Minderung um 100 % bei Gesundheitsgefährdung durch Schadstoffkonzentrationen in der Raumluft

Minderung um 100 % bei Gesundheitsgefährdung durch Schadstoffkonzentrationen in der Raumluft; Mietmangel; Beweislast

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für einen Mietmangel, während das Ausmaß der Minderung vom Gericht zu klären ist. Ein Urteil, das dem Mieter auch insoweit die Beweislast auferlegt, ist objektiv willkürlich und damit verfassungswidrig. (Leitsatz der Redaktion)

Die Beschwerdeführer waren seit 1985 Mieter einer den Beteiligten zu 3. gehörenden Wohnung. Ende Januar 1996 zogen sie aus der Wohnung aus, nachdem sie zu der Überzeugung gelangt waren, daß die in einem unterhalb der Mietwohnung gelegenen Souterrainraum bei künstlerischen Arbeiten verwendeten Ölfarben, Sprays und Lösungsmittel zu Geruchsstörungen und gesundheitsgefährdenden Schadstoffkonzentrationen in der Raumluft führen würden. Unter Hinweis auf bereits eingetretene gesundheitliche Beeinträchtigungen entrichteten sie den Mietzins für 1996 zunächst unter Vorbehalt und stellten die Mietzinszahlungen ab Januar 1997, gestützt auf eine angekündigte Mietminderung um 100 %, ein. Die Beteiligten zu 3. kündigten das Mietverhältnis daraufhin wegen Zahlungsverzuges fristlos mit Schreiben vom 7. Juli 1997 und forderten die Beschwerdeführer zur Räumung der Wohnung bis spätestens Ende Juli 1997 auf. Eine Räumung und Übergabe der Wohnung ist bislang nicht erfolgt.

Im Ausgangsverfahren nahmen die Beteiligten zu 3. die Beschwerdeführer auf Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung des rückständigen Mietzinses bzw. - nach Kündigung - auf Nutzungsentschädigung für Januar 1997 bis einschließlich Mai 1998 in Anspruch. Die Beschwerdeführer erhoben Widerklage, mit der sie eine Wiederherstellung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, insbesondere durch eine Reduzierung der Schadstoffkonzentrationen, begehrten. Das Amtsgericht gab der Klage, nachdem es die vorprozessual tätig gewordenen Sachverständigen als sachverständige Zeugen zu den Ergebnissen und Bewertungen der erstatteten Gutachten gehört hatte, mit Urteil vom 28. Februar 2000 - 2 C 507/97 - in vollem Umfang statt und wies die Widerklage ab. Zur Begründung führte es aus, aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme stehe zur Überzeugung des Gerichts nicht fest, daß sich die Wohnung jedenfalls seit Januar 1997 in einem nicht oder nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befunden habe. Die von den sachverständigen Zeugen erläuterten Feststellungen und Ergebnisse des im Juli 1998 erstatteten Gutachtens beträfen nicht den entscheidungserheblichen Zeitraum ab Januar 1997. Soweit sich die Beschwerdeführer zur Stützung der ihrer Ansicht nach berechtigten Minderung auf im Januar bzw. April 1996 durchgeführte Schadstoffmessungen bezogen hätten, seien die festgestellten Meßergebnisse unspezifisch. Die Tatsache, daß die zunächst gemessenen erhöhten Werte für Limonen und Ethylacetat ausweislich der Meßberichte bereits einen Tag später auf unbedenkliche Konzentrationen abgesunken seien, ohne daß erkennbare Gründe dafür benannt worden seien, reiche für die Annahme eines wesentlichen Gebrauchsmangels nicht aus. Ein Minderungsrecht könne den Beschwerdeführern daher weder zu 100 % noch zu einem niedrigeren Prozentsatz zugesprochen werden. Wegen des eingetretenen Zahlungsverzuges sei die fristlose Kündigung zu Recht erfolgt und die Klage sowohl hinsichtlich des geltend gemachten Räumungs- als auch des Zahlungsanspruchs begründet. Die Beschwerdeführer legten gegen dieses Urteil Berufung ein und machten u. a. geltend, aufgrund der vorliegenden Meßergebnisse bestehe eine Vermutung, daß die Wohnung auch 1997 kontaminiert gewesen sei. Insofern sei von einer Beweislastumkehr auszugehen, und es sei Sache der Vermieter, die gesundheitliche Unbedenklichkeit der Wohnung wiederherzustellen und nachzuweisen. In den Entscheidungsgründen des Landgerichts wird im wesentlichen ausgeführt:

Die Berufung sei unbegründet, da es an einer schlüssigen Darlegung der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung in einem auf Dauer nennenswerten Umfang fehle. Der Umfang der Mietminderung habe daher nicht festgestellt werden können. Für das Ausmaß der Minderung trage der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Wenn das Gericht den Grad einer Mietzinsminderung bewerten solle, bedürfe es einer ins einzelne gehenden Beschreibung aller erheblichen Umstände. Das bedeute, daß nicht nur der behauptete Fehler als solcher, sondern insbesondere die auf ihn zurückgeführten Auswirkungen auf die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache im einzelnen beschrieben werden müßten, so daß der Sachverhalt dem Gericht in greifbarer Weise vor Augen geführt und eine Bewertung der Minderung ermöglicht werde. Bei langwierigen Mängeln bedürfe es einer detaillierten Schilderung über die Zeit hin, beispielsweise durch Vorlage von Mängelprotokollen. Von einem Mangel sei sowohl bei konkreter Gesundheitsgefährdung auszugehen als in der Regel auch dann, wenn Grenzwerte überschritten würden, die im Hinblick auf die abstrakte Möglichkeit einer Gesundheitsgefährdung festgelegt worden seien. Konkrete Einzelheiten zum Ausmaß des Mangels sowie insbesondere der Gebrauchsbeeinträchtigung ließen sich dem Vortrag der Beschwerdeführer jedoch nicht entnehmen. Es sei nichts zum Zustand der Wohnung im einzelnen für den Zeitraum Januar 1997 bis Mai 1998 erklärt. Dabei sei aufgrund des Vortrags der Parteien, der Ergebnisse sämtlicher Gutachten und der Beweisaufnahme davon auszugehen, daß die giftigen Substanzen jeweils kurzzeitig aufgetreten seien und sich rasch verflüchtigt hätten. Gesundheitsbedrohliche sachverständige Feststellungen lägen nur für Juli 1998 vor. Mit Ausnahme dieses von einem gesundheitsgefährdenden Aufenthalt in den Räumen ausgehenden Gutachtens seien keine Feststellungen zu konkreten Gesundheitsgefahren getroffen worden. Für den entscheidungserheblichen Zeitraum lägen keine gutachterlichen Feststellungen vor; aus dem Gutachten von 1998 ließen sich insoweit keine sicheren Rückschlüsse ziehen, da es sich unstreitig um flüchtige Stoffe handele.

Für eine Beweislastumkehr hinsichtlich des Ausmaßes der zulässigen Minderung gebe es keinen Ansatz. Weil im Winter und Frühsommer 1996 in der Wohnung flüchtige giftige Substanzen ohne konkrete gesundheitliche Gefährdung und im Juli 1998 entsprechende Schadstoffe in gesundheitsgefährdendem Ausmaß festgestellt worden seien, sei weder nach der Alltagserfahrung noch nach bekannten wissenschaftlichen Gesetzen ohne weiteres Ansehen davon auszugehen, daß während der gesamten Zeit eine gesundheitsgefährdende Konzentration dieser oder anderer giftiger Stoffe vorhanden gewesen sei. Unter Würdigung aller Umstände spreche zwar einiges für eine zumindest zeitweise Belastung der Wohnung. Hinreichend faßbare Anhaltspunkte für das konkrete Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung im maßgeblichen Zeitpunkt lägen jedoch nicht vor, so daß eine Bewertung der Minderung nicht möglich sei. Mangels jeglicher Feststellungen müsse davon ausgegangen werden, daß die Minderung um 100 % schuldhaft erfolgt sei. Selbst wenn man den Beschwerdeführern aufgrund ihres lückenhaften Vortrags zugestehen wolle, daß eine Minderung um etwa 10 bis 15 % nicht verschuldet gewesen wäre, sei jedenfalls eine vollständige Minderung nicht entschuldbar. Gegen die vorgenannte Entscheidung des Landgerichts richtet sich die Verfassungsbeschwerde, mit der die Beschwerdeführer eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 23 Abs. 1, Art. 15 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 10 Abs. 1 der Verfassung von Berlin (VvB) rügen. Die Zurückweisung der Berufung beruhe auf einer Verletzung der Bedeutung der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie und ihrer Einwirkung auf die der Entscheidung zugrunde liegenden mietrechtlichen Vorschriften. Vom Schutzumfang des Art. 23 Abs. 1 VvB umfaßt sei auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung. Ausfluß dieser Gewährleistung sei der in den §§ 536, 537 BGB geregelte Anspruch des Mieters auf Erhaltung und Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit der Wohnung sowie auf Minderung des Mietzinses wegen Beeinträchtigung oder Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit. Mit Blick auf den verfassungsrechtlichen Bestandsschutz des Besitzrechts des Mieters dürften im Rahmen des § 537 BGB an den Nachweis der eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit der Wohnung keine überspannten Anforderungen gestellt werden. Der Anspruch des Mieters umfasse die Abwesenheit von "Wohngiften" und "Umweltfehlern"; in diesem Sinne sei bereits das Fehlen der gesundheitlichen Unbedenklichkeit als Mangel der Mietsache zu verstehen. Soweit der Mieter konkret und - etwa durch Vorlage von Messungen - substantiiert eine Schadstoffbelastung der Wohnung darlege, sei es Sache des Vermieters, die Wiederherstellung der gesundheitlichen Unbedenklichkeit der Wohnung zu bewirken und nachzuweisen. Eine derartige Beweislastumkehr liege insbesondere dann in der Natur der Sache, wenn es sich - wie vorliegend - um Schadstoffe in Form flüchtiger organischer Verbindungen handele, die sich in ihrer Konzentration ständig veränderten. In einem derartigen Fall sei es dem Mieter nicht zumutbar, mit einem erheblichen Kostenaufwand etwa monatliche Schadstoffmessungen, Untersuchungen und Gutachten zu veranlassen. Diese sich unmittelbar aus der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie ergebenden Anforderungen habe das Landgericht bei Auslegung und Anwendung der einschlägigen mietrechtlichen Vorschriften verkannt. Aufgrund der vorliegenden Schadstoffmessungen und der zwischen den Parteien unstreitigen Tatsache, daß die Kunstmalerei in

tachten zu veranlassen. Diese sich unmittelbar aus der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie ergebenden Anforderungen habe das Landgericht bei Auslegung und Anwendung der einschlägigen mietrechtlichen Vorschriften verkannt. Aufgrund der vorliegenden Schadstoffmessungen und der zwischen den Parteien unstreitigen Tatsache, daß die Kunstmalerei in den unterhalb der Wohnung gelegenen Räumen auch 1997 unverändert fortgesetzt worden sei, sei auch für den entscheidungserheblichen Zeitraum von einer gesundheitsgefährdenden Kontamination und damit von einem Mangel der Mietwohnung auszugehen. Die Auffassung des Landgerichts, es fehle an einer schlüssigen Darlegung der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung in einem auf Dauer nennenswerten Umfang, weshalb der Grad der Mietzinsminderung nicht festgestellt werden könne, sei angesichts des von Art. 23 Abs. 1 VvB geschützten Besitzrechts des Mieters und der insoweit verfassungsrechtlich gebotenen Beweislastverteilung willkürlich. (...)

II. Die Verfassungsbeschwerde ist begründet. (...)

Das angegriffene Urteil überschreitet die Grenze zur Willkür und kann daher verfassungsrechtlich keinen Bestand haben. Für die Handhabung der Beweislastregeln, auf die das Landgericht seine Entscheidung stützt, fehlt es an jeder nachvollziehbaren Begründung.

Das Landgericht stellt in seinen Entscheidungsgründen vorrangig darauf ab, daß der Umfang einer Mietminderung nicht habe festgestellt werden können. Dabei geht es ohne weitere Begründung davon aus, daß der Mieter für das Ausmaß der Minderung die Darlegungs- und Beweislast trage. Erforderlich sei insofern eine ins einzelne gehende Beschreibung aller erheblichen Umstände. Nicht nur der behauptete Fehler als solcher, sondern insbesondere die auf ihn zurückzuführenden Auswirkungen auf die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache müßten im einzelnen beschrieben werden, damit der Sachverhalt dem Gericht in greifbarer Weise vor Augen geführt und eine Bewertung der Minderung ermöglicht werde. Unter Zugrundelegung dieser Beweislastverteilung nimmt das Landgericht an, dem Vortrag der Beschwerdeführer ließen sich keine konkreten Einzelheiten zum Ausmaß des Mangels bzw. der Gebrauchsbeeinträchtigung im entscheidungserheblichen Zeitraum Januar 1997 bis Mai 1998 entnehmen. Auch die von den Beschwerdeführern bereits im Ausgangsverfahren angesprochene Frage einer Beweislastumkehr wird ausweislich der Urteilsgründe lediglich "hinsichtlich des Ausmaßes der zulässigen Minderung" geprüft und verneint. Soweit das Landgericht danach entscheidungstragend darauf abstellt, daß die Beschwerdeführer als Mieter die Darlegungs- und Beweislast für das Ausmaß der Minderung tragen, und ihren Vortrag einzig anhand der von ihm aufgestellten Beweisregel prüft, entspricht seine Rechtsauffassung weder der Gesetzeslage noch der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Nach § 537 Abs. 1 BGB ist der Mieter von der Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses befreit oder zur Zahlung eines herabgesetzten Mietzinses berechtigt, wenn und solange die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder in nicht nur unerheblicher Weise mindert. Aus dem Wortlaut der Vorschrift ("ist ... befreit") ergibt sich, daß bei Vorliegen eines Mangels im Sinne des § 537 BGB die Minderung oder vollständige Befreiung von der Mietzinspflicht kraft Gesetzes eintritt. Es entspricht daher allgemeiner Meinung, daß § 537 Abs. 1 BGB - anders als beim Kauf das Recht zur Minderung des Kaufpreises nach §§ 462, 465 BGB - keinen Anspruch, sondern eine kraft Gesetzes eintretende Änderung der Vertragspflichten zur Folge hat. Die gesetzlich vorgesehene Rechtsfolge tritt selbst dann ein, wenn sich der Mieter nicht darauf beruft (st. Rspr. des BGH; vgl. NJW 1987, 432 [433]; NJW-RR 1991, 779 [780]).

Diese Gesetzeslage wirkt sich auch auf die Beweislastverteilung aus. Nach den allgemein für den Zivilprozeß geltenden Beweisregeln trägt jede Prozeßpartei die Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen der ihr günstigen Norm (vgl. Rosenberg/Schwab/Gottwald, Zivilprozeßrecht, 15. Aufl. 1993, S. 671). Dies bedeutet für § 537 BGB, daß der Mieter, der sich gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters auf Minderung beruft, nur den Mangel und die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch darlegen und ggf. beweisen muß. Dagegen braucht er das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mangel weder im einzelnen darzulegen noch zu beweisen (BGH NJW-RR 1991, 779 [780]; Putzo, in: Palandt, BGB, 60. Aufl. 2001, § 537 Rdnr. 4; Voelskow, in: Münchener Kommentar zum BGB, Band 3, 3. Aufl. 1995, § 537 Rdnr. 15; Emmerich, in: Staudinger, Kommentar zum BGB, Mietrecht 1, 13. Bearb. 1995, § 537 Rdnr. 108; Eisenschmid, in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 537 Rdnr. 311; Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Teil III.

B Rdnr. 1368; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Band 1, 2. Aufl. 1991, § 537 Rdnr. 1; Franke, Problemorientierte Fragen zur Mietminderungs-Praxis, ZMR 1996, 297 [303]). Da die Mietzinsminderung kraft Gesetzes automatisch in dem Umfang eintritt, in dem die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt ist, ist es Aufgabe des Gerichts, diesen Umfang - ggf. unter Hinzuziehung von Sachverständigen - zu klären; daraus folgt dann ohne weiteres das Maß der Mietzinsminderung (BGH NJW-RR 1991, 779 [780]; WuM 1997, 488). Die Auffassung des Landgerichts, die dem Mieter in vollem Umfang die Darlegungs- und Beweislast nicht nur für den behaupteten Fehler als solchen, sondern auch für das Ausmaß der Minderung auferlegt, wird danach weder dem Wortlaut des § 537 BGB noch den sich daraus nach den allgemeinen Beweisregeln ergebenden Darlegungs- und Beweisanforderungen gerecht, die höchstrichterlich bereits geklärt sind. Obwohl die Frage der Beweislastverteilung im Rahmen des § 537 BGB von den Beschwerdeführern bereits im Ausgangsverfahren angesprochen worden ist, fehlt in den Entscheidungsgründen jede Auseinandersetzung mit der dargelegten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Eigene Erwägungen für seine Rechtsauffassung führt das Landgericht an keiner Stelle an. Es nimmt in den Entscheidungsgründen vielmehr, ausgehend von der eingangs ohne jede Begründung aufgestellten Beweisregel, nur zur Beweiswürdigung Stellung. Angesichts des Wortlauts des § 537 BGB und der in diesem Zusammenhang zu den Darlegungs- und Beweisanforderungen ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hätte jedoch gerade diese Beweisregel aus verfassungsrechtlicher Sicht einer Begründung bedurft. Diesen Anforderungen wird die angegriffene Entscheidung nicht gerecht. Da das Landgericht keinerlei eigene Erwägungen für seine Rechtsauffassung nennt, ist seine Entscheidung bei verständiger Würdigung der die Verfassung beherrschenden Grundsätze nicht nachvollziehbar und damit objektiv willkürlich. Ohne daß es auf subjektive Umstände oder ein Verschulden des Gerichts ankäme, stellt eine derartige Entscheidung einen Verstoß gegen Art. 10 Abs. 1 VvB dar. Es kann nicht ausgeschlossen werden, daß das Gericht bei einer dem Maßstab des Art. 10 Abs. 1 VvB genügenden Begründung zu einem anderen Ergebnis gelangt wäre.

Die Minderung tritt nach § 537 BGB kraft Gesetzes ein; der Mieter muß daher im Streitfall nur den Mangel selbst darlegen und beweisen, nicht aber die Höhe eines bestimmten Minderungsbetrages.

Die Mieter befürchteten gesundheitsgefährdende Schadstoffkonzentrationen in der Luft, weil in einem Raum unter ihrer Wohnung bei künstlerischen Arbeiten Ölfarben, Sprays und Lösungsmittel verwandt wurden. Nach Beauftragung eines Gutachters und Schadstoffmessungen minderten die Mieter die Miete um 100 % und zogen aus der Wohnung aus, ohne daß eine Räumung und Übergabe erfolgte. Die Vermieter kündigten fristlos, während die Mieter widerklagend Mangelbeseitigung verlangten. Amtsgericht und Landgericht gaben der Räumungsklage statt und wiesen die Widerklage ab. Dagegen erhoben die Mieter Verfassungsbeschwerde.

Mit Beschluß vom 22. Februar 2001 hielt der Verfassungsgerichtshof die Entscheidung des LG Berlin für willkürlich und deshalb verfassungswidrig, weil das Landgericht den Mietern die Darlegungs- und Beweislast für das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung auferlegt habe. Das verstoße gegen die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, mit der sich das Landgericht nicht auseinandergesetzt habe. Demnach müsse der Mieter lediglich den Mangel selbst darlegen und beweisen, nicht aber die Höhe einer Minderung.

In der Tat ist es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. auch GE 1997, 1096) so, daß der Mieter nur einen konkreten Sachmangel darlegen und beweisen muß, während das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung und damit die Höhe der Minderung vom Gericht festzusetzen ist. Das Landgericht hatte sich allerdings mißverständlich ausgedrückt, denn in Wahrheit ging es (auch) um die Darlegung und den Beweis des Mangels selbst. Nur wenn giftige Substanzen in einem bestimmten Ausmaß in der Raumluft feststellbar sind, liegt überhaupt ein Mangel vor. Das hatte das Landgericht hier nicht für erwiesen erachtet, da im fraglichen Zeitraum von Januar 1997 bis Mai 1998 keine Schadstoffmessungen durchgeführt worden waren. Darauf hatte auch schon das Amtsgericht abgestellt. Nun waren allerdings vor und nach dem entscheidungserheblichen Zeitraum Messungen durchgeführt worden, und die Mieter hatten in ihrer Verfassungsbeschwerde dargelegt, es sei unstreitig, daß der Betrieb der Kunstmalerei auch 1997 unverändert fortgesetzt worden sei. Nur dann war es möglich, aus den Messungen Rückschlüsse zu ziehen für den fraglichen Zeitraum. Ob ein Unterlassen aber willkürlich war, wie der Verfassungsgerichtshof meint, ist zweifelhaft. Grundsätzlich muß der Mieter darlegen, daß im fraglichen Zeitraum der Mangel bestanden hat, so daß etwa bei Lärmbelästigungen sogenannte Lärmprotokolle vorzulegen sind. Der Nachweis einer Lärmbelästigung im Mai rechtfertigt keine Minderung für Juni. Anders kann es nur sein bei fortdauernden Beeinträchtigungen, etwa bei Baumängeln (z. B. fehlende Trittschalldämmung). Entscheidend war also hier der Vortrag der Mieter in der Verfassungsbeschwerde (den der Verfassungsgerichtshof nicht aufgreift), daß unstreitig der Betrieb der Kunstmalerei vor und nach dem Jahr 1997 unverändert fortgesetzt worden war. Hier hätte dann der Vermieter das Gegenteil darlegen und beweisen müssen.