Minderungsquote

Minderungsquote; Mitbenutzung durch andere Personen; Kündigungserklärung; Auszug des Mieters

1. Wenn ein Mieter eine Wohnung allein gemietet hat, kann er berechtigt sein, die Miete um 100 % zu mindern, wenn sich in der Wohnung weitere Personen aufhalten.

2. Zieht der Mieter kommentarlos aus, ist darin noch nicht notwendig eine Kündigungserklärung zu erblicken.

Der Bekl. vermietete dem Kl. seine 2 1/2-Zimmer-Wohnung zu einem im voraus zu entrichtenden Mietzins in Höhe von insgesamt 3.000 DM für den Zeitraum vom 15. Juli bis zum 15. Oktober 1991 unter und begab sich auf eine längere Auslandsreise, von der er früher als erwartet zurückkehrte. Der Bekl. zog mit seiner aus fünf Personen bestehenden Fa milie zunächst für ein paar Tage in die Wohnung ein, während der Kl. sei-nerseits auf einer kurzen Auslandsreise war. Nach Rückkehr des Kl. ver-ließ der Bekl. mit seiner Familie die Wohnung, während der Kl. Logierbesuch aufnahm. Nach Abreise des Logierbesuches am 17. August 1991 zog der Kl. endgültig aus der Wohnung aus. Ende August 1991 zog der Bekl. wieder mit seiner Familie in die Wohnung ein. Der Kl. verlangte von dem Bekl. den Mietzins für die Zeit ab dem 18. August 1991 in Höhe von 1.933,33 DM zurück. Das Amtsgericht verurteilte den Bekl. antragsgemäß, weil in dem Auszug des Kl. eine fristlose Kündigung nach § 542 BGB zu er-blicken sei. Die Berufung des Bekl. hatte im Ergebnis nur in geringem Um fang Erfolg.

Der Kl. kann die für den Zeitraum nach dem 17. August 1991 im voraus gezahlte Miete nicht gemäß § 557 a BGB zurückverlangen, weil das Mietverhältnis erst mit Zeitablauf am 15. Oktober 1991 gemäß § 564 Abs. 1 BGB beendet gewesen ist. Das Mietverhältnis ist nicht durch eine fristlose Kündigung gemäß § 542 BGB am 17. August 1991 beendet worden. Es ist schon zu bezweifeln, ob in einem bloßen Auszug ohne jegliche weitere Erklärung eine konkludente Kündigungserklärung gesehen werden kann. Eher dürfte vorliegend - wenn überhaupt - in der wohl kurz zuvor erfolgten Aufforderung an den Bekl. zur Rückerstattung der vorausbezahlten Miete eine konkludente Kündigungserklärung zu erblicken sein. Darauf kommt es jedoch nicht an, da ein Kündigungsgrund nach § 542 BGB am 17. August 1991 nicht vor-handen war, so daß es auch nicht darauf ankommt, ob die nach § 542 BGB eigentlich erforderliche Abmahnung unter Fristsetzung entbehrlich war. Unstreitig hatte der Bekl. mit seiner Familie während des Aufenthaltes der italienischen Gäste des Kl. die Wohnung nicht mehr bewohnt. Der Kl. hat nicht dargelegt, daß zum Zeitpunkt seines Auszuges der Bekl. mit seiner Familie wieder eingezogen war. Es ist nicht ersichtlich, daß der vertragsge-mäße Gebrauch an der Mietsache zu diesem Zeitpunkt beeinträchtigt war. Der Kl. kann jedoch gemäß § 812 BGB den Mietzins für den Zeitraum ab dem 1. September 1991 zurückverlangen, weil der Bekl. ab diesem Zeit-punkt keinen Mietzins mehr verlangen konnte und durch den vorausgezahlten Betrag ungerechtfertigt bereichert ist. Zwar bestand das Mietverhältnis über den 31. August 1991 hinaus fort, aber der Bekl. schuldete ge-mäß § 537 BGB ab dem 1. September 1991 nur einen um 100 % auf 0 DM geminderten Mietzins, weil die Mietsache jedenfalls ab diesem Tage einen Mangel aufwies, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch für den Kl. völlig aufhob. Der Bekl. hat selber eingeräumt, Ende August 1991 mit seiner Familie wie-der die Wohnung bezogen zu haben. Soweit der Bekl. behauptet hat, er ha-be mit seiner aus fünf Personen bestehenden Familie ausschließlich das ca. 8 m2 große Zimmer bewohnt, ist diese Behauptung mit der allgemeinen Lebenserfahrung nur schwer zu vereinbaren. Auch wenn der Beklagtenvertreter in der Berufungsverhandlung den Standpunkt vertreten hat, der Bekl. sei aus seiner ägyptischen Heimat noch ganz andere Umstände ge-wohnt und seine deutsche Lebensgefährtin hätte diese Mentalität angenommen und würde sich widerspruchslos allem anpassen, stößt es auf kaum unüberwindliche technische Schwierigkeiten, in einem 8 m2 großen Raum zu fünft zu wohnen, zu essen, zu leben, zu schlafen und dort auch noch die für diese Handlungen erforderlichen Habseligkeiten unterzubringen. Dieser Frage braucht aber nicht weiter nachgegangen zu werden. Selbst wenn der Bekl. mit seiner Familie nur das kleine Zimmer bewohnt haben sollte, so hat er mit seiner Familie unstreitig auch die Küche und die sani-tären Einrichtungen der Wohnung benutzt. Wer eine Wohnung mietet, hat einen Anspruch darauf, daß diese Wohnung von jedem Dritten als Bereich seiner Privatsphäre beachtet wird. Wenn plötzlich weitere fünf Personen, deren Anwesenheit der Mieter nicht erbeten hat, in dieser Wohnung leben, ist die Privatsphäre auch dann in einer die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch vollkommen aufhebender Weise beeinträchtigt, wenn dem Mieter zwei Aufenthaltsräume zu seiner alleinigen Nutzung verbleiben. Dabei kommt es nicht darauf an, daß es

fünf Personen, deren Anwesenheit der Mieter nicht erbeten hat, in dieser Wohnung leben, ist die Privatsphäre auch dann in einer die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch vollkommen aufhebender Weise beeinträchtigt, wenn dem Mieter zwei Aufenthaltsräume zu seiner alleinigen Nutzung verbleiben. Dabei kommt es nicht darauf an, daß es durchaus üblich ist, einzelne Zim-mer unter Begründung eines Mitbenutzungsrecht für Küche, Bad, etc. un-terzuvermieten, und ein so untervermietetes Zimmer durchaus seinen Mietwert hat. Entscheidend ist, daß die Mitbenutzung und die damit ver-bundene Einschränkung der Privatsphäre bei zimmerweiser Untervermietung vertraglich vereinbart ist. Wer eine Wohnung für sich allein mietet, will aber gerade keine fremden Mitbenutzer in der Wohnung haben. Dieser vertraglich vereinbarte Schutz der Privatsphäre ist von so überragender Bedeutung, daß deren Verletzung die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Dabei kommt es nicht darauf an, daß es Leute geben mag, denen es nichts oder nur wenig ausmachen würde, wenn in ihrer Wohnung plötzlich Mitbewohner auftauchen würden. Maßgeblich ist nicht die subjektiv empfundene sondern die objektive Beeinträchtigung des ver tragsgemäßen Gebrauches. Aus diesem Grunde ist es auch unerheblich, daß der Kl. die Wohnung nicht mehr genutzt hat und wohl auch nicht mehr nutzen wollte.

Mit einem ungewöhnlichen Fall der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Vermieter (hier: den Hauptmieter) hatte sich das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 22. Oktober 1992 zu beschäftigen. Der Hauptmieter hatte die ganze Wohnung untervermietet; gleichwohl zog er während der Dauer des Untermietverhältnisses mit seiner Familie wieder in die Wohnung ein und verlangte auch für die Zeit danach den vereinbarten Untermietzins.

Das Landgericht Berlin hielt die Klage für unbegründet, weil der Untermieter zur Minderung um 100 % berechtigt gewesen sei; eine förmliche Minderungserklärung war nicht notwendig.