Minderung wegen Baulärms

Minderung wegen Baulärms; Mietminderung; Mangel; Störung durch Vibrationen und Rammgeräusche; Presslufthammer; Großbaustelle

1. Ein Minderungsrecht wegen erheblicher Baumaßnahmen in der Umgebung einer Einkaufstraße ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter damit rechnen musste, wenn ein Großprojekt mit Abriss praktisch eines kompletten Blockes nebst Parkhäusern und Entfernung eines Kaufhauses verwirklicht wird (hier: Wilmersdorfer Arcaden).

2. Dabei kann eine Minderung von 30 % und für die Zeit von zusätzlichen starken Vibrationen durch Rammen von T-Trägern von 50 % gerechtfertigt sein.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. mindert die Miete seit Januar 2006 wegen Baulärms infolge der Großbaustelle Schillerstraße/Wilmersdorfer Straße/Pestalozzistraße zur Errichtung der Wilmersdorfer Arcaden. Von der vertraglich vereinbarten monatlichen Gesamtmiete in Höhe von 297,20 € hat sie im Januar 2006 89,16 € (30 %), in den Monaten Februar und März 2006 jeweils 148, 60 € (50 %) und in den Monaten April bis September 2006 jeweils 104, 02 € (35 %) einbehalten.

Die Kl. macht mit der Klage die einbehaltene Miete für die Monate Januar 2006 bis einschließlich September 2006 geltend.

Die Kl. trägt vor, der Baulärm sei auf dem Grundstück der Kl. kaum wahrnehmbar. Das Grundstück werde nach hinten durch eine Brandwand, die vollständig geschlossen sei und keinerlei Fenster aufweise, begrenzt. Diese Brandwand überrage die Dächer und dämme das Grundstück gegenüber der dahinter liegenden Baustelle vollständig ab. Die Kl. habe die Bauarbeiten als Eigentümerin entschädigungslos zu dulden, Gleiches müsse auch für den Mieter gelten.

Die Kl. kann für die streitgegenständlichen Monate Januar 2006 bis September 2006 noch 326,92 € weitere Miete geltend machen. Denn insoweit hat die Bekl. die vertraglich geschuldete Miete nicht gezahlt. Weitergehende Ansprüche stehen der Kl. jedoch nicht zu. Denn darüber hinaus ist die Miete nach § 536 BGB gemindert. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert oder aufhebt, so hat der Mieter für diese Zeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Der vorliegende Baulärm und die hiermit verbundene Verschmutzung begründen einen Mangel, der im Sinne des Gesetzes erheblich ist. Denn dieser Zustand ist nicht vertragsgemäß, so dass die Einhaltung von DIN-Normen oder behördlichen Auflagen lediglich die Intensität der Beeinträchtigung bestimmen, aber nicht dazu führen, dass der Mieter mit Minderungsansprüchen ausgeschlossen ist. Ein Minderungsrecht besteht unabhängig davon, ob die Beeinträchtigungen vom Vermieter als Eigentümer gemäß § 906 BGB geduldet werden müssen (siehe hierzu Palandt/Weidenkaff, 65. Aufl., Rn. 20 zu § 536 BGB).

Die streitgegenständliche Großbaustelle ist gerichtsbekannt. Das Gericht weiß aus eigener Anschauung, dass von der Baustelle des ehemaligen Leffers-Gebäudes seit Monaten zu unterschiedlichen Werktagen und Tageszeiten regelmäßig und zuverlässig erheblicher Baulärm in Form von Presslufthammergeräuschen ausgeht. Nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung wird dieser Baulärm durch die Brandschutzwand nicht wesentlich abgeschwächt. Im Hof und bei geöffnetem Fenster sind die Baugeräusche deutlich wahrnehmbar. Hierbei haben die durch Presslufthämmer oder Ähnliches ausgehenden Geräusche durch ihre lmpulshaltigkeit eine besonders hohe Störwirkung. Bei geschlossenen Fenstern waren die Geräusche als Hintergrundgeräusch noch zu hören. Eine Unterhaltung hierbei ist zwar problemlos möglich; eine konzentrierte stille Tätigkeit wie das Fertigen von Hausaufgaben oder das Schlafen nach einem Nachtdienst ist mit Sicherheit deutlich beeinträchtigt. Eine erhebliche Verschmutzung konnte weder im Hof noch auf dem Fensterbrett festgestellt werden, wobei es in den Tagen vor dem Ortstermin geregnet hatte. Jedoch auch die Fenster waren nicht übermäßig verschmutzt.

Da die Beeinträchtigungen von einer Großbaustelle nicht im Einzelnen protokolliert werden können (siehe hierzu KG GE 2001, 620, 621), ist unter Berücksichtigung des Ausmaßes eine feste Minderungsquote für die Dauer des Bauvorhabens zu bestimmen, die objektiv bestimmt und nicht von subjektiven Gesichtspunkten, wie etwa Abwesenheit durch Reisen oder Schichtdienst beeinflusst werden. Hierbei ist vorliegend zu berücksichtigen, dass die Beeinträchtigung die gesamte Wohnung umfasst, an sämtlichen Werktagen mehr als 12 Stunden andauert, bereits mehr als ein halbes Jahr besteht und ein Ende nicht absehbar ist und von hoher Intensität ist. Allerdings muss sich die Bekl. an ihre Schreiben festhalten lassen, wonach in den Monaten Januar und Februar 2006 noch keine Beeinträchtigungen genannt worden sind. Denn nach dem Schreiben vom 9.4.2006 haben die Baumaßnahmen im März begonnen. Insoweit sind auch nicht die Zeugen zu hören, da bereits der Vortrag zu dem Baubeginn unklar ist und eine Beweisaufnahme insoweit zu einer unzulässigen Ausforschung führen würde. Da die umfangreichen Abrissarbeiten mit erheblichem Lärm, Erschütterungen und Verschmutzungen einhergegangen sein müssen, halt das Gericht für März 2006 eine Minderung in Höhe von 50 % für angemessen und für die Monate April bis September 2006 in Höhe von 30 %. was sowohl die lärm- als auch die schmutzbedingte Beeinträchtigung umfasst. Die Gesamtmiete ist daher im März 2006 um 148, 60 € und für die Folgemonate um 89, 16 € monatlich gemindert.

Die Minderung wird prozentual von der Gesamtmiete (so BGH GE 2005, 666 f.) berechnet, wobei dann für die Betriebskostenabrechnungen auch nur der geminderte Vorschuss als geleistet von den Gesamtkosten in Abzug zu bringen ist (vgl. BGH GE 2005, 1120 f.).

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Auch für erheblichen Baulärm aus der Nachbarschaft, der nicht vom Vermieter stammt, kommt eine Minderung in Betracht. Allerdings muss der Mieter in der Innenstadt mit gewissen Bauarbeiten rechnen und kann nach der Rechtsprechung des Landgerichts deshalb nicht mindern. Für eine Großbaustelle gilt das nicht.

Für den Neubau der Wilmersdorfer Arcaden waren umfangreich Abrissarbeiten mit erheblichem Lärm, Erschütterungen und Verschmutzungen erforderlich. Die Mieter minderten die Miete um 30 % und für zusätzliche Beeinträchtigungen durch Vibrationen (Einrammen von T-Trägern) 50 %.

Mit Urteil vom 22. Dezember 2006 hielt das Amtsgericht Charlottenburg diese Minderung für gerechtfertigt und wurde durch Urteil des Landgerichts Berlin vom 20. Mai 2008 (65 S 27/07) bestätigt. Auch der Mieter in einer Wohnung in der Innenstadt in der Nähe einer Einkaufsstraße müsse nicht damit rechnen, dass in der Nachbarschaft ein Großbaustelle eingerichtet werde mit erheblichen Beeinträchtigungen. Auch die Höhe der Minderung sei nicht zu beanstanden.

Eine Klarstellung ist lediglich zu den Ausführungen des Amtsgerichts hinsichtlich der Minderung der Gesamtmiete und der sich daran anschließenden Betriebskostenabrechnung geboten. Der insoweit missverständliche Leitsatz zu 2 der Entscheidung BGH, GE 2005, 1120 bezog sich auf den Sonderfall, dass es sich um eine erhebliche Flächenabweichung handelt und deswegen der Mieter auf Dauer die Miete mindern konnte. In einem solchen Fall werden dem Mieter nur die tatsächlich gezahlten geminderten Betriebskostenvorschüsse bei der Abrechnung gutgeschrieben. Bei einer Minderung wegen Baustellenlärms ist das anders, weil sonst dem Mieter bei der Abrechnung das Minderungsrecht zum Teil wieder entzogen würde. Einzelheiten sind zwar umstritten; es dürfte aber die Berechnung zutreffend sein, die die gesamten Jahresbetriebskosten, die auf den Mieter entfallen, um den Minderungssatz kürzt und dies den geleisteten (geminderten) Betriebskostenvorschüssen gegenüberstellt.