Minderungsausschluss bei Verweigerung des Besichtigungsrechts des Vermieters

Minderungsausschluss bei Verweigerung des Besichtigungsrechts des Vermieters; Anspruch des Vermieters auf persönliche Inaugenscheinnahme eines vom Mieter angezeigten Mangels

Der Vermieter hat nach Mängelanzeige durch den Mieter das Recht, sich den angeblichen Mangel persönlich anzusehen, um zu entscheiden, ob und wie eine Mangelbeseitigung erfolgen soll. Verweigert der Mieter unberechtigt die Besichtigung, verliert er sein Minderungsrecht. Nach einer generellen Verweigerung einer Besichtigung durch den Vermieter muss der Mieter zur Erhaltung seines Minderungsrechts klar zu erkennen geben, dass er nunmehr eine persönliche Besichtigung durch den Vermieter ermögliche.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Berufung des Bekl. ist teilweise begründet.

Der Kl. kann gemäß § 535 Abs. 2 BGB von dem Bekl. für die Zeit von Dezember 2010 bis Juli 2012 restliche Mieten in Höhe von insgesamt 2.801,46 € verlangen. Die von dem Bekl. geschuldete Miete war nur in geringem Umfang gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. (wird ausgeführt)

Im Übrigen begründen die von dem Bekl. eingewandten Mängel keine Minderung.

1. Kabelanschluss

Ein Minderungsanspruch ist insoweit nicht begründet. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die streitgegenständliche Wohnung infolge des Wechsels des Kabelbetreibers durch den Kl. nicht mit einem Mangel behaftet ist. [...] Einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hat der Bekl. nicht konkret dargetan. Die pauschale Behauptung, dass das Leistungsangebot des alten Betreibers günstiger gewesen sei, genügt hierfür nicht. Der Bekl. hätte ggf. nach Einsichtnahme in die Verträge die Leistungen konkret gegenüberstellen müssen, um einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot konkret darzulegen.

2. Heizungsausfall

Wegen des Heizungsausfalls sind Minderungsansprüche des Bekl. ausgeschlossen, weil der Bekl. nach der Mängelanzeige vom 10. Februar 2011 dem Kl. die Besichtigung verweigert hat. Der Bekl. hat auf das Besichtigungsverlangen des Kl. vom 17. Februar 2011 in der Antwort mit Schreiben vom 21. Februar 2011 unter Hinweis auf ein gegenüber dem Kl. bereits früher ausgesprochenes Hausverbot ausdrücklich angekündigt, dem Kl. einen persönlichen Zutritt zur Wohnung zu verweigern, und ihn auf eine Besichtigung durch Handwerker verwiesen.

Dem tatsächlichen Besichtigungsverlangen des Kl. am 24. Februar 2011 ist der Bekl. nicht nachgekommen. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass dem Kl. nach der Mängelanzeige des Bekl. das Recht zusteht, die angezeigten Mängel selbst in Augenschein zu nehmen. Auch wenn hierzu eine persönliche Besichtigung durch den Vermieter nicht zwingend ist und auch durch Dritte wahrgenommen werden könnte, kann sie dem Kl. nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) grundsätzlich nicht verwehrt werden. Es obliegt letztlich seiner Beurteilung und Entscheidung, in welcher Weise die gerügten Mängel zu beseitigen sind. Es kann dahinstehen, ob in bestimmten Einzelfällen dem Mieter eine persönliche Besichtigung durch den Vermieter nicht zuzumuten ist. Anhaltspunkte für die Annahme eines solchen Ausnahmefalls liegen hier nicht vor. Der Umstand, dass es nach dem Vortrag des Bekl. bei früheren Besichtigungen durch den Kl. nach Mängelanzeigen zum Streit der Parteien gekommen ist, bei dem der Kl. dem Bekl. gedroht und versucht hat, ihn durch aggressives Verhalten zum Verzicht auf die geltend gemachten Ansprüche zu bewegen, rechtfertigt das vom Bekl. gegenüber dem Kl. ausgesprochene Hausverbot nicht. Dies lässt für den Bekl. eine persönliche Besichtigung neuer Mängel durch den Kl. nicht unzumutbar erscheinen. Dass der Kl. hierbei ein nicht mehr hinzunehmendes Verhalten gezeigt und beispielsweise Straftaten gegenüber dem Bekl. begangen hat, ist nicht erkennbar. Das Abstreiten und Abwehren von Ansprüchen ist als solches nicht zu beanstanden.

Der Umstand, dass später der Hausmeister D. in der nachfolgenden Heizperiode 2011/12 auf weitere angezeigte Heizungsausfälle die Heizung mehrmals wieder in Gang gesetzt hat, ändert hieran nichts. Nachdem der Bekl. auf die Mängelanzeige sich nochmals ausdrücklich auf das frühere Hausrecht berufen hat, musste der Kl. nicht bei jedem erneuten Ausfall der Heizung eine erneute persönliche Besichtigung verlangen. Es sind keine Anzeichen erkennbar, aufgrund derer der Bekl. von seiner zuvor ausdrücklich mitgeteilten Haltung abgerückt ist. Er hätte vielmehr hinreichend klar zu erkennen geben müssen, nunmehr eine persönliche Besichtigung durch den Kl. zu ermöglichen.

3. Schimmelschäden

Die in Wohnzimmer und Küche aufgetretenen Schimmelbildungen begründen ebenfalls keine Minderung.

Die Minderung ist auch insoweit durch eine Verweigerung der Besichtigung ausgeschlossen. Die Mängel sind Gegenstand der Mängelanzeige vom 10. Februar 2011, auf die hin der Bekl. unter Berufung auf das dem Kl. erteilte Hausverbot die Besichtigung durch ihn ausdrücklich verweigert hat. Soweit der Hausmeister zwischenzeitlich die Schäden besichtigt und aufgenommen hat, ändert dies aus den bereits oben darlegten Gründen am Ausschluss des Minderungsrechts nichts.

Darüber hinaus ist der Mietzinsanspruch des Kl. für August 2011 nicht durch eine Aufrechnung des Bekl. in Höhe von 192,22 € gemäß § 389 BGB erloschen. Dem Bekl. stand aus § 536 a Abs. 2 BGB kein Aufwendungsersatzanspruch infolge der von ihm veranlassten Mängelbeseitigung der WC‑Spülung zu. Denn der Bekl. kann nicht mit Erfolg die Erstattung seiner Aufwendungen geltend machen, wenn er dem Kl. von vornherein die Besichtigung des angezeigten Mangels verweigert. Die Anzeige erfolgte mit Schreiben vom 18. Mai 2011 unter Fristsetzung zum 28. Mai 2011. Der Umstand, dass der Kl. eine Besichtigung nicht verlangt hat, steht dem Ausschluss des Gewährleistungsanspruchs nicht entgegen. Denn nachdem der Bekl. bereits zuvor mit Schreiben vom 21. Februar 2011 unter Berufung auf das von ihm erteilte Hausverbot dem Kl. grundsätzlich jede Besichtigung untersagt hat, ohne diese etwa von der Art des Mangels abhängig zu machen, konnte der Kl. bei lebensnaher Würdigung des Geschehens davon ausgehen, dass ihm auch in diesem Fall eine Besichtigung nicht ermöglicht werde. Eine nochmalige ausdrückliche Bitte um Zutritt zur Besichtigung stellte sich danach als unnötige Förmelei dar, weil auch insoweit keinerlei Anhaltspunkte erkennbar sind, aufgrund derer die Annahme gerechtfertigt wäre, dass der Bekl. von seiner zuvor ausdrücklich mitgeteilten Haltung abgerückt ist. Er hätte auf die weitere Mängelanzeige vielmehr hinreichend klar zu erkennen geben müssen, nunmehr eine persönliche Besichtigung durch den Kl. zu ermöglichen.

Ein Vermieter hat das Recht, sich auch persönlich um einen angezeigten Mangel in der Wohnung des Mieters zu kümmern. Erteilt der Mieter in diesem Zusammenhang dem Vermieter ein „Hausverbot", verliert er sein Minderungsrecht, auch wenn er anbietet, der Vermieter könne ja einen Handwerker schicken.

Der Mieter zeigte dem Vermieter mehrere Mängel an, verweigerte aber dem Vermieter, der sich die Mängel persönlich ansehen wollte, den Zutritt zur Wohnung, indem er ein „Hausverbot" für den Vermieter erteilte. Er meinte, ihm sei wegen eines früheren Verhaltens des Vermieters nicht zuzumuten, diesen in seine Wohnung zu lassen. Der Vermieter könne ja einen Handwerker schicken. Der Vermieter klagte im Hinblick auf die durchgeführte Minderung aufgelaufene Mietrückstände ein und hatte damit beim Amtsgericht überwiegend Erfolg. Das führte zur Berufung des Mieters.

Das LG Berlin, ZK 63, bestätigte i. W. die angefochtene Entscheidung. Das Amtsgericht habe zutreffend ausgeführt, dass dem Vermieter nach der Mängelanzeige des Mieters das Recht zustehe, die angezeigten Mängel selbst in Augenschein zu nehmen. Auch wenn hierzu eine persönliche Besichtigung durch den Vermieter nicht zwingend sei und auch durch Dritte wahrgenommen werden könnte, könne sie dem Vermieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) grundsätzlich nicht verwehrt werden. Es obliege letztlich seiner Beurteilung und Entscheidung, in welcher Weise die gerügten Mängel zu beseitigen seien. Es könne dahinstehen, ob in bestimmten Einzelfällen dem Mieter eine persönliche Besichtigung durch den Vermieter nicht zuzumuten sei. Anhaltspunkte für die Annahme eines solchen Ausnahmefalles lägen hier nicht vor. Der Umstand, dass es nach dem Vortrag des Mieters bei früheren Besichtigungen durch den Vermieter nach Mängelanzeigen zum Streit der Parteien gekommen sei, bei dem der Vermieter dem Mieter gedroht und versucht habe, ihn durch aggressives Verhalten zum Verzicht auf die geltend gemachten Ansprüche zu bewegen, rechtfertige das von dem Mieter gegenüber dem Vermieter ausgesprochene Hausverbot nicht. Dies lasse für den Mieter eine persönliche Besichtigung neuer Mängel durch den Vermieter nicht unzumutbar erscheinen. Dass der Vermieter hierbei ein nicht mehr hinzunehmendes Verhalten gezeigt und beispielsweise Straftaten gegenüber dem Mieter begangen habe, sei nicht erkennbar. Das Abstreiten und Abwehren von Ansprüchen sei als solches nicht zu beanstanden.

Infolge der Verweigerung der Besichtigung entfalle das Minderungsrecht des Mieters. Das gelte auch für weitere vom Mieter angezeigte Mängel und selbst auch dann, wenn einzelne Mängel durch Beauftragte des Vermieters besichtigt und teilweise auch beseitigt worden seien. Im Hinblick auf das erteilte Hausverbot müsse der Vermieter nicht bei jedem Mangel erneut auf sein Besichtigungsrecht pochen. Vielmehr müsse der Mieter hinreichend klar zu erkennen geben, nunmehr eine persönliche Besichtigung durch den Vermieter zu ermöglichen.

Es ist sicher nicht selten, dass das Mietverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien – aus welchen Gründen auch immer – angespannt ist. In derartigen Fällen ist es beiden Mietvertragsparteien anzuraten, bei Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter jeweils Dritte hinzuzuziehen, die einerseits befriedend wirken, aber andererseits bei einer späteren Klärung, ob die Verweigerung der Besichtigung berechtigt war, mitwirken können.