Minderung trotz Auszugs

Minderung trotz Auszugs; Rückgabe der Mietsache trotz unvollständiger Räumung

Ist ein Mietvertrag über Gewerberäume wirksam gekündigt und renoviert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters, aber vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume, so dass eine Benutzung der Räume während der Zeit der Renovierung ausgeschlossen ist, ist die Miete trotz des Auszugs des Mieters während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert.

[...] 4 Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung des für den Monat Oktober 2009 geltend gemachten Restmietzinses in Höhe von 424,28 €, da der Mietzins in diesem Zeitraum jedenfalls in der geltend gemachten Höhe gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war. Die Kl. hat unstreitig in der Zeit vom 19. Oktober bis Ende Oktober 2009 in den streitgegenständlichen Räumen Malerarbeiten ausführen lassen. Nach dem unstreitigen Vortrag der Bekl. war eine Benutzung der Räume in dieser Zeit völlig ausgeschlossen. Das heißt, während dieser Zeit war die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben. Unerheblich ist, dass die Bekl. zu diesem Zeitpunkt bereits aus den Räumen ausgezogen waren, denn auf eine subjektive Beeinträchtigung des Mieters kommt es dabei nicht an. § 536 BGB greift auch dann ein, wenn der Mieter das Mietobjekt tatsächlich nicht oder nicht in der vorgesehenen Weise nutzt (Bub/Treier/Kramer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.B, Rn. 1363; BGH, NJW 1958, 785; BGH, WuM 1987, 53; LG Köln, WuM 1993, 670; OLG Düsseldorf, MDR 1989, 640). Dabei ist entgegen der Auffassung des Landgerichts auch unerheblich, ob der Mangel bereits vor Auszug des Mieters bestand, denn das Recht auf Minderung gemäß § 536 BGB ist seiner rechtlichen Natur nach kein Anspruch (wie beim Kauf), sondern eine kraft Gesetzes eintretende Änderung der Vertragspflichten (BGH, WuM 1987, 53). [...]

13 Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung der für den Monat April 2010 geltend gemachten Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.914,54 €.

14 Voraussetzung für einen Nutzungsentschädigungsanspruch gemäß § 546 a BGB ist, dass der Mieter die Mietsache vorenthält, indem er sie nach Beendigung nicht zurückgibt. Die Bekl. haben jedoch die Mietsache entgegen der Annahme des Landgerichts an die Kl. zurückgegeben. Sie haben die Schlüssel zu den Mieträumen unstreitig am 4. Januar 2010 zurückgegeben. Zurückgelassen haben sie allerdings den fest verklebten Teppichboden, Türöffner, Sprechanlage, eine Stange und Befestigungshaken im Bad sowie eine Lampe in den Räumen. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Bekl. verpflichtet waren, den Teppichboden zu entfernen. Auch wenn sie verpflichtet gewesen sein sollten, den Teppich inklusive Klebereste zu entfernen, so ist aufgrund des Zurücklassens der wenigen Gegenstände nicht von einer faktischen Weiternutzung durch die Bekl. (vgl. Schmidt/Futterer/Streyl, a. a. O., § 546 BGB, Rn. 20, 43; LG Köln, NJW‑RR 1996, 1480; KG, KGR 2006, 125), sondern nur von einer zum Schadensersatz verpflichtenden Schlechterfüllung auszugehen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 546, Rn. 5; OLG Hamm, NZM 2003, 26).

Gibt der Mieter nach wirksamer Kündigung die Gewerbemieträume vorzeitig zurück, und nutzt der Vermieter diese Zeit zur Renovierung, ist die Miete während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert.

Das Gewerbemietverhältnis wurde wirksam gekündigt. Der Mieter zog noch vor fristgemäßer Beendigung des Mietverhältnisses aus und gab die Schlüssel zurück. Dabei ließ er fest verklebten Teppichboden, Türöffner, eine eingebaute Sprechanlage und weitere Gegenstände in den Räumen zurück. Der Vermieter verlangte restlichen Mietzins sowie Nutzungsentschädigung im Hinblick auf die unvollständige Räumung der Mietsache. Der Mieter berief sich demgegenüber auf Mietminderung, weil der Vermieter noch vor Mietende die Räume renoviert hatte und demgemäß die Mietsache nicht nutzbar gewesen sei. Das Landgericht verurteilte den Mieter zur Zahlung.

Der 8. Senat des Kammergerichts änderte das Urteil teilweise ab. Für die Zeit, in der der Vermieter renoviert habe, sei die Miete auf Null gemindert gewesen. Die Benutzung der Räume durch den Mieter sei völlig ausgeschlossen gewesen. Unerheblich sei, dass der Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits aus den Räumen ausgezogen war, denn auf eine subjektive Beeinträchtigung des Mieters komme es nicht an. § 536 BGB greife auch dann ein, wenn der Mieter das Mietobjekt tatsächlich nicht oder nicht in der vorgesehenen Weise nutze. Dabei sei es unerheblich, ob der Mangel bereits vor Auszug des Mieters bestanden habe, denn das Recht auf Minderung sei seiner rechtlichen Natur nach kein Anspruch, sondern eine kraft Gesetzes eintretende Änderung der Vertragspflichten.

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung bestehe nicht. Der Mieter habe vorliegend die Schlüssel zu den Mieträumen zurückgegeben. Unerheblich sei, dass er Sachen in der Mietsache zurückgelassen habe. Es könne auch dahingestellt bleiben, ob der Mieter verpflichtet gewesen wäre, den Teppichboden zu entfernen. Selbst wenn das so sei, sei nicht von einer faktischen Weiternutzung der Mietsache, sondern nur von einer zum Schadensersatz verpflichtenden Schlechterfüllung auszugehen.