Minderung wegen Katzenbesuchs aus Nachbarwohnung

Minderung wegen Katzenbesuchs aus Nachbarwohnung; Unterlassungsanspruch wegen Katzenbelästigung

Dringt die Katze eines Mitmieters ständig in die Mietwohnung ein, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser gegen den Mitmieter rechtlich vorgeht, um die Katzenbelästigung zu unterbinden. Daneben kann der belästigte Mieter die Miete bis zur Beseitigung des Mangels um 10 % mindern.

(Leitsatz der Redaktion)

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die von den Kl. bewohnte im Erdgeschoss liegende Wohnung. Mitvermietet ist auch eine Terrasse, die über zwei Terrassentüren von der Wohnung zu erreichen ist. Die Miete beträgt 930,41 €.

Die Kl. zu 2) ist schwer gehbehindert.

Die im gleichen Haus in der 1. Etage wohnende Mitmieterin H. hält in ihrer Wohnung eine Katze, die die Wohnung verlassen kann.

Seit geraumer Zeit dringt diese Katze durch geöffnete Türen und Fenster in die Wohnung der Kl. ein und hält sich in dieser so lange auf, bis sie vertrieben wird. Wenn die Kl. zu 2) allein in der Wohnung ist, ist sie aufgrund ihrer Behinderung nicht in der Lage, die Katze aus der Wohnung zu verweisen. Hinsichtlich der Häufigkeit wird auf die mit Schriftsatz vom 10. April 2014 eingereichte Liste der Kl. verwiesen. Mitte Juli 2013 baten die Kl. die Bekl. erstmals um Hilfe wegen der Katze.

Die Kl. fühlen sich in der Nutzung der Wohnung durch die Katze der Nachbarin nicht nur unerheblich beeinträchtigt und meinen, zur Minderung der Miete berechtigt zu sein.

Ursprünglich haben die Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, der Mitmieterin H. zu untersagen, in ihrer Wohnung eine Katze zu halten.

Nach einer Teilrücknahme beantragen die Kl. nunmehr, die Bekl. zu verurteilen, gegenüber der Mieterin H. ein Gebot des Inhalts auszusprechen und durchzusetzen, es zu unterlassen, dass die im Besitz von Frau H. befindliche Katze in die Wohnung der Kl. nebst zugehöriger Terrasse vordringt sowie festzustellen, dass die Kl. berechtigt sind, die Warmmiete der von ihnen innegehaltenen Wohnung seit dem 1. Oktober 2013 bis zur Beseitigung des streitgegenständlichen Mangels um 15 % zu mindern.

Die Klage ist im Wesentlichen begründet.

Die Kl. können von der Bekl. verlangen, dass diese auf die Mieterin H. einwirkt, um Belästigungen durch deren Katze zu vermeiden.

Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört auch, dass Fenster und Terrassentüren, sei es zum Lüften oder aus anderen Gründen vollständig geöffnet werden können. Wenn es bei vertragsgerechtem Gebrauch durch äußere Ursachen zu Beeinträchtigungen kommt, kann der Mieter vom Vermieter dann Unterlassung verlangen, wenn diese Beeinträchtigungen entweder vom Vermieter verursacht wurden oder der Vermieter Einfluss auf die Verursachungsquelle nehmen kann und der Mieter die Beeinträchtigung nicht dulden muss. So liegt der Fall hier. Das Eindringen durch die nachbarschaftliche Katze stellt ohne Zweifel eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Kl. an der Nutzung der Wohnung dar. Diese brauchen die Kl. auch nicht zu dulden. Da die Nachbarin ebenfalls Mieterin der Bekl. ist, kann die Bekl. im Rahmen dieses Schuldverhältnisses auf die Nachbarin einwirken und diese ggf. gemäß § 541 BGB auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verklagen. Eine Katze frei herumlaufen zu lassen, wissentlich, dass diese fremde Wohnungen aufsucht, stellt zweifelsfrei einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, und zwar auch dann, wenn grundsätzlich Katzenhaltung erlaubt ist. Denn jeder vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache findet dort seine Grenzen, wo die Rechte von Mitmietern nicht nur unerheblich beeinträchtigt werden.

Durch das Eindringen der Katze in die Wohnung der Kl. ist auch der Wohnwert und damit einhergehend die Miete gemindert, § 536 Abs. 1 BGB.

Nach dieser Vorschrift ist der Mieter nur zur Entrichtung eines reduzierten Mietzinses für die Zeit verpflichtet, während der die vermietete Sache mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert.

Aus der von den Kl. eingereichten Liste ergibt sich, dass die Katze zumindest seit Oktober 2013 nahezu täglich, manchmal mehrmals täglich die Wohnung der Kl. heimsucht.

Das Gericht hält jedoch eine Minderungsquote von 10 % für angemessen, aber auch ausreichend. Darüber hinaus musste die Klage der Abweisung unterliegen.

Dringt die Katze eines Mitmieters ständig in die Mietwohnung ein, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser gegen den Mitmieter rechtlich vorgeht, um die Katzenbelästigung zu unterbinden. Daneben kann der belästigte Mieter die Miete bis zur Beseitigung des Mangels um 10 % mindern.

Die Mieter einer Erdgeschosswohnung erhielten ständigen Besuch einer Katze, die einem Mieter einer Wohnung in der ersten Etage des Hauses gehört. Die Mieter fühlten sich durch die Katze belästigt und wandten sich mit einem Hilfeersuchen an den Vermieter. Das hatte keinen Erfolg; der Vermieter meinte, die Katze sei kein Mangel der Mietsache, darüber hinaus müsse sich der Anspruch gegen den Mitmieter richten. Die Mieter erhoben Klage gegen ihren Vermieter, damit dieser gegen den Mitmieter vorgeht. Ferner begehrten sie Minderung bis zur Mangelbeseitigung.

Das Amtsgericht Potsdam verurteilte den Vermieter im Wesentlichen antragsgemäß. Die Mieter könnten vom Vermieter verlangen, dass dieser auf den Mitmieter einwirkt, um Belästigungen durch dessen Katze zu vermeiden. Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehöre auch, dass Fenster und Terrassentüren – sei es zum Lüften oder aus anderen Gründen – vollständig geöffnet werden könnten. Wenn es bei vertragsgerechtem Gebrauch durch äußere Ursachen zu Beeinträchtigungen komme, könne der Mieter vom Vermieter dann Unterlassung verlangen, wenn diese Beeinträchtigungen entweder vom Vermieter verursacht worden seien oder der Vermieter Einfluss auf die Verursachungsquelle nehmen könne und der Mieter die Beeinträchtigung nicht dulden müsse. Das Eindringen durch die nachbarschaftliche Katze stelle ohne Zweifel eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung einer Nutzung der Wohnung dar. Da der Nachbar ebenfalls Mieter sei, könne der Vermieter im Rahmen des Schuldverhältnisses auf den Nachbarn einwirken und diesen ggf. nach § 541 BGB auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verklagen. Eine Katze frei herumlaufen zu lassen, wissentlich, dass diese fremde Wohnungen aufsuche, stelle zweifelsfrei einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, und zwar auch dann, wenn grundsätzlich Katzenhaltung erlaubt sei. Jeder vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache finde dort seine Grenze, wo die Rechte von Mitmietern nicht nur unerheblich beeinträchtigt werden.

Durch das Eindringen der Katze in die Wohnung der Kläger sei auch der Wohnwert und damit einhergehend die Miete gemindert. Aus der von den Klägern eingereichten Liste ergebe sich, dass die Katze nahezu täglich – manchmal mehrmals täglich – die Wohnung der Kläger heimsuche.

Ein typischer Fall aus dem täglichen Leben in einem Mietshaus! Dem Amtsgericht ist insofern zuzustimmen, dass ein belästigter Mieter sich nicht mit seinem Mitmieter auseinandersetzen muss, sondern das seinem Vermieter überlassen kann. Den Fall kann man auch nicht damit abtun, dass der sich belästigt fühlende Mieter doch Türen und Fenster schließen könne, damit er keinen Katzenbesuch bekommt. Der Katzenhalter ist derjenige, der die Belästigung abstellen kann und muss. Bei dem nach § 890 ZPO zu vollstreckenden Unterlassungsanspruch (wie soll der genau aussehen?) wird allerdings die Vollstreckung nicht ganz einfach sein. Darf die Katze nun überhaupt nicht mehr die Wohnung verlassen? Muss die Katze außerhalb der Wohnung an die Leine genommen werden? Reicht es für ein Ordnungsgeld aus, dass die Katze außerhalb der Wohnung des Mitmieters gesehen wird, oder liegt ein Verstoß erst dann vor, wenn es der Katze wieder einmal gelingt, in die Wohnung des belästigten Mieters einzudringen?

Die ausgeurteilte Feststellung zur Mietminderung begegnet insofern Bedenken, als die Miete dauernd bis zur Beseitigung des Mangels gemindert sein soll. Das würde bedeuten, dass die Katze nie wieder in die Wohnung des Mieters eindringt. Was ist aber, wenn die Belästigungen tatsächlich erst einmal aufhören, die Katze aber irgendwann einmal wieder ausbüxt?

Fazit: Das Urteil lässt viele Fragen offen.

Klaus Schach