Minderung wegen Lärmbelästigungen durch Straßenausbau

Minderung wegen Lärmbelästigungen durch Straßenausbau; Schallschutz

Die durch den Ausbau einer Straße zum Autobahnzubringer im Jahre 2008 entstehende Lärmbelästigung berechtigt den Mieter nicht zur Minderung der im Jahre 1963 in der Nähe angemieteten Wohnung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt nach erfolgter Teilrücknahme eines Mangelbeseitigungsbegehrens noch die Rückerstattung von minderungsbedingt überzahlter Miete im Zeitraum Oktober 2009 bis August 2010 sowie die Feststellung, dass ihr ein Recht zur Mietminderung in Höhe von 13 % aufgrund des von einem nahe gelegenen Autobahnzubringer ausgehenden Verkehrslärms zusteht.

Die Wohnung befand sich zum Zeitpunkt ihrer Anmietung in einer ruhigen Wohnlage. Durch den Ausbau der Autobahn A 113 seit dem Jahre 2001 und deren Eröffnung im Jahr 2008 liegt die Wohnung der Bekl. nunmehr in der Nähe eines Autobahnzubringers. 1995 wurden in die Wohnung der Kl. neue Fenster eingebaut.

Die Kl. ist der Ansicht, aufgrund der mit dem Autobahnverkehr einhergehenden Geräuschemissionen und aufgrund ungenügenden Schallschutzes ihrer Wohnung ein Recht zur Minderung in Höhe von 13 % des Bruttomietzinses zu haben. Dies begründet sie im Einzelnen damit, dass es seit der Eröffnung der Autobahn im Mai 2008 zu erheblicher Lärmbelästigung durch den an- und abfließenden Verkehr, insbesondere durch Lkws und Rettungsfahrzeuge gekommen sei. Der Verkehrslärm erreiche ihr Wohnhaus ungefiltert und dringe durch die geschlossenen Fenster bis in ihre Wohnung. Hinzu komme, dass in einem zuvor vor dem Amtsgericht Köpenick durchgeführten Beweissicherungsverfahren 15 H1/08 das Gutachten des Diplomingenieurs S. eingeholt worden sei. Dieser habe festgestellt, dass Fenster und Balkontür lediglich ein Schalldämmmaß von 32 dB aufwiesen. Sie habe daher beginnend ab Oktober 2008 die Miete um 10 % gemindert. Die Fenster der Wohnung entsprächen nicht den allgemeinen Regeln der Technik zum Zeitpunkt der letzten Wohnungssanierung im Jahr 1995. Nach den aktuellen statistischen Erhebungen sei mindestens die Schallschutzklasse 4 mit einem Dämmmaß zwischen 40 und 44 dB erforderlich. Dieser bautechnische Mangel sei ursächlich für eine erhebliche Beeinträchtigung des vereinbarten Wohngebrauchs.

Über die von der Kl. vorgenommene Minderung im Zeitraum Oktober 2008 bis einschließlich September 2009 hat das Amtsgericht Köpenick zum Aktenzeichen 4 C 116/10 mit Urteil vom 2. Juli 2010 der Kl. ein monatliches Minderungsrecht von 7,5 % wegen der Lärmbelästigung zugesprochen. Mit der jetzigen Klage macht die Kl. die von ihr auf der Grundlage eines Minderungsbetrages von 13 % überzahlten Miete für die Monate Oktober 2009 bis einschließlich August 2010 geltend. In diesem Zeitraum hat die Kl. die Miete unter erklärtem Vorbehalt und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht in voller Höhe entrichtet. Mit Schreiben vom 21. Juli 2010 hat die Kl. die Bekl. vergeblich aufgefordert, die zu viel gezahlte Miete bis zum 5. August 2010 zurückzuzahlen.

Das Gericht hat ferner Beweis erhoben über die Behauptung der Kl., die ihre Wohnung betreffende verkehrsbedingte Lärmbelastung betrage zwischen 40 und 44 dB und bedürfe des Einbaus von Fenstern der Lärmschutzklasse 4.

Die Klage ist unbegründet, denn der Kl. steht ein Recht zur Mietminderung gemäß § 536 BGB aufgrund der von ihr dargestellten Lärmbelästigungen nicht zu.

Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten abweicht und damit eine nicht nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung einhergeht.

Maßgeblich ist dabei, ob der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Eintritt der Störung rechnen musste. Anhaltspunkte dafür, dass bei Vertragsschluss eine ruhige Lage zugesichert wurde, bestehen nicht. Die Kl. hat auch nicht vorgetragen, dass über die Lage bei Vertragsschluss eine Vereinbarung getroffen wurde. Es ist üblicherweise von den Vertragsparteien gerade nicht gewollt, Straßenlärm, den der Vermieter nicht zu vertreten hat, als einen Mangel der Mietsache zu sehen, der zu einer Minderung berechtigt. Etwas anderes kann gelten, wenn eine ruhige Villenstraße aufgrund geänderter Verkehrsleitung zur Durchgangsstraße wird (vgl. LG Berlin, 62 S 234/00, GE 2001, 135). Um einen solchen Ausnahmefall, bei dem die Lage bereits bei Vertragsabschluss eine zentrale und den Mietpreis gestaltende Eigenschaft der Mietsache einnimmt, handelt es sich aber gerade nicht. Bei einer Wohnung, die im innerstädtischen Bereich gelegen ist, muss in der Regel mit Veränderung der Verkehrswege, auch des Baus eines Zubringers zum Flughafen Schönefeld und dem damit einhergehenden Straßenlärm gerechnet werden. Die durch die Grenze zu Westberlin verursachte Ruhiglage war eine Folge des Mauerbaus. Auf deren dauerhaften Fortbestand konnte die Kl. nicht vertrauen. Die Stadtentwicklung unterlag in den vergangenen 50 Jahren einer Vielzahl von Einflüssen, die zum Teil zu gravierenden Veränderungen u. a. auch der Verkehrssituation führten. Die Anbindung des Flughafens Schönefeld über eine Autobahnverbindung Richtung Innenstadt war eine auch schon vor dem Mauerfall zu beachtende städtebauliche Option. Dass Verkehrswege ausgebaut werden, gehört in Großstädten zu den üblichen Vorgängen, die auch ein Mieter bei der Anmietung einer Wohnung einkalkulieren muss. Die Verstärkung des Lärmpegels durch den Autobahnzubringer stellt daher nach Ansicht des Gerichts keinen Mangel dar.

Ein zur Minderung berechtigender Mangel liegt auch nicht etwa deshalb vor, weil die in der Wohnung der Kl. 1995 eingebauten Fenster den vertraglich geschuldeten Anforderungen an den Schallschutz nicht genügten.

Der Sachverständige hat in seinem Gutachten unzweifelhaft festgestellt, dass die eingebauten Fenster und die Balkontür unter keinem Gesichtspunkt mangelhaft sind. [...]

Der Sachverständige hat in seinem wissenschaftlich begründeten Gutachten, dessen Ergebnis sich das Gericht nach eigener kritischer Prüfung anschließt, festgestellt, dass die verkehrsbedingte Lärmbelastung in der Wohnung der Kl. nicht 40 - 44 dB, sondern nur 21 - 28 dB beträgt. Damit geht die Einordnung der Fenster der klägerischen Wohnung in die Schallschutzklasse 1 einher. Die Empfehlungen an den maximal zulässigen Rauminnenpegel von Wohn- und Schlafräumen gem. VDI 2719 sind eingehalten und würden nach Aussagen des Sachverständigen auch im Falle einer Verdopplung des Verkehrsaufkommens zu keiner höheren Einstufung führen. Das Gericht hält daher die von der Kl. wahrgenommenen Verkehrsgeräusche nicht für eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung. Auch die Gesamtschau der einzelnen von den Kl. angeführten Punkte führt nicht zur Bejahung eines Mangels in Form von Verkehrslärm. Der innerstädtische Verkehr hat seit 1963 enorm zugenommen, und viele Anwohner finden sich in langfristig betrachtet stark veränderten Wohnlagen wieder. Der gesteigerte Verkehrslärm mag bei der Neuvermietung und Mieterhöhungsbegehren Auswirkungen zeigen. Auf den bestehenden Mietvertrag entfaltet er keine Wirkung. Da es an einem erheblichen Mangel im Sinne des § 536 BGB fehlt, war die Klage insgesamt abzuweisen.

Die durch den Ausbau zum Autobahnzubringer im Jahre 2008 entstehende höhere Lärmbelästigung einer Wohnung an einer innerstädtischen Straße berechtigt den Mieter nicht zur Minderung, auch wenn er die in der Nähe des Autobahnzubringers gelegene Wohnung bereits im Jahre 1963 gemietet hat und zum damaligen Zeitpunkt der Lärmpegel geringer war. In einer Großstadt sei immer mit Veränderungen der Verkehrswege und einem damit einhergehenden höheren Straßenlärmpegel zu rechnen, so das AG Köpenick.

Der Mieter hatte die Wohnung im Jahre 1963 gemietet. Sie lag damals in ruhiger Wohnlage. Vorliegend begehrt er Rückzahlung der Miete in Höhe von 13 % für die Monate Oktober 2009 bis August 2010 mit der Begründung, er sei insoweit zur Minderung berechtigt, weil durch den Ausbau der A 113 seit dem Jahr 2001 und deren Eröffnung im Jahre 2008 die nunmehr in der Nähe des Autobahnzubringers liegende Wohnung durch Verkehrslärm beeinträchtigt werde.

Ferner entsprächen die Fenster der Wohnung nicht den allgemeinen Regeln der Technik zum Zeitpunkt der letzten Wohnungssanierung (Einbau neuer Fenster) im Jahre 1995. Den entsprechenden Antrag auf Beseitigung der Schall- und Akustikmängel an sämtlichen Fenstern und der Balkontür hat der Mieter zurückgenommen. Wegen der Berechtigung zur Minderung berief er sich ferner auf das Urteil desselben Gerichts vom 2. Juli 2010 (AG Köpenick - 4 C 116/10 -, GE 2013, 1277), durch das seiner Klage auf Rückzahlung von 7,5 % der Warmmiete wegen der Lärmbelästigungen stattgegeben worden ist.

Das AG Köpenick wies die Klage ab. Über die ruhige Lage sei bei Vertragsschluss keine Vereinbarung getroffen worden. Es sei üblicherweise von den Vertragsparteien auch nicht gewollt, vom Vermieter nicht zu vertretenden Straßenlärm, mit dessen Anstieg in der Großstadt ohnehin immer zu rechnen sei, als einen zur Minderung berechtigenden Mangel anzusehen. Bei einer Wohnung im innerstädtischen Bereich müsse man auch mit der Veränderung der Verkehrswege, auch durch den Bau eines Zubringers zum Flughafen Schönefeld und den damit einhergehenden Straßenlärm rechnen.

Die behaupteten Mängel an den Fenstern lägen nicht vor, weil nach dem eingeholten Sachverständigengutachten die Empfehlungen an den maximal zulässigen Rauminnenpegel von Wohn- und Schlafräumen eingehalten seien.

Das Urteil ist kritisch zu hinterfragen. Zwar verneint das Urteil zu Recht Anhaltspunkte für eine ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung über die – ruhige – Lage der Wohnung. Dafür, ob die Minderung deswegen ausgeschlossen ist, weil die Lärmbelastung dem üblichen Zustand entspricht, sind nach BGH (Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08 -, GE 2009, 1426; Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03 -, GE 2004, 1090) „insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte" maßgebend. Entscheidend ist, welchen Zustand der Mieter bei Vertragsabschluss nach der allgemeinen Verkehrsanschauung in Bezug auf die Mietsache erwarten darf.

Die nach Vertragsabschluss neu entstehende Lärmquelle braucht der Mieter nicht als „üblich" hinzunehmen. Bei nach Vertragsschluss zunehmendem Lärm aus einer vorhandenen Lärmquelle ist es eine Frage des Einzelfalls, ob sich die Zunahme des Lärms noch im Rahmen dessen hält, womit nach der Verkehrsanschauung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gerechnet werden musste. Dies wird bei Verkehrslärm, der auf der allgemeinen Zunahme von Verkehr beruht (LG Berlin, Beschluss vom 14. März 2008 - 63 S 398/07 -, GE 2009, 53), oder auf der durch die straßenbaubedingte Umleitung des Verkehrs verursachten vorübergehenden erhöhten Lärmbelastungen anzunehmen sein (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12 -, GE 2013, 261), nicht dagegen, wenn durch Ausbauarbeiten der Charakter der Straße grundlegend verändert wird. Daher ist es fraglich, ob mit dem durch den Bau des Autobahnzubringers entstehenden Verkehrslärm üblicherweise gerechnet werden musste und dieser deswegen keinen Mangel darstellte.

Fraglich ist auch, ob die Minderung nach § 536 b BGB ausgeschlossen ist. Denn wenn der Mietgebrauch bei Vertragsschluss noch nicht durch Lärm beeinträchtigt und die Mietsache deshalb (noch) nicht mangelhaft war, ist die Minderung nicht nach § 536 b BGB ausgeschlossen (so zutreffend Lehmann-Richter, NZM 2012, 849 [853]). Ob die Wohnung in damals ruhiger Wohnlage schon deswegen als „lärmbelastet" anzusehen war mit der Folge des Ausschlusses der Minderung, ist angesichts des auch politisch umstrittenen Ausbaus des Flughafens Schönefeld fraglich.

Richtig ist – womit sich allerdings das AG Köpenick nicht auseinandergesetzt hat –, dass das vorangegangene Urteil des AG Köpenick vom 2. Juli 2010 - 4 C 116/10 - (GE 2013, 1277) keine Bindungswirkung für den vorliegenden Prozess entfaltete. Denn die Rechtskraft eines Urteils erstreckt sich objektiv nur auf den Streitgegenstand des Prozesses, mithin hier nur auf den im Vorprozess ausgeurteilten Rückzahlungsanspruch für Oktober 2008 bis einschließlich September 2009, während es hier um den anschließenden Zeitraum von Oktober 2009 bis August 2010 ging; anders wäre es nur dann gewesen, wenn die Minderungsberechtigung für die gesamte Zeit festgestellt worden wäre.