Minderungsberechnung bei Wohnflächenabweichung nach Nettomiete

Minderungsberechnung bei Wohnflächenabweichung nach Nettomiete; Kautionshöhe nach vereinbarter Miete

Unterschreitet die nach der II. BV bzw. der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBI. I S. 2346) ermittelte Wohnfläche die im Vertrag angegebene Fläche um mehr als 10 %, stellt dies auch dann einen Mangel dar, wenn die Angabe mit einem einschränkenden Zusatz wie beispielsweise "ca." oder "etwa" versehen ist, ohne daß es der zusätzlichen Darlegung der konkreten Beeinträchtigung des Gebrauchswerts der Wohnung bedarf (vgl. BGH VIII ZR 44/03, VIII ZR 133/03, VIII ZR 295/03 - Urteile jeweils vom 24. März 2004 = GE 2004, 680-683).

Bei einer Minderung aufgrund einer Flächenabweichung ist bei einer vereinbarten Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen lediglich der Nettomietbetrag ohne die auf die Nebenkosten zu leistenden Vorschüsse heranzuziehen.

Maßgeblich für die zulässige Höhe einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution ist grundsätzlich die dort vereinbarte Miete. Der Umstand, daß diese wegen einer Flächenabweichung gemindert ist, führt nicht zur teilweisen Unzulässigkeit der Mietzinsvereinbarung und damit nicht zum teilweisen Wegfall des Rechtsgrunds für die Zahlung der Kaution.

I. Die Kl. verlangen (...) überzahlte Mieten in Höhe von (...) zurück, weil die nach der II. BV ermittelte Fläche ihrer Wohnung von 154,83 m2 von der im Vertrag mit "ca. 180 m2" angegebenen Fläche abweicht. (...) Ferner verlangen sie die bei Vertragsbeginn geleistete Kaution insoweit anteilig in Höhe von (...) zurück.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. (...)

II. Die zulässige Berufung der Kl. ist teilweise begründet.

Die Kl. können (...) teilweise Rückzahlung der (...) geleisteten Mieten verlangen, denn insoweit sind die Zahlungen der Kl. ohne Rechtsgrund erfolgt. Der von den Kl. geschuldete Mietzins war aufgrund eines Mangels gemäß § 536 BGB gemindert.

Gegenüber der im Mietvertrag mit "ca. 180 m2" angegebenen Fläche beträgt die nach der II. BV ermittelte Fläche der Wohnung der Kl. nur 154,83 m2 und unterschreitet die angegebene Fläche um 13,98 %.

Die Bekl. kann die von den Kl. dargelegte Fläche nicht einfach mit Nichtwissen bestreiten. Die Kl. haben zwar nicht die jeweils angerechneten bzw. abgezogenen Teilflächen im einzelnen aufgeführt. Sie haben aber die Grundlagen der Berechnung, nämlich die II. BV und die sich daraus ergebenden Grundsätze der anzurechnenden Flächen in Abhängigkeit von der Raumhöhe, mitgeteilt und hierzu eine mit Maßen versehene detaillierte Zeichnung eingereicht, in der die entscheidenden Flächen unter 2 m und unter 1 m ersichtlich sind. Aufgrund dieser Angaben kann die Bekl. ihrerseits die Größe der einzelnen Räume der Wohnung nachvollziehen, diese mit ihren Unterlagen vergleichen und ggf. bei einer Besichtigung der Wohnung überprüfen. Auf ein bloßes Bestreiten mit Nichtwissen kann sich die Bekl. unter diesen Umständen nicht beschränken.

Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die erheblich unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Bei der Angabe der Wohnfläche handelt es sich nicht nur um eine unverbindliche Beschreibung der Wohnung, sondern um eine vertragliche Vereinbarung. Die vereinbarte Fläche einer Wohnung ist grundsätzlich Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit der Mietsache (BGH Urt. v. 24.3.2003 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1847 = GE 2004, 682).

Grundsätzlich ist der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei freifinanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen der vorliegend für preisgebundenen Wohnraum noch anwendbaren §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung (BV), die ab dem 1. Januar 2004 durch die aufgrund § 19 Abs. 1 Satz 2 WOFG erlassene Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) im wesentlichen gleichlautend ersetzt worden sind, auszulegen und zu ermitteln. Zwar beziehen sich die genannten Vorschriften ihrem Wortlaut nach nur auf den öffentlich geförderten Wohnraum und nicht auch auf den freifinanzierten Wohnungsbau. Sie führen jedoch in der Praxis zu sachgerechten Ergebnissen und werden in größerem Umfang auch für die Ermittlung der Wohnflächen im preisfreien Wohnraum herangezogen. Die Vorgaben, nach denen aufgrund der II. BV und der Wohnflächenverordnung die Wohnfläche zu berechnen ist, sind nicht durch die Preisbindung des Wohnraums bedingt und stehen damit in keinem inneren Zusammenhang. Es liegt auf der Hand, daß auch im freifinanzierten Wohnungsbau ein erhebliches praktisches Bedürfnis für die Anwendung eines allgemein anerkannten Maßstabes für die Wohnflächenberechnung im Mietrecht besteht. Diesem Interesse kann durch die Heranziehung der II. Berechnungsverordnung bzw. der Wohnflächenverordnung in angemessener Weise Rechnung getragen werden. Im Regelfall werden deshalb ihre Vorschriften auch für Fälle der vorliegenden Art maßgebend und eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung der Vertragsparteien im Zweifel anzunehmen sein (BGH Urt. v. 24.3.2003 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 = GE 2004, 680).

Konkrete tatsächliche Anhaltspunkte sind weder für eine abweichende Vereinbarung der Parteien noch dafür dargetan, daß die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine von den obigen Ausführungen abweichende Bedeutung beigemessen haben. Es ist ferner nicht ersichtlich, daß etwa ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist.

Ein abweichendes Flächenmaß ist im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB dann erheblich, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt. Ein zur Minderung berechtigender Sachmangel wird auch bei einem Vertrag über den Kauf oder die Errichtung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung im Falle einer Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % anerkannt (BGH NJW 1997, 2874; EBE/BGH 2004, 111). Gründe für eine andere Bemessung der Wesentlichkeitsgrenze im Mietrecht liegen nicht vor.

Bei einem erheblichen Flächenmangel spricht bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen muß. Auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung des Mieters durch die Flächenabweichung kommt es nicht an. Auch wenn für den Mieter in erster Linie der bei der Besichtigung gewonnene Eindruck von der Wohnung, ihrer Lage, ihres Zuschnitts und der Zimmeraufteilung maßgeblich ist, bleibt die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung. Denn die Miete pro Quadratmeter stellt ein wesentliches Merkmal dar, um eine Vergleichbarkeit verschiedener Wohnungen zu erleichtern. Nicht zuletzt sind die Wohnungsgröße und die Miete pro Quadratmeter entscheidende Faktoren bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 Abs. 2 BGB. Schon aus diesen Gründen kann dem Mieter durch die Angabe einer überhöhten Wohnfläche im Mietvertrag ein unmittelbarer wirtschaftlicher Schaden entstehen (BGH Urt. v. 24.3.2003 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1847 = GE 2004, 682).

Dem steht nicht entgegen, daß die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit "ca. 180 m2" angegeben ist. Zwar läßt diese Formulierung erkennen, daß es den Parteien nicht entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße ankam, sondern durchaus Toleranzen hingenommen werden sollten. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung im Sinne der § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB endet. Diese Grenze ist, wie oben ausgeführt, im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit bei 10 % zu ziehen. Eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt; sie würde im übrigen das Problem der Abgrenzung zwischen unwesentlicher und nicht mehr unwesentlicher Tauglichkeitsminderung nur verlagern (BGH, Urt. v. 24.3.2003 - VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268 = GE 2004, 683).

Entgegen der Auffassung der Kl. ist der Minderungsbetrag jedoch nicht von der Bruttomiete, sondern von der Nettomiete zu berechnen. Es kann im vorliegenden Fall dahinstehen, auf welche Mietanteile (Bruttowarmmiete, Bruttokaltmiete, Nettokaltmiete) sich eine festgestellte Minderungsquote in der Regel erstreckt. Bei einer Minderung aufgrund einer Flächenabweichung ist jedenfalls bei einer vereinbarten Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen lediglich der Nettomietbetrag ohne die auf die Nebenkosten zu leistenden Vorschüsse heranzuziehen. Zwar sind auch letztere grundsätzlich Teil der Miete und stellen ein Entgelt für die Überlassung der Wohnung dar, welches lediglich nicht pauschal, sondern nachträglich anhand der Umlage der beim Vermieter tatsächlich angefallenen Kosten berechnet wird. Aufgrund dieser konkreten Berechnung durch anteilige Umlage der tatsächlichen Kosten ergäbe sich aber, wenn man die Nebenkostenvorauszahlungen zur Berechnung des Minderungsbetrags heranzöge, eine doppelte Anrechnung. Denn die geringere Fläche einer Wohnung führt zwangsläufig zu einem geringeren Anteil der aufgrund der Abrechnung zu tragenden Nebenkosten. Es ist deshalb nicht gerechtfertigt, unter Berücksichtigung der Nebenkostenvorschüsse einen höheren Minderungsbetrag anzunehmen (LG Berlin, Urt. v. 16.7.2004 - 63 S 66/04 - GE 2004, 1095). (...)

Dagegen können die Kl. nicht gemäß § 812 Abs. 1 BGB teilweise Rückzahlung der geleisteten Kaution verlangen. Denn die Vereinbarung im Mietvertrag stellt hierfür einen Rechtsgrund dar. Es ist nicht er-sichtlich, daß die vereinbarte Miete unzulässig ist. Der Umstand, daß der vereinbarte Mietzins wegen eines Mangels der Mietsache gemäß § 536 BGB gemindert ist, führt nicht zur Unzulässigkeit der Mietzinsvereinbarung selbst und damit nicht zum Wegfall des Rechtsgrunds für die Zahlung der Kaution. Maßgeblich für die zulässige Höhe einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution ist grundsätzlich die dort vereinbarte Miete. Eine geringere Höhe der tatsächlich geschuldeten Miete aufgrund von Minderungen oder vertraglicher Vereinbarungen führt ebensowenig zu einer Änderung der zulässigen Kautionshöhe wie Mieterhöhungen (Palandt-Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 551 BGB, Rn. 9; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., 550 b BGB, Rn. 3).

Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen. Denn die Sache hat grundsätzliche Bedeutung. Die Frage der Berechnung der Minderung bei einer Flächenabweichung stellt sich nicht nur in einem Einzelfall. Der BGH hat in den grundlegenden Entscheidungen zur Frage der Minderung bei einer Flächenabweichung (BGH VIII ZR 44/03, VIII ZR 133/03, VIII ZR 295/03 - Urteile jeweils vom 24. März 2004) nicht entschieden, von welchen Mietanteilen (Bruttowarmmiete, Bruttokaltmiete, Nettokaltmiete) die Minderungsquote in diesem Fall zu berechnen ist. In der Entscheidung VIII ZR 44/03 ist die Höhe der begründeten Forderung letztlich offengeblieben, weil diese noch von weiteren vom Berufungsgericht noch zu klärenden Fragen abhing. In der Entscheidung VIII ZR 133/03 ist lediglich der Betrag der Miete sowie der einbehaltene Betrag angegeben, ohne daß die Mietstruktur ersichtlich ist. In der Entscheidung VIII ZR 295/03 ist zwar ausweislich des Tatbestands eine Nettomiete nebst Nebenkostenvorschüssen vereinbart gewesen. Die Berechnung der Klageforderung war indes nicht Gegenstand der Revision.

Ebenso stellt sich in den Fällen einer erheblichen Flächenabweichung auch die Frage der Wirksamkeit der Kautionsvereinbarung nicht nur in Einzelfällen. Eine höchstrichterliche Entscheidung ist hierzu - soweit ersichtlich - bislang nicht ergangen.

Die Wohnflächenrechtsprechung des BGH (GE 2004, 680-683), wonach bei Wohnflächenabweichungen von 10 % und mehr nach unten die Miete entsprechend gemindert ist, wird von der Instanzrechtsprechung angenommen. Offen ist, ob die Mietminderung nach der Brutto- oder nach der Nettomiete zu berechnen ist. Unklar ist auch, ob ein Teil der Kaution bei geringerer Wohnfläche rückforderbar ist.

Der Mieter behauptete bei einer mietvertraglich angegebenen Wohnfläche von "ca. 180 m2" eine Wohnungsgröße von nur 154,83 m2 und machte dementsprechend Minderung und Rückzahlung eines Teils der Kaution geltend. Das Amtsgericht wies noch vor Bekanntwerden der BGH-Entscheidungen die Klage ab. In der Berufung des Mieters mußte das Landgericht Berlin, ZK 63, nach der neuen "Rechtslage" entscheiden.

Die Kammer schloß sich der BGH-Rechtsprechung in vollem Umfang an, also auch dem Urteil mit der Ca.-Wohnflächenangabe (GE 2004, 683). Zur Berechnung der Minderung bestätigte sie ihre Entscheidung vom 16. Juli 2004 - 63 S 66/04 = GE 2004, 1095, wonach vorliegend die Nettokaltmiete heranzuziehen sei. Bezüglich der Kaution allerdings ging die Kammer von der im Mietvertrag vereinbarten Miete aus. Der Mietmangel wegen der Flächendifferenz führe nicht zur Unzulässigkeit der vereinbarten Miete, sondern eben nur zur Minderung. Die Kammer hat die Revision zugelassen. Ob bei Wohnflächenabweichungen nach unten die Miete (lediglich) gemindert oder tatsächlich herabgesetzt wird, bedarf einer Grundsatzklärung (z. B. welche Miete ist Ausgangspunkt für künftige Erhöhungen?).