Minderung wegen Wohnflächenabweichung

Minderung wegen Wohnflächenabweichung; Feuchtigkeitsmängel; Aufklärungspflicht des Vermieters über Nutzerverhalten; Wertersatz für mieterseits eingebrachte Einbauküche

1. Eine Minderung wegen geringer Wohnfläche ist erst ab mehr als 10 % Abweichung berechtigt.

2. Auch wenn keine Baumängel für Feuchtigkeitsschäden ursächlich sind, kann der Mieter mindern, wenn er über ein besonderes Nutzerverhalten zur Vermeidung der Schäden nicht aufgeklärt worden ist.

3. Der Mieter hat ohne dementsprechende Vereinbarung keinen Anspruch auf Wertersatz für die von ihm anstelle der mietvermieteten Küche eingebrachte Einbauküche.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung ist [...] teilweise begründet.

1. Keinen Erfolg hat die Berufung hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß §§ 812 Abs. 1 i.V.m. § 536 BGB aufgrund einer geringeren als der vereinbarten Wohnungsgröße. Denn eine solche zur Minderung berechtigende nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung liegt nicht vor. Erforderlich hierfür wäre, dass die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche erheblich abweicht. Dies ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 24.3.2004, VIII ZR 295/03, zitiert nach juris) dann der Fall, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt.

Eine Abweichung von mehr als 10 % kann hier aber nicht festgestellt werden. Zutreffend hat das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass sich auch nach den von der Kl. vorgelegten Berechnungen aufgrund der gebotenen vollständigen Anrechnung der Räume im Souterrain eine Fläche von 62,672 m2 ergibt. Die Grundfläche des als Hobbyraum bezeichneten Raumes im Souterrain, der sowohl über zwei Isolierglasfenster belichtet wird und auch mit zwei Plattenheizkörpern beheizt wird, war vollständig bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen. Auch bei den anderen Souterrainräumen handelt es sich auch nicht um Zubehör- oder Kellerräume im Sinne von § 2 Abs. 3 Wohnflächenverordnung. Auch diese waren vollständig anzurechnen, da eine nur teilweise Berücksichtigung nach § 4 Wohnflächenverordnung nicht in Frage kam. Selbst wenn die Grundfläche der Terrasse nur entsprechend dem Regelfall nach § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung mit einem Viertel angerechnet würde, ergäbe sich dennoch eine tatsächliche Wohnfläche von ca. 60,685 m2, die die vereinbarte Wohnfläche von 66,9 m2 um weniger als 10 % unterschreitet und somit die Erheblichkeitsgrenze nicht erreicht.

2. Teilweise Erfolg hat die Berufung, soweit die Kl. einen höheren Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der von ihr geleisteten Mietsicherheit gegen die Bekl. verfolgt. Der Kl. steht ein Anspruch gegen die Bekl. auf Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 635,95 € zu. Unstreitig belief sich der Betrag der Mietsicherheit einschließlich Zinsen auf 850,92 €.

Eine wirksame Aufrechnung konnte die Bekl. wegen teilweise nicht gezahlter Mieten für die Monate August bis November 2012 nur in Höhe von 206 € und des teilweise nicht gezahlten Nachzahlungsbetrages von 8,97 € für die Nebenkostenabrechnung 2011 erklären.

Denn die Miete war in den Monaten von August bis November 2012 um 15 % wegen Schimmelbefalls im Schlafraum im Souterrain der Wohnung gemindert. Der Schimmelbefall über den Fußbodensockelleisten des Schlafraumes ist unstreitig und in der von der Bekl. eingereichten privatgutachterlichen Stellungnahme beschrieben. Ebenfalls unstreitig ist zwischen den Parteien, dass es im Jahre 2011 zu Feuchtigkeitsschäden kam und die Bekl. diese durch Fachfirmen sanieren ließ. Insoweit oblag der Bekl. der Beweis für den Erfolg der Mängelbeseitigungsmaßnahmen bzw. dafür, dass die Ursache der Feuchtigkeit nicht auf einen Grund aus der Sphäre des Vermieters zurückzuführen ist. Doch selbst wenn zugunsten der Bekl. aufgrund des eingereichten Privatgutachtens unterstellt würde, dass keine Baumängel für die Feuchtigkeitsbildung ursächlich sind, war eine Minderung der Kl. wegen des unstreitig bestehenden Mangels nicht ausgeschlossen. Denn das Auftreten des Feuchtigkeitsmangels geht zu Lasten des Vermieters, wenn aufgrund der baulichen Situation ein besonderes Nutzerverhalten zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden erforderlich ist und der Mieter darauf nicht hingewiesen wurde. Hier ist nach den Ausführungen des Privatgutachters der Bekl. ein besonderes Nutzerverhalten zur Vermeidung der Entstehung von Feuchtigkeitsschäden erforderlich. Nach dessen Angaben, die sich die Bekl. zu eigen gemacht hat, ist die Tür in den Sommermonaten zwischen dem Wohn- und dem Schlafraum geschlossen zu halten und ein Luftentfeuchtungsgerät zu betreiben. Darauf ist die Bekl. jedoch unstreitig nicht hingewiesen worden. Der bloße Umstand, dass ein Luftentfeuchtungsgerät mitvermietet wurde, genügt dem nicht.

Da die Schimmelbildung nach den Angaben des Privatgutachters nicht auf die Nutzung als Schlafraum zurückzuführen ist, sondern auf das Unterlassen des Geschlossenhaltens der Tür zwischen Wohn- und Schlafraum, kann letztlich dahinstehen, ob die Kl. den Raum auch als Schlafraum nutzen durfte. Zwar ist dieser im Mietvertrag als Hobby-Raum bezeichnet. Andererseits ergab sich bei der Anmietung keine Einschränkung der diesbezüglichen Nutzbarkeit, da der Raum bereits von der Vormieterin als Schlafzimmer genutzt wurde, er über zwei Plattenheizkörper beheizbar und über zwei Isolierglasfenster belichtet und zu belüften war. Zudem berücksichtigte die Bekl. diesen Raum auch vollständig bei der Bemessung der vereinbarten Wohnfläche.

Entgegen der Ansicht der Kl. war die Miete jedoch nicht um 25 %, sondern nur um 15 % gemindert. Diese Quote ergibt sich unter Berücksichtigung der Größe des Raumes von ca. 13 m2 im Verhältnis zur gesamten Wohnung und dem Umfang der eingetretenen Beeinträchtigung.

Das Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit in Höhe von 100 € für mögliche Nebenkostennachforderungen ist mit Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 entfallen.

Allerdings konnte die Bekl. gegenüber dem Rückzahlungsanspruch nicht mit dem von ihr berechneten Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2012 in Höhe von 270,27 € aufrechnen. Ein solcher Nachzahlungsanspruch steht der Kl. aufgrund der erstellten Abrechnung nicht zu. Denn insoweit hat die Kl. rechtzeitig innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend gemacht, dass der verwendete Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen vertragswidrig und daher fehlerhaft ist. Ohne Erfolg macht insoweit die Bekl. geltend, dass auch in den vorausgegangenen Abrechnungen ebenfalls nach Miteigentumsanteilen abgerechnet wurde. Denn auch wenn in vorangegangenen Abrechnungen ein falscher Verteilungsschlüssel verwendet und nicht beanstandet wurde, folgt daraus keine Bindung für nachfolgende Abrechnungen. Grundsätzlich sind die Nebenkosten nach der Wohnfläche abzurechnen, § 556 a Abs. 1 BGB. Eine davon abweichende Regelung haben die Parteien auch nicht in § 5 des Mietvertrages getroffen, da auch dort festgehalten ist, dass die Betriebskosten nach der Wohnfläche berechnet und nach diesem Abrechnungsschlüssel umgelegt werden.

Keinen Erfolg hat die Berufung der Kl., soweit sie Wertersatz für die von ihr eingebrachte Einbauküche von der Bekl. verlangt. Denn insoweit wurde zwischen den Parteien vereinbart, dass die Kl. die mitvermietete Einbauküche, die ihr nicht gefiel, durch eine andere Küche ersetzen konnte, die nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung verbleiben sollte. Zudem wurde auch ein Mietnachlass von 10 € monatlich vereinbart. Nicht vereinbart wurde, dass die Bekl. der Kl. bei Auszug einen noch nicht durch den Mietnachlass abgegoltenen Restwert der Küche ersetzt. Eine solche Vereinbarung wäre jedoch für den Anspruch der Kl. erforderlich gewesen. Dies gilt auch im Hinblick auf einen von der Kl. geltend gemachten Schadenersatzanspruch, dessen Voraussetzungen zudem nicht hinreichend dargelegt wurden. So ist bereits nicht ersichtlich, dass sich die Bekl. mit der Mängelbeseitigung im Verzug befunden hätte, da der Mangel im Sommer 2012 aufgetreten sein soll und die Kl. bereits im Juli 2012 kündigte.

Ein Mangel kann auch dann in Betracht kommen, wenn die Flächenabweichung unter 10 % beträgt, das allerdings nur dann, wenn der Mieter darlegt, dass die Abweichung zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führt (KG, Urteil vom 15. August 2005 - 8 U 81/05 -, GE 2005, 1125; KG, Urteil vom 5. Februar 2009 - 12 U 122/07 -, GE 2009, 516; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 536 Rn. 56). Das kann insbesondere bei der Vermietung von Geschäftsräumen dann der Fall sein, wenn jeder Quadratmeter für die Ausübung des Gewerbes gebraucht wird (Zeitungsladen, Friseurgeschäft usw.).

Der Mieter kann zwar nicht bei einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche bis zu 10 % mindern, aber wegen Feuchtigkeitsschäden ohne Baumängel dann, wenn er über ein besonderes Nutzerverhalten zur Vermeidung derartiger Schäden nicht aufgeklärt worden ist.

Die Mieterin verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses Rückzahlung überzahlter Miete wegen einer geringeren als der vereinbarten Wohnfläche. Ferner wendete sie sich gegen die Aufrechnung des Vermieters gegen die geleistete Mietsicherheit wegen teilweise nicht gezahlter Mieten für August bis November 2012, die sie wegen unstreitiger Feuchtigkeit im Schlafraum des Souterrains der Wohnung für gemindert hielt. Nach dem Privatgutachten des vom Vermieter eingeschalteten Sachverständigen waren zwar keine Baumängel für die Feuchtigkeit ursächlich; zu deren Vermeidung wäre aber ein besonderes Nutzerverhalten erforderlich gewesen. Ferner verlangte die Mieterin Wertersatz für die von ihr anstelle der mitvermieteten Küche eingebrachte Einbauküche. Gegen die teilweise Klageabweisung richtete sich die Berufung der Mieterin.

Der Einzelrichter der ZK 65 verneinte einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete wegen einer geringeren als der vereinbarten Wohnungsgröße, weil die Abweichung 10 % nicht überschreite.

Dagegen sei die Berufung begründet, soweit sich die Mieterin gegen die Ablehnung der Minderung richte. Die Mieterin habe trotz fehlender Ursächlichkeit von Baumängeln für die Feuchtigkeitsschäden mindern können, weil sie über die Notwendigkeit eines besonderen Nutzerverhaltens zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden nicht aufgeklärt worden sei. Sie habe aber ohne dementsprechende Vereinbarung keinen Anspruch auf Wertersatz für die von ihr anstelle der mitvermieteten Küche eingebrachte Einbauküche.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Hinsichtlich der Minderung wegen Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche entspricht sie der Rechtsprechung des BGH (vgl. u. a. Urteil v. 23. Juni 2010, VIII ZR 256/09, GE 2010, 1047), dass der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung nur dann hat, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht und damit ein zur Minderung führender Mangel gegeben ist. Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel dar (BGH, Urteil v. 4. Mai 2005, XII ZR 254/01, GE 2005, 861; KG, Urteil v. 5. Februar 2009, 12 U 122/07, GE 2009, 516). Auch hinsichtlich der Minderung wegen Feuchtigkeitsschäden liegt das Urteil auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung. Übermäßiges Lüften der Wohnung zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden ist mangels gesonderter Vereinbarung nicht Pflicht des Mieters (LG Konstanz, Urteil v. 20. Januar 2012, 61 S 217/12, ZMR 2013, 803; LG Dortmund, Urteil v. 20. November 2007, 1 S 49/07, WuM 2008, 333; LG Hamburg, Urteil v. 29. August 1997, 311 S 88/96, NJW-RR 1998, 1309; OLG Frankfurt, Urteil v. 11. Februar 2000, 19 U 7/99, NZM 2001, 39). Ist ein besonderes verstärktes Heizungs- und Lüftungsverhalten erforderlich, muss der Vermieter den Mieter darauf hinweisen (LG Berlin, Urteil v. 16. August 2011, 65 S 422/10, GE 2011, 1310; LG München, Urteil v. 8. März 2007, 1 S 14459/06, NZM 2007, 642; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 23. Dezember 2008, 9 C 14/08, GE 2009, 331).

Richtig wird auch Wertersatz für die von der Mieterin anstelle der mitvermieteten Küche eingebrachte Einbauküche mangels gesonderter Vereinbarung abgelehnt.