Minderung wegen Baulärms

Minderung wegen Baulärms; erwartbare Bautätigkeiten in räumlicher Umgebung bei Mietvertragsabschluss; brachliegende Nachbargrundstücke

1. Der Mieter hat kein Recht auf Mietminderung, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjektes gerechnet werden muss.

2. Mit Bautätigkeiten zu rechnen ist insbesondere in ausgewiesenen Sanierungsgebieten, bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder Baulücken in der Nachbarschaft.

3. Für einen Ausschluss der Mietminderung ist maßgebend, ob der Mieter bei Mietvertragsabschluss mit einer Bautätigkeit rechnen musste; nicht erforderlich ist ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Mietvertragsabschluss und Aufnahme der Bautätigkeit (hier: zwölf Jahre).

(Leitsätze der Redaktion)

Der Mieter hat gegen das Urteil des AG Lichtenberg vom 24. November 2011 - 9 C 143/11 - Berufung eingelegt. Die ZK 63 hat darauf hingewiesen, die Kammer beabsichtige, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO als offensichtlich unbegründet ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen. In der Mitteilung heißt es u. a.:

- Der Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete ist unbegründet, weil dem Kl. wegen der auf dem Nachbargrundstück erfolgenden Bauarbeiten aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung ein Minderungsrecht nicht zustand (vgl. LG Berlin v. 9.11.2007 - 63 S 155/07, GE 2008, 268; v. 14.3.2008 - 63 S 398/07, GE 2009, 53; v. 17.3.2009 - 63 S 397/08, GE 2009, 847; v. 27.9.20011 - 63 S 641/10, GE 2011, 1685; v. 7.10.2011 - 63 S 59/11, GE 2012, 64).

- Soweit der Kl. geltend macht, bei Vertragsabschluss im Jahre 1997 seien die erst 13 Jahre später begonnenen Arbeiten für ihn nicht erkennbar gewesen, greift dieser Einwand bereits wegen der örtlichen Gegebenheiten nicht durch: Ein verlassenes, von Wohnbauten umgebenes Industrie-/Gewerbegrundstück in zentraler Innenstadtlage indiziert eine zukünftige Bautätigkeit. Hierbei kommt es auf die konkret erfolgende Bebauung schon deshalb nicht im Einzelnen an, weil sich die Beeinträchtigungen durch Wohn- oder sonstige Bebauung während der Bauarbeiten nicht wesentlich voneinander unterscheiden; gleichwohl vermag sich wegen der tendenziellen Verlagerung von Industriebetrieben aus der Innenstadt eine Wohnnutzung quasi als typisch aufzudrängen.

- Es ist auch nicht maßgeblich, ob seinerzeit die künftigen Beeinträchtigungen in allen Einzelheiten vorhersehbar waren, zumal der Kl. selbst einräumt, dass die Zukunft des Grundstücks bei Vertragsbeginn gänzlich ungeklärt, der Zustand verlassen und schneebedeckt gewesen sei; in diesem Zusammenhang kann dahin stehen, ob theoretisch auch andere Nutzungsmöglichkeiten in Betracht gekommen wären, da konkrete Anhaltspunkte für solche jedenfalls nicht erkennbar waren. Unerheblich ist ferner - angesichts des offensichtlich nicht regulären Zustands des verlassenen Grundstücks im Jahre 1997 - der Baubeginn erst 13 Jahre nach Vertragsschluss, weil bereits grundsätzlich mit späterer Bebauung zu rechnen war, ohne dass entscheidend ist, wann diese letztendlich erfolgt. Umfang und Ausmaß der entstehenden Beeinträchtigungen ändern sich durch den Zeitpunkt des Beginns nicht.

Nach Stellungnahme des Berufungskl. hat die Kammer die Berufung durch einstimmigen Beschluss als offensichtlich unbegründet zurückgewiesen.

Die gem. §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist aus den Gründen des gerichtlichen Schreibens vom 28.2.2012 unbegründet.

Auch der Inhalt des Schriftsatzes vom 15.3.2012 gibt zu einer abweichenden Beurteilung keinen Anlass.

- Insbesondere ist nicht entscheidend, dass den im o. a. Schreiben in Bezug genommenen Entscheidungen der Kammer jeweils unterschiedliche Sachverhalte zugrunde lagen. Denn der Umstand, dass hier - anders als dort - statt eines Sanierungsgebiets oder einer Baulücke ein verwildertes Grundstück in der Nachbarschaft von Bauarbeiten betroffen war, stellt keinen maßgeblichen Umstand dar, der zu einem anderen Ergebnis führen könnte. Hier wie dort kommt es allein auf die Vorhersehbarkeit der späteren Bebauung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses an, worauf auch der Kl. selbst hinweist.

- Dabei sind im vorliegenden Fall nicht die Details des Zustands des betroffenen Grundstücks von Bedeutung, sondern der Umstand, dass es ungenutzt und - wie der Kl. selbst einräumt - verwildert war. Entgegen seiner Auffassung ergibt sich aus diesem Zustand nicht allein die Vorhersehbarkeit von künftigen Gartenpflegearbeiten, weil keine Anhaltspunkte ersichtlich sind, die dem Kl. zu der Annahme hätten Anlass geben können, das Grundstück unterliege lediglich einem einzigen Nutzungszweck, nämlich dem als Garten- oder Parkanlage. Auch ein bloßer Umbau der vorhandenen Restbebauung zu ,,Lofts und Wohnungen" wäre zwar denkbar gewesen, stellt aber auch nur eine von vielen verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten dar, die jedenfalls nicht die allein mögliche ist. Denn die Vorhersehbarkeit solcher Umweltveränderungen bezieht sich nicht auf sämtliche Details, sondern auf alle nach der Lebenserfahrung möglichen und wahrscheinlichen Nutzungsvarianten einschließlich der sich daraus ergebenden Beeinträchtigungen.

- Insofern kommt es bereits deshalb nicht auf den Zeitraum zwischen Vertragsschluss und Baubeginn an, weil es hier an Indizien dafür fehlt, dass die nunmehr realisierte Bebauung zum damaligen Zeitpunkt und angesichts des damaligen Zustands des Grundstücks eine fernliegende gewesen wäre.

Der Mieter hat kein Recht auf Mietminderung wegen Bauarbeiten in der Nachbarschaft, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar war, dass mit Bauarbeiten in der räumlichen Umgebung des Mietobjektes gerechnet werden musste. Ein enger zeitlicher Zusammenhang ist dafür nicht erforderlich.

Der Mieter machte Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch Bauarbeiten geltend. Das Amtsgericht Lichtenberg wies die Klage ab – dazu wird auf die Urteilsbesprechung in GE 2012, 22 verwiesen. Gegen das Urteil legte der Mieter Berufung ein.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung durch einstimmigen Beschluss als offensichtlich unbegründet zurück. Dazu verweist die Kammer zunächst auf den vor dem Beschluss gegebenen Hinweis, dass die Berufung aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils offensichtlich unbegründet sei, weil dem Mieter wegen der auf dem Nachbargrundstück erfolgten Bauarbeiten ein Minderungsrecht nicht zugestanden habe. Soweit der Kläger geltend mache, bei Vertragsschluss 1997 seien die erst 13 Jahre später begonnenen Arbeiten für ihn nicht erkennbar gewesen, greife dieser Einwand bereits wegen der örtlichen Gegebenheiten nicht durch: Ein verlassenes, von Wohnbauten umgebenes Industrie-/Gewerbegrundstück in zentraler Innenstadtlage indiziere eine zukünftige Bautätigkeit. Hierbei komme es auf die konkret erfolgende Bebauung schon deshalb nicht im Einzelnen an, weil sich die Beeinträchtigungen durch Wohn- oder sonstige Bebauung während der Bauarbeiten nicht wesentlich voneinander unterscheiden würden; gleichwohl vermöge sich wegen der tendenziellen Verlagerung von Industriebetrieben aus der Innenstadt eine Wohnnutzung quasi als typisch aufzudrängen. Es sei auch nicht maßgeblich, ob seinerzeit die künftigen Beeinträchtigungen in allen Einzelheiten vorhersehbar gewesen seien, zumal der Kläger selbst einräume, dass die Zukunft des Grundstücks bei Vertragsbeginn gänzlich ungeklärt war, ob der Zustand verlassen und schneebedeckt gewesen sei; in diesem Zusammenhang könne dahinstehen, ob theoretisch auch andere Nutzungsmöglichkeiten in Betracht gekommen wären, da konkrete Anhaltspunkte für solche jedenfalls nicht erkennbar gewesen seien.

Unerheblich sei ferner – angesichts des offensichtlich nicht regulären Zustands des verlassenen Grundstücks 1997 – der Baubeginn erst 13 Jahre nach Vertragsschluss, weil bereits grundsätzlich mit späterer Bebauung zu rechnen gewesen sei, ohne dass entscheidend sei, wann diese letztlich erfolge. Umfang und Ausmaß der entstehenden Beeinträchtigungen veränderten sich durch den Zeitpunkt des Beginns nicht.

In dem ergangenen Beschluss heißt es weiter, dass im vorliegenden Fall nicht die Details des Zustands des betroffenen Grundstücks von Bedeutung seien, sondern der Umstand, dass es ungenutzt und – wie der Kläger selbst einräume – verwildert gewesen sei. Entgegen seiner Auffassung ergebe sich aus diesem Zustand nicht allein die Vorhersehbarkeit von künftigen Gartenpflegearbeiten, weil keine Anhaltspunkte ersichtlich seien, die dem Kläger zu der Annahme hätten Anlass geben können, das Grundstück unterliege lediglich einem einzigen Nutzungszweck, nämlich dem als Garten- oder Parkanlage. Auch ein bloßer Umbau der vorhandenen Restbebauung zu „Lofts und Wohnungen" wäre zwar denkbar gewesen, stelle aber auch nur eine von vielen verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten dar, die jedenfalls nicht die allein Mögliche sei.