Minderung wg. Mauerwerksfeuchtigkeit und ungepflegter Rasenflächen

Minderung wg. Mauerwerksfeuchtigkeit und ungepflegter Rasenflächen; Aufwendungsersatzanspruch; Zahlungsverzug; Kündigungszugang beim Prozessbevollmächtigten

1. Technische oder bauliche Mängel einer Wohnung (hier: Mauerwerksfeuchtigkeit) führen nur insoweit zur Minderung der Miete, als dadurch der Gebrauch der Wohnung nicht unerheblich beeinträchtigt ist.

2. Zur Mietminderung wegen ungepflegter Rasenflächen.

3. Voraussetzung für den Anspruch des Mieters auf Ersatz seiner Aufwendungen für die Mangelbeseitigung ist u. a. vorheriger Verzug des Vermieters.

4. Der Prozessbevollmächtigte des Mieters ist zum Empfang der Kündigung wegen Zahlungsverzuges bevollmächtigt, sobald er den Auftrag von seinem Mandanten erhält, gegen die Wirksamkeit der Kündigung vorzugehen.

5. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges wird nur dann unwirksam, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist auch die rückständige Nutzungsentschädigung vollständig entrichtet.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Der Kl. hat gemäß §§ 535 Abs. 2, 421 BGB gegenüber den Bekl. die vom Amtsgericht zuerkannten Zahlungsansprüche aus dem inzwischen beendeten Mietverhältnis.

1.1. Die Miete ist entgegen dem Berufungsvorbringen im fraglichen Zeitraum nicht gemindert gewesen. Das Amtsgericht hat bei dem Ortstermin im Sommer 2010 durch Kontaktprobe keine Feuchtigkeit in dem Mauerwerk festgestellt und nur geringere optische Veränderungen an zwei Stellen. Nach Prüfung der Sach- und Rechtslage sieht die Kammer keinen Grund, von der Bewertung des Amtsgerichts abzuweichen. Denn auch wenn man zugunsten der Bekl. unterstellt, dass es zwischen den Parteien unstreitig war, dass die Mauerwerksabdichtung gegen Feuchtigkeit noch nicht zufriedenstellend gelungen und der Kl. deshalb nochmals tätig werden wollte, so kann doch nicht davon ausgegangen werden, dass es im hier streitgegenständlichen Zeitraum bis Februar 2010 daraus resultierende nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigungen im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB gegeben hat. Technische und bauliche Mängel einer Wohnung führen nämlich nur insoweit zur Minderung der Miete, wie dadurch der Gebrauch der Wohnung nicht unerheblich beeinträchtigt ist. Es mag zwar sein, dass ein Sachverständigengutachten fachkundig und fundiert Ausmaß und Umfang sowie ggf. noch unklare bauliche Ursachen für die fehlende ausreichende Bauwerksabdichtung gegen Feuchtigkeit hätte ermitteln können. Die Ermittlung des Maßes der Gebrauchsbeeinträchtigung und der Minderung der Miete erfolgt dadurch indessen nicht, und ein Gutachten könnte auch nicht die notwendige Darlegung der Anknüpfungstatsachen für die Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache bzw. dessen Bewertung ersetzen.

Hier hat die Kammer zu berücksichtigen, dass es zwar sein kann, dass Feuchtigkeit als Ursache der vom Amtsgericht festgestellten Veränderungen im Putz bzw. im Anstrich allein durch längere Trockenperioden abtrocknet, so dass in Bezug auf die Feuchtigkeit die Feststellungen in dem Ortstermin nicht zwingend für den zurückliegenden Zeitraum zutreffen müssen. Die durch die Feuchtigkeit einmal in Gang gesetzten chemischen Prozesse im Mauerwerk und im Putz sowie die dadurch hervorgerufenen Veränderungen, die zu Ausblühungen, Putzablösungen, Farbveränderungen und Ablösen von Tapeten führen, werden davon aber nicht oder kaum aufgehalten, jedenfalls nicht beseitigt. Erhebliche und großflächige Veränderungen wiederum hat das Amtsgericht im Sommer 2010 nicht erkannt. Zwingenden Rückschluss darauf, dass es gleichwohl und zwingend im zurückliegenden Zeitraum - soweit er den Gegenstand dieses Rechtsstreits bildet - wesentlich erheblichere Gebrauchsbeeinträchtigungen durch merkbare Feuchtigkeit in der Außenwand des Wohnzimmers gerade im hier streitigen Zeitraum gegeben hat, gestatten diese nicht. Dasselbe gilt für spätere mögliche Veränderungen, die nach dem Ortstermin und zum Zeitpunkt der Räumung der Wohnung im Januar 2011 vorgelegen haben.

Auch die anderen behaupteten Mängel führen nicht zu einer Mietminderung. Einen Rattenbefall konnten die Bekl. im nur in Betracht kommenden fraglichen Zeitraum im Februar 2010 nicht beweisen. Durch ein Sachverständigengutachten kann ein mehr als ein Jahr zurückliegender Zustand nicht bewiesen werden. Bei der Frage, ob das Grundstück im fraglichen Zeitraum mit Ratten befallen war, handelt es sich um tatsächliches Geschehen, das allenfalls dem Zeugenbeweis zugänglich wäre. [...]

Eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung ist durch einen vom vertragsgemäßen abweichenden Zustand des Rasens auf der mit gemieteten Freifläche für den fraglichen Zeitraum nicht gegeben gewesen. Es liegt schon in der Natur der Sache, dass ein Rasen in späten Herbst- und Wintermonaten - nur die sind hier streitig - weniger grün und gepflegt aussieht, infolge Nässe und Frost auch Schäden aufweisen kann. Selbst zusätzliche Rasenfehlstellen durch die Bauarbeiten im Sommer 2009 würden schon deshalb nicht zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führen. Außerdem werden Gartenflächen wegen der Witterung und der Temperaturen in diesem Zeitraum nicht zum längeren Aufenthalt genutzt, so dass auch deshalb keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB vorliegt. Dass die Parteien eine Vereinbarung getroffen hätten, wonach der Kl. einen von klimatischen bzw. jahreszeitlichen Schwankungen unabhängigen immergrünen Rasen schuldete, ergibt sich nicht.

1.2. Der Kl. hat auch den vom Amtsgericht zuerkannten Anspruch auf die Bezahlung der Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung für 2008. Den Bekl. steht kein Zurückbehaltungsrecht an dieser Nachforderung oder Teilen zur Seite. In der Abrechnung selbst war schon der Hinweis erteilt, dass und wo die Belege für die Abrechnung eingesehen werden können. Dass sie sich etwa erfolglos bei der benannten Stelle um Einsicht bemüht hätten, ergibt sich aus ihrem Vorbringen nicht. Die Bekl. können sich deshalb nicht darauf berufen, der Kl. selbst, bei dem sich diese Belege nicht befinden, habe nicht auf ihr Schreiben reagiert.

1.3. Der Zahlungsanspruch des Kl. ist durch die Aufrechnungserklärung der Bekl. nicht teilweise erloschen. Die Bekl. hatten dem Kl. gegenüber keinen Anspruch auf Bezahlung ihrer Aufwendungen für eine Rasenneuaussaat, den sie zur Aufrechnung bringen konnten. Das wäre im Rahmen des Mietverhältnisses nur unter den Voraussetzungen von § 536 a BGB denkbar. Da die Bekl. den Kl. erst mit Schreiben vom 24.6.2009 zur Wiederherstellung des Rasens mahnten, können sie die bereits im Mai 2009 aufgewendeten Kosten nicht unter dem Gesichtspunkt des Verzugs des Vermieters mit der Beseitigung von Mängeln verlangen, denn der Kl. befand sich vor einer Mahnung nicht im Verzug hinsichtlich der Wiederherstellung des Rasens.

2. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO nur noch nach billigem Ermessen gemäß dem Sach- und Streitstand über die Kosten zu entscheiden. Die diesbezüglichen Kosten sind deshalb den Bekl. als Gesamtschuldnern aufzuerlegen, weil die Klage sowohl wegen der Räumung und Herausgabe der Wohnung als auch wegen der Beseitigung des Holzzauns zuvor zulässig und begründet gewesen ist.

2.1. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristlose Kündigung vom 5.11.2009 beendet worden. Im Zeitpunkt der Kündigung befanden sich die Bekl. schon nach eigenem Vorbringen in der Aufstellung zum Schriftsatz vom 12.8.2010 in Höhe von 3 x (August 2009 bis Oktober 2009) 556,74 € (1.322,39 € vermeintlich nach Minderung verbleibende Miete abzüglich Zahlung von 689,13 €) in Verzug mit der Zahlung der geschuldeten Miete. Da die vertraglich vereinbarte Monatsmiete 1.461,39 € betrug, umfasste der Verzug bereits im Oktober 2009 somit mehr als eine Monatsmiete. Im Zeitpunkt der Fälligkeit der folgenden Monatsmiete im November 2009 befanden sich die Bekl. weiter mindestens mit der Begleichung dieses Betrags in Verzug, so dass der Kündigungsgrund von § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB vorgelegen hat. Danach kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine (Oktober und November) oder eines nicht unerheblichen Teils, welches gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB mindestens eine Monatsmiete sein muss, in Verzug ist.

Ein von einer Minderung unabhängiges bzw. darüber hinausgehendes Zurückbehaltungsrecht an der Miete wegen des Zustands der Außenwände des Wohnzimmers stand den Bekl. angesichts dessen, dass der Kl. weitere Mängelbeseitigung schon im Juli 2009 und sodann im Oktober 2009 nochmals angeboten hatte, die Bekl. dies aber ohne Bauablaufplan oder Ähnliches nicht wollten, nicht zu. Denn das Zurückbehaltungsrecht soll dem Gläubiger einer Leistung ein Druckmittel in die Hand geben, um den Schuldner zur Leistung zu zwingen. Dieses ist nicht nötig und nicht gerechtfertigt, wenn der Schuldner zur Leistung bereit ist.

Die nachträglichen Zahlungen der Bekl. im November 2009 in Höhe von 2.089,04 € und 206,50 € konnten die Kündigung nicht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam machen. Nur dann, wenn der Mieter die fälligen Mietforderungen des Vermieters vollständig befriedigt, werden die Folgen der Kündigung geheilt und lebt das Mietverhältnis wieder auf. Durch diese Zahlungen sind indessen die fällige Miete bzw. Nutzungsentschädigung nie vollständig getilgt worden, wie die Verurteilung zur Zahlung von Restmieten für Oktober und November 2009, die beide vor der Kündigung fällig wurden, zeigt.

Die Kündigung ist formwirksam. Sie ist den Bekl., vertreten durch ihre Prozessbevollmächtigten, auch wirksam zugegangen, § 164 Abs. 3 BGB. Der Prozessbevollmächtigte war im Zeitpunkt des Zugangs des Schriftsatzes vom 5.11.2009 als bereits zum Empfang der in diesem Schriftsatz enthaltenen Kündigung bevollmächtigt anzusehen. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 13.2.1980 - VIII ZR 5/79, NJW 1980, 990 f. = GE 1981, 387; Beschluss vom 23.2.2000 - XII ZR 77/98, NZM 2000, 382 = NJW-RR 2000, 745 f., beides zitiert nach juris) ist von einer Empfangsvollmacht des Prozessbevollmächtigten auszugehen, sobald er den Auftrag vom Mandanten erhält, gegen die Wirksamkeit einer Kündigung vorzugehen, denn im Zeitpunkt des Auftrags hatte der Mandant Kenntnis von der Kündigung. Das gilt hier ebenfalls. Die Bekl. hatten bereits zuvor die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung vom 22.10.2009 erhalten, auf den der Räumungs- und Herausgabeklageantrag im Schriftsatz vom 5.11.2009 mit der weiteren Kündigung sich auch stützte. Die Bekl. hatten die Prozessbevollmächtigen zur Verteidigung gegen den Räumungs- und Herausgabeanspruch beauftragt, in diesem Falle waren sie gemäß § 164 Abs. 3 BGB auch zur Entgegennahme entsprechender Kündigungserklärungen bevollmächtigt, weil sie trotz des Vorbringens, wonach die Prozessbevollmächtigten dafür nicht empfangsbevollmächtigt seien, sich gegen die Kündigung selbst verteidigten.

Technische oder bauliche Mängel einer Wohnung (hier: Mauerwerksfeuchtigkeit) führen nur insoweit zur Minderung der Miete, als dadurch der Gebrauch der Wohnung nicht unerheblich beeinträchtigt ist, entschied das Landgericht Berlin. Außerdem ist der Entscheidung zu entnehmen, dass der Prozessbevollmächtigte des Mieters zum Empfang der Kündigung wegen Zahlungsverzuges bevollmächtigt ist, sobald er den Auftrag von seinem Mandanten erhält, gegen die Wirksamkeit der Kündigung vorzugehen.

Die Mieter minderten die Miete u. a. mit der Behauptung, dem Vermieter sei die Abdichtung des Mauerwerks noch nicht ausreichend gelungen. Im Ortstermin stellte das Amtsgericht keine Feuchtigkeit im Mauerwerk fest und nur geringe optische Veränderungen an zwei Stellen. Ferner rechneten die Mieter gegen den Mietzahlungsanspruch des Vermieters mit dem Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen für eine Rasenneuaussaat im Mai 2009 auf, obwohl sie den Vermieter erst mit Schreiben vom 24. Juni 2009 dazu aufgefordert hatten. Als sie mit einem Betrag in Höhe der vermeintlich nach Minderung verbleibenden Miete abzüglich von Mietzahlungen für drei aufeinanderfolgende Monate in Verzug geraten waren und weiterhin nur den entsprechenden Teilbetrag zahlten, kündigte der Vermieter im folgenden Monat fristlos, weil der rückständige Betrag eine volle Monatsmiete überstieg. Die Kündigung ging dem Prozessbevollmächtigten der Mieter zu, den diese aufgrund vorangegangener Kündigung beauftragt hatten, gegen die Wirksamkeit von Kündigungen vorzugehen.

Gegen das die Zahlungs- und die Räumungsklage für rechtens haltende Urteil richtete sich die Berufung der Mieter.

Die ZK 65 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Eine etwaige Mauerwerksfeuchtigkeit habe nicht zur Minderung der Miete berechtigt, da die Mieter nicht dargelegt hätten, dass dadurch der Gebrauch der Wohnung nicht unerheblich beeinträchtigt gewesen sei, zumal in erster Instanz erhebliche und großflächige Veränderungen nicht festgestellt worden seien.

Auch etwaige Rasenschäden im streitbefangenen Zeitraum – Herbst – stellten keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar. Ein Aufwendungsersatzanspruch für die Rasenneuaussaat bestehe nicht, da es an dem vorherigen Verzug des Vermieters fehle.

Die Kündigung sei begründet, weil die Mieter zum Zeitpunkt ihres Zuganges mit mehr als einer Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Monate in Verzug geraten seien. Der Prozessbevollmächtigte der Mieter sei auch zum Empfang der Kündigung bevollmächtigt gewesen, da er bereits mit der Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragt gewesen sei. Die nachträglichen Zahlungen der Mieter hätten die Kündigung nicht geheilt, da sie nicht den vollständigen Rückstand – einschließlich aufgelaufener Nutzungsentschädigung – getilgt hätten.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Voraussetzung für eine Minderung ist stets eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung, die der Mieter darzulegen hat. Auch beim Vorhandensein eines im Hause befindlichen Bordellbetriebs in einer Großstadt kommt es auf die konkrete Störung an (LG Berlin, Urteil vom 21. April 2008, 63 S 210/07, GE 2009, 453). Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse begründen einen Sachmangel nicht, solange für ein drohendes Einschreiten der Verwaltungsbehörde nichts ersichtlich ist (BGH, Urteil vom 16. September 2009, VIII ZR 275/08, GE 2009,1425; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15. Januar 2004 - I-24 U 186/03 - GE 2005, 55; AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 20. April 2007, 509 C 325/06, ZMR 2007, 789).

Zutreffend geht die Kammer auch davon aus, dass die Kündigung an den Prozessbevollmächtigten der Mieter wirksam war, da dieser bereits mit der Abwehr der Kündigung beauftragt war. Umgekehrt ist auch der mit der Durchführung eines Räumungsverfahrens beauftragte Rechtsanwalt zum Ausspruch einer oder mehrerer Kündigungen bevollmächtigt (KG, Urteil vom 22. Februar 2010, GE 2010, 1335).