Minderung der Grundmiete

Minderung der Grundmiete; Fälligkeit des Rückforderungsanspruchs des Mieters wegen überzahlter Modernisierungszuschläge; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinsminderung; Modernisierungszuschlag; Wertverbesserungszuschlag; Preisstellenbescheid; Rückforderungsanspruch (Fälligkeit); aufschiebende Wirkung; Mieterhöhungserklärung

1. Die Minderung wegen Mängel der Wohnung bezieht sich grundsätzlich nur auf die Grundmiete, nicht auf Modernisierungszuschläge.

2. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Modernisierungszuschläge ist gem. § 18 Abs. 5 I. BMG bereits fällig aufgrund der Entscheidung der Preisstelle für Mieten, unabhängig von deren Bestandskraft.

3. § 18 Abs. 5 I. BMG ist im Lichte des Art. 3 GG entsprechend verfassungskonform auszulegen.

Den Bekl. steht aus § 30 Abs. 1 Satz 1 I. BMG ein Rückforderungsanspruch wegen preisrechtswidrig überzahlter Miete in Höhe des von ihnen geltend gemachten Betrages von 19967,08 DM zu. Die Bekl. haben in der Zeit vom Februar 1982 bis Mai 1983 statt des preisrechtlich zulässigen Modernisierungszuschlages von 344,48 DM jeweils 510,05 DM gezahlt und damit monatlich jeweils 165,58 DM zuviel entrichtet.

1. Die Bekl. haben zwar in der Zeit von Oktober 1982 bis Mai 1983 die Miete wegen verschiedener von ihnen behaupteter Mängel in der Wohnung um jeweils 200,-- DM monatlich gemindert. Diese Minderung konnte sich nach dem verständigen Parteiwillen jedoch nur auf die jeweilige Grundmiete beziehen. Denn nur die Wohnung selbst konnte von einer Minderung der Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch betroffen sein, nicht aber die durch die Modernisierungsmaßnahmen eingetretenen Gebrauchswerterhöhungen.

2. Der Rückzahlungsanspruch der Bekl. für die Zeit von Februar 1982 bis Mai 1983 ist fällig, nachdem die Preisstelle für Mieten durch Bescheid vom 24. Juni 1983 den nach § 11 AMVOB zulässigen Mieterhöhungsbetrag für die Wohnung der Bekl. auf 287,08 DM festgesetzt hat.

Dem Rückforderungsbegehren der Bekl. steht nicht entgegen, daß der feststellende Preisstellenbescheid noch nicht bestandskräftig ist. Wie die Kammer bereits mehrfach entschieden hat, sind nach Vorlage eines Bescheides der Preisstelle für Mieten sowohl die festgestellten Wertverbesserungszuschläge fällig und vom Mieter zu entrichten als auch umgekehrt die vom Mieter überzahlten Wertverbesserungszuschläge vom Vermieter zurückzuerstatten (u.a. Urteil vom 10. August 1983 - 64/63 a S 178/83 - GE 83, 867 = MM 10/83 Seite 16; Urteil vom 16. Dezember 1983 - 64 S 274/83 - MM 2/84, S. 24; im vorliegenden Verfahren Beschluß vom 16. Dezember 1983 - 64 T 19/83 - GE 84, 177). Diese Fälligkeit der Zahlungsverpflichtung des jeweiligen Vertragspartners beruht darauf, daß nach § 18 Abs. 5 I. BMG Widerspruch und Anfechtungsklage gegen einen Bescheid der Preisbehörde aufgrund von § 11 Abs. 6 AMVOB keine aufschiebende Wirkung haben. Den dagegen vorgebrachten Einwendungen des Kl. vermag die Kammer nicht zu folgen.

a) Die Vorschrift des § 18 Abs. 5 I. BMG ist entgegen der Auffassung des Kl. nicht nur auf die Fälle einseitiger Mieterhöhungserklärungen des Vermieters anwendbar, sondern - analog - auch auf vertragliche Mietzinsvereinbarungen. Nach § 11 AMVOB ist eine Erhöhung der jährlichen Miete unter den darin aufgeführten Voraussetzungen preisrechtlich zulässig. Unerheblich ist jedoch, wann die Erhöhung erfolgt ist, ob gegenüber dem Vermieter oder durch Vereinbarung eines erhöhten Mietzinses gegenüber dem jetzigen Mieter oder durch einseitige Mieterhöhungserklärung. Der Begriff der "Erhöhung" in § 11 Abs. 1 Satz 1 setzt daher nicht voraus, daß während des laufenden Mietverhältnisses eine Mieterhöhungserklärung gegenüber dem jetzigen Mieter abgegeben wird, sondern gilt auch für diejenigen Fälle, in denen bereits früher eine Erhöhung, sei es auch durch Vereinbarung einer überhöhten und insoweit preisrechtlich unzulässigen Miete erfolgt ist. Diese Auslegung deckt sich auch mit dem Gesetzeszweck des § 18 Abs. 5 I. BMG, der die Finanzierung der dringend erforderlichen Modernisierungen absichern und unbillige Verzögerungen vermeiden soll, die sich durch die volle Ausschöpfung des Verwaltungsrechtsweges ergeben können. Denn dieser Zweck trifft bei vertraglicher Vereinbarung eines Modernisierungszuschlages ebenso zu wie im Falle der Beanspruchung dieses Zuschlages im Wege einer einseitigen Mieterhöhung. Das Mietpreisrecht verbietet preisrechtlich unzulässige Mieten, gleichviel, ob diese Mieten bereits von Anfang an vereinbart worden sind oder ob erst nach Abschluß des Mietvertrages ein preisrechtlich unzulässiger Zuschlag gefordert wird.

b) Die Kammer hält auch nach erneuter Überprüfung an ihrer Auffassung fest, daß § 18 Abs. 5 nicht nur auf Mietzinsansprüche des Vermieters gegen den Mieter, sondern auch auf Rückforderungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter anwendbar ist. § 18 Abs. 5 I. BMG verweist einschränkungslos auf den Preisstellenbescheid "aufgrund von § 11 Abs. 6 der Altbaumieten Verordnung Berlin". Nach dieser Bestimmung hat die Preisbehörde sowohl auf Antrag des Vermieters als auch des Mieters über die Höhe des Zuschlages zu entscheiden. Eine unterschiedliche Behandlung rechtfertigt sich im übrigen auch nicht aus dem Gesetzeszweck. Der Gesetzgeber hat durch die Einführung von Abs. 5 in § 18 I. BMG die unbilligen Verzögerungen vermeiden wollen, von der durch volle Ausschöpfung des Verwaltungsrechtsweges Vermieter und Mieter - je nachdem, wer Anspruchsteller war - in gleicher Weise betroffen waren.

Die Kammer verkennt dabei nicht, daß § 18 Abs. 5 der letzte Absatz einer Vorschrift ist, der das Recht des Vermieters auf einseitige Erhöhung des Mietzinses unter bestimmten Voraussetzungen regelt. Eine lediglich systematische Auslegung könnte daher ergeben, daß § 18 Abs. 5 auf das Rückforderungsbegehren des Mieters wegen überzahlter Wertverbesserungszuschläge nicht anwendbar sei (so Amtsgericht Schöneberg, Beschluß vom 6. März 1984 - 12 C 730/83 - GE 84, 635). Eine solche Auslegung würde jedoch zu einer Ungleichbehandlung zwischen Vermieter und Mieter führen, welche mit dem Gleichheitsgrundsatz des Artikels 3 Abs. 1 GG nicht zu vereinbaren wäre. Nach diesem Verfassungssatz ist tatbestandlich Gleiches auch rechtlich gleich zu behandeln. Für eine unterschiedliche Behandlung des Mieters und des Vermieters bei einem völlig gleich gelagerten Sachverhalt - Entscheidung der Preisbehörde über die preisrechtliche Zulässigkeit der Höhe eines Modernisierungszuschlages - ist ein sachlicher Grund nicht erkennbar. Die Finanzierung dringend erforderlicher Modernisierungen wird nicht in Frage gestellt, wenn der Vermieter zunächst von den Mietern nur Zahlung in der durch die Preisstelle festgestellten Höhe verlangen kann und darüber hinaus gezahlte Beträge zurückerstatten muß. Denn da die Preisstelle unabhängig von den Parteiinteressen über die Höhe des Zuschlages zu befinden hat, ist bereits eine gewisse Gewähr dafür gegeben, daß berechtigte Forderungen des Vermieters - wenn er die erforderlichen Unterlagen vollständig einreicht - mit einiger Wahrscheinlichkeit bereits im Verwaltungsverfahren von Erfolg beschieden sind. Eine Auslegung, wonach das Rückforderungsverlangen des Mieters von dem bestandskräftigen Abschluß des langwierigen und Jahre in Anspruch nehmenden Verwaltungsgerichtsverfahrens abhängig ist, läßt sich mit dem Bedürfnis des Vermieters, wertverbessernde Maßnahmen alsbald zu finanzieren, nicht rechtfertigen, sondern würde zu einer dem Mietpreisrecht grundsätzlich fremden Kreditierung des Vermieters durch den Mieter führen.

Aus diesen Gründen ist im Lichte des Art. 3 Abs. 1 GG eine verfassungskonforme Auslegung des § 18 Abs. 5 I. BMG geboten. Nur bei Gleichbehandlung des Vermieters und des Mieters steht die Vorschrift des § 18 Abs. 5 im Einklang mit dem Grundgesetz; nur bei dieser Auslegung bleibt das Gesetz sinnvoll (vgl. dazu BVerfGE 2, 266, Leitsatz 4).