Minderung wg. Schimmelpilz trotz falschen Nutzerverhaltens

Falsches Nutzerverhalten schließt eine Minderung nicht aus, wenn der Schimmel auch auf Baufehler zurückzuführen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Die Miete für die Wohnung der Bekl. ist gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB kraft Gesetzes für den streitgegenständlichen Zeitraum gemindert. Der Mangel bestand und besteht darin, dass im Schlafzimmer der von den Bekl. gemieteten Wohnung infolge von Feuchtigkeit Schimmel auftritt. Dies ist zwischen den Parteien unstreitig. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ist dieser Mangel auf der Grundlage der sog. „Sphärentheorie" auch dem Verantwortungsbereich der Kl. zuzurechnen, so dass das Minderungsrecht der Bekl. besteht. Die Sphärentheorie besagt, dass die Darlegungs- und Beweislast für die Zurechnung eines Mangels der Mietsache nach Verantwortungsbereichen verteilt wird. Im Hinblick auf Feuchtigkeitsschäden bedeutet dies Folgendes: Ist streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Bereich des Vermieters oder Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VIII 152; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Miete, 9. Aufl., § 536 Rn. 451 ff.). Dies entspricht der ganz überwiegenden Ansicht und überspannt nicht die Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast der Kl.

Das AG hat ohne Rechtsfehler festgestellt, dass der Zustand der Mietsache als Mangelursache nicht ausscheidet. Die Kammer folgt der Beweiswürdigung des AG in der Sache. Soweit die Kl. weiterhin behauptet, die Schimmelpilzbildungen im Schlafzimmer der Bekl. beruhten nicht auf baulichen Mängeln, entspricht dies nicht den Ergebnissen des Gutachtens. Der Sachverständige hat zwar ausgeführt, dass er aufgrund der durchgeführten Temperaturmessungen das Nutzerverhalten als hauptursächlich für die Schimmelbildung einstufe. Er hat aber in seinem Gutachten gerade nicht ausgeschlossen, dass auch bauliche Mängel zur Schimmelbildung beitragen. In dem Gutachten heißt es:

Seite 21: „Insbesondere im Bereich von sog. Wärmebrücken können die Innenflächentemperaturen unter die kritischen Werte sinken. Ein Beispiel für eine Wärmebrücke ist in diesem Fall die nicht gedämmte Stirnseite der Bodenplatte im Erdreich. Es besteht somit eine Lücke zwischen der Dämmung auf der Bodenplatte (10 cm Polystyrol) und der Dämmung der Außenwände (Wärmedämmverbundsystem). Ein Wärmetransport an dieser Stelle führt zu einer Abkühlung der Bauteiloberflächen und trägt somit zu den hier vorgefundenen Schimmelbildungen bei. Eine weitere Wärmebrücke ist im Mauervorsprung der Abgrabung vorhanden, wo nach den Feststellungen vor Ort von einer reduzierten Dämmstoffdicke im Übergang zur Brettschalung ausgegangen werden kann."

Seite 32: „An zwei Stellen, die mit den Bereichen, in denen Schimmel vorgefunden wurde, übereinstimmen, wurden Wärmebrücken vorgefunden. An diesen Stellen ist das Wärmeschutzniveau etwas geringer als in den ungestörten Flächenbereichen, so dass sich Mängel im Heiz- und Lüftungsverhalten der Wohnungsnutzer hier schneller auswirken."

Seite 33: „Es sind zwar bauliche Mängel in Form von Wärmebrücken vorhanden, diese sind aber im Vergleich zu den nutzungsbedingten Schadensursachen von geringerem Einfluss."

Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.2.2009, Seite 3: „Zwar lassen sich aufgrund der Feststellungen auch bauliche Mängel vermuten, ich meine jedoch aufgrund der durchgeführten Temperaturmessungen, dass das Nutzerverhalten hauptursächlich ist."

Hieraus folgt auch nach Auffassung der Kammer, dass die Wärmebrücken in Verbindung mit baulichen Mängeln zumindest mitursächlich für die Schimmelpilzbildung im Schlafzimmer der Bekl. waren. Zwar hat der Sachverständige darauf hingewiesen, dass Wärmebrücken immer vorhanden seien und es entscheidend darauf ankomme, dass sie in wärmeschutztechnischer Hinsicht so bemessen würden, dass keine Schäden entstünden. Hier konnte der Sachverständige aber gerade nicht feststellen, dass die festgestellten Mängel in der Wärmedämmung (Lücke zwischen Dämmung auf der Bodenplatte und Dämmung der Außenwände; reduzierte Dämmstoffdicke im Übergang zur Brettschalung im Mauervorsprung der Abgrabung), an denen das Wärmeschutzniveau geringer ist als an den restlichen Flächen, wärmeschutztechnisch unbedenklich sind. Denn die Kl. hat dem Sachverständigen unstreitig nicht gestattet, weitere Untersuchungen durchzuführen, die solche Feststellungen ermöglicht hätten. Da die Kl. für den Umstand beweisbelastet ist, dass keine baulichen Mängel vorliegen, geht dies zu ihren Lasten. Insoweit ist auch unerheblich, dass nach den Feststellungen des Sachverständigen im Übrigen die Wärmeschutzanforderungen an den Außenwänden erfüllt sind. [...]

bb) Die Höhe der Minderungsquote an sich hat die Kl. nicht angegriffen. Sie ist auch nicht wegen Mitverschuldens der Bekl. gemäß § 254 Abs. 1 BGB aufgrund etwaiger unzureichender Beheizung und Belüftung der Wohnung zu kürzen.

Zwar hat der Sachverständige ausgeführt, dass das Heiz- und Lüftungsverhalten der Bekl. sowie die Aufstellung des Bettes zur Schimmelbildung beigetragen hat. An diesem fehlerhaften Wohnverhalten trifft die Bekl. jedoch kein Verschulden. Hiervon wäre nur auszugehen, wenn sie die ihnen in eigenen Angelegenheiten obliegende Sorgfalt vorsätzlich oder fahrlässig verletzt hätten und die Schädigung für sie vorhersehbar und vermeidbar war. Dies war hier nicht der Fall. Die Bekl. hatten keine Kenntnis davon, durch welches konkrete Verhalten sie die Schimmelbildung hätten vermeiden können. Die Kl. hat die Bekl. unstreitig nicht darüber aufgeklärt, dass eine besondere Gefahr des Auftretens von Feuchtigkeit bestand und wie sie hätte vermieden werden können. Da es sich bei dem Wohnhaus, in dem sich die Wohnung der Bekl. befindet, um einen Neubau aus dem Jahr 1999 handelt, in den die Bekl. unmittelbar nach Fertigstellung im September 1999 eingezogen sind, und bei Neubauten die Gefahr von Feuchtigkeitsschäden allgemein bekannt besonders hoch ist, wäre eine solche Aufklärung erforderlich gewesen (vgl. insoweit Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn. 454 ff., 203 ff.).

Falsches Nutzerverhalten schließt eine Mietminderung nicht aus, wenn die Bildung von Schimmel nicht nur darauf, sondern auch auf Baufehler (Wärmebrücken) zurückzuführen ist.

Gegenüber dem Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete beriefen sich die Mieter auf die im Schlafzimmer der Wohnung wegen Feuchtigkeit aufgetretene Schimmelbildung. Die Vermieterin machte geltend, dass hierfür fehlerhaftes Nutzungsverhalten verantwortlich sei.

Das AG Strausberg wies die Klage der Vermieterin nach Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Ursachen der Schimmelbildung ab. Die Berufung zum LG Frankfurt (Oder) hatte keinen Erfolg. Der Sachverständige habe zwar ausgeführt, dass aufgrund durchgeführter Temperaturmessungen von einer Hauptursächlichkeit des Nutzungsverhaltens für die Schimmelbildung auszugehen sei. Andererseits habe der Sachverständige aber nicht ausschließen können, dass auch bauliche Mängel mitursächlich seien. Die Klägerin sei deshalb der ihr obliegenden Beweislast nicht nachgekommen, so dass ein die Minderung auslösender Mangel vorgelegen habe. Die Minderung sei auch der Höhe nach berechtigt, weil trotz des vom Sachverständigen festgestellten fehlerhaften Lüftungsverhaltens keine Kürzung nach § 254 Abs. 1 BGB vorzunehmen sei. Die beklagten Mieter seien von der Klägerin nämlich nicht darüber aufgeklärt worden, durch welches konkrete Lüftungsverhalten der Schimmelbildung hätte begegnet werden können.

Liegt ein Mangel der Mietsache wie z. B. Schimmelbildung vor, und ist die Ursache hierfür streitig, muss zunächst der Vermieter alle möglichen Ursachen für den Mangel, die in seinen Obhuts- und Verantwortungsbereich fallen könnten, wie insbesondere Baumängel, ausräumen. Sind sämtliche Ursachen, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt sodann der Mieter die Beweislast dafür, dass der Mangel nicht aus seinem Wirkungsbereich (insbesondere falsches Aufstellen von Möbeln und fehlerhaftes Lüftungsverhalten) stammt (BGH, GE 2005, 125 für Feuchtigkeitsschäden; vgl. Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 536 Rn. 9 m. w. N.).

Hier hatte die Klägerin (Vermieterin) den ihr obliegenden Beweis nicht geführt, weil der Sachverständige in seinem Gutachten Wärmebrücken festgestellt hatte, durch die Schimmelpilzbildung begünstigt wurde. Damit hätte es für die Minderungsberechtigung sein Bewenden haben können, wenn nicht der Sachverständige in seinem Gutachten zugleich bemerkt hätte:

„Es sind zwar bauliche Mängel in Form von Wärmebrücken vorhanden, diese sind aber im Vergleich zu den nutzungsbedingten Schadensursachen von geringerem Einfluss."

Ergänzend hatte der Sachverständige im Termin zur mündlichen Verhandlung allerdings dann noch ausgesagt:

„Zwar lassen sich aufgrund der Feststellungen auch bauliche Mängel vermuten, ich meine jedoch aufgrund der durchgeführten Temperaturmessungen, dass das Nutzerverhalten hauptursächlich ist."

Wenn es auch nicht Aufgabe des Sachverständigen ist, irgendetwas zu vermuten, sondern Behauptungen zu bestätigen oder nicht zu bestätigen, lag doch ein Beweisergebnis vor, das vom Gericht zu berücksichtigen war.

Geht man von der oben dargestellten Beweislastverteilung aus, hatten weder Vermieter noch Mieter den ihnen obliegenden Beweis fehlender Verursachung bzw. fehlender Verantwortlichkeit erbracht, im Gegenteil: Beiden Bereichen war eine Mitverursachung des konkreten Mangels zuzuordnen (wobei dahingestellt bleiben soll, ob der Schimmel auch im Falle von Wärmebrücken ohne fehlerhaftes Nutzungsverhalten oder im Falle falschen Nutzungsverhaltens bei nicht vorhandenen Wärmebrücken aufgetreten wäre).

Was also folgt daraus? Für die Feststellung, dass die Gebrauchstauglichkeit i. S. d. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB beeinträchtigt war, sicherlich nichts. Anders aber für die Frage, ob die Mieter den Mangel für die von ihnen geltend gemachte Minderung in vollem Umfang in Anspruch nehmen durften. Dagegen spricht das Gerechtigkeitsgefühl, nicht allerdings § 254 Abs. 1 BGB (Mitverschulden des Beschädigten bei der Schadensentstehung), der hier schon deshalb nicht anwendbar ist, weil keine der Parteien einen Schadensersatzanspruch geltend macht, und weil es nicht um die Verschuldensabwägung (welches Verschulden traf die Vermieterin?) ging (vgl. zum erweiterten Anwendungsbereich der Norm MünchKommBGB/Oetker, 5. Aufl., § 254 Rn. 20). Ausgangspunkt muss in solchen Fällen eine gesonderte Wertung der beiderseitigen „Fehlverhalten" sein, so dass also festgestellt werden muss, welches Ausmaß der Mangel ohne und mit fehlerhaftem Nutzungsverhalten gehabt hätte.

Beispiele:

1. Gebrauchsbeeinträchtigung ohne fehlerhaftes Nutzungsverhalten: Annahme einer objektiv gerechtfertigten Minderung von 20 % der Miete, zulässige Mietminderung mithin 20 %.

2. Im Ausmaß gleiche Gebrauchsbeeinträchtigung (auch) durch fehlerhaftes Nutzungsverhalten: Minderung z. B. nur in Höhe von 10 %.

Bei dieser Betrachtungsweise stellen sich sicherlich hohe Anforderungen an das Fachwissen der Sachverständigen; das kann jedoch kein Hinderungsgrund für eine gerechte Zuteilung der jeweiligen Verantwortungsbereiche sein. Soweit das Landgericht hier ein Verschulden der Mieter wegen fehlender Aufklärung durch die Vermieterin über richtiges Lüftungs- und Möbelaufstellungsverhalten verneint und deshalb zu einer vollen Minderungsquote gelangt, wird übersehen, dass es mittlerweile keiner besonderen Instruktion durch den Vermieter mehr bedarf, weil diese Problematik inzwischen jedem Mieter bekannt sein muss.