Minderungsanspruch wegen Baulärms

Minderungsanspruch wegen Baulärms; Baulückenrechtsprechung; stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung

Gewährleistungsansprüche des Mieters wegen von einem Nachbargrundstück ausgehender Bauimmissionen sind grundsätzlich nicht durch eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien ausgeschlossen.

Auf den baulichen Zustand des Nachbargrundstücks zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses kommt es dabei bereits grundsätzlich nicht an, sofern die Immissionen nicht bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses erkennbar auf die Mietsache einwirken. Dies gilt unabhängig von der Lage der Mietsache und damit auch für in großstädtischen Innenstadtlagen befindliche Mieträume.

Macht sich der Mieter bei Mietvertragsschluss keine oder fehlerhafte Vorstellungen über die Entwicklung seines Wohnumfeldes, ist er bei später auftretenden baubedingten Umfeldmängeln nicht gemäß § 536 b Satz 2 wegen grob fahrlässiger Mangelunkenntnis mit Gewährleistungsansprüchen ausgeschlossen.

(Nichtamtliche Leitsätze)

In dem Rechtsstreit [...] weist die Kammer die Kl. gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat zutreffend erkannt, dass den Kl. gemäß § 535 Abs. 2 BGB keine Mietzinszahlungsansprüche mehr zustehen, da der Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist der Mietzins gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, GE 2013, 261 = NJW 2013, 680 Tz. 8 m.w.N.). Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch sog. Umfeldmängel sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist (BGH, aaO.). Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, aaO.).

Gemessen an diesen Grundsätzen hat das Amtsgericht das Bestehen eines Mangels zutreffend bejaht. Denn die von den Bekl. angemietete Wohnung war im streitgegenständlichen Zeitraum erheblichen Immissionen ausgesetzt, die von dem Abriss eines auf dem Nachbargrundstück befindlichen Flachbaus sowie der Errichtung eines mehrstöckigen Hauses und einer Tiefgarage ausgingen. Auf die Mietsache einwirkende baubedingte Immissionen stellen einen Mangel der Mietsache dar (BGH, Urt. v. 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, GE 2010, 480 = NJW-RR 2010, 737 Tz. 30). Die sich daraus ergebende Minderung der Gebrauchstauglichkeit für die von den Bekl. innegehaltene Wohnung hat das Amtsgericht durch die von ihm in Ansatz gebrachte - und von der Berufung unangegriffene - Minderungsquote zutreffend bemessen.

Die Parteien haben bei Abschluss des Mietvertrages keine Beschaffenheitsvereinbarung dahin gehend getroffen, dass der Ist-Zustand der Mietsache im Falle späterer - baubedingter - Immissionen trotz der damit einhergehenden Gebrauchsbeeinträchtigungen gleichwohl dem vertraglich vereinbarten Soll-Zustand entsprechen soll. Insoweit bedarf es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob eine derartige Vereinbarung im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB als ein zum Nachteil der Bekl. von den §§ 536 Abs. 1-3 BGB abweichender und deshalb gemäß § 536 Abs. 4 BGB unwirksamer Gewährleistungsausschluss auszulegen wäre. Denn es fehlt insoweit bereits an einer zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung:

Ausweislich des schriftlichen Mietvertrages haben die Parteien den Eintritt der streitgegenständlichen Beeinträchtigungen keiner ausdrücklichen vertraglichen Regelung unterworfen. Sie haben aber auch keine konkludente Regelung getroffen. Eine konkludente Vereinbarung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung wegen eines sogenannten Umweltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass eine der Mietvertragsparteien bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand wahrnimmt oder dessen späteren Eintritt für wahrscheinlich oder zumindest möglich hält. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird ein derartiger Umstand vielmehr erst dann, wenn der jeweilige Vertragsgegner aus diesem Verhalten nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass sein Vertragspartner diesen Umstand als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vertragsgegner dem zustimmt (vgl. BGH, Urt. v. 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Tz. 10). Eine einseitig gebliebene Vorstellung eines der beiden Vertragspartner genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vertragsgegner bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vertragsgegner in irgendeiner Form zustimmend reagiert (BGH, aaO.).

An einer derart manifestierten Zustimmung des Vermieters oder Mieters zu den unausgesprochenen Vorstellungen des jeweiligen Vertragsgegners über das Umfeld der Mietsache fehlt es in Fällen des streitgegenständlichen Kontextes in der Regel, unabhängig davon, ob sich die Mietsache in einer Innenstadtlage befindet und unabhängig vom Zustand der Umgebungsbebauung zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses. Auch vorliegend sind Umstände, die ausnahmsweise den Schluss nicht nur auf eine Kenntnis von den unausgesprochenen Vorstellungen des jeweiligen Vertragsgegners zum Umfeld der Mietsache, sondern auch auf eine Zustimmung zu diesen Vorstellungen rechtfertigen würden, weder vorgetragen noch sonst wie ersichtlich. Das daraus zwingend folgende Fehlen der erforderlichen rechtsgeschäftlichen Grundlage für eine Beschaffenheitsvereinbarung verkennt die von der Berufung herangezogene sog. „Baulückenrechtsprechung" (vgl. dazu die Nachweise in BGH, Beschl. v. 21. Februar 2012 - VIII ZR 22/11, GE 2012, 896 = NJW-RR 2012, 908 Tz. 4), die ohne die unverzichtbare Feststellung eines übereinstimmenden Willens beider Mietvertragspartner gleichwohl vom stillschweigenden Zustandekommen einer entsprechenden Vereinbarung zu Lasten des Mieters ausgeht.

Auch die Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) führt nicht dazu, dass die streitgegenständlichen Immissionen nicht als ein Mangel zu sehen wären, der die Bekl. in dem streitgegenständlichen Zeitraum nicht zur Minderung berechtigte.

Soweit wie hier Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck - hier die Nutzung als Wohnung - bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 23. März 2009 - VIII ZR 300/08 -, NJW 2010, 1133 Tz. 11).

Gemessen an diesen Grundsätzen entspricht eine vermietete Wohnung grundsätzlich - und auch in Berlin - nur dann dem vom Vermieter geschuldeten Mindeststandard, wenn sie frei von erheblichen (Bau-) Immissionen ist. Zwar sind zumindest im großstädtischen Kontext Baumaßnahmen der streitgegenständlichen Art nicht unüblich; jedoch ist selbst dort die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von entsprechenden Maßnahmen nicht betroffen, so dass - anders als etwa bei großstadttypischer Verkehrslärmbelastung (vgl. dazu BGH, Urt. v. 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Tz. 12) - der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbare Wohnungen üblicherweise keinen erheblichen Bauimmissionen ausgesetzt sind. Die Nichteinhaltung dieses Mindeststandards führt gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung des von den Bekl. vereinbarungsgemäß geschuldeten Mietzinses. Dass nicht die Kl. selbst, sondern Dritte die Baumaßnahmen veranlasst haben, rechtfertigt keine den Kl. günstigere Beurteilung. Denn die Minderung tritt gemäß § 536 Abs. 1 BGB unabhängig davon ein, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 536 Rz. 341 m.w.N.).

Einer Minderung des Mietzinses steht schließlich auch nicht § 536 b Satz 1 und 2 BGB entgegen. Danach ist eine Minderung ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kennt oder er ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. An diesen Voraussetzungen fehlte es:

Zunächst setzt § 536 b BGB Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis von einem bei Vertragsschluss bereits bestehenden Mangel voraus (Eisenschmid, aaO., § 536 b Rz. 8 m.w.N.). Zum Zeitpunkt des Mietvertrags indes befand sich auf dem an die streitgegenständliche Mietsache angrenzenden Nachbargrundstück noch ein gewerblich genutztes Gebäude, so dass ein (Umfeld-) Mangel nicht vorlag.

Selbst eine darüber hinausgehende Anwendung von § 536 b BGB auf Fälle, in denen sich die Entstehung des Mangels im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bereits so deutlich abzeichnet, dass die Gebrauchsbeeinträchtigung bereits konkret absehbar und in ihren Auswirkungen erkennbar ist (vgl. dazu OLG Dresden, Urt. v. 14. Oktober 2008 - 5 U 1030/08, infoM 2009, 120 Tz. 42), würde zu keinem den Kl. günstigeren Ergebnis führen. Denn da der Mieter wie hier regelmäßig keine - vom Vermieter darzutuende und im Bestreitensfalle zu beweisende (Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2011, § 536 b Rz. 19 m.w.N.) - positive und konkrete Kenntnis von der künftigen Entwicklung der Umfeldbebauung haben wird, käme ein Gewährleistungsausschluss über § 536 b Satz 2 BGB nur bei grob fahrlässiger Unkenntnis des künftigen Umfeldmangels in Betracht. Aber auch an diesen Voraussetzungen fehlt es. Denn der Mieter handelt nur dann grob fahrlässig, wenn er die erforderliche Sorgfalt nach den ganzen Umständen bei Vertragsabschluss in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet gelassen hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen, so dass seine Sorgfaltsverletzung als besonders schwer erscheint (BGH, Urt. v. 18. April 2007 - XII ZR 139/05, GE 2007, 840 = NJW-RR 2007, 1021 Tz. 21).

Gemessen daran handelt der Mieter, der sich - wie die Bekl. - bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung seines Wohnumfeldes macht, unabhängig vom Zustand dieses Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht grob fahrlässig. Denn einerseits trifft ihn insoweit bereits grundsätzlich keine Erkundigungs- oder Prüfpflicht (BGH, aaO.). Anderseits ist die Entwicklung des Wohnumfeldes nicht ausschließlich von allgemeinen Marktentwicklungen abhängig, sondern vorrangig von den individuellen Vorstellungen und Entscheidungen der jeweiligen Grundstückseigentümer im Rahmen ihrer wirtschaftlichen und rechtlichen Möglichkeiten beeinflusst. Da individuelle menschliche Willensentschlüsse sich bereits grundsätzlich der für eine verlässliche Prognose erforderlichen Typizität entziehen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 5. März 2002 - VI ZR 398/00, NJW 2002, 1643), liegt deren voraussichtliches Ergebnis nicht für jedermann erkennbar auf der Hand. Davon ausgehend begründet deren Fehleinschätzung zumindest keine besonders schwere Sorgfaltspflichtverletzung und daraus folgend keine besondere Fahrlässigkeit der Bekl. i.S.d. § 536 b Satz 2 BGB.

Hinweis: Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss der Kammer vom 20. März 2014 zurückgewiesen worden.

Ein Minderungsrecht des Mieters wegen von einem Nachbargrundstück ausgehender Bauimmissionen ist grundsätzlich nicht durch eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien ausgeschlossen. Das gilt auch für Bautätigkeit in der Innenstadt.

Der Mieter minderte die Miete wegen Baulärms vom Nachbargrundstück, auf dem ein dort befindlicher Flachbau abgerissen und an dessen Stelle ein mehrstöckiges Haus mit Tiefgarage gebaut wurde. Der Vermieter machte rückständige Miete geltend, hatte damit aber beim Amtsgericht (Mitte) keinen Erfolg. Das führte zur Berufung des Vermieters zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 67, wies darauf hin, es sei beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Das Amtsgericht habe zutreffend erkannt, dass dem Vermieter keine Mietzahlungsansprüche mehr zustünden, weil die Miete im streitgegenständlichen Zeitraum gemindert gewesen sei.

Die gemietete Wohnung sei erheblichen Immissionen durch die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück ausgesetzt gewesen. Auf die Mietsache einwirkende baubedingte Immissionen seien als Mangel der Mietsache anzusehen. Die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrages keine Beschaffenheitsvereinbarung dahin gehend getroffen, dass der Ist-Zustand der Mietsache im Falle späterer – baubedingter – Immissionen trotz der damit einhergehenden Gebrauchsbeeinträchtigungen gleichwohl dem vertraglich vereinbarten Soll-Zustand entsprechen solle.

Ausweislich des schriftlichen Mietvertrages hätten die Parteien den Eintritt der Beeinträchtigungen nicht ausdrücklich geregelt. Sie hätten aber auch keine konkludente Regelung getroffen. Diese setze zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung wegen eines so genannten Umweltfehlers reiche es jedoch nicht aus, dass eine der Mietvertragsparteien bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand wahrnehme oder dessen späteren Eintritt für wahrscheinlich oder zumindest möglich halte. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung werde ein derartiger Umstand vielmehr erst dann, wenn der jeweilige Vertragspartner aus diesem Verhalten nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont habe erkennen müssen, dass sein Vertragspartner den Umstand als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansehe und der Vertragsgegner dem zustimme.

Eine einseitig gebliebene Vorstellung eines der beiden Vertragspartner genüge für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vertragsgegner bekannt sei. An einer derart manifestierten Zustimmung des Vermieters oder Mieters zu den unausgesprochenen Vorstellungen des jeweiligen Vertragsgegners über das Umfeld der Mietsache fehle es in Fällen des streitgegenständlichen Zusammenhangs in der Regel, und zwar unabhängig davon, ob sich die Mietsache in einer Innenstadtlage befinde, und auch unabhängig vom Zustand der Umgebungsbebauung zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses. Auch vorliegend seien Umstände, die ausnahmsweise den Schluss nicht nur auf eine Kenntnis von den unausgesprochenen Vorstellungen des jeweiligen Vertragsgegners zum Umfeld der Mietsache, sondern auch seine Zustimmung zu diesen Vorstellungen rechtfertigen würden, weder vorgetragen noch sonst wie ersichtlich.

Die so genannte „Baulückenrechtsprechung", die ohne die unverzichtbare Feststellung eines übereinstimmenden Willens beider Vertragspartner gleichwohl vom stillschweigenden Zustandekommen einer entsprechenden Vereinbarung zu Lasten des Mieters ausgehe, verkenne, dass in solchen Fällen die erforderliche rechtsgeschäftliche Grundlage für eine Beschaffenheitsvereinbarung fehle.

Auch die Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben führe nicht dazu, dass die streitgegenständlichen Lärmimmissionen nicht als ein Mangel zu sehen wären, der den Mieter nicht zur Minderung berechtige. Grundsätzlich – und auch in Berlin – entspreche eine vermietete Wohnung nur dann dem geschuldeten Mindeststandard, wenn sie frei von erheblichen (Bau-) Immissionen sei. Zwar seien zumindest im großstädtischen Bereich Baumaßnahmen nicht unüblich; jedoch sei selbst dort die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von entsprechenden Maßnahmen nicht betroffen, so dass – anders als etwa bei großstadttypischer Verkehrslärmbelastung – der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbare Wohnungen üblicherweise keinen erheblichen Bauimmissionen ausgesetzt seien.

Eine Minderung sei auch nicht durch § 536 b BGB ausgeschlossen. Zunächst setze die Vorschrift Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von einem bei Vertragsschluss bereits bestehenden Mangel voraus. Zum Zeitpunkt des Mietvertrages indes habe sich auf dem Nachbargrundstück noch ein gewerblich genutztes Gebäude befunden, so dass ein (Umfeld-) Mangel nicht vorgelegen habe.

Selbst eine darüber hinausgehende Anwendung der Vorschrift auf Fälle, in denen sich die Entstehung des Mangels im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bereits so deutlich abzeichne, dass die Gebrauchsbeeinträchtigung bereits konkret absehbar und in ihren Auswirkungen erkennbar sei, würde zu keinem für den Vermieter günstigeren Ergebnis führen. Denn da der Mieter – wie hier – regelmäßig keine positive und konkrete Kenntnis von der künftigen Entwicklung der Umfeldbebauung haben werde, käme ein Gewährleistungsausschluss nur bei grob fahrlässiger Unkenntnis des künftigen Umfeldmangels in Betracht. Aber auch an diesen Voraussetzungen fehle es. Denn der Mieter handele nur dann grob fahrlässig, wenn er die erforderliche Sorgfalt nach den ganzen Umständen bei Vertragsschluss in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet gelassen habe, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen, so dass seine Sorgfaltsverletzung als besonders schwer erscheine.

Gemessen daran handele der Mieter, der sich – wie der Mieter hier – bei Abschluss des Mietvertrages keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung seines Wohnumfeldes mache, unabhängig vom Zustand dieses Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht grob fahrlässig. Denn einerseits treffe ihn insoweit bereits grundsätzlich keine Erkundigungs- und Prüfpflicht. Andererseits sei die Entwicklung des Wohnumfeldes nicht ausschließlich von allgemeinen Marktentwicklungen abhängig, sondern vorrangig von den individuellen Vorstellungen und Entscheidungen der jeweiligen Grundstückseigentümer im Rahmen ihrer wirtschaftlichen und rechtlichen Möglichkeiten beeinflusst. Da individuelle menschliche Willensentschlüsse sich bereits grundsätzlich der für eine verlässliche Prognose erforderlichen Typizität entzögen, liege deren voraussichtliches Ergebnis nicht für jedermann erkennbar auf der Hand. Davon ausgehend begründe deren Fehleinschätzung zumindest keine besonders schwere Sorgfaltspflichtverletzung und deshalb keine besondere Fahrlässigkeit des Mieters.

Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss der Kammer am 20. März 2014 zurückgewiesen worden.

Die vorliegende Entscheidung schlägt ein neues Kapitel zum Problem der Minderung wegen Baulärms vom Nachbargrundstück auf. Die Rechtsprechung der Berliner Gerichte, vor allem der drei Mietberufungskammern, ist dazu vielschichtig und auch kontrovers. Der BGH hat zu der rechtlichen Einordnung der in diesem Zusammenhang auftretenden Probleme auch nicht abschließend Stellung genommen, sondern jeweils auf die tatrichterliche Würdigung des Einzelfalls abgestellt.

Dogmatisch geht es um drei Problemkreise :

1. Beschaffenheitsvereinbarung – stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung

2. Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12 -, GE 2013, 261).

3. Minderungsausschluss nach § 536 b BGB.

Alle drei Problemkreise werden in dem Urteil der ZK 67 angesprochen mit dem Ergebnis, dass kein Minderungsausschluss in Betracht kommt.

Den ausführlichen Begründungen der Kammer zu den Problemkreisen 1 und 3 ist in vollem Umfang zuzustimmen.

Die Ausführungen zum Problemkreis 2 (Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben – § 242 BGB) überzeugen indes eher weniger. Nach hier vertretener Ansicht ist dies der (einzige) dogmatische Einstieg zur Beurteilung eines Mietminderungsrechts bei auftretendem Baulärm in der Nachbarschaft. Sicherlich ist auch im großstädtischen Bereich eine überwiegende Mehrzahl von Mietwohnungen von entsprechenden Baumaßnahmen nicht betroffen. Das besagt aber nichts dazu, inwiefern es Mietern zugemutet werden kann, temporär Baulärm hinzunehmen. Hierzu kann die Entscheidung des BGH GE 2013, 261 zum (hinzunehmenden) Verkehrslärm aufgrund einer temporären Umleitung des Verkehrs argumentativ hilfreich sein. Zum Baustellenlärm ist die Frage zu beantworten, ob der Mieter bei Vertragsschluss in Kenntnis der Lage der Mietwohnung davon ausgehen konnte/musste, dass während der Mietzeit mit Baulärm vom Nachbargrundstück aus gerechnet werden muss.

Im Übrigen ist festzustellen, dass es um die Diskussion zur entsprechenden Anwendung von § 906 BGB in der letzten Zeit „ruhig" geworden ist. Hier liegt der Gedanke nahe, dass der Vermieter hinzunehmenden Baulärm vom Nachbargrundstück mietmäßig dem Mieter gegenüber nicht ausgleichen muss, weil er sich gegenüber dem Nachbarn nicht wehren kann.

Die zu den aufgezeigten Problemen ergangenen Entscheidungen der Berliner Mietberufungskammern sind im Ergebnis kontrovers und in der dogmatischen Einordnung nicht immer ausreichend differenziert. Der vorliegende Beschluss setzt sich mit dieser Rechtsprechung mit keinem Wort auseinander – auch nicht mit einer eigenen Entscheidung der Kammer vom 11. März 2013 - 67 S 465/12 -, GE 2013, 689 (Baulärm wegen Abrisses eines eingeschossigen Flachdachgebäudes). Die Vielzahl der Entscheidungen im Rahmen der „Baulückenrechtsprechung" zeigt die grundsätzliche Bedeutung der aufgezeigten Probleme und hätte zur Prüfung der Revisionszulassung führen sollen.

Die im Rechtsprechungsteil der Entscheidung vorangestellten Leitsätze stammen von der ZK 67. Leitsätze fassen den Inhalt der Entscheidung zusammen, sind jedoch nicht Teil der Entscheidung selbst und haben deswegen keine rechtliche Bedeutung. In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass in dem Beschluss nicht davon die Rede ist, dass Gewährleistungsansprüche des Mieters aufgrund von Bauimmissionen grundsätzlich nicht durch eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien ausgeschlossen werden können. Vorliegend ist die Kammer „lediglich" zum Ergebnis gekommen, dass die erforderliche rechtsgeschäftliche Grundlage für eine Beschaffenheitsvereinbarung nicht festgestellt werden könne (das dürfte allerdings in den meisten derartigen Fällen so sein).