Minderung wegen Beeinträchtigungen durch Bordell

Minderung wegen Beeinträchtigungen durch Bordell; Swinger-Club

Ist der Mietgebrauch durch einen bordellartigen Betrieb im Hause (Swinger-Club) erheblich beeinträchtigt, kann eine Minderung von 55 % im Winter und 70 % im Sommer berechtigt sein.

Die Kl. sind Eigentümer des mit einem Wohnmiethaus bebauten Grundstücks in Berlin-Charlottenburg, G. str. 59. In diesem Haus hat der Bekl. aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 1. April 1980, der mit der Voreigentümerin abgeschlossen worden ist, im Vorderhaus 1. Geschoß eine 3-Zimmer-Wohnung nebst Küche, Diele, Bad und Balkon inne. Der Bruttomietzins betrug im November 1995 775,57 DM.

Bei Abschluß des Mietvertrages durch den Bekl. befand sich im Erdgeschoß des Hauses eine Gastwirtschaft. Im Jahre 1995 änderte sich die Bewirtschaftung der Gewerberäume, die von dem Etablissement "Z." betrieben wurden. Mieterin der Räume ist die Streitverkündete. Sie betreibt unter der Bezeichnung "Z. e. V." Werbungen in Zeitungen und bietet frivole Pärchenpartys auch für Singles an. Des weiteren enthalten die Anzeigen Hinweise auf erotische Nachmittage schon ab 12.00 Uhr, bei denen Paare und Singles willkommen sind und eine Erlebnisgarantie geboten wird. Nach einem neueren Zeitungsbericht hat die Streitverkündete zwei weitere Etablissements gleicher Art eröffnet, zwischen denen ein Pendelverkehr mit einer sogenannten weißen Stretch Limousine stattfindet. In dieser werden Gäste teilweise im Bademantel zwischen den Etablissements hin- und hergefahren.

Im Schreiben vom 18. Oktober 1995 kündigten mehrere Mieter, darunter der Bekl., Mietminderungen an, die auf mehrere Mängel bezogen bis zu 50 % betrugen. Der Bekl. beanspruchte eine Mietminderung von insgesamt 35 %. Mit einem weiteren Schreiben vom 6.11.1995, welches in erster Linie ein Mieterhöhungsverlangen der Kl. betraf, bezog sich der Bekl. auf die Minderungserklärung vom 18.10.1995 und kündigte ab 1.11.1995 einen Minderungsbetrag von 45 % an.

Den Kl. steht der geltend gemachte Restmietzins für die Monate November 1995 bis November 1996 nicht zu.

Aufgrund des Vortrags der Parteien und der Beweisaufnahme hat das Gericht festgestellt, daß die Mietsache erhebliche Mängel in mehreren Beziehungen zur Minderungszeit aufgewiesen hat. Diese Mängel liegen einmal in der zu beanstandenden Art und Nutzung der Gewerberäume durch das "Z.", zum anderen in den von dieser Nutzung ausgehenden Belästigungen, die insbesondere in der Erzeugung von Geräuschen, aber auch von Gerüchen und auch von Wahrnehmungen bestehen.

Allein schon das Bestehen einen bordellartigen Betriebes in den Gewerberäumen des Hauses G.-str. 59 bedeutet für den Bekl. einen nicht hinnehmbaren Zustand. Zwar meinen die Kl., es handele sich bei dem "Z." um einen mehr oder minder harmlosen Partnerclub. Dabei lassen sie außer acht, daß die Streitverkündete gezielt in Zeitungen wirbt und erotische Erlebnisse frivoler Art vom Frühstück bis in die Nacht hinein anbietet. Dazu kommen noch ausführlichere Zeitungsartikel, wie zum Beispiel derjenige vom 12.9.1996 im Berliner Kurier mit der Überschrift "Z. Gruppensex rund um die Uhr". Solche Veröffentlichungen dienen ersichtlich der Werbung möglichst zahlreichen einschlägigen Publikums, was die Frequenz der Besucher und Neugierigen in den Gewerberäumen des Hauses G.-straße 59 naturgemäß erhöhen muß. In neuerer Zeit, nämlich am 6.7.1998, wird die Ausdehnung der Werbetätigkeit der Streitverkündeten durch den Artikel in der BZ mit der Überschrift deutlich: "Berlins größter "Swinger-Club" baut seine dritte Filiale". Aus diesem Geschäftsgebaren der Streitverkündeten und ihrer freizügigen Darstellung der Praktiken im "Z." folgt bereits die deutliche Beeinträchtigung der Mitmieter in dem Wohnhaus, die sich von dem Inhalt des betriebenen Gewerbes distanzieren und dies auch nach dem Inhalt ihres Mietvertrages dürfen. Die Beeinträchtigung der Mitmieter wird insbesondere dadurch deutlich, daß Kondome im Hauseingang und vor dem Haus herum liegen, bei geöffneten Fenstern im Hof Gerätschaften wie Zangen und Ketten zu sehen und sich halbnackte Frauen an Fenstern zeigen bzw. unter lautem Schreien aus dem "Z." kommend nachts vor den Häusern herumlaufen. Auch das hörbare Geschlechtsverkehrgestöhne gehört zu den unzumutbaren Begleiterscheinungen des bordellartigen Betriebes.

Desweiteren ist aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme festzustellen, daß die vom "Z." ausgehende Geräuschkulisse bereits im Minderungszeitraum unzumutbar war, und zwar nicht nur im Sommer bei geöffnetem Fenster sondern auch in der kühleren Jahreszeit. Zunächst ist einzugehen auf die Geräusche, die durch die Besucher des "Z." hervorgerufen worden sind. Die Kl. haben zwar versucht, die vom Bekl. geschilderten Vorfälle, die überwiegend auch von den Zeugen bestätigt worden sind, in Abrede zu stellen und nicht den Besuchern des "Z." zuzuordnen. Dieser Versuch muß jedoch fehlschlagen, weil keine plausible Erklärung für die zahlreichen Fahrzeuge und lautstarken sonstigen Besucher gegeben worden ist. In der G.-Str. befindet sich nur noch in einer Entfernung von ungefähr 200 Metern eine Speisegaststätte, die für die Frequenz der Straße nicht verantwortlich gemacht werden kann. Das häufige Türenschlagen, Laufenlassen von Motoren, lautstarke Spielen von Autoradios, Gelächter und Rufen der Besucher des "Z." sowie das eindrucksvoll geschilderte Schreien von weiblichen Personen ist eindeutig der Existenz des "Z." zuzuschreiben. In entsprechender Weise haben auch mehrere Zeugen gesehen, daß die Geräuschbelästigungen von Besuchern des "Z." ausgingen, weil sie - geweckt durch den Lärm - auf ihre Balkons oder an die Fenster getreten sind, um den Ursachen nachzugehen.

Auch aus den Räumen des "Z." selbst ist der Bekl. durch Lärmentwicklung beeinträchtigt worden. Insbesondere bei geöffnetem Fenster hat beispielsweise die Zeugin K. Küchengeräusche durch Klirren von Gläsern und Klappern von Bestecken gehört. Auch haben Angestellte des "Z." nachts Flaschen mit Geklirr in den Glascontainer auf dem Hof entsorgt. Besonders beeinträchtigt zeigt sich die Zeugin K. von den Geräuschen, die offenbar von Geschlechtsakten der Besucher des "Z." nach oben dringen sowie von Schreien und Stöhnen, die sie auf die Anwendung der Foltergeräte im "Z." zurückführt. Es ist nachvollziehbar, daß derartige Geräuschemissionen die Wohnqualität der Wohnung des Bekl. deutlich herabsetzt. Das Gericht hat sich bei dem Ortstermin davon überzeugt, daß die Schlafzimmerfenster des Ehepaares K. nur getrennt von der Hochparterrwohnung über den Fenstern des "Z." sich befinden, die zum Hof hinaus gehen. Hinter diesen Fenstern des "Zwielicht" sind die Foltergeräte gesehen worden. Auch die Küchenräume des "Zwielicht" sind zum Hof hin gelegen. Auf diese Weise dringen ebenfalls über geöffnete Fenster die Geräusche der Musikanlage des "Zwielicht" nach oben. Deshalb können die Beobachtungen der von den Kl. genannten Zeugen über ihre Wahrnehmung in der früheren Wohnung R. als wahr unterstellt werden. Diese Beobachtungen sind nur bei geschlossenem Fenster gemacht worden.

Weiterhin ist aufgrund des Ortstermins einleuchtend, daß über die Ventilatoren aus den Räumen des "Z." sowie aus den Fenstern Rauch nach oben dringt. Die Ventilatoren befinden sich zwar nicht unmittelbar unter den Fenstern der Wohnung K. jedoch ist den Schilderungen der Zeugin K. ohne weiteres dahingehend zu folgen, daß bei Einschalten der Ventilatoren oder bei geöffneten Fenstern des "Z." Rauchemissionen in die Wohnung K. dringen. Auch das Gericht hat bei dem Ortstermin um die Mittagszeit in einer Entfernung von 3 bis 4 Meter deutlichen Rauchgeruch aus dem "Z." wahrgenommen.

Das Vorliegen dieser Mängel in dem Minderungszeitraum von November 1995 bis November 1996 rechtfertigten eine deutliche Mietminderung. Das Gericht hat zu berücksichtigen, daß die Geräusch- und Geruchsemissionen in den Wintermonaten, in denen das Öffnen der Fenster nicht im gleichen Umfang üblich ist wie in den anderen Jahreszeiten, von dem Bekl. nicht so gravierend wahrzunehmen sind. Unter Berücksichtigung dieses Umstandes und der unterschiedlichen Qualität der Mängel geht das Gericht von folgenden Quoten aus:

Winter Sommer

Bordellartiger Betrieb 30 % 30 %

Geräuschbelästigungen

a) durch Besucher pp. 10 % 15 %

b) aus den Gewerbe räumen 10 % 15 %

Geruchsbelästigungen 5 % 10 %

55 % 70 %

Diese Berechnung rechtfertigt den noch unter diesen Quoten liegenden Minderungsprozentsatz des Bekl. Die Höhe der von ihm vorgenommenen Minderung ist demgemäß ohne weiteres gerechtfertigt.

Der Bekl. hat sein Minderungsrecht nicht durch langfristige Duldung des beanstandeten Zustandes verwirkt. Aus dem auszugsweise überreichten Gewerbemietvertrag der Streitverkündeten ergibt sich, daß diese erst Mitte Februar 1995 Mieterin geworden ist. Beanstandungen haben die Mieter bereits im September 1995 schriftlich geltend gemacht und der Bekl. hat nur wenig später die Mietminderung angekündigt. Man muß ihm eine gewisse Beobachtungszeit zubilligen, bevor er mit der Bitte um Beseitigung der beobachteten Mängel und schließlich mit der Ankündigung der Mietminderung an die Vermieter herantritt.

Dem Bekl. steht die mit der Widerklage geltend gemachte Forderung auf Beseitigung der Belästigungen im vollen Umfang zu. Dieser Beseitigungsanspruch folgt aus § 536 BGB als Nebenpflicht aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis. Die Vermieter haben dafür Sorge zu tragen, daß der Mieter - abgesehen von unerheblichen Beeinträchtigungen - die Mietsache in vertragsgemäßer Weise nutzen kann. Dies ist, wie bereits zuvor eingehend dargestellt, nicht der Fall. Ergänzend ist dabei darauf hinzuweisen, daß die Beeinträchtigungen währen des laufenden Rechtsstreites in nahezu gleichem Umfang aufrechterhalten worden sind oder sogar noch zugenommen haben. Nachgelassen hat, nach den Schilderungen von Zeugen, das lautstarke Entsorgen von Flaschen während der Nachtzeit im Hof, nachdem das Gericht den Ortstermin durchgeführt hatte. Die übrigen Emmissionen sind jedoch zeitweise noch durch Polizeieinsätze und das ständige Pendeln einer sogenannten weißen Stretch-Limousine mit Fahrgästen im Bademantel, die zwischen den verschiedenen Swinger-Clubs eine Art Shuttle herstellt, verstärkt worden. Die immer wieder vom Bekl. genau aufgelisteten Vorfälle sind mit zunehmenden Verlauf des Rechtsstreits auch von den Kl. nicht mehr in Abrede gestellt worden, so daß von einem Unterbleiben des Bestreitens auszugehen ist. Die Vielfalt und große Anzahl der Belästigungen des Bekl. verlangt ein Tätigwerden der Kl. zur Beseitigung auszugehen ist. Zu Recht hat der Bekl. die Art und Weise offen gelassen, wie diese Beseitigung von den Kl. vorgenommen werden soll. Insofern kann in ihre Dispositionsbefugnis als Eigentümer und Vermieter nicht eingegriffen werden.