Minderung wegen Baulärms

Minderung wegen Baulärms; Mietminderung; Störung durch Vibrationen und Rammgeräusche; Presslufthammer; Großbaustelle

1. Ein Minderungsrecht wegen erheblicher Baumaßnahmen in der Umgebung einer Einkaufstraße ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter damit rechnen musste, wenn ein Großprojekt mit Abriss praktisch eines kompletten Blockes nebst Parkhäusern und Entfernung eines Kaufhauses verwirklicht wird (hier: Wilmersdorfer Arcaden).

2. Dabei kann eine Minderung von 30 % und für die Zeit von zusätzlichen starken Vibrationen durch Rammen von T-Trägern von 50 % gerechtfertigt sein.

(Leitsätze der Redaktion)

Soweit das Amtsgericht die Klage für den Monat März in Höhe von 148,60 € nebst anteiliger Zinsen und für die Monate April bis September 2006 in Höhe von jeweils 89,16 € abgewiesen hat, ist dies zu Recht erfolgt, weil die Miete im März 2006 um 50 %, in den Folgemonaten einschließlich September 2006 um 30 % gemindert war.

Ein Minderungsrecht war nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil die Bekl. aufgrund der Lage der Mietwohnung in unmittelbarer Nähe zur Fußgänger- und Einkaufszone Wilmersdorfer Straße bei Mietvertragsabschluss mit den Beeinträchtigungen durch die streitgegenständliche Großbaustelle rechnen musste.

Zwar war für die Bekl. bei Mietvertragsabschluss damit zu rechnen, dass die in der Nähe befindlichen Kaufhäuser in regelmäßigen Abständen modernisiert und teilweise sogar abgerissen und neu gebaut werden. Hat der Mieter bei Vertragsschluss mit Baumaßnahmen in der Umgebung mit der gerügten Stärke zu rechnen, so berechtigen ihn diese grundsätzlich nicht zur Minderung. Dieser Grundsatz beruht jedoch auf der Erwägung, dass bei von den Vertragspartnern erwarteten Beeinträchtigungen diese übereinstimmend bereits bei der Mietpreisvereinbarung berücksichtigt werden bzw. bei der üblichen Marktmiete berücksichtigt sind. Entsprechend ist bei langfristig eintretenden Verschlechterungen, etwa der Zunahme des Verkehrs durch zunehmende Motorisierung der Gesellschaft zu erwarten, dass sich diese bei der Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete i. S. d. § 558 BGB niederschlagen. Davon, dass die Parteien die Beeinträchtigungen durch ein Großprojekt, wie das streitgegenständliche, nämlich den Abriss praktisch eines kompletten Blockes nebst Parkhäusern und Entkernung des unmittelbar an das Mietsgrundstück anschließende Kaufhauses bei der Mietpreisbildung berücksichtigt hätten, ist nicht anzunehmen, schon weil ein solches Großprojekt zwar durchaus denkbar war, aber damit noch nicht innerhalb durchschnittlicher Mietlaufzeiten erwartbar.

Soweit das Amtgericht für die Monate April bis September 2006 eine Mietminderung von 30 % gewährt hat, hat die Bekl. entgegen der Ansicht der Berufung und des Beigetretenen zu 2) für das Vorliegen einer diese Minderung rechtfertigenden Beeinträchtigung des Mietgebrauchs ausreichend konkret vorgetragen. Wie unstreitig geblieben ist, wurde bei eine Lärmmessung am 13. September 2006 in 50 cm Entfernung vor den hofseitigen Fenstern einer auch im 1. Obergeschoss gelegenen Wohnung des Hauses ein A-bewerteter Takt-Maximal-Pegel von LAFTmax 63 dB(A) gemessen. Dabei lagen durch ihre lmpulshaftigkeit besonders auffällige Geräusche mit starker Störwirkung vor, die vermutlich durch Presslufthämmer verursacht wurden.

Dieser Wert überschritt nicht nur den in allgemeinen Wohngebieten festgesetzten lmmisionsrichtwert tags von Lr = 60 dB(A), sondern die Geräusche lagen vor allen um mehr als 20 dB(A) über dem in dem allseitig geschlossenen Hinterhof tagsüber vorhandenen Hintergrundgeräuschpegel. Damit lag zu diesem Zeitpunkt eine besonders gravierende Lärmbeeinträchtigung vor.

Auch beim Ortstermin des Amtsgerichts im November 2006 wurde eine gravierende Lärmbeeinträchtigung durch Presslufthämmer selbst bei geschlossenen Fenstern festgestellt, insbesondere stellte die Amtsrichterin fest, dass durch die Brandwand entgegen der Behauptung der Kl. die Geräusche jedenfalls nicht aufgehalten, sondern nach Eindruck der Richterin eher übertragen wurden. Nach Auffassung der Amtsrichterin war ein Gespräch bei geschlossenem Fenster in der Wohnung zwar ohne Weiteres möglich, konzentriertes Arbeiten oder Schlafen jedoch beeinträchtigt.

Presslufthämmerlärm ist in den von der Bekl. eingereichten Lärmprotokollen aber durchgängig für alle Monate im hier noch streitgegenständlichen Zeitraum vermerkt. Da die Kl., selbst nach dem die Lärmverursacher, denen der Bauablauf bekannt sein muss, ihr als Streithelfer beigetreten sind, aber nicht behauptet, dass am 13.9. oder 15.11.2006 besondere Bauaktivitäten stattgefunden hätten, damals also ein für die Baustelle außergewöhnlicher Presslufthämmerlärm bestand, ist für sämtliche Monate von einer Beeinträchtigung auszugehen, die die Minderung von 30 % rechtfertigt.

Das Amtsgericht hat auch für März 2006 zu Recht eine 50-%-Minderung gewährt, weil in diesem Monat zusätzlich starke Vibrationen durch das Rammen der T-Träger geschildert werden, die die Kl. nicht substantiiert bestritten hat.

Auch für erheblichen Baulärm aus der Nachbarschaft, der nicht vom Vermieter stammt, kommt eine Minderung in Betracht. Allerdings muss der Mieter in der Innenstadt mit gewissen Bauarbeiten rechnen und kann nach der Rechtsprechung des Landgerichts deshalb nicht mindern. Für eine Großbaustelle gilt das nicht.

Für den Neubau der Wilmersdorfer Arcaden waren umfangreich Abrissarbeiten mit erheblichem Lärm, Erschütterungen und Verschmutzungen erforderlich. Die Mieter minderten die Miete um 30 % und für zusätzliche Beeinträchtigungen durch Vibrationen (Einrammen von T-Trägern) 50 %.

Mit Urteil vom 22. Dezember 2006 hielt das Amtsgericht Charlottenburg (234 C 209/06) diese Minderung für gerechtfertigt und wurde durch Urteil des Landgerichts Berlin vom 20. Mai 2008 bestätigt. Auch der Mieter in einer Wohnung in der Innenstadt in der Nähe einer Einkaufsstraße müsse nicht damit rechnen, dass in der Nachbarschaft eine Großbaustelle eingerichtet werde mit erheblichen Beeinträchtigungen. Auch die Höhe der Minderung sei nicht zu beanstanden.

Eine Klarstellung ist lediglich zu den Ausführungen des Amtsgerichts hinsichtlich der Minderung der Gesamtmiete und der sich daran anschließenden Betriebskostenabrechnung geboten. Der insoweit missverständliche Leitsatz zu 2 der Entscheidung BGH, GE 2005, 1120 bezog sich auf den Sonderfall, dass es sich um eine erhebliche Flächenabweichung handelt und deswegen der Mieter auf Dauer die Miete mindern konnte. In einem solchen Fall werden dem Mieter nur die tatsächlich gezahlten geminderten Betriebskostenvorschüsse bei der Abrechnung gutgeschrieben. Bei einer Minderung wegen Baustellenlärms ist das anders, weil sonst dem Mieter bei der Abrechnung das Minderungsrecht zum Teil wieder entzogen würde. Einzelheiten sind zwar umstritten; es dürfte aber die Berechnung zutreffend sein, die die gesamten Jahresbetriebskosten, die auf den Mieter entfallen, um den Minderungssatz kürzt und dies den geleisteten (geminderten) Betriebskostenvorschüssen gegenüberstellt.