Minderung bei Zugluft in ausgebauter Dachgeschosswohnung

Minderung bei Zugluft in ausgebauter Dachgeschosswohnung; Verletzung der Regeln zur Luftdichtheit; Mangel

Sind die beim Dachausbau gültigen Regeln zur Luftdichtheit nicht eingehalten worden, und kommt es deshalb zu erheblichen Zuglufterscheinungen, kann der Mieter die Miete im Winter um 10 % monatlich mindern und im Frühjahr und Herbst um 5 %.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Aufgrund des nachvollziehbaren und fachkundigen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. M. W. vom 12.3.2012 in dem beigezogenen Beweisverfahren mit der Geschäftsnummer: 30 H 1/11 ist das Gericht davon überzeugt, dass es zu unzumutbaren Zugluft‑Erscheinungen in der Wohnung kommt. Deutliche Zugerscheinungen wurden von dem Sachverständigen vor allem im Bereich des Bades aber auch im Anschlussbereich des Fußbodens zur Außenwand sowie an einzelnen anderen Punkten festgestellt. Die vom Sachverständigen gemessenen Luftgeschwindigkeiten waren in diesen Bereichen hoch. Besonders hohe Luftgeschwindigkeiten von bis zu 10 m/s wurden von ihm im Bad am WC- und Waschbeckenanschluss, der Revisionsklappe und am Wasserzähleranschluss gemessen.

Die Messungen zu den Luftströmungen an einzelnen Stellen durch den Sachverständigen erfolgte mittels „Blower‑Door‑Verfahren" und ergaben hierbei Folgendes:

• Die volumenbezogene Luftdurchlässigkeit wurde, bezogen auf das gesamte Wohnungsvolumen, mit 3,3 [1/h] durch den Sachverständigen ermittelt.

• Die Luftstrommessung an einzelnen Punkten der Wohnung zeigte Werte im Einzelfall von bis zu 10 m/s.

• Vor allem im Bereich des Badezimmers, aber auch an Fußbodenanschlüssen zur Außenwand sowie bei weiteren Einzelpunkten wie zum Beispiel Lichtschalter, Steckdosen und Deckenleuchten, konnten hohe Messwerte ermittelt werden.

Die durch die Luftdurchlässigkeitsmessung (Blower‑Door) erreichten Werte von 3,3 [1/h] des Gesamtluftwechsels liegen entsprechend den fachkundigen Ausführungen des Sachverständigen aber oberhalb des durch die DIN 4108‑7 vorgeschriebenen Grenzwertes von 3,0 [1/h]. Die gemessenen Luftgeschwindigkeiten von bis zu 10 m/s (Badezimmer) seien auch noch in der Raummitte spürbar und würden zu unangenehmen Zuglufterscheinungen führen. Bei darüber hinaus ansteigenden Windstärken sei es zudem wahrscheinlich, dass die Zugluft noch stark zunimmt.

Bereits in der Wärmeschutzverordnung aus dem Jahre 1995 sei aber schon geregelt gewesen, dass eine luftundurchlässige Schicht auf der wärmeübertragenden Umfassungsfläche einzubauen oder anderweitig eine Dichtheit zu gewährleisten ist. Neben den Fugen von Türen und Fenstern sind demnach alle übrigen Fugen in der Umfassungsfläche entsprechend dem Stand der Technik dauerhaft luftundurchlässig abzudichten. Dies betraf laut § 8 der Wärmeschutzverordnung auch alle baulichen Veränderungen bereits bestehender Gebäude.

Weiterhin hat der Sachverständige fachkundig dargelegt, dass das physische Wohlbefinden der Mieter/Nutzer durch die bauphysikalischen Eigenschaften beeinflusst werden kann. Die dazugehörige Einflussgröße sei die thermische Behaglichkeit, welche sich einstellt wenn der Wärmehaushalt des Körpers im Gleichgewicht sei. Diese Behaglichkeit würde durch Einflussfaktoren wie Kleidung, Tätigkeit, Raumlufttemperatur, Oberflächentemperatur der Umschließungsflächen, Luftfeuchtigkeit sowie auch durch die Luftbewegung (Zugerscheinung) beeinflusst. Erhöhte Luftbewegungen in Räumen seien daher generell zu vermeiden, da die Behaglichkeit schon durch geringe Veränderungen der Luftgeschwindigkeit herabgesetzt werden könne.

Auch bei verschiedenen Parametern dürfe die mittlere zulässige Luftgeschwindigkeit entsprechend den Ausführungen des Sachverständigen höchstens 0,6 m/s betragen, wobei die zulässige Luftgeschwindigkeit der tolerierbaren Behaglichkeit einem entsprechenden Prozentsatz unzufriedener Personen entsprechen würde. Die hier in der streitbefangenen Wohnung vor Ort vom Sachverständigen gemessenen Werte von bis zu 10 m/s bei einer konstanten Druckdifferenz von 50 Pa würden somit aber Luftgeschwindigkeiten darstellen, welche deutlich außerhalb eines solchen Behaglichkeitshorizonts liegen würden.

Zwar könnten unzuträglich starke Luftströmungen entsprechend den Ausführungen des Sachverständigen auch über den „DR‑Wert" berechnet werden, welcher eine prozentuale Angabe über die ungewünschte und zu Beeinträchtigungen führende Abkühlung des menschlichen Körpers ermittelt. Würde man aber den von ihm hier errechneten Wert von DR = 42 % mit den in der einschlägigen Literatur vorhandenen Grenzwerten vergleichen, würde sich hieraus aber ebenso eine deutliche Überschreitung der Behaglichkeit ergeben. Zudem hat der Sachverständige auch fachkundig ausgeführt, dass auch bei veränderten Parametern - wie einer erhöhten Lufttemperatur - die gemessenen Luftgeschwindigkeiten in keinem Fall innerhalb eines als behaglich einzustufenden Bereichs hier eingeordnet werden können.

Der Sachverständige Dipl.‑Ing. M. W. konnte somit vorliegend feststellen, dass es sich hier um einen Zustand handelt, der den allgemein anerkannten Regeln der Technik weder aus heutiger Betrachtung entspricht noch zum Zeitpunkt des Dachausbaus entsprach. Weder die Kriterien der Wärmeschutzverordnung zum Zeitpunkt des Dachausbaus noch die bauphysikalischen Regeln zur Einhaltung eines als behaglich einzustufenden Zustandes seien vorliegend eingehalten worden.

Als Ursache für die gemessene Zugluft komme entsprechend den Ausführungen des Sachverständigen nur ein ungenügend dichter Anschluss des Innenausbaus an die Gebäudeaußenteile in Betracht. Zwar könne er nicht sagen, wo im Einzelnen der Lufteintritt erfolgen würde, jedoch sei davon auszugehen, dass die Dampfsperre ihre vorgesehene Funktion hier nicht ausreichend erfüllt. Darauf würden auch die gemessenen Luftdurchlässigkeitsraten an den unterschiedlichsten Punkten wie Steckdosen, Fußleistenbereiche, Deckenlampen und Lichtschalter hindeuten.

Der Sachverständige führte im Übrigen aus, dass die von ihm gemessenen Luftströme der Dachflächenfenster auf nicht dicht schließende Fensterflügel (Dichtungsebenen innerhalb der Fenster) sowie auf nicht dicht schließende Lüftungseinrichtungen im oberen Bereich der Fenster zurückgeführt seien.

Darüber hinaus hat der Sachverständige auch dargelegt, dass die hiesigen Zugerscheinungen und Luftströme zwar nicht in ein direktes Verhältnis zu Abkühlungsvorgängen der Wohnung gesetzt werden können, die von ihm hier ermittelten Undichtigkeiten aber einen verstärkten Wärmeaustausch mit der Außenluft ermöglichen und somit eine Wärmebrücke darstellen. In diesem Zusammenhang könne man von einem geringen Abkühlen der Wohnung ausgehen, sofern die Außenlufttemperaturen deutlich geringer als die Innentemperaturen sind und durch entsprechende Druckunterschiede ein gesteigerter Luftwechsel stattfindet. Auf den gesamten Wohnraum betrachtet seien diese Vorgänge zwar differenziert zu bewerten, jedoch könnten durch die punktuellen Wärmebrücken kühlere Temperaturen im Gebäudeinneren entstehen, die wiederum zu einem gesteigerten Heizenergieverbrauch führen können.

Insofern hat der Sachverständige aber auch dargelegt, dass die von ihm hier ermittelten Undichtigkeiten zwar zu einem leicht erhöhten Verbrauch an Heizenergie und damit zu einem erhöhten Heizkostenanteil führen, diese Undichtigkeiten jedoch gleichzeitig die notwendige Lüftungserfordernis und die damit entstehenden Lüftungswärmeverluste senken würden. Dieser sei nämlich auch notwendig, um den hygienisch notwendigen Luftwechsel - beispielsweise durch tägliches Lüften - sicher zu stellen. Aus diesem Grund sei in der entsprechenden DIN 4108‑7 auch ein zulässiger Gesamtluftwechsel von 3 (also ein dreifacher Luftaustausch) vorgegeben. Die von ihm mittels „Blower‑Door‑Verfahren" ermittelten Werte des Gesamtluftwechsels von 3,3 würden hier dementsprechend auch nur mit 10 % über dem vorgegebenen Wert der DIN liegen.

Dessen ungeachtet könne aber davon ausgegangen werden, dass die von ihm vorliegend festgestellten Mängel zwar keinen starken jedoch einen geringen zusätzlichen Heizenergiebedarf in der Wohnung verursacht haben. Ein um 10 % gesteigerter Luftwechsel würde aber auch bei erheblichen Temperaturunterschieden nur begrenzt zu höheren Energie‑Verbräuchen führen, so dass das von ihm hier festgestellte Mangelbild auch nur geringe zusätzliche Heizkosten erwarten lässt und es nicht geeignet ist, den gesamten Heizenergieverbrauch der Bekl./Widerkl. als Mieterin zu erklären.

Zu den Maßnahmen zur Mängelbeseitigung führte der Sachverständige des Weiteren aus, dass die Dichtheit des Dachraums überprüft und entsprechende Fehl‑ oder Schadstellen behoben werden sollten. Alle vor Ort von ihm festgestellten Einzelstellen mit erheblichen Luftdurchlässigkeitsraten - wie beispielsweise die Anschlüsse im Badezimmer und der Küche - müssten abgedichtet werden. Die hohen Luftdurchlässigkeitsraten der Steckdosen, der Fußleistenbereiche, der Deckenlampen und Lichtschalter würde zudem auf eine generelle Problematik der Luftdichtheit des Dachraums hindeuten. Die hierfür verantwortliche Dampfsperrfolie sei demnach im Allgemeinen zu überprüfen und aufgefundenen Fehl‑ oder Schadstellen entsprechend abzudichten. Es sei zudem von umfangreichen Nachbesserungen an der Dampfsperrebene auszugehen, wobei nachfolgend die Wände, Decken und Dachschrägen mit Gipskartonplatten erneut zu beplanken und malermäßig zu behandeln wären.

Zusammenfassend stellte der Sachverständige Dipl.‑Ing. M. W. fest, dass die gemessenen Werte zur Luftdurchlässigkeit innerhalb der Wohnung zeigten, dass die zulässigen Grenzwerte seit 2001 der DIN 4108‑7 deutlichen überschritten werden und - da der Dachausbau deutlich nach dem Errichtungszeitpunkt des Gebäudes stattfand - hier nicht die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gültigen Normen zum Wärmeschutz und der Luftdichtheit heranzuziehen sind, und dementsprechend bereits beim Ausbau des Daches es als allgemein anerkannte Regel der Technik galt, für eine entsprechende Dichtheit und Behaglichkeit zu sorgen. Dessen ungeachtet seien die zum Zeitpunkt des Dachausbaus gültigen Regeln zur Luftdichtheit als auch zur Behaglichkeit hier nicht eingehalten worden. Insofern seien in der gesamten Wohnung Luftgeschwindigkeiten gemessen, welche insbesondere in den Anschlussbereichen im Bad sowie an verschiedenen einzelnen Durchdringungspunkten der Wände - wie Steckdosen, Lichtschalter, Fußleisten, Deckenlampen - sowie den Fenstern besonders hohe Werte zeigen würden. Als Grund hierfür geht der Sachverständige von ungenügenden Anschlüssen der Bauteile und deren Abdichtung sowie sehr wahrscheinlich einer mangelhaften Ausführung der Dampfsperre des Dachbereichs aus.

Zwar hat die Kl. vorgetragen, dass zumindest ein Teil der vom Sachverständigen festgestellten Undichtigkeiten durch die Bekl. verursacht wurden, jedoch hat die Bekl. dies wiederum ausdrücklich bestritten und konnte die Kl. ihre diesbezügliche Behauptung nach Überzeugung des Gerichts hier nicht beweisen.

So teilte der Sachverständige Dipl.‑Ing. M. W. in seinem Schreiben vom 17.1.2013 (Blatt 176 der Akte) mit, dass er (und somit nicht die Bekl.) die nicht fest fixierten Abdeckungen des Wasserzählers, des Waschbeckens und des Gäste‑WC‑Abflussrohres erst bei seinem Ortstermin abgezogen hatte. Dass derartige Abdeckungen im Übrigen in der Regel nur auf ein Abflussrohr bis zur Wand aufgeschoben sind, ist zudem gerichtsbekannt, da ansonsten ein Abbau (z. B. bei einer Verstopfung des Rohres) sich nur sehr schwierig gestallten würde und z. B. Silikonreste an der Wand verursachen würde, welche wiederum dann beseitigt werden müssten. Zudem darf ein Mieter auch ein Loch in eine Decke bohren, um dort eine Lampe anzubringen, ohne dass derartige Dübellöcher gleich zu derartigen Zuglufterscheinungen führen.

Die Kl. ist daher verpflichtet, die an bzw. in der Wohnung ... vorhandenen Undichtigkeiten - insbesondere im Bereich der Anschlüsse im Bad, an Durchdringungspunkten der Wände und Decken (wie Steckdosen, Lichtschalter, Fußleisten, Deckenlampen) sowie an den Fenstern fachgerecht zu beseitigen.

Zugleich ist festzustellen, dass die Bekl. seit dem 1.12.2008 berechtigt war und bis zur Beseitigung der Undichtigkeiten und der hierdurch wiederum verursachten Zugluft und Luftgeschwindigkeiten auch noch berechtigt ist, die Brutto‑Miete für die Wohnung wegen dieser Mängel in den Monaten November, Dezember, Januar, Februar und März eines Jahres um jeweils 10 % sowie in den Monaten April, Mai, September und Oktober eines Jahres um jeweils 5 % zu mindern.

Regelmäßiger Luftaustausch in der Wohnung verhindert Feuchtigkeitsschäden. Unzumutbare Zugluft muss der Mieter in der Wohnung allerdings nicht hinnehmen und kann Mangelbeseitigung verlangen und Minderung geltend machen.

Die Mieterin beklagte in ihrer Dreizimmerwohnung im ausgebauten Dachgeschoss erhebliche Zuglufterscheinungen, verlangte Beseitigung von Baumängeln und minderte die Miete. Die Vermieterin behauptete, die Undichtigkeiten habe die Mieterin selbst verursacht, indem sie z. B. Löcher gebohrt habe.

Mit Urteil vom 28. Juni 2013 gab das Amtsgericht Brandenburg an der Havel nach Einholung eines Sachverständigengutachtens der Mieterin teilweise recht. Der Sachverständige hatte festgestellt, dass die anerkannten Regeln der Technik beim Dachausbau nicht eingehalten worden waren, so dass es zu unzumutbarer Zugluft kam. Ein leicht erhöhter Verbrauch an Heizenergie werde jedoch dadurch ausgeglichen, dass das tägliche Lüften nicht mehr erforderlich sei. Unter Bezugnahme auf das Gutachten stellte das Amtsgericht einen Mietmangel fest, der von der Vermieterin zu beseitigen sei. Dazu komme das Recht zur Minderung im Winter um 10 % monatlich und in den Monaten April, Mai, September und Oktober um 5 %. Für die Sommermonate verneinte das Amtsgericht ein Minderungsrecht.