Minderung wegen Gestanks im Treppenhaus

Minderung wegen Gestanks im Treppenhaus; Aufwendungen für Privatgutachter als Schadensersatz; Verpflichtung des Vermieters zur Einschaltung sozialer Dienste; keine Rückforderung bei vorbehaltloser Mietzahlung

1. Erhebliche Geruchsbelästigung im Treppenhaus durch einen alten und kranken Mitmieter (Gestank nach Fäkalien und sich zersetzendem organischen Müll) berechtigen den Mieter zur Minderung.

2. Der Vermieter ist verpflichtet, auf den Verursacher der Belästigung einzuwirken (Einschaltung von sozialen Diensten, Wohnungsbesichtigung und Reinigung).

3. Ist er damit in Verzug, kann der Mieter Aufwendungen für ein Sachverständigengutachten über das Ausmaß der Geruchsbelästigungen als Schadensersatz verlangen.

4. Bei vorbehaltloser Mietzahlung ist ein Rückforderungsanspruch ausgeschlossen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin der Wohnanlage. Die Bekl. sind Mieter der im 2. Obergeschoss links gelegenen Wohnung, für die ein monatlicher Mietzins in Höhe von 1.819,20 € zu zahlen ist. Die Bekl. zahlten im Monat Januar 2010 und Februar 2010 jeweils lediglich 1.569,36 € Miete, im Monat März 2010 lediglich 1.734,28 € und im April 2010 nur 1.651,82 €.

In der Wohnung im 1. Obergeschoss auf der den Bekl. gegenüberliegenden Seite wohnte bis zum Jahreswechsel 2009/2010 der Mieter M. Der Mieter trug Windeln und hatte einen Hund, der in das Treppenhaus urinierte. Seit Januar 2010 befand sich der Mieter im Krankenhaus. Aus seiner Wohnung drangen Gerüche in das Treppenhaus. Da der Mieter, aufgrund von Alter und Krankheit, nur langsam gehen konnte, stand die Tür häufig länger offen, etwa wenn der Mieter seinen Hund nach draußen brachte. Häufig lüftete der Mieter seine Wohnung durch Öffnen der Tür, weil ihm regelmäßig das Essen anbrannte.

Am 14. November 2009 zeigten die Bekl. gegenüber der Kl. einen inakzeptablen Geruch des Treppenhauses an und baten um die Beseitigung dieses Zustands. Die Kl. teilte daraufhin mit, sie habe den Mieter auf die Geruchsbelästigung hingewiesen.

Am 30. Dezember 2009 riefen die Bekl. wegen des Geruchs bei der Kl. an, woraufhin ihre Mitarbeiterinnen zu der Wohnanlage kamen. Diese bezeichneten den Gestank aus der Wohnung unter anderem als „chemisch". Zur Abhilfe wurde seitens der Mitarbeiterinnen der Kl. angeboten, die Tür der Bekl. abzudichten, was jedoch in der Folgezeit wieder verworfen wurde.

In der Folgezeit holten die Bekl. ein privates Gutachten des Sachverständigen für Baubiologie und Umweltanalytik B. ein. Der Gutachter stellte fest, dass vor der besagten Wohnungstür im 1. Obergeschoss links, eine geruchliche Auffälligkeit deutlich wahrnehmbar sei, welche sich um ein Mehrfaches direkt an der geöffneten Briefklappe der Tür verstärke. Die Gerüche seien ebenfalls eine Etage höher vor der Wohnungstür des W., wenn auch schwächer, noch wahrnehmbar. Des Weiteren wird ausgeführt, das Geruchsbild sei ähnlich sich zersetzender menschlicher Ausscheidungen, wobei auch Zersetzungen von organischem Müll oder Ähnlichem möglich seien.

Mitte März setzten intensive Putz- und Aufräumarbeiten in der Wohnung ein. Gleich mehrere Personen füllten mit einer Vielzahl von Mülltüten sämtliche Mülleimer der Wohnanlage. Die Fenster der in Rede stehenden Wohnung wurden geöffnet. In der 2. Märzhälfte verbesserte sich durch die Aufräumarbeiten und durch eine vom Gesundheitsamt, welches von den Bekl. eingeschaltet wurde, durchgeführte Grundreinigung, die Situation.

Danach war der Geruch wieder vernehmbar.

Den Bekl. stand in den Monaten Januar bis April 2010 ein Minderungsrecht aus § 536 Abs. 1 BGB zu, und zwar in Höhe von 10 % der Gesamtmiete für die Monate Januar und Februar 2010, von 7,5 % für den Monat März 2010 und von 5 % der Gesamtmiete für April 2010.

Die von den Bekl. gemietete Wohnung war in dem genannten Zeitraum mit einem Mangel behaftet, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung in einem nicht nur unerheblichen Ausmaß beeinträchtigt hat. Dieser Mangel zeigte sich in Gestalt eines aus der Wohnung im 1. Obergeschoss links dringenden erheblichen Geruches ähnlich sich zersetzender menschlicher Ausscheidungen oder Zersetzungen von organischem Müll oder Ähnlichem. Die Bekl. haben derartige Geruchsbeeinträchtigungen sowohl bei Benutzung des Treppenhauses als auch noch vor ihrer Wohnung bis in die Diele ihrer Wohnung hinein schlüssig vorgetragen, indem sie das Gutachten des Sachverständigen für Baubiologie und Umweltanalytik B. vom 23.3.2010 vorgelegt haben. Soweit der Gutachter ausführt, die Gerüche seien eine Etage höher vor der Wohnungstür des W. wenn auch schwächer, noch wahrnehmbar, steht dies dem Vortrag der Bekl., dass der Geruch bis zu ihrer Wohnungstür und in ihre Diele ziehe, nicht entgegen. Denn die Ausführungen des Gutachtens besagen gerade nicht, dass der Geruch vor der Wohnungstür nicht mehr wahrnehmbar war, sondern eben nur schwächer als unmittelbar vor der Wohnung im 1. Obergeschoss links. Zudem spricht auch der schlüssige Vortrag der Bekl., sie und ihre Kinder hätten wochenlang nur mit einem Tuch vor dem Mund das Treppenhaus durchqueren können, für eine außerordentliche Belastung. Selbst wenn diese je nach Intensität der Lüftung und Temperatur variierte, so stellt dies einen Umstand dar, der für die Bekl. eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich Vereinbarten darstellt.

Die Bekl. zeigten den Mangel gem. § 536 c Abs. 1 Satz 1 BGB am 30. Dezember 2009 auch telefonisch bei der Kl. an.

Die Quoten ergeben sich daraus, dass die Geruchsbelästigung in den Monaten Januar 2010, Februar 2010 und in der ersten Hälfte des Monats März 2010, obwohl sich der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung im Krankenhaus befand, aufgrund der noch nicht ausgeführten Reinigung, stärker und somit beeinträchtigender gewesen ist, als in der zweiten Märzhälfte und im April, nachdem eine Grundreinigung der Wohnung stattgefunden hatte. Eine Minderung für die Zeit nach der Reinigung rechtfertigt sich damit, dass der unangenehme Geruch - wenn auch abgeschwächt - weiterhin fortdauerte.

Eine höhere Minderungsquote als von den Bekl. geltend gemacht, erscheint nicht angemessen, da sowohl die allgemeine wie auch die nachbarliche Rücksichtnahme auf die Schwächen und Gebrechen eines alternden Mitmenschen eine erhöhte Toleranz gebietet.

Auch ist die von den Bekl. geltend gemachte rückwirkende Minderung für die Monate November und Dezember 2009 gemäß § 814 BGB ausgeschlossen. Soweit die Bekl. bei Zahlung der Mieten für die Monate Januar bis April 2010 Minderungsbeträge für die Monate November und Dezember 2009 in Abzug gebracht haben, stellt dies eine Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch wegen zu viel, weil geminderter Miete für die Monate November und Dezember 2009 gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB dar. Den Bekl. steht ein derartiger Bereicherungsanspruch für die Zeit vor Januar 2010 indes gemäß § 814 BGB nicht zu, weil sie die vollständige Miete in den Monaten November und Dezember 2009 in Kenntnis des Mangels an die Kl. gezahlt haben, ohne einen entsprechenden Zahlungsvorbehalt zu erklären.

II. Die Widerklage ist zulässig und begründet.

Die Bekl. haben einen Anspruch gegen die Kl. auf Erstattung der Kosten für die Einholung eines privaten Gutachtens in Höhe von 330 € aus § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Ein Sachmangel liegt in Form des belästigenden Geruches vor.

Die Kl. befand sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug. Trotz mehrmaliger Aufforderung der Bekl., etwas gegen die Gerüche zu unternehmen, unter anderem vom 14. November 2009 sowie vom 30. Dezember 2009, blieb es bei dem schlechten Zustand der Mietsache.

Diesen Umstand hat die Kl. insoweit zu vertreten, als dass sie die Möglichkeiten gehabt hätte, auf den verursachenden Mieter einzuwirken. Es wäre von ihr dahin gehend verstärkt auf den Mieter einzuwirken gewesen, als unter Umständen die zuständigen Pflegestellen hätten eingeschaltet werden müssen. Ferner hätte eine Wohnungsbesichtigung mit nachfolgender Veranlassung einer Reinigung stattfinden können.

Die Einschaltung eines Sachverständigen und demnach die Entstehung der Kosten für diesen erscheinen als erforderliche Aufwendungen. Erforderlich sind Aufwendungen dann, wenn der Mieter sie nach verständiger und sorgfältiger Prüfung für geeignet und notwendig erachtet, die Sache in vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Nachdem die Bekl. der Kl. mehrmals vergeblich die Zustände in ihrer Wohnung angezeigt hätten und die Situation weiter fortdauerte, gingen sie nachvollziehbar davon aus, dass das Urteil eines Gutachters dazu führen könnte, die Kl. zum Handeln zu bewegen. Sie durften die gutachterliche Feststellung eines tatsächlich vorliegenden Mangels als realistische Chance ansehen, den Ernst ihrer Lage zu verdeutlichen und eine Verbesserung des Zustandes herzustellen.

Die Einholung des Gutachtens war auch unter dem Gesichtspunkt der Sicherung der Rechte der Bekl. erforderlich.

Im Falle eines streitigen Verfahrens hätte eine Inaugenscheinnahme durch das Gericht vermutlich nicht den notwendigen Beweis für ihre vorhandene Berechtigung zur Mietminderung in den streitigen Monaten erbringen können. Gegebenenfalls wäre nämlich im Zuge einer Klage die Mangelbeseitigung seitens der Kl. vorgenommen worden und somit hätte ein Nachweis bei einem Ortstermin durch das erkennende Gericht nicht erbracht werden können. Dies resultiert schon aus der Art des Mangels. Ein Geruch ist ausschließlich über die Nase sinnlich wahrnehmbar. Eine nachträgliche Feststellung wird nach Behebung des Problems nie möglich sein, da der Geruch nicht mehr vorhanden ist. Eine anderweitige Sicherung beispielsweise mittels eines Fotos ist unmöglich.

Aus den Gründen des LG Berlin: In dem Rechtsstreit wird darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Denn sie ist einstimmig der Auffassung, dass sie keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche, über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil erfordern.

Die Berufung rechtfertigt keine andere Entscheidung.

Die Miete war im fraglichen Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB in dem vom Amtsgericht erkannten Umfang gemindert. Der Gestank von sich zersetzenden menschlichen Exkrementen bzw. sich zersetzendem organischen Müll in dem von den Bekl. geschilderten Umfang mit der Folge, dass ein Betreten des Treppenhauses nur noch mit Geruchsschutz als erträglich empfunden wird und ein Hineinsickern des Gestanks in die eigene Wohnung nicht zu verhindern ist, rechtfertigt die hier vorgenommene Minderung. Gerade diese Gerüche, auch wenn sie jedenfalls teilweise offenbar denen von Chemikalien gleichkamen, werden allgemein als ganz besonders unangenehm und ekelhaft empfunden. Bei einem Aufenthalt in davon betroffenen Räumlichkeiten ist das Wohlbefinden für Menschen mit Geruchssinn ganz erheblich beeinträchtigt. Solcherart Gerüche sind auch nicht zu vergleichen mit gelegentlich oder regelmäßig durchs Kochen, Wäschewaschen usw. auftretenden Gerüchen, die als mit dem Wohnen unvermeidlich zusammenhängend und soweit sie im üblichen Rahmen liegen, hinzunehmen sind und keine Minderung der Miete bewirken.

Auch wenn der Mieter ab Januar 2010 im Krankenhaus war, mussten die in der Wohnung gelagerten verunreinigten Gegenstände, die weiterhin ihren Gestank ausdünsteten, entweder entfernt oder gründlich gereinigt werden, was dann erst nach dem 15. März 2010 erfolgt war. Es entspricht allgemeiner Erfahrung, dass gerade intensive und lang andauernde Gerüche auch in die nicht direkt betroffenen Textilien, Wand- und Bodenbeläge, Möbel usw. eindringen und es längere Zeit benötigt, bis solcherart intensive Gerüche verfliegen, soweit dies überhaupt möglich ist. Denn nur deshalb konnte der von den Bekl. beauftragte Sachverständige im März 2010, als der Nachbar bereits etwa 2 Monate nicht mehr in der Wohnung weilte, überhaupt noch einen solchen Geruch identifizieren. Dafür, dass der vor Ort anwesende Sachverständige hier nur Formulierungen der Bekl. wiederholt hätte, findet sich in dem Gutachten nichts. Es mag zutreffen, dass der Bekl. bereits im Schreiben vom 11.3.2010 das Ergebnis der Begutachtung mitteilte, allerdings dürfte der Bekl. an dem Ortstermin auch selbst teilgenommen haben, so dass er die Feststellungen des Sachverständigen auch selbst wahrnehmen konnte, bevor sie in das schriftliche Gutachten Eingang fanden. Aus der Tatsache, dass dieser Geruch am 11. März 2010 noch in dieser Weise identifizierbar war, ergibt sich aber, dass er zuvor - wie die Bekl. vorgetragen haben - noch erheblich stärker, unangenehmer und beeinträchtigender gewesen sein muss. Der von den Bekl. beauftragte Gutachter hat den charakteristischen Geruch nicht nur bei Öffnen der Briefklappe wahrgenommen. Dem Gutachten ist zu entnehmen, dass der Geruch sich an der geöffneten Klappe um ein Vielfaches verstärkte, der Geruch aber auch noch vor der Tür der Wohnung der Bekl. eine Etage darüber wahrgenommen werden konnte.

Im Übrigen haben die Bekl. dem Umstand, dass keine weiteren Quellen von Gestank geschaffen wurden, die Wohnungstür auch nicht mehr regelmäßig und teilweise länger geöffnet war, insoweit Rechnung getragen, als die Minderung ab Januar 2010 sodann nur noch in Höhe von 10 % vorgenommen worden ist, was auch das Berufungsgericht nach eigener Prüfung hier für angemessen hält. Angesichts dessen, dass den Bekl. bei dem Ortstermin am 30.12.2009 noch angeboten worden war, ihre Wohnungstür eventuell abzudichten, kann auch keine Rede davon sein, dass hier eine die Wohnung selbst und ihren Gebrauch nicht beeinträchtigende Belästigung durch den Gestank vorgelegen habe.

Zutreffend hat das Amtsgericht auch die Minderung der Miete noch für den Monat April 2010 in Höhe von 5 % bejaht. Der Vortrag der Bekl. ist dazu substantiiert gewesen. Die Bekl. hatten das der Kl. gegenüber nochmals ausdrücklich in ihrem Schreiben vom 30.4.2010 gerügt. Auf dieses Schreiben hatten sie in ihrer Klageerwiderung Bezug genommen. Angesichts der Kürze des Schreibens war eine wörtliche Wiedergabe in der Klageerwiderung nicht erforderlich. Gegen die Kl. spricht auch, dass es nochmals zu einer weiteren Reinigungsaktion im Mai 2010 gekommen war. Zutreffend hat das Amtsgericht auch der Widerklage zur Erstattung der in Höhe von 330 € angefallenen Kosten für das Sachverständigengutachten stattgegeben. Die Kl. befand sich in Verzug mit der Mängelbeseitigung. Die Bekl. durften durch die Einholung des Sachverständigengutachtens annehmen, dass dies zur Durchsetzung ihres Mangelbeseitigungsanspruchs beitragen werde, da die Kl. eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung in Abrede stellte und auch nach dem Ablauf des Jahres 2009 und dem Ortstermin am 30.12.2009 nicht tätig geworden war, um den Mangel zu beseitigen. Angesichts dessen, dass es nicht darum ging, den Zustand selbst zu beweisen, sondern darum, ob die Intensität hinzunehmen sei, durften die Bekl. durchaus davon ausgehen, dass die Hinzuziehung eines Sachverständigen die Wahrnehmung zum einen ,,verobjektivieren" würde und zum anderen durch die Sachkenntnis auch eine bessere Bewertung dessen möglich sein würde, ob dieses hinzunehmen sei oder hier ein Mangelbeseitigungsanspruch besteht. Außerdem ergab das Gutachten nicht lediglich ein Ergebnis in Bezug auf die Beeinträchtigung durch den Geruch bzw. Gestank. Es schloss auch eine Geruchsquelle, nämlich leichtflüchtige organische Kohlenwasserstoffe, wie sie in Lösungsmitteln, Lacken, Farben, Klebern usw. ausgasen können, aus. Zudem hat sich die Erwartung der Bekl., das Gutachten würde die Kl. zum Tätigwerden veranlassen, schließlich auch erfüllt. Denn die Kl. ist dann zur Mangelbeseitigung auch tätig geworden, denn sie sorgte für die Grundreinigung der Wohnung nach dem 15.3.2010, wobei nicht unerheblich die Feststellungen in dem Gutachten in Bezug auf eventuelle Gesundheitsgefahren durch mögliche infektiöse, bakterielle und mikrobielle Belastungen in der Wohnung gewesen sein dürften.

Bei einem Mietmangel darf der Mieter mindern, auch wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigen kann. Bei erheblicher Geruchsbelästigung durch Mitmieter muss der Vermieter aktiv werden, sonst schuldet er Kostenerstattung für die Einschaltung eines Sachverständigen.

Im Miethaus wohnte ein alter, kranker Mieter, der Windeln trug, und dessen Hund ins Treppenhaus urinierte. Aus der Wohnung stank es; mehrfache Mängelanzeigen der Mieter blieben erfolglos. Sie riefen das Gesundheitsamt, beauftragten einen Sachverständigen zur Feststellung der Geruchsbelästigungen und minderten die Miete.

Die Zahlungsklage der Vermieterin war nur zum Teil erfolgreich.

Das AG Charlottenburg nahm eine Minderungsquote von 10 % für die Monate mit der stärksten Geruchsbelästigung an. Eine höhere Minderungsquote erscheine nicht angemessen, da die nachbarliche Rücksichtnahme auf Schwächen und Gebrechen eines alternden Mitmenschen eine erhöhte Toleranz gebiete. Da die Vermieterin nichts zur Mangelbeseitigung unternommen habe, sei sie in Verzug gewesen und schulde Kostenerstattung für die erforderliche Einschaltung eines Sachverständigen. Eine Rückforderung der vorbehaltlosen Mietzahlung für die Vergangenheit sei jedoch ausgeschlossen, da die Zahlung in Kenntnis des Mangels erfolgt sei. Auch nach Auffassung des LG Berlin war die Miete im erkannten Umfang gemindert, was sich schon daraus ergebe, dass der Sachverständige noch Geruchsbelästigungen feststellen konnte, obwohl der Verursacher schon zwei Monate nicht mehr in der Wohnung (sondern im Krankenhaus) gewesen sei. Die Vermieterin sei auch zur Erstattung der Sachverständigenkosten verpflichtet.

Zum Ausschluss des Rückforderungsanspruchs wegen Zahlung in Kenntnis des Mangels vgl. Lögering NZM 2010, 113. Der Mieter kann einen Rückforderungsanspruch dann nicht geltend machen, wenn schon zum Zeitpunkt der (vorbehaltlosen) Mietzahlung der Mangel bestand.