Minderungsanspruch wegen Baulärms

Minderungsanspruch wegen Baulärms; „Baulückenrechtsprechung“; vorhersehbarer Baulärm; Anhaltspunkte für künftige Bebauung

Ein Mietmangel wegen Baulärms im Umfeld der Wohnung liegt nicht vor, wenn (konkrete) Anhaltspunkte für eine künftige Bebauung bei Abschluss des Mietvertrages vorlagen. Anhaltspunkt dafür kann sein, dass eine Teilfläche eines gegenüberliegenden Grundstücks lediglich mit Parkplätzen bebaut ist, so dass von der Lebenserfahrung her davon ausgegangen werden kann, dass anstelle der Parkplätze ein Gebäude errichtet wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Zahlung rückständiger Mieten.

Die Kl. ist Eigentümerin und Vermieterin, die Bekl. sind ausweislich des zwischen den Parteien im Oktober 2008 abgeschlossenen Mietvertrages [...] Mieter der [...] Wohnung.

Auf dem Grundstück gegenüber der von den Bekl. inne gehaltenen Mietwohnung wurde in einer Entfernung von mindestens 10-15 (nach Ansicht der Kl. von 20-30) Metern zu der Wohnung der Bekl. in der Vergangenheit ein Wohn- und Geschäftshaus neu gebaut. Der Zeitraum der Bauarbeiten ist zwischen den Parteien streitig. Zuvor befand sich dort in dem hinteren Bereich des Grundstücks ein Gebäude. Im vorderen Bereich befanden sich ein Parkplatz sowie eine Mehrzahl von Bäumen.

Die Bekl. zeigten mit Schreiben vom 27.3.2012 gegenüber der Kl. an, dass massive Baulärmbelästigung vom gegenüberliegenden Grundstück ausginge, und wiesen darauf hin, das sie beabsichtigten, die Miete in Höhe von 25 % der Bruttomiete zu mindern. Die Bekl. wiederholten die Anzeige mit Schreiben vom 20.6.2012, woraufhin die Kl. mit Schreiben vom 28.6.2012 eine Mietminderung zurückwies. Sodann wandten sich die Bekl. mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 13.8.2012 an die Hausverwaltung der Kl. und wiesen auf die Mietmängel, die ihrer Ansicht nach bestehende Mietminderung und die Absicht der rückwirkenden Geltendmachung bis zum Baubeginn Mitte Oktober 2011 hin. [...]

Die Differenzen zwischen den mietvertraglich geschuldeten und den tatsächlich geleisteten Zahlungen macht die Kl. mit der vorliegenden Klage geltend. [...]

Die Bekl. meinen, die von ihnen geschuldete Miete sei aufgrund massiven Baulärms durch die durch die Streithelferin durchgeführten Bauarbeiten um 25 % der Bruttomiete gemindert gewesen. [...]

Die Kl. ist der Ansicht, die Bekl. könnten sich nicht auf die Bauarbeiten als Mangel be­rufen, da ihnen eine gegenüber der Wohnung befindliche Baulücke bekannt gewesen sei, was diese jedoch bestreiten. Zudem behauptet sie, Arbeiten, die in der Wohnung der Bekl. über­haupt wahrnehmbar bzw. von Erheblichkeit hätten sein können, seien im November 2012 abgeschlossen worden. [...]

I. Die zulässige Klage ist ganz überwiegend begründet. Der Kl. steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch aufgrund des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB zu.

1. [...]

2. Aber auch in Höhe der um 25 % der geschuldeten Bruttokaltmiete einbehaltenen Mietzinsbeträge hat die Kl. einen Zahlungsanspruch gegen die Bekl., weil ein Mangel der Mietsache nicht anzunehmen ist, so dass eine Minderung der geschuldeten Miete nach § 536 BGB nicht stattfand.

a) Ein Mangel läge im Falle einer Abweichung der Ist- von der vertraglich geschuldeten Sollbeschaffenheit vor. Von einer solchen Abweichung ist hier jedoch nicht auszugehen.

Istbeschaffenheit war unstreitig, auch wenn das Enddatum zwischen den Parteien streitig ist, eine Baustelle gegenüber der von den Bekl. bewohnten Wohnung, auf welcher ein Neubau eines Geschäfts- und Wohnhauses erbaut wurde. Der vertraglich geschuldete Zustand wich davon nicht ab. Er bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden und sich auch auf Umstän­de beziehen können, die von außen auf die Mietsache einwirken. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2012, VIII ZR 152/12, GE 2013, 261). Unter Berücksichtigung dieser Ausführungen lag kein ande­rer als der vertraglich geschuldete Zustand vor. Insoweit kann dahinstehen, ob von einer eine Bebauung einschließenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien auszugehen ist oder von der üblichen Beschaffenheit. Geschuldet war jedenfalls keine Mietsache, in deren Nähe keine Bauarbeiten stattfinden.

Üblich war vorliegend, dass eine Bebauung des gegenüber liegenden Grundstückes stattfindet, da (konkrete) Anhaltspunkte für eine entsprechende Bebauung bei Abschluss des Mietvertrages vor­lagen. Von entsprechenden Anhaltspunkten ist u. a. dann auszugehen, wenn eine Teilfläche auf dem gegenüber liegenden Grundstück unbebaut und zudem von einem Bauzaun umgeben ist (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 4.3.2013, 65 S 201/12, GE 2013, 548). Die bei Vertragsabschluss im streitgegenständlichen Fall gegebene Situation ist nach Ansicht des Ge­richtes vergleichbar, auch wenn kein Bauzaun vorhanden war. Unstreitig war eine Teilfläche des gegenüber liegenden Grundstückes lediglich mit Parkplätzen bebaut, im Übrigen bepflanzt, und das auf dem Grundstück im hinteren Bereich befindliche Gebäude war offenbar alt (der Bekl. ging davon aus, dass es unter Denkmalschutz stand).

Unter diesen Umständen entspricht es allerdings auch ohne Bauzaun der allgemeinen Lebenser­fahrung, dass das Gebäude nicht auf Dauer in der ursprünglichen Form genutzt wird und dann gegebenenfalls auch nicht die Zahl der bis dahin vorhandenen Parkplätze benötigt wird. Sobald dies der Fall ist, entspricht es ebenfalls der Lebenserfahrung, dass an Stelle der Parkplätze ein Gebäude errichtet wird, da eine wirtschaftlichere Nutzung durch Wohn- und Geschäftsgebäude erreicht werden kann.

Tatsächlich haben nach Auffassung des Gerichtes, entgegen der gegenteiligen Beteuerungen der Bekl., auch diese die mögliche bzw. drohende Bebauung erkannt. Anderenfalls macht es keinen Sinn, dass sie sich nach einer Bebauung des Grundstückes erkundigt haben wollen. Trotz dieser Umstände und ohne eine ausdrückliche Zusicherung der Nichtbebauung ha­ben sich die Bekl. für den Vertragsschluss entschieden, so dass sie sich jetzt nicht darauf berufen können, der Zustand sei nicht vertragsgemäß.

[...]

Befindet sich bei Mietvertragsabschluss auf dem gegenüberliegenden Grundstück eine Baulücke, auf der sich lediglich Parkplätze befinden, muss der Mieter davon ausgehen, dass das Grundstück noch bebaut werden wird, um es wirtschaftlich zu nutzen.

Der Mieter minderte die Miete wegen Baulärms von einem gegenüberliegenden Grundstück um 25 %. Das Grundstück wurde davor zum Parken benutzt, jetzt mit einem Haus bebaut. Der Vermieter klagte daraufhin die rückständige Miete ein.

Das AG Charlottenburg verurteilte den Mieter zur Zahlung. Ein Mietmangel habe nicht vorgelegen. Es sei vorliegend damit zu rechnen gewesen, dass eine Bebauung des gegenüberliegenden Grundstücks stattfinde. Von entsprechenden Anhaltspunkten sei u. a. dann auszugehen, wenn eine Teilfläche auf dem Grundstück unbebaut und zudem mit einem Bauzaun umgeben sei (LG Berlin GE 2013, 548).

Die bei Vertragsschluss im streitgegenständlichen Fall gegebene Situation sei damit vergleichbar, auch wenn kein Bauzaun vorhanden gewesen sei. Unstreitig sei eine Teilfläche des Grundstücks lediglich mit Parkplätzen bebaut gewesen, im Übrigen bepflanzt und das auf dem Grundstück im hinteren Bereich befindliche Gebäude offenbar alt. Unter diesen Umständen entspreche es der allgemeinen Lebenserfahrung, dass das Gebäude auf Dauer nicht in der ursprünglichen Form genutzt werde und dann gegebenenfalls auch nicht die Zahl der bis dahin vorhandenen Parkplätze benötigt werde. Es sei davon auszugehen, dass dann anstelle der Parkplätze ein Gebäude errichtet werde, da eine wirtschaftliche Nutzung durch Wohn- und Geschäftsgebäude erreicht werden könne.