Minderung wegen einzelner "Lärmspitzen"

Minderung wegen einzelner "Lärmspitzen"; Musik aus Jazzkeller

Ein zur Minderung berechtigender Mangel liegt auch dann vor, wenn die Grenzwerte der TA Lärm nur in einzelnen Spitzenwerten überschritten werden (hier: Musik aus Jazzkeller in den Nachtstunden).

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch in Höhe von 483,05 € aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen der Überzahlung von Mieten.

Mit Vertrag vom 30. August 1988 mieteten die Kl. von der damaligen Kommunalen Wohnungsverwaltung die Wohnung Nr. 8 in der ...straße, drittes OG rechts. Seit Beginn des Jahres 2000 befindet sich unten im Haus ein Jazzkeller, der zunächst vom Streithelfer betrieben wurde, inzwischen aber verkauft worden ist. Nach einer Beschwerde der Kl. vom 14. April 2000 kündigte die Bekl. unter dem 27. April 2000 an, daß "wegen der Lärmbelästigung durch den Jazzkeller in Kürze Schallschutzmaßnahmen durchgeführt werden" sollten.

Die Kl. hat unstreitig im Zeitraum April 2000 bis März 2002 die volle Miete gezahlt. In Höhe eines Betrages von 483,05 € erfolgte die Zahlung indes ohne Rechtsgrund, weil die Miete insoweit wegen des Lärms aus dem Jazzkeller gemäß § 537 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 536 Abs. 1 BGB n. F. gemindert war.

Dabei ist bereits ab dem April 2000 eine Rückzahlungsverpflichtung gegeben, weil die Bekl. durch ihre Beseitigungszusage vom 27. April 200 einen Vorbehalt, der dann später ausdrücklich noch unter dem 7. Juni 2000 erfolgte, entbehrlich machte. Vor dem Juni 2000 war für die Bekl. nicht einzuschätzen, ob die Bekl. erfolgreich gegen den Lärm vorgeht. Insoweit durfte sie zunächst die weitere Entwicklung abwarten.

Nach dem von der Kammer aufgrund des Beweisbeschlusses vom 21. August 2003 eingeholten Sachverständigengutachtens vom 12. November 2004 und seiner ergänzenden Stellungnahme vom 21. Januar 2005 ist eine Mietminderung von 5 % der Nettokaltmiete für die gesamte streitgegenständliche Zeit angemessen.

Dabei ist zunächst davon auszugehen, daß die Luft- und Trittschalldämmung des Jazzkellers den Anforderungen der DIN 4109/89 gerecht wird. Der Wert für die Luftschalldämmung liegt mit Dn,w= 78 dB um 6 dB über dem Normmindestwert von erf. R'w = 72 dB. Der Wert für die Trittschalldämmung liegt mit L'n,w = 25 dB um 3dB unter dem Normhöchstwert von erf . L'n,w = 28 dB. Dieses Ergebnis schließt eine Minderung nicht aus. Zwar ist insoweit nicht von einem Baumangel auszugehen. Indes hat die Bekl. als Vermieterin unabhängig hiervon dafür zu sorgen, daß die einzelnen Mieter des Hauses einschließlich des Jazzkellers in den jeweiligen Räumen nur so viel Lärm durch Musikdarbietungen o. a. erzeugen, daß die übrigen Mieter hierdurch nicht unangemessen gestört werden. Eine solche Störung ist gegeben, wenn Emissionen erzeugt werden, die in der Wohnung der Kl. in den Nachtstunden von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr einen Lärmpegel von über 25 dB gemäß der TA Lärm 1998 erzeugen.

Die Kammer schätzt die Minderungsquote für die Vergangenheit gemäß § 287 ZPO unter Zugrundelegung der jetzigen Meßergebnisse, die zwar nicht den streitgegenständlichen Zeitraum betreffen, aus denen jedoch einzig objektive Rückschlüsse auf die Vergangenheit möglich sind. Meßergebnisse für den streitgegenständlichen Zeitraum liegen nicht vor.

Lärmbeeinträchtigungen, die die Grenzweite der TA Lärm 1998 überschreiten, konnten aufgrund des Jazzkellers in dem Sachverständigengutachten nur in einzelnen Spitzenwerten, nicht aber als eine Dauerbelastung festgestellt werden. Der Sachverständige hat hier an verschiedenen Terminen Geräusch- und Pegelmessungen im Jazzkeller und in der Wohnung der Bekl. vorgenommen. Dabei hat sich zunächst vor den jeweiligen Veranstaltungen ergeben, daß das ohnehin stets vorhandene Hintergrundgeräusch in der Wohnung relativ niedrig (zwischen LAFeq = 18,5 dB(A) und LAFeq = 21,6 dB(A) liegt. Dieses Hintergrundgeräusch ist während der Meßtermine gar nicht bzw. bis zu 2 dB(A) überschritten worden. In der ständigen Emissionswahrnehmung war danach ein zahlenmäßig nur gering erhöhter Wert gegeben, die sich aber gerade während der hier zu schützenden Nachtzeit stärker auswirkt. Einzelne Pegelspitzen der Musik erreichten bis zu LAFmax = 34,2 dB(A) in der Wohnung der Bekl. Eine genaue ldentfizierung der Musik aus dem Jazzkeller (sogenanntes Durchhören) war nur bei einer der Messungen möglich.

Angesichts der geringen nachgewiesenen jetzigen Belastungsqualität und -quantität einerseits und andererseits unter Berücksichtigung der Tatsache, daß es sich wenn, dann immer um Störungen der Nachtruhe handelt, erscheint eine Minderungsquote von 5 % für die Vergangenheit als angemessen. Die Geräuschmessungen ergaben nach eigener Angabe der Kl. nicht solche Beeinträchtigungen, wie sie sie zu einem geforderten Minderungsbetrag von 30 % veranlaßten.

Ob ein zur Minderung berechtigender Mietmangel wegen einer Lärmbelästigung vorliegt, kann nur durch Schallschutzmessungen festgestellt werden. Die Sachverständigen wenden dazu die TA Lärm 1998 an. Fraglich ist die Rechtsfolge, wenn deren Grenzwerte im Mittel eingehalten sind und nur in einzelnen Spitzenwerten überschritten werden.

Die Mieterin im 3. Stock beschwerte sich über eine Lärmbelästigung aus einem später eingerichteten Jazzkeller und machte u. a. Minderung geltend.

Mit Urteil vom 3. März 2005 gab das Landgericht Berlin der Mieterin teilweise recht. Zwar liege nach dem Sachverständigengutachten kein Baumangel vor, und auch die Grenzwerte der TA Lärm als Dauerbelastung seien nicht überschritten. Es reiche aber auch eine Überschreitung in einzelnen Spitzenwerten, da es sich um Störungen der Nachtruhe handele. Eine Minderung von 5 % (und nicht wie von der Mieterin angenommen von 30 %) sei angemessen.