Minderung wegen Straftaten in der Nachbarwohnung

Wird in der Nachbarwohnung ein Tötungsdelikt mit grausamer Brutalität und anschließend zur Deckung des Verbrechens eine Brandstiftung begangen, ist die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt, so daß der Mieter mehrere Monate danach zur Minderung (hier: 15 %) berechtigt ist.

Der Mietzinsanspruch für den Monat Januar 2004 besteht nicht, weil der Mietzins gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war. Insofern trat die einer angemessenen Anteilsquote von 15 % der Nettokaltmiete entsprechende Mietminderung kraft Gesetzes durch den unstreitigen Vorfall am 12. Oktober 2003 in der Nachbarwohnung der Bekl. ein. Es liegt hierbei im allgemeinen auf der Hand, daß schwerste kriminelle Straftaten, die ein Hausbewohner in einer Nachbarwohnung begeht, bei dem als Nachbarn betroffenen redlichen Mieter Gefühle der Angst und Unsicherheit hervorrufen und ihn zudem weiteren Nachteilen in der Lebensführung aussetzen, sofern er in die Folgen des kriminellen Delikts etwa als von den Strafverfolgungsbehörden und den Gerichten herangezogener Zeuge einbezogen wird und sich mit dem Geschehenen noch mehrere Monate nach der Tat befassen muß. Dadurch leidet die vorhandene Wohnqualität nicht anders als bei sonstigen äußeren Einflüssen auf die Wohnung wie beispielsweise durch Lärm erheblich, so daß der Mietsache ein die Tauglichkeit beeinträchtigender Mangel anhaftet. Dem vorliegenden Rechtsstreit liegt aber eine solche, den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigende Begebenheit zugrunde, weil am zuvor erwähnten Tag in den an die Wohnung der Bekl. angrenzenden Mieträumlichkeiten ein Tötungsdelikt mit grausamer Brutalität und anschließend offenbar zur Verdeckung des Verbrechens eine Brandstiftung begangen wurden, von deren Folgen die Bekl. noch mehrere Monate danach zumindest bis zu ihrer zeugenschaftlichen Vernehmung durch das Schwurgericht am 7. April 2004 nachteilig betroffen war. Zu den nicht nur auf die Psyche der Bekl. einwirkenden Folgen des Vorfalls gehörte dabei nicht zuletzt auch der nach Hausbränden stets auftretende, über längere Zeit anhaltende Brandgeruch, den die Kl. vor dem Hintergrund des § 138 Abs. 4 ZPO in der von ihr gewählten Form nicht erheblich in Abrede gestellt hat. Soweit mithin die Kl. als Wohnungsvermieterin für die skizzierten Folgen einer im Mietwohnhaus durch einen Hausbewohner begangenen Straftat durch die Hinnahme einer Mietkürzung mit einzustehen hat, erscheint diese Rechtsfolge entgegen dem im mündlichen Verhandlungstermin durch ihren Prozeßbevollmächtigten zum Ausdruck gebrachten Erstaunen auch nicht unbillig. Denn die Auswahl ihrer Mieter und damit die Schaffung eines sozialverträglichen Wohnumfeldes auf dem Grundstück oblag und obliegt ihr allein, während es der Bekl. als Mieterin eben nicht möglich war und ist, sich ihre Nachbarn und Mitbewohner im Haus selbst auszusuchen. Wenn die Kl. also - worauf der nicht in allen weiteren Details bestrittene Vortrag der Bekl. hindeutet (z. B. Gestattung oder Hinnahme einer Kampfhundehaltung seitens der Kl.) - möglicherweise des finanziellen Vorteils wegen eine Verschlechterung der Wohnverhältnisse auf dem Grundstück in Kauf genommen hat, so ist es nur folgerichtig, daß sie beim Vorliegen der hierfür erforderlichen, ohnehin sehr eng gefaßten und deshalb nur in besonderen Fallkonstellationen erfüllten Voraussetzungen nach den Vorschriften der Sachmängelhaftung in Anspruch genommen wird.

Ein erheblicher Mietmangel berechtigt den Mieter zur Minderung, gleichgültig, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. So kann ein Mord in der Nachbarwohnung ein Minderungsrecht anderer Bewohner auslösen.

Ein Mieter hatte in seiner Wohnung einen brutalen Mord begangen und sie dann in Brand gesteckt. Die Mieterin der Nachbarwohnung minderte die Miete in den Folgemonaten um 15 %.

Mit Urteil vom 23. Dezember 2004 gab das Amtsgericht Tiergarten der Mieterin recht. Durch die schwersten kriminellen Straftaten seien bei ihr Gefühle der Angst und Unsicherheit hervorgerufen worden, was die Wohnqualität ebenso beeinträchtige wie der längere Zeit anhaltende Brandgeruch. Die Minderung sei auch nicht unbillig, denn schließlich wäre es Sache der Vermieterin gewesen, ihre Mieter auszuwählen, worauf die Beklagte keinen Einfluß gehabt habe.