Minderung nach Modernisierungsmaßnahme

Minderung nach Modernisierungsmaßnahme, Verringerung des Lichteinfalls durch Ersetzung von Holzdoppelkastenfenster durch Isolierglasfenster

Führt eine Modernisierung (hier: Ersetzung der Holzdoppelkastenfenster durch Isolierglasfenster) zu einer Verringerung des Lichteinfalls (hier: um 28,85 % pro Fenster), entsteht ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache. Die Minderung errechnet sich nach einer Quote von 3 % pro Fenster.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Das Amtsgericht hat eine Kürzung der Modernisierungsmieterhöhung wegen eines Instandsetzungsanteils bei den Fenstern vorgenommen. Dagegen richtet sich die Berufung der Bekl. im Ergebnis ohne Erfolg.

Die vom Amtsgericht angesetzte Minderung in Höhe von 24 % ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.

Dazu gelten die Grundsätze der Kammerentscheidung vom 8. Januar 2004 - 67 S 312/01 - MM 2004, 124. Grundsätzlich verändert sich durch Modernisierungsmaßnahmen, soweit sie zu dulden sind, der vertragsgemäße Zustand der Mietsache. Minderungen sind dann gerechtfertigt, wenn eine vermeidbare Verschlechterung der Mietsache eintritt.

Entsprechend sind darlegungs- und beweisbelastet der Kl. hinsichtlich der veränderten Glasflächenmaße der Fenster bzw. der ungünstigen Lichtfarbe und die Bekl. hinsichtlich der Frage, ob dies ggf. vermeidbar war, insbesondere größere Fensterflächen möglich waren.

Zu den weiteren Fragen der Verringerung des Lichteinfalls und der Vermeidbarkeit hat der Einzelrichter aufgrund der Beschlüsse vom 28. November 2012 und vom 16. Januar 2013 ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen H. eingeholt. Der Sachverständige kommt - nach eigenen Kontrollmessungen - zu einer Verringerung der Glasflächen um 28,85 %. Er legt ausdrücklich dar, dass die Verringerung vermeidbar war.

Die Minderung durch das Amtsgericht entspricht dem Modell aus der zitierten Kammerentscheidung, dem auch der Einzelrichter folgt. In der Kammerentscheidung lag eine sogar leicht geringere Flächenverringerung von 23 % vor, hier sind es über 28 %. Es sind acht Fenster vorhanden, für die je eine Minderung von 3 % anzunehmen ist. (Revision nicht zugelassen)

Führt der Einbau moderner Isolierglasfenster zur Verringerung des Lichteinfalls, entsteht ein zur Minderung berechtigender Mangel. Die Mietminderung errechnet sich nach einer Minderungsquote von 3 % pro Fenster. Im konkreten Fall betrug die Minderung ca. 130 €/monatlich, der Modernisierungszuschlag nur 81 €/monatlich.

Der Vermieter ersetzte im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme die vorhandenen Holzdoppelkastenfenster durch dreifach verglaste Isolierglasfenster. Das führte zu einer Verringerung der Glasfläche um jeweils 28,85 %. Der Mieter machte Minderung geltend und forderte Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aufgrund einer Minderungsquote von 24 %. Damit hatte er beim Amtsgericht Erfolg, was zur Berufung des Vermieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 67 (Einzelrichter), wies die Berufung zurück. Grundsätzlich verändere sich durch Modernisierungsmaßnahmen, soweit sie zu dulden seien, der vertragsgemäße Zustand der Mietsache. Minderung sei dann gerechtfertigt, wenn eine vermeidbare Verschlechterung der Mietsache eingetreten sei. In der Beweisaufnahme zur Frage der Verringerung des Lichteinfalls durch Einholung eines Sachverständigengutachtens sei eine Verringerung der Glasflächen um jeweils 28,85 % festgestellt worden. Der Sachverständige habe auch ausdrücklich dargelegt, dass die Verringerung des Lichteinfalls vermeidbar gewesen sei. Die Minderung entspreche dem Modell aus der Kammerentscheidung vom 8. Januar 2004 - 67 S 312/01 - (vollständiges Urteil bei juris). Danach sei von einer Minderung von 3 % pro Fenster auszugehen. In der streitgegenständlichen Wohnung seien acht Fenster vorhanden, woraus sich eine Minderungsquote von 24 % ergebe.