Minderung wegen Lärmbelästigungen durch Straßenausbau

Minderung wegen Lärmbelästigungen durch Straßenausbau; Baulärm; Nachbarschaftslärm; Autobahnbau

Die durch den Ausbau einer Straße zum Autobahnzubringer entstehende erhebliche Lärmbelästigung berechtigt den Mieter zur Minderung (hier 7,5 % der Warmmiete).

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. steht gemäß § 536 BGB ein Minderungsrecht in Höhe von 7,5 % der Bruttowarmmiete wegen Lärmbelästigungen zu, die von dem nahe gelegenen Autobahnzubringer Stubenrauchstraße herrühren.

Diese Lärmbelästigungen entstehen dadurch, dass im Mai 2008 die Autobahn A 113 über das Autobahndreieck Neukölln hinaus zum Autobahnkreuz Schönefeld verlängert worden ist, und dass die Stubenrauchstraße zu einem Zubringer geworden ist. Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass die Wohnung der Bekl. nur etwa 71 m von dem Autobahnzubringer entfernt ist, und dass hier seit der Eröffnung der Autobahn eine hohe Verkehrsbelastung mit über 1.000 Kraftfahrzeugen pro Stunde in der Zeit von 7.00 bis 19.00 Uhr auftritt.

Ob die von der Kl. eingebauten Schallschutzfenster den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder ob diese undicht sind, bedarf keiner Entscheidung, weil diese auch im mangelfreien Zustand lediglich ein Schalldämmmaß von 32 dB aufweisen, die Kl. aber dem Vortrag der Bekl. nicht im Einzelnen entgegengetreten ist, wonach bei der auftretenden Verkehrsbelastung Fenster der Schallschutzklasse 4 erforderlich sind, die ein Schalldämmmaß von 40 bis 44 dB vorsehen. Der in dem selbständigen Beweisverfahren 15 H 1/08 des Amtsgerichts Köpenick beauftragte Sachverständige D. S. hat in seinem Gutachten vom 7. April 2010 festgestellt, dass die eingebauten Fenster jedenfalls ein Schalldämmmaß von 31 dB gewährleisten, so dass bei einem Schalldämmmaß von 32 dB nur ein geringfügiger Mangel vorliegen würde. Maßgeblich ist aber, dass tatsächlich ein Schalldämmmaß von 40 bis 44 dB erforderlich wäre, um eine hinreichende Schallisolierung zu erreichen.

Der Höhe nach ist eine Minderung von 7,5 % bezogen auf die Bruttowarmmiete (311,91 €) gerechtfertigt, weil der Wohnwert entsprechend herabgesetzt ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Bekl. über die lange Dauer des Mietvertrages von fast 40 Jahren damit rechnen musste, dass es zu einem erhöhten Verkehrsaufkommen kommt, und dass auch die Stubenrauchstraße ausgebaut wird. Indes war nicht zwingend damit zu rechnen, dass hier ein Autobahnzubringer entsteht, den jedenfalls tagsüber mehr als 1.000 Kraftfahrzeuge pro Stunde befahren.

Aus diesem Grund ist das Minderungsrecht auch nicht gemäß § 536 b BGB ausgeschlossen und es kommt auch keine Verwirkung des Minderungsrechts in Betracht.

Der Mieter in einer Großstadt muss mit Lärmbeeinträchtigungen rechnen, so dass eine Einschränkung des vertragsgemäßen Zustands darin nicht liegt. Beim Umbau einer Straße zum Autobahnzubringer ist das – so AG Köpenick – anders.

Die Mieterin minderte die Miete wegen der Lärmbelästigung von dem nahe gelegenen Autobahnzubringer Stubenrauchstraße, nachdem die Autobahn 113 von Neukölln nach Schönefeld verlängert worden war, und behauptete, die von der Vermieterin eingebauten Schallschutzfenster seien nicht ausreichend.

Mit Urteil vom 2. Juli 2010 bejahte das Amtsgericht Köpenick unter Bezugnahme auf ein im selbständigen Beweisverfahren eingeholtes Sachverständigengutachten ein Minderungsrecht der Mieterin. Zwar habe sie damit rechnen müssen, dass es zu einem erhöhten Verkehrsaufkommen kommen werde, wenn die Stubenrauchstraße ausgebaut werde. Es sei jedoch nicht zwingend damit zu rechnen gewesen, dass hier ein Autobahnzubringer entstehe. Die Minderung, die hier 7,5 % der Bruttowarmmiete betrage, sei deshalb nicht ausgeschlossen und es komme auch keine Verwirkung in Betracht.

Ein dauernder Mangel, der schon bei Vertragsschluss bestand, schließt ein Minderungsrecht aus. Ein später entstehender Mangel (ein Flugplatz wird neu eingerichtet oder eine Bundesbahnstrecke wird neu gebaut) berechtigt zur Minderung. Dabei ist in „Anlagefällen", in denen die Beeinträchtigung nur im Ansatz erkennbar ist, ohne sich schon auszuwirken, ein anfänglicher Mangel anzunehmen. Nimmt etwa im Laufe der Jahre der Straßenverkehr und dessen Lärm immer mehr zu, bis schließlich die Tauglichkeit erheblich gemindert ist, kommt eine Minderung nicht in Betracht (so wörtlich schon Beuermann, Miete und Mieterhöhung, 3. Aufl ., Rn. 43 zu § 2 MHG).

Das AG Schöneberg (GE 1996, 1499) hat eine Minderung verneint bei Lärm durch eine nach der Wiedervereinigung in Betrieb genommene vorher stillgelegte U-Bahn-Strecke; das AG Pankow-Weißensee (GE 2001, 346) verneint eine Minderung wegen Lärms durch Zunahme des Straßenverkehrs. Ebenso wurde eine Minderung verneint wegen erheblicher Zunahme des Verkehrslärms, entstanden nach der Grenzöffnung zur DDR (AG Neukölln MM 2007, 299 - zweifelhaft -). Das Amtsgericht Spandau (MM 2003, 386) bejaht eine Mietminderung wegen Lärmbeeinträchtigung durch einen neuen Bahnhof.