Minderung bei unzureichendem Wasserdurchfluss

Minderung bei unzureichendem Wasserdurchfluss; Zugluft bei Doppelkastenfenster und fehlender Rauchabdichtung der Wohnungseingangstür

1. Hat der Sachverständige einen unzureichenden Wasserdruck festgestellt (Fließdruck von deutlich weniger als 2 bar), ist es nicht zu beanstanden, wenn ein Mangel auch für die Monate vorher angenommen wird, da das Zusetzen von Wasserrohren ein allmählicher Prozess ist.

2. Der Vermieter schuldet keine völlige Winddichtigkeit von Fenstern.

3. Nicht jede baurechtliche Unzulänglichkeit (hier: fehlende Rauchabdichtung der Wohnungseingangstür) berechtigt zur Minderung.

4. Voraussetzung für die Minderung ist eine nachvollziehbare Beschreibung des Mangels, aus der sich das Ausmaß der Beeinträchtigung ergibt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung der Kl. ist erfolgreich, soweit das Amtsgericht auch für den Zeitraum nach Beseitigung des gerügten Mangels der nicht ausreichenden Wasserversorgung per 15.3.2009 eine Minderung der Miete bejaht hat. Die Bekl. haben die Beseitigung dieses Mangels zu diesem Zeitpunkt zugestanden, so dass ab 15.3.2009 die Miete ungemindert geschuldet gewesen ist. [...] Im Übrigen ist die Berufung jedoch ohne Erfolg.

Die Miete ist auch in den Monaten ab Dezember 2008 gemindert gewesen, § 536 Abs. 1 BGB. Die Bekl. befanden sich nicht ab Dezember 2008 in Annahmeverzug mit der Entgegennahme der Mängelbeseitigung. Denn die Kl. hatte den Bekl. im Dezember 2008 nicht die Beseitigung der Mängel im Sinne von §§ 294, 295 BGB angeboten. Denn die Bitte um die Einräumung des Zutritts zur Wohnung erfolgte nicht, um einen Mangel zu beseitigen, sondern betraf Messungen, um festzustellen, inwieweit die außerhalb der Wohnung bereits getroffenen Maßnahmen weitere Arbeiten in der Wohnung erforderlich machten oder erübrigten. Nicht ersichtlich ist auch, dass den Bekl. sodann im Januar 2009 die Beseitigung der gerügten Mängel selbst angeboten worden sei.

Ohne Erfolg rügt die Kl. auch, dass das Amtsgericht eine Minderung der Miete bereits vor Juni 2008 bejaht hatte. Das ist vielmehr nicht zu beanstanden. Denn die Bekl. hatten bereits spätestens ab Januar 2007 eine zum Teil nur noch unzureichende Wasserversorgung gerügt. Das Zusetzen von Wasserrohren mit der Folge des Absinkens des Wasserdrucks bzw. des Wasserdurchlaufvermögens ist aber - allgemein bekannt - ein allmählicher Prozess, der nicht plötzlich auftritt. Vielmehr wird er durch im Wesentlichen chemische Veränderungen der Rohrinnenfläche infolge des Absetzens von Kalk und anderen Bestandteilen des Wassers und ggf. durch Rost oder ähnliche Vorgänge des Metalls, aus dem die Verrohrung besteht, bewirkt. Es ist deshalb dem Amtsgericht darin zu folgen, von einer Minderung der Miete nicht erst ab dem Zeitpunkt auszugehen, zu dem der gerichtlich bestellte Sachverständige entsprechend unzureichende Wasserdurchlaufmengen feststellte. Der Kl. ist insoweit nämlich vorzuhalten, dass die Bekl. diesen Zustand mindestens seit Januar 2007 rügten, die Kl. indes die Gelegenheit zur Besichtigung des behaupteten Mangels nicht wahrnahm, sondern vielmehr sich darauf beschränkte, den Mangel zu bestreiten und sodann erst nach weiteren neun Monaten der Minderung Klage auf Mietzahlung zu erheben. Es wäre ihre Sache gewesen, dem Vorbringen der Bekl. nachzugehen und sodann ggf. hier substantiiert zu bestreiten. Durch ihr Verhalten hat sie es den Bekl. erschwert, ihre Ansprüche auch gerichtlich manifestierbar durchzusetzen. Insbesondere bei latent dauernd vorhandenen Mängeln, deren konkretes Ausmaß infolge weiterer Umstände unterschiedlich gravierend sein kann, ist es nämlich für den Mieter in einer solchen Situation unzumutbar, etwa konkret für jeden Einzelfall Tagebuch zu führen.

Die Berufung der Bekl. ist ohne Erfolg.

Die Miete war weder im Zeitraum ab Oktober 2008 weiter gemindert als vom Amtsgericht mit 8 % erkannt, noch war sie im Zeitraum vom Februar 2007 bis einschließlich September 2007 gemindert.

Zutreffend ist das Amtsgericht bei seiner Entscheidung davon ausgegangen, dass das Vorbringen der Bekl. in Bezug auf den streitigen Mangel vor dem Oktober 2007 so wenig detailliert und nachvollziehbar ist, dass eine erhebliche Gebrauchsminderung und damit Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB nicht erkannt werden kann.

Es ist den Bekl. zwar zuzugestehen, dass bei einem der Wohnung dauerhaft anhaftenden Mangel nicht verlangt werden kann, dass der Mieter für jeden Tag oder jede Nutzung der betroffenen Installation ein Protokoll erstellt, wie sich der Mangel konkret bemerkbar macht. Es reicht im Allgemeinen aus, wenn der Mieter den Mangel ausreichend nachvollziehbar umschreibt. Zwar kann auch unterstellt werden, dass sich der von den Bekl. gerügte Mangel nicht plötzlich einstellt, sondern allmählich entsteht. Allerdings muss hinsichtlich des Ausmaßes wenigstens so viel vorgetragen werden, dass sich das Gericht ein Bild von der sich ergebenden Beeinträchtigung machen kann. Das ist hier deshalb nicht der Fall, weil die Bekl. hier für Januar 2007 einen Zustand rügen, der nach den Feststellungen des Sachverständigen in erster Instanz noch als formgerecht und damit nicht mangelhaft zu qualifizieren ist. Soweit die Bekl. für den 10.1.2007 eine Wassermenge von nur 6 I pro Minute vorgetragen haben, reicht das noch nicht aus, um einen dauerhaften Mangel und nicht etwa einen einmaligen Vorgang anzunehmen, der für sich genommen eine Minderung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB noch nicht rechtfertigt. Das Gericht muss vielmehr in die Lage versetzt sein, nachvollziehbar feststellen zu können, ab wann die Durchlaufmengen so gering gewesen sind, dass sie dem normalerweise zu erwartenden und zu gewährenden Zustand auch für Altbauwohnungen nicht mehr entsprechen. Solche Angaben finden sich seitens der Bekl. dann erstmals für den Oktober 2007, diese zugrunde legend hat das Amtsgericht dann auch ab diesem Zeitpunkt in nicht zu beanstandender Weise eine Minderung der Miete bejaht.

An dieser Bewertung ändert nichts, dass die Kl. hier erst nach längerer Zeit ohne Reaktion auf die Mängelrüge der Bekl. im Schreiben vom 15.1.2007 die geminderten Beträge einklagte. Wer allerdings von vertraglichen Vereinbarungen abweichende Rechtslagen für sich in Anspruch nimmt, muss damit rechnen, dass die andere Seite die Einhaltung der Vertragspflichten geltend machen würde und sich entsprechend absichern. Wenn die Bekl. in der unzutreffenden Annahme, bereits die im Januar 2007 festgestellten Durchflussmengen seien mangelhaft und jede Durchflussmenge von weniger als 50 l/min sei ebenfalls mangelhaft, die Miete mindern, dann müssen sie das Risiko tragen, dass diese Einschätzung ggf. unzutreffend ist. Es bleibt dann ihr Risiko, ggf. für einen späteren Zeitraum einen mangelhaften Zustand nachvollziehbar darzulegen, und wann dies wer von der Wohnungsverwaltung erklärt haben solle.

Eine höhere Minderung ab Oktober 2007 vermag auch das Berufungsgericht angesichts der fehlenden Angaben der Bekl. nicht zu erkennen. Es ist dem Gericht verwehrt, hier zu spekulieren. Eine Einschränkung des Badens kann hier ohne Weiteres zwar angenommen werden. Angesichts dessen, dass heutzutage verbreitet und häufiger geduscht wird, ist eine höhere Beeinträchtigung als mit den 8 % Minderung berücksichtigt, aber nicht gerechtfertigt. Dass hier auch Waschmaschine und Geschirrspülgerät nicht oder nicht immer einwandfrei arbeiteten, dass auch das Duschen regelmäßig oder ausnahmsweise nicht möglich oder erheblich erschwert waren, ist nicht dargelegt worden.

Zutreffend hat das Amtsgericht wegen der weiteren Mangelrügen eine Minderung der Miete nicht erkannt. In Bezug auf den Zustand der Fenster folgt das Berufungsgericht dem angefochtenen Urteil. Zugluft ist bei Doppelkastenfenstern bis zu einem bestimmten Umfang der Normalzustand und der Art der Konstruktion, insbesondere der nicht völligen Luft- bzw. Winddichtigkeit dieser Fensterart geschuldet. Dass der Zustand in der Wohnung der Bekl. über das Normale hinausging, ist nicht ersichtlich. Vorstehendes gilt auch für die völlig unsubstantiiert behauptete Wasserdurchlässigkeit der Fenster.

Ein erheblicher Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB liegt auch nicht in der fehlenden Rauchabdichtung der Wohnungseingangstür im Obergeschoss. Nicht jede baurechtliche Unzulänglichkeit bewirkt auch eine Minderung der Miete nach § 536 Abs. 1 BGB. Zudem setzt sich die Berufung nicht damit auseinander, dass und weshalb die Ausführungen im angefochtenen Urteil dazu, wie auch zu der wippenden Diele, nicht zutreffend sein sollen.

In Altbauwohnungen klagen Mieter häufiger darüber, dass der Wasserdruck unzureichend sei. Das kann an zugesetzten Rohren liegen, an manchmal unzureichendem Druck aus dem öffentlichen Wassernetz – und manchmal auch an der weitverbreiteten Ungeduld unserer Tage. Das AG Charlottenburg hatte kürzlich nach Einholung eines Sachverständigengutachtens einen unzureichenden Kaltwasserdurchfluss angenommen und eine Mietminderung von 8 % bejaht (GE 2010, 129), das LG Berlin bestätigte die Entscheidung in weiten Teilen.

Die Mieter der Altbauwohnung im 4. und 5. OG hielten den Wasserdruck nicht für ausreichend und minderten nach Mängelanzeigen die Miete um 15 %. Sie bezogen sich auf Richtwerte für Durchflussmengen nach DIN 1988 Teil 3 und vertraten zunächst die Auffassung, eine Ausflussmenge von 50 l/min für die Armatur sei erforderlich. Die Berufung der Vermieterin hatte nur teilweise Erfolg; die Berufung der Mieter, die eine höhere Minderung geltend machten, wurde zurückgewiesen.

Mit Urteil vom 5. Januar 2010 bestätigte das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg und meinte, eine Minderung sei auch für die Monate vor den Feststellungen des Sachverständigen angemessen, da davon auszugehen sei, dass der Wasserdruck nicht plötzlich absinke, sondern es sich um einen allmählichen Prozess handele. Voraussetzung für die Minderung sei allerdings eine nachvollziehbare Schilderung der Beeinträchtigungen. Wenn auch der Mieter nicht für jeden Tag oder jede Nutzung ein Protokoll erstellen müsse, sei es erforderlich, dass das Gericht sich ein Bild von der Beeinträchtigung machen könne. Das sei hier von den Mietern erst für den Zeitraum ab Oktober 2007 und nicht für die Zeit davor ausreichend dargelegt worden. Für eine Minderung von mehr als 8 %, wie vom Amtsgericht angenommen, fehle es darüber hinaus ebenfalls an konkreten Angaben der Mieter.

Das Landgericht verweist darauf, dass die Mieter für ihre unzutreffende Einschätzung, eine Durchflussmenge von weniger als 50 l/min sei mangelhaft, das Risiko trügen. Die Hinzuziehung eines Fachmanns ist hier unumgänglich, denn es ist nicht nur zwischen dem Ruhedruck und dem Fließdruck zu unterscheiden. Wie viele Liter pro Minute bei einem Wasserdruck von 2 bar aus einer Standardarmatur fließen, kann der Grafik in GE 2010 [8], 520 entnommen werden. Bei Badewannenarmaturen gelten andere Werte. Der Mindestversorgungsdruck (Ruhedruck) ergibt sich aus dem DVGW-Arbeitsblatt W 400-1 (siehe Tabelle in GE 2010 [8], 520). Siehe im Übrigen auch Kinne in GE 2009, 624.