Minderung wegen Lärms durch Nutzung als Ferienwohnung

Minderung wegen Lärms durch Nutzung als Ferienwohnung; Partylärm; Touristen; Lärmprotokoll; Umfang der Darlegungslast des Mieters; rechtliches Gehör

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. Ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines „Protokolls" bedarf es nicht.

1 Die Bekl. sind seit 1999 Mieter einer Wohnung in Berlin-M.; die Bruttomiete betrug zuletzt 1.059,20 €. Die Kl. hat den Komplex, in dem sich die Wohnung der Bekl. befindet, im Jahr 2005 erworben. Sie vermietet freiwerdende Wohnungen nicht wieder an Langzeitmieter, sondern als möblierte Appartements kurzzeitig an Touristen. Mit Schreiben vom 20. August 2007 zeigten die Bekl. an, dass es durch die Vermietung an überwiegend junge Touristen zu erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs komme, insbesondere in Form von Lärm und Schmutz. Für den Fall der Nichtabhilfe kündigten die Bekl. eine Mietminderung von zunächst 15 % an.

2 Im Zeitraum von September 2007 bis Oktober 2008 reduzierten die Bekl. die Mietzahlungen unter Hinweis auf die von ihnen geltend gemachten Mängel um monatlich 15 %, von November 2008 bis Juni 2009 um jeweils 20 % der Bruttomiete. Mit Schreiben vom 14. Januar 2009 erklärte die Kl. die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, unter anderem wegen des nach ihrer Auffassung aufgelaufenen Mietrückstands. Am 12. Juni 2009 zahlten die Bekl. einen Betrag von 3.704,68 € unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

3 Die Kl. hat Räumung der Mietwohnung begehrt. Die Bekl. haben im Wege der Widerklage Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrages nebst Zinsen, Feststellung einer Mietminderung von 20 % ab Januar 2008 sowie Unterlassung der Vermietung an Touristen verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und die Kl. unter Abweisung der weitergehenden Widerklage zur Rückzahlung von 3.553,94 € nebst Zinsen verurteilt. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert, der Klage stattgegeben und die Widerklage auf Rückzahlung überzahlter Miete insgesamt abgewiesen. Die von den Bekl. hinsichtlich des auf eine Minderungsquote von 30 % erweiterten Feststellungsantrags und des Unterlassungsantrags eingelegte Anschlussberufung hat es zurückgewiesen. Mit der vom Senat insoweit zugelassenen Revision erstreben die Bekl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils bezüglich der Klage und der Widerklage auf Zahlung sowie die Feststellung ihrer Berechtigung zur Mietminderung ab Januar 2008 in Höhe von 30 % der Bruttomiete.

4 Die Revision hat Erfolg.

II. 9 [...] Die Annahme des Berufungsgerichts, die Bekl. hätten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen, verletzt die Bekl. in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG). Da die noch im Streit befindlichen Ansprüche davon abhängen, ob - wie nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Bekl. zu unterstellen ist - die von den Bekl. geltend gemachten Mängel vorliegen, hat das Berufungsurteil im Umfang der Anfechtung keinen Bestand.

10 1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liegt, dass die Kl. frei gewordene Wohnungen in der Anlage nicht mehr an Langzeitmieter, sondern an Feriengäste und Touristen vermietet, also regelmäßig für einen Zeitraum von wenigen Tagen oder Wochen. Denn die Überlassung an Feriengäste führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgehen, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. Vielmehr kommt es entscheidend darauf an, wie die konkrete Nutzung durch Feriengäste ausgestaltet ist. Auch bei der - vergleichbaren - Frage der Vermietung an Feriengäste innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs maßgeblich, inwieweit durch die konkrete Art der Ausgestaltung der Vermietung an Feriengäste über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht (BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, GE 2010, 345 = NJW 2010, 3093 Rn. 16 ff., 23 m.w.N.). Im Rahmen der - ähnlich gelagerten - Frage, ob der Wohnraummieter im Einzelfall vom Vermieter die Gestattung einer teilgewerblichen Nutzung verlangen kann, stellt der Senat ebenfalls entscheidend auf die konkrete Ausgestaltung der Nutzung ab, insbesondere ob sie so organisiert ist, dass von einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, GE 2009, 1117 = NJW 2009, 3157 Rn. 15).

11 2. Zutreffend ist auch noch der weitere Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie etwa einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen und noch nicht als Sachmangel gemäß § 536 BGB anzusehen sind.

12 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Bekl. durch die Vermietungspraxis der Kl. verursacht werden, über derartige geringfügige oder nur gelegentliche und beim Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Haus kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus.

13 a) Wie die Revision unter Bezugnahme auf den Sachvortrag der Bekl. in den Tatsacheninstanzen zu Recht geltend macht, haben die Bekl. im Einzelnen dargelegt, dass das Geschäftsmodell der Kl. vorzugsweise junge Stadttouristen anzieht und es praktisch täglich, insbesondere zu üblichen Ruhezeiten (nach 22 Uhr) zu Beeinträchtigungen der Bewohner durch laute Partys der Touristen oder durch Lärm bei deren Heimkehr von nächtlichen Unternehmungen kommt. Eine besondere Intensität haben diese Beeinträchtigungen nach dem Vortrag der Bekl. deshalb, weil die Kl. an Ort und Stelle nicht mit einer ständig besetzten Rezeption vertreten ist, um die Touristen zu empfangen, die jeweilige Ferienwohnung zu übergeben und etwaige Ausschreitungen oder Verstöße gegen die Hausordnung von vornherein zu unterbinden. Das Fehlen einer Rezeption und die unzureichende Kennzeichnung der Ferienappartements führen nach dem Vortrag der Bekl. dazu, dass häufig, insbesondere nachts, bei ihnen Touristen klingeln, die ihr Appartement nicht finden. Die von der Kl. angebotenen Aufbettungen hätten eine starke Belegung der Appartements und darüber hinaus Beeinträchtigungen durch vielfachen Zu- und Abtransport der Betten zur Folge. Ferner haben die Bekl. eine ständige und gravierende Verschmutzung des Treppenhauses und der Müllplätze, die häufige Blockade des Fahrstuhls sowie Beeinträchtigungen durch die auch am Sonntag arbeitenden Putzkolonnen der Kl. beanstandet. In den von den Bekl. über einen längeren Zeitraum geführten Protokollen sind konkrete und erhebliche Beeinträchtigungen im Einzelnen dokumentiert.

14 b) Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Partei in der nach Art. 103 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben (vgl. auch BGH, Beschlüsse vom 2. Juni 2008 - II ZR 121/07, NJW-RR 2008, 1311 Rn. 2; vom 19. Juni 2008 - VII ZR 127/06, NZBau 2008, 644 Rn. 7 f.; vom 20. Mai 2010 - V ZR 201/09, juris Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, GE 2012, 60 = NJW 2012, 382 Rn. 13).

15 Hiergegen hat das Berufungsgericht verstoßen, indem es sich über den vorstehend wiedergegebenen konkreten Sachvortrag der Bekl. mit der pauschalen Bewertung hinweggesetzt hat, die Bekl. hätten keine Beeinträchtigungen vorgetragen, die über das bei einem Wohnhaus in zentraler Berliner Innenstadtlage ohnehin zu Erwartende hinausgingen. Das Berufungsgericht überspannt die Substantiierungsanforderungen in unvertretbarer Weise, indem es über die von den Bekl. bereits - minutiös - gemachten Angaben hinaus eine weitere Konkretisierung der Vorfälle und der Beeinträchtigung der Wohnung der Bekl. verlangt.

16 Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, GE 1985, 413 = NJW 1984, 2888 unter II 1 a; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859 unter II 2 a m.w.N.; Beschlüsse vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710 unter II 2 a; vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, NJW-RR 2007, 1409 Rn. 8; Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO Rn. 14). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO m.w.N.; vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491 unter II 2 a; Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO Rn. 14). Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO unter II 1 b; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, aaO unter II 2 b; Beschlüsse vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, aaO; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO Rn. 7).

17 Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 1991 - XII ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779 unter 2 c; BGH, Beschluss vom 11. Juni 1997 - XII ZR 254/95, WuM 1997, 488 unter b m.w.N.; jeweils zu § 537 BGB a. F., Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO). Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines „Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. Ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände - hier insbesondere die Ausrichtung der Touristenwohnungen auf ein junges Publikum, Fehlen einer ständig besetzten Rezeption, Angebot von „Aufbettungen" - das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen.

Bei Minderung wegen Lärms genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, welche Beeinträchtigungen wann, wie lange und in welcher Frequenz ungefähr auftreten.

Die Vermieterin, die Wohnungen in dem Komplex, in dem sich die Wohnung der Mieter befindet, als möblierte Appartements kurzzeitig an Touristen vermietet, nahm die Mieter aufgrund ihrer fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen des nach ihrer Auffassung aufgelaufenen Mietrückstands auf Räumung in Anspruch. Die Mieter hatten zuvor angezeigt, dass es durch die Vermietung an überwiegend junge Touristen zu erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs komme, insbesondere in Form von Lärm und Schmutz, und danach die Miete gemindert. Wegen der Einzelheiten wird auf das Urteil des LG Berlin (GE 2011, 755) verwiesen, das das die Räumungsklage abweisende Urteil des Amtsgerichts abgeändert, der Klage stattgegeben und die Widerklage auf Rückzahlung überzahlter Miete insgesamt abgewiesen hatte. Mit der zugelassenen Revision erstrebten die Mieter die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Die Revision hatte Erfolg. Nach Ansicht des BGH verletzte die Annahme des Berufungsgerichts, die Mieter hätten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen, die Mieter in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG). Zwar liege eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin, dass die Vermieterin frei gewordene Wohnungen in der Anlage nicht mehr an Langzeitmieter, sondern an Feriengäste und Touristen vermiete. Denn die Überlassung an Feriengäste führe nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgehen würden, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden seien.

Die nach der Darstellung der Mieter durch die Vermietungspraxis verursachten Beeinträchtigungen gingen aber über derartige geringfügige oder nur gelegentliche und beim Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Haus kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. Das Berufungsgericht habe die Substantiierungsanforderungen an den Vortrag in unvertretbarer Weise überspannt, indem es über die von den Beklagten bereits – minutiös – gemachten Angaben hinaus eine weitere Konkretisierung der Vorfälle und der Beeinträchtigung der Wohnung der Beklagten verlangt habe.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergäbe, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. Ä.) es gehe, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr aufträten, ohne dass die Vorlage eines „Protokolls" erforderlich sei.

Der BGH bleibt bei seiner Linie (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2011, VIII ZR 125/11, GE 2012, 60), dass der Mieter für die kraft Gesetzes eintretende Minderung nur einen konkreten Sachmangel vorzutragen braucht, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, ohne das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) vortragen zu müssen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz genüge eine Beschreibung, aus der sich ergebe, welche Beeinträchtigungen wann, wie lange und in welcher Frequenz ungefähr auftreten, ohne dass ein „Protokoll" erforderlich sei. Immerhin sieht auch der BGH eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin, dass die Vermieterin frei gewordene Wohnungen in der Anlage nicht mehr an Langzeitmieter, sondern an Feriengäste und Touristen vermietete.