Minderung wegen Baulärms im Innenstadtbereich

Minderung wegen Baulärms im Innenstadtbereich; Beschaffenheitsvereinbarung; Straßenbau

Auch wenn ein Mieter im zentralen Innenstadtbereich einer Großstadt wie Berlin jederzeit damit rechnen muss, dass (Straßenbau-) Arbeiten in größerem Umfang und von längerer Dauer stattfinden, von denen auch Lärmbelästigungen ausgehen, muss er aber regelmäßig ohne konkrete äußere Anhaltspunkte nicht damit rechnen, dass in einem Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich übersteigenden Zunahme der Lärm- und Schmutzimmissionen führen (entgegen LG Berlin, ZK 63, GE 2011, 1685).

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Kl. hat gegen den Bekl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen Wohnung im 4. Obergeschoss des Quergebäudes des Anwesens xxxstraße xx in Berlin. Der Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 546 Abs. 1 BGB oder aus § 985 BGB, denn der zwischen den Parteien am 28. März 2003 geschlossene Mietvertrag ist durch die von der Kl. ausgesprochene Kündigung vom 12. Juli 2012 nicht beendet worden.

Die - jedenfalls nachträgliche - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung ergibt sich schon aus § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB aufgrund der vollständigen Schonfristzahlung durch den Bekl.

Aber auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses im Schreiben vom 12. Juli 2012 ist unwirksam. Es liegt kein zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigendes Interesse der Kl. im Sinne des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Ziffer 1 BGB vor, denn der Bekl. hat seine vertraglichen Pflichten nicht schuldhaft verletzt.

Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend und in nicht zu beanstandender Weise ausführt, war der monatlich zu entrichtende Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum November 2011 bis Juli 2012 wegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich eingeschränkt hat, gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB gemindert.

Die Kernsanierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück Xstraße xx mit der Folge, dass während des streitgegenständlichen Zeitraums November 2011 bis Juli 2012 die Wohnung des Bekl. erheblichen Lärm- und Staubemissionen und starken Erschütterungen ausgesetzt war, rechtfertigt zur Überzeugung der Kammer eine Minderung des monatlich zu entrichtenden Mietzinses.

Der Bekl. hat substantiiert unter Vorlage von Lärmprotokollen für den Zeitraum 1. November 2011 bis 19. Januar 2012 und vom 11. August bis 12. September 2012 vorgetragen, dass in diesem Zeitraum werktäglich von 7.00 bis 18.00 Uhr ganztags Bauarbeiten stattgefunden haben. Es seien ganztägig Bohr-, Hammer-, Säge- und Klopfgeräusche wahrnehmbar gewesen. Diesem Vortrag ist die Kl. nur unsubstantiiert entgegengetreten. Insbesondere war ihrem Beweisantritt hinsichtlich der Gewerbemieter im Vorderhaus nicht nachzugehen, da sich die Wahrnehmung dieser Zeugen allenfalls auf die dort zu vernehmenden Geräusche und sonstigen Emissionen beziehen kann, nicht aber auf den Zustand in der Wohnung des Bekl. im 4. Obergeschoss des Quergebäudes. Im Übrigen ist unstreitig, dass im Zeitraum Frühjahr 2011 bis August 2012 das Nachbargebäude Xstraße xx vollständig kernsaniert, die Grundrisse verändert, teilweise die Fassaden geöffnet und Balkone angebaut, das Garten- und das Quergebäude um eine bzw. zwei Etagen aufgestockt, dazu die Dächer geöffnet und neu gebaut, Dachterrassen errichtet und ein Außenaufzug angebaut wurde. Dass eine derartige Baumaßnahme über Monate mit erheblichem Lärm und Schmutz und erheblichen Erschütterungen verbunden ist, zumal sie teilweise unmittelbar an der Brandmauer stattfand, die zur Wohnung des Bekl. gehört, ist offensichtlich. Insofern handelt es sich um eine offenkundige Tatsache im Sinne des § 291 ZPO, hinsichtlich derer es keiner Beweiserhebung bedurfte.

Die Kammer hält im gegenständlichen Verfahren eine Minderung von 25 % für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum von November 2011 zum Abschluss der Bauarbeiten im Juli 2012 für angemessen. Es bedarf insofern auch keiner Differenzierung hinsichtlich einzelner Zeitabschnitte. Bei umfangreichen Bauarbeiten ist es vielmehr zulässig, selbst ohne konkrete Darlegung des Mieters bezüglich des qualitativen und quantitativen Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden (vgl. insoweit KG, GE 2001, 620 f.; LG Köln, WuM 2004, 234; LG Berlin, Urteil vom 13. März 2013 - 65 S 321/11 = GE 2013, 552).

Eine Minderung des Mietzinses war entgegen der Ansicht der Kl. auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages im März 2003 hinsichtlich zukünftiger, vom Nachbargebäude xxxstraße xx ausgehender Lärmbelästigungen eine Beschaffenheitsvereinbarung dergestalt getroffen hätten, dass mit solchen zu rechnen und eine Minderung deshalb ausgeschlossen wäre.

Der Bekl. hat unter Vorlage eines Fotos des Hauses Xstraße xx aus dem Jahre 2010 substantiiert vorgetragen, dass das Haus zwar unsaniert, keineswegs aber erkennbar baufällig oder stark sanierungsbedürftig gewesen sei. Vom Zustand innerhalb des Gebäudes konnte sich der Bekl. kein eigenes Bild machen. Allein die Tatsache, dass andere Gebäude in der Xstraße und auch das Haus, in welchem sich die Wohnung des Bekl. befindet, im Zeitpunkt des Einzugs des Bekl. frisch saniert waren, ließ für ihn nicht den zwingenden Schluss zu, dass das Nachbargebäude Xstraße xx in näherer oder fernerer Zukunft in dem hier gegebenen Umfang kernsaniert und vollständig umgestaltet werden würde. Eine derartige Sanierung fand dann auch über etwa 8 Jahre nicht statt, sondern begann erst im Frühjahr 2011.

Ein Ausschluss der Minderung kommt zwar dann in Betracht, wenn bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorgelegen haben, wie bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken (vgl. OLG München, Urteil vom 26.3.1993 - 21 U 6002/92; KG, Urteil vom 3.6.2002 - 8 U 74/01; LG Berlin, Urteil vom 28.8.2006 - 62 S 73/06, GE 2006, 1295; LG Berlin, Urteil vom 24.11.2009 - 65 S 346/09; LG Bonn, Urteil vom 25.3.1985 - 6 AS 2/85; LG Leipzig, Urteil vom 8.6.2005 - 3 O 4016/04; LG Frankfurt, WuM 2007, 316 f.; LG Gießen, ZMR 2011, 384). Vergleichbare konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in dem später unstreitig erfolgten Umfang sind im gegenständlichen Verfahren zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 28. August 2003 aber nicht erkennbar gewesen.

Auch turnusmäßig vorzunehmende und üblicherweise im Altbaubestand vorherzusehende Bauarbeiten in Nachbargebäuden können zum Ausschluss einer Minderung des Mietzinses führen, weil ihr Erfordernis für den Mieter bei Vertragsschluss grundsätzlich vorhersehbar ist und vorhergesehen werden muss. Auch nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12 = GE 2013, 261) können aber Lärmbelästigungen, die die innerhalb der Berliner Innenstadtlagen nach Umfang und Intensität üblichen Grenzen - wie im gegenständlichen Verfahren - bei weitem übersteigen, einen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellen. Von einem solchen geht die Kammer - wie bereits dargestellt - im gegenständlichen Verfahren unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles aus.

Auch wenn ein Mieter im zentralen Innenstadtbereich einer Großstadt wie Berlin zudem jederzeit damit rechnen muss, dass (Straßenbau-) Arbeiten in größerem Umfang und von längerer Dauer stattfinden, von denen auch Lärmbelästigungen ausgehen (BGH, aaO.), so muss er aber regelmäßig ohne konkrete äußere Anhaltspunkte nicht damit rechnen, dass in einem Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich übersteigenden Zunahme der Lärm- und Schmutzemissionen führen (anders: LG Berlin, Urteil vom 27. September 2011- 63 S 641/10, GE 2011, 1685; wie hier: LG Berlin, Urteil vom 13. März 2013 - 65 S 321/11).

Ein Mieter im zentralen Innenstadtbereich einer Großstadt wie Berlin muss regelmäßig ohne konkrete äußere Anhaltspunkte nicht damit rechnen, dass in einem Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich übersteigenden Zunahme der Lärm- und Schmutzimmissionen führen. In einem derartigen Fall ist er zur Mietminderung berechtigt (entgegen LG Berlin, ZK 63, GE 2011, 1685).

Die Mietwohnung liegt in Berlin-Mitte. Das Nachbargebäude wurde kernsaniert, die Grundrisse verändert, teilweise die Fassaden geöffnet und Balkone angebaut, das Garten- und das Quergebäude aufgestockt, dazu die Dächer geöffnet und neu gebaut, Dachterrassen errichtet und ein Außenaufzug angebaut. Der Mieter minderte und kam so in Zahlungsrückstand. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Der Mieter zahlte innerhalb der Schonfrist. Das AG wies die Räumungsklage ab, weil der Mieter zur Minderung berechtigt gewesen und damit auch die ordentliche Kündigung unbegründet sei. Das LG Berlin, ZK 67, sah das ebenso.

Die Kernsanierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück mit der Folge, dass die Wohnung des Mieters erheblichen Lärm- und Staubimmissionen und starken Erschütterungen ausgesetzt gewesen sei, rechtfertige eine Minderung des Mietzinses. Die Minderung sei auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages 2003 hinsichtlich zukünftiger, vom Nachbargebäude ausgehender Lärmbelästigungen eine Beschaffenheitsvereinbarung dergestalt getroffen hätten, dass mit Lärm zu rechnen und eine Minderung deshalb ausgeschlossen wäre. Das Haus sei zwar unsaniert gewesen, keineswegs aber erkennbar baufällig oder stark sanierungsbedürftig. Allein deshalb, weil andere Gebäude in der Straße und auch das Haus, in welchem sich die Mietwohnung befindet, im Zeitpunkt des Einzugs des Mieters frisch saniert waren, habe für ihn nicht den zwingenden Schluss zugelassen, dass das Nachbargebäude in näherer oder ferner Zukunft im hier gegebenen Umfang kernsaniert werden würde. Eine derartige Sanierung habe acht Jahre lang nicht stattgefunden, sondern erst im Frühjahr 2011 begonnen.

Ein Ausschluss der Minderung komme zwar in Betracht, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorgelegen haben, wie bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken. Vergleichbare konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in dem später unstreitig erfolgten Umfang seien zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses aber nicht erkennbar gewesen. Auch turnusmäßig vorzunehmende und bei Altbauten vorherzusehende Bauarbeiten in Nachbargebäuden könnten zum Ausschluss einer Minderung des Mietzinses führen, weil sie für den Mieter bei Vertragsschluss grundsätzlich vorhersehbar seien. Auch nach Ansicht des BGH (GE 2013, 261) könnten aber Lärmbelästigungen, die die innerhalb der Berliner Innenstadtlagen nach Umfang und Intensität üblichen Grenzen – wie hier – bei weitem übersteigen, einen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellen. Von einem solchen gehe die Kammer im gegenständlichen Verfahren unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles aus.

Auch wenn ein Mieter im Innenstadtbereich einer Großstadt wie Berlin jederzeit damit rechnen müsse, dass (Straßenbau-) Arbeiten in größerem Umfang und von längerer Dauer stattfinden, von denen auch Lärmbelästigungen ausgingen, so müsse er aber regelmäßig ohne konkrete äußere Anhaltspunkte nicht damit rechnen, dass in einem Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich übersteigenden Zunahme der Lärm- und Schmutzimmissionen führten.

Die Beurteilung, ob Baulärm und -schmutz zur Minderung berechtigt, ist jeweils eine Entscheidung des Einzelfalls. Das gilt auch für Fallgestaltungen im Innenstadtbereich. Hier ist die Schwelle von hinzunehmendem zum nicht mehr hinzunehmenden Lärm und Schmutz allerdings höher anzusetzen. Ein Vermieter kann daher bei entsprechenden Arbeiten im Innenstadtbereich nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass ein Mieter Lärm im Übermaß hinnehmen muss, weil Lärm in der Stadt üblich sei. Im vorliegenden Fall war der „Rubikon" ganz augenscheinlich überschritten (vgl. a. Beuermann in GE 2013, 236 zur Verkehrslärmentscheidung des BGH).