohnungen fertig gestellt. Arbeiten an Fassade und Hofflächen gehen üblicherweise mit Baugerüsten und Baumaterialien einher, die auf der Baustelle gelagert werden. Die tatsächliche Beschaffenheit der Sache weicht daher von der vertraglich vereinbarten nicht ab.

Ein Zurückbehaltungsrecht besteht nicht mehr, nachdem die Mängel beseitigt wurden.

Die Miete in den Monaten April und Mai 2013 war um jeweils 3 % gemindert. Die Minderungsquote verringerte sich um 3 %, weil der Balkon wieder nutzbar war.

Ab Mai war die ungeminderte Miete geschuldet. Entgegen der Rechtsansicht der Bekl. begründen Baumaterialien im Hof und das Gerüst an einem anderen Bauteil keine Minderung, weil diese Beeinträchtigung bei Vertragsschluss während der laufenden Bauarbeiten erkennbar war.

Der Anspruch auf Zahlung von Miete für August 2013 ist nicht gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen. Die Bekl., die sich mit der Zahlung von Miete in Verzug befanden, haben keinen Anspruch auf Erstattung von Anwaltskosten gegen den Kl. Eine Anspruchsgrundlage hierfür ist nicht ersichtlich.

Bauarbeiten sind meist mit Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs verbunden, so dass, sofern es sich nicht um eine energetische Modernisierung handelt, der Mieter i. d. R. zur Minderung berechtigt ist.

Bei Vertragsschluss wurde das Haus gerade umfassend saniert; Balkone und Fahrstuhl wurden aber später als vereinbart fertiggestellt. Die Mieter der Wohnung im Quergebäude machten deshalb eine Mietminderung geltend und begründeten das zusätzlich mit dem im Innenhof gelagerten Baumaterial und der Einrüstung des Vorderhauses; zusätzlich beriefen sie sich auf ein Zurückbehaltungsrecht.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg gab der Zahlungsklage des Vermieters statt, da jedenfalls keine höhere Minderungsquote als die vom Vermieter eingeräumten 7 % angemessen sei. Der im März (Winter) nur eingeschränkt nutzbare Balkon rechtfertige nur eine Minderung von 3 %. Dasselbe gelte für den Fahrstuhl, da die Wohnung der Mieter im 2. OG auch ohne Fahrstuhl gut erreichbar sei. Eine Minderung für die im Hof gelagerten Baumaterialien scheide aus, da die Bauarbeiten bei Vertragsschluss schon stattfanden oder erkennbar waren. Eine Beeinträchtigung der Wohnungen des Quergebäudes durch das Baugerüst am Vorderhaus liege nicht vor.

Über einzelne Minderungsquoten kann man immer streiten. Im entschiedenen Fall hatten die (anwaltlich vertretenen) Parteien allerdings Grundsätzliches unzutreffend vorgetragen:

1. Ein Ausschluss des Minderungsrechts des Wohnungsmieters ist immer unwirksam, gleichgültig ob formular- oder individualvertraglich. Möglich ist nur eine Beschaffenheitsvereinbarung, die also den Soll-Zustand der Mietsache beschreibt mit der Folge, dass ein Mietmangel, etwa für Bauarbeiten, nicht vorliegt. Dann ist eben keine Mietminderung möglich.

2. Zusätzlich zur Minderung billigt die Rechtsprechung dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrages zu, das aber nur ein reines Druckmittel zur Wiederherstellung des vertragsgerechten Zustands ist. Nach Mangelbeseitigung entfällt es, und die einbehaltenen Beträge sind nachzuzahlen.