Minderung bei Wohnflächenabweichung nach Nettomiete

Bei einer Minderung aufgrund einer Flächenabweichung ist bei einer vereinbarten Nettomiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen lediglich der Nettomietbetrag ohne die auf die Nebenkosten zu leistenden Vorschüsse heranzuziehen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt restliche Mieten für die Zeit von November 2001 bis Juni 2003 in Höhe von 9.065,29 E sowie Heizkostennachzahlung für 2000/2001 in Höhe von 1.271,55 E und Betriebskostennachzahlung für 2001 in Höhe von 756,58 E.

Die Einbehalte der Bekl. sind unstreitig. Sie wenden ein, die Fläche ihrer Wohnung sei kleiner als im Mietvertrag angegeben. Schließlich machen sie Minderungsansprüche wegen verschiedener Mängel geltend.

Das Amtsgericht hat die Bekl. zur Zahlung von 1.357,69 E verurteilt. Es hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens eine Flächenabweichung von mehr als 10 % (167,43 m2 statt 200,45 m2) festgestellt und insoweit eine entsprechende Minderung von monatlich 286,83 E berücksichtigt.

Hiergegen richtet sich die Berufung.

Ohne Erfolg wendet sich die Kl. gegen die Annahme eines Mangels und die Berechtigung der Bekl. zur Minderung dem Grunde nach aufgrund der festgestellten Flächenabweichung von 16,5 %. Eine derartige Flächenabweichung stellt einen Mangel der Mietsache dar (BGH VIII ZR 44/03, VIII ZR 133/03, VIII ZR 295/03 - Urteile jeweils vom 24. März 2004). Jedoch ist der vom Amtsgericht errechnete Minderungsbetrag von monatlich 286,83 E nicht zutreffend. Es kann im vorliegenden Fall dahinstehen, auf welche Mietanteile (Bruttowarmmiete, Bruttokaltmiete, Nettokaltmiete) sich eine festgestellte Minderungsquote in der Regel erstreckt. Bei einer Minderung aufgrund einer Flächenabweichung ist jedenfalls bei einer vereinbarten Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen lediglich der Nettomietbetrag ohne die auf die Nebenkosten zu leistenden Vorschüsse heranzuziehen. Zwar sind auch letztere grundsätzlich Teil der Miete und stellen ein Entgelt für die Überlassung der Wohnung dar, welches lediglich nicht pauschal, sondern nachträglich anhand der Umlage der beim Vermieter tatsächlich angefallenen Kosten berechnet wird. Aufgrund dieser konkreten Berechnung durch anteilige Umlage der tatsächlichen Kosten ergebe sich aber, wenn man die Nebenkostenvorauszahlungen zur Berechnung des Minderungsbetrags heranzöge, eine doppelte Anrechnung. Denn die geringere Fläche einer Wohnung führt zwangsläufig zu einem geringeren Anteil der aufgrund der Abrechnung zu tragenden Nebenkosten. Es ist deshalb nicht gerechtfertigt, unter Berücksichtigung der Nebenkostenvorschüsse einen höheren Minderungsbetrag anzunehmen. (...)

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen. Denn die Sache hat grundsätzliche Bedeutung. Die Frage der Berechnung der Minderung bei einer Flächenabweichung stellt sich nicht nur in einem Einzelfall. Der BGH hat in den grundlegenden Entscheidungen zur Frage der Minderung bei einer Flächenabweichung (BGH VIII ZR 44/03, VIII ZR 133/03, VIII ZR 295/03 - Urteile jeweils vom 24. März 2004) nicht entschieden, von welchen Mietanteilen (Bruttowarmmiete, Bruttokaltmiete, Nettokaltmiete) die Minderungsquote in diesem Fall zu berechnen ist. In der Entscheidung VIII ZR 44/03 ist die Höhe der begründeten Forderung letztlich offengeblieben, weil diese noch von weiteren vom Berufungsgericht noch zu klärenden Fragen abhing. In der Entscheidung VIII ZR 133/03 ist lediglich der Betrag der Miete sowie der einbehaltene Betrag angegeben, ohne daß die Mietstruktur ersichtlich ist. In der Entscheidung VIII ZR 295/03 ist zwar ausweislich des Tatbestands eine Nettomiete nebst Nebenkostenvorschüssen vereinbart gewesen. Die Berechnung der Klageforderung war indes nicht Gegenstand der Revision.

Ist die tatsächliche Wohnfläche um mindestens 10 % geringer als die im Vertrag angegebene, besteht nach neuer BGH-Rechtsprechung Anspruch auf Mietminderung. Die Minderung aufgrund einer Flächenabweichung ist bei Vereinbarung einer Nettomiete nach dieser ohne die auf die Nebenkosten zu leistenden Vorschüsse zu berechnen, meint das LG Berlin.

Die tatsächliche Wohnfläche war um 16,5 % niedriger als die im Mietvertrag angegebene. Der Mieter minderte die mietvertraglich vereinbarte Nettomiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen. Das Amtsgericht errechnete die Minderung anhand der Gesamtmiete. Dagegen richtete sich (u. a.) die Berufung.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, kam zu dem Ergebnis, daß jedenfalls bei einer vereinbarten Nettomiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen lediglich der Nettomietbetrag ohne die auf die Nebenkosten zu leistenden Vorschüsse heranzuziehen ist. Zwar seien letztere grundsätzlich Teil der Miete und stellten ein Entgelt für die Überlassung der Wohnung dar, welches nicht pauschal, sondern nachträglich anhand der Umlage der beim Vermieter tatsächlich angefallenen Kosten berechnet wird. Aufgrund der konkreten Berechnung ergebe sich aber eine doppelte Anrechnung, wenn man die Nebenkostenvorauszahlungen zur Berechnung der Minderung heranzöge. Denn eine geringere Fläche einer Wohnung führe zwangsläufig auch zu einem geringeren Anteil der aufgrund der Abrechnung zu tragenden Nebenkosten. Es sei deshalb nicht gerechtfertigt, unter Berücksichtigung der Nebenkostenvorschüsse einen höheren Minderungsbetrag anzunehmen. Die Kammer hat die Revision zugelassen.

Vergleiche zum Problem der Minderungsberechnung auch Schach GE 2004, 673, 675.