Minderung von 20 % bei Dachgeschoßausbau

Minderung von 20 % bei Dachgeschoßausbau; Mietmängel

Die Minderungsquote bei Dachgeschoßausbau ist regelmäßig mit 20 % der Bruttokaltmiete anzusetzen (gegen ZK 64 GE 1996, 1051).

Wegen der Beeinträchtigung durch den Ausbau zweier Wohnungen unmittelbar oberhalb der Wohnung der Bekl. ist eine Minderungsquote von 20 % der Bruttokaltmiete von monatlich 750 DM gerechtfertigt. Daß die Miete mit dieser Struktur und in dieser Höhe vereinbart worden ist, ergibt sich aus dem angefochtenen Urteil, welches die Parteien insoweit hinnehmen.

Dabei geht die Kammer - anders als die Zivilkammer 64 (vgl. Urteil vom 8. März 1996, 64 S 357/95, GE 1996, 1051) - nicht davon aus, daß die Minderungsquote für die durch einen Dachgeschoßausbau eintretenden Beeinträchtigungen regelmäßig mit 33 % anzusetzen sei. Der Ansatz der Zivilkammer 64, für die Zeiten, in denen auf dem Bau tatsächlich gearbeitet werde, sei eine Minderung in Höhe von 100 % gerechtfertigt, berücksichtigt nicht, daß die Wohnung auch in dieser Zeit zur Aufbewahrung des Hausrates, zum Kochen, Waschen sowie Benutzen der Toilette zur Verfügung steht. Eine Minderung in Höhe von 50 % der Miete trägt den nach wie vor bestehenden Gebrauchsmöglichkeiten Rechnung. Die Arbeitszeit mit 40 Wochenstunden entspricht rund 24 % der gesamten Wochenzeit. Eine längere Dauer der Bauarbeiten ist nicht zugrunde zu legen. Beginn und Ende der Bauarbeiten schwankten auch nach den Zeitangaben der Bekl. jeweils. Außerdem bewegten sich die Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz während der Bauarbeiten nicht stets auf demselben hohen Niveau. So gibt es zwischendurch immer wieder Zeiten vergleichsweiser Ruhe. Somit ergibt sich, bezogen auf die gesamte Monatsmiete, eine Minderungsquote von 12,5 %. Mit der Zivilkammer 64 (aaO.) ist aber davon auszugehen, daß einige Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten - etwa die Verdunkelung der Wohnung infolge des aufgestellten Gerüsts - auch außerhalb der Arbeitszeiten fortwirken. Dem wird durch eine Erhöhung der Quote von 12,5 auf 20 % Rechnung getragen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der betroffene Mieter - wie hier - keine detaillierten Aufzeichnungen über das Ausmaß des Baulärms vorlegt. Dann könnte im Einzelfall auch eine über 20 % hinausgehende Quote zuerkannt werden.

Über die Höhe der Minderung entscheiden Richter formal nach dem Gesetz, in Wirklichkeit aber nach billigem Ermessen. So kommt es, daß eine Mietberufungskammer bei Dachgeschoßausbau eine Minderungsquote von 33 % annimmt, eine andere jetzt aber von 20 %.

Über einer Wohnung wurde das Dachgeschoß ausgebaut mit all den damit verbundenen Beeinträchtigungen (Lärm, Schmutz, Verdunkelung durch Gerüst usw.). Die Mieter behielten einen großen Teil der Miete ein, der Vermieter klagte.

Mit Urteil vom 9. April 2001 hielt die 62. Zivilkammer des Landgerichts Berlin eine Mietminderungsquote von 20 % für angemessen und folgte ausdrücklich der entgegenstehenden Auffassung der 64. Kammer, die von 33 % ausgeht, nicht. Die ZK 62 begründete ihre abweichende Auffassung gründlich und nachvollziehbar. Nur dann, wenn der Mieter detaillierte Aufzeichnungen (Lärmprotokoll) vorlege, könne eine Erhöhung der Minderungsquote in Betracht kommen.

Mietrechtsreform: Nach § 536 BGB ist bei Minderung der Tauglichkeit "nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten". Was angemessen ist, entscheiden dann wieder die Gerichte. Eine wesentliche Änderung zum Minderungsrecht ergibt sich nicht aus dem Gesetzestext, sondern der amtlichen Begründung zum Regierungsentwurf. Danach soll nämlich die bisherige Rechtsprechung nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprechen, wonach bei vorbehaltloser Mietzahlung über einen längeren Zeitraum der Mieter das Minderungsrecht für die Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft verliert. Ob die Gerichte sich dem anschließen werden, ist allerdings zweifelhaft.