Minderung bei Schimmelpilz

Minderung bei Schimmelpilz; Verlust des Minderungsrechts durch vorbehaltlose Mietzahlung über sechs Monate

1. Der Mieter von Geschäftsräumen ist zur Minderung wegen Schimmels berechtigt, wenn die Heizung für die Räume im Souterrain nachts heruntergedreht wird; dieses ökonomische Heizverhalten ist nicht zu beanstanden.

2. Durch vorbehaltlose Mietzahlung über sechs Monate verliert der Geschäftsraummieter sein Minderungsrecht.

Der Beteiligten schlossen am 23. Mai 2001 einen Mietvertrag über die in der ..., Souterrain belegenen Gewerberäume. Der Gewerberaum besteht aus drei Zimmern, einem zum Hof und zweien zur Straße gelegen. Den hofseitigen Raum vermietete der Bekl. für 160 € monatlich an Frau K. Diese kündigte das Mietverhältnis jedoch wegen Schimmelbefalls fristlos. Mit Schreiben vom 5. Januar 2002 zeigte der Bekl. dies der Hausverwaltung an und teilte dieser zugleich mit, daß er deswegen die Miete in Höhe des Mietausfalls von 160 € einbehalten werde, was er dann im Juli 2002 in Höhe von 159,99 € auch tat.

Über dem einzigen Fenster des hofseitig gelegenen Raums war zwischenzeitlich durch den Vermieter ein großer Balkon gebaut worden, was zu massiver Lichtverminderung führte. Der Bekl. minderte die Miete deswegen seit September 2002 um 20 %.

Mit Schreiben vom 6.1.2003 zeigte der Bekl. an, daß seit kurzem im hofseitig gelegenen Raum erneut Schimmelbefall aufgetreten sei. Am 24.2.2003 erfolgte daraufhin eine Begehung mit dem Zeugen M. von der Hausverwaltung, deren Ergebnis zwischen den Parteien streitig ist. Nachdem der Bekl. die Miete infolge von Feuchtigkeit und Schimmel um 20 % gemindert hatte, hielt er den Mietzins nach der Begehung um insgesamt 50 % zurück.

Schimmelbildung: Die Beeinträchtigung der gewerblichen Nutzung durch Wandfeuchte und dadurch hervorgerufenen Schimmel führt zu einer berechtigten Mietminderung in Höhe von weiteren 15 % (hochgerechnet auf die Grundmiete in Höhe von 368,37 € brutto sind das monatlich 55,26 €) durchgängig ab Januar 2003 für den gesamten nachfolgenden streitgegenständlichen Zeitraum.

Nach der erfolgten Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, daß die unstreitig bereits Anfang des Jahres 2001 vorhandene Feuchtigkeit und Schimmelbildung in dem hofseitig gelegenen Zimmer durch die seinerzeit erfolgten Sanierungsarbeiten nicht anhaltend beseitigt worden ist, sondern seit Januar 2003 erneut hervorgetreten ist und sich auch auf die beiden anderen Räume erstreckt hat. Zwar hat der Zeuge M. glaubhaft bekundet, daß er den bei der am 24.2.2003 erfolgten Begehung in Augenschein genommenen Fleck ohne weiteres habe wegwischen können, ihm die Wand dahinter trocken erschienen sei und er den Fleck daher nicht für Schimmel gehalten habe. Doch läßt dieser einmalige Eindruck keinen verläßlichen Rückschluß darauf zu, daß tatsächlich kein Schimmel vorgelegen hat. Denn auch schimmelbedingte Verfärbungen lassen sich häufig zunächst abwischen, treten jedoch nach Zeitablauf erneut hervor. Auch ist die Feuchtigkeit schimmelbefallener Wände nicht jederzeit in gleicher Weise sichtbar, sondern kann auch periodisch in Erscheinung treten, so daß zu deren Ausschluß in jedem Falle die Beobachtung über einen längeren Zeitraum erforderlich ist. Das war auch dem Zeugen M., als langjährigem Hausverwalter, bewußt, der deshalb nach seinen Bekundungen die Hausmeisterin mit der weiteren Beobachtung betraut hat.

Sein persönlicher Eindruck, daß es sich nicht um Schimmel gehandelt habe, er solchen aber auf Grund seiner langjährigen Konfrontation mit den verschiedensten Erscheinungsformen von Schimmel zu erkennen meine, wiegt demgegenüber gering, da er nicht objektiv ist. Er ist zudem durch die ebenfalls glaubhaften Bekundungen des Zeugen S. widerlegt. Dieser hat als Mitbenutzer der Mieträumlichkeiten im gesamten Mietzeitraum Wahrnehmungen machen können. Nach seinen glaubhaften Bekundungen haben sich in allen drei Zimmern in den Fensterbereichen dunkle Flecken gebildet, und es hat durchgängig muffig gerochen. Zwar dürfte der Zeuge S. als Untermieter des Bekl. ein eigenes Interesse am Ausgang des Rechtsstreits haben. Doch ist er dem Gericht gleichwohl glaubwürdig erschienen. So hat er u. a. bekundet, das hofseitige Zimmer lange Zeit nicht betreten zu haben und dort erst nach dem Auszug der Untermieterinnen im Januar 2006 wieder den nach wie vor vorhandenen Schimmel im Fensterbereich sowie einen neuen Fleck an der linken Wand vom Flur aus gesehen zu haben. Für eine - grundsätzlich denkbare - Gefälligkeitsaussage sind die von seiten des Zeugen bekundeten Wahrnehmungen zeitlich viel zu vage und ungenau gewesen. Dem Zeugen dürfte bei realistischer Einschätzung bekannt gewesen sein, daß Mietminderungen u. a. wegen Schimmels seit 2003 Streitgegenstand sind. Gleichwohl hat er hinsichtlich des hinteren straßenseitigen Zimmers ausgesagt, daß dieses vor 2 oder 3 Jahren vom Bekl. malermäßig behandelt worden sei, die Feuchtigkeit inzwischen jedoch wieder leicht durchkomme. Das macht ihn insgesamt glaubwürdig.

Seine Bekundungen haben das Gericht davon überzeugt, daß in den streitgegenständlichen Gewerberäumen sämtlich Wandfeuchte vorhanden war, die zur Bildung von Flecken und auch Schimmel geführt hat, allerdings in einer leichteren Erscheinungsform, deren Symptome durch Behandlung wie Wegwischen und Überstreichen vorübergehend zu beseitigen gewesen, langfristig aber immer wieder hervorgetreten sind. Vor diesem Hintergrund ist eine Mietminderung zwar nicht in der vom Bekl. vorgenommenen Höhe, aber doch jedenfalls in Höhe von 15 % durchgängig berechtigt. Dabei kommt es gar nicht darauf an, wann genau der Mangel jeweils wie gravierend hervorgetreten ist. Ein periodisch auftretender Mangel stört vielmehr das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung (Mietgegenstand und Miete) durchgängig (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, "Mietrecht", Rn. 309 zu § 536 BGB).

Dem können die Kl. weder unzureichendes Lüftungsverhalten des Bekl. noch dessen fehlende Mitwirkung bei der Mängelfeststellung mit Erfolg entgegenhalten.

Die durchgeführte Beweisaufnahme hat zur Überzeugung des Gerichts ergeben, daß vom Bekl. regelmäßig und ausreichend gelüftet sowie geheizt worden ist. Soweit der glaubwürdige Zeuge S. bekundet hat, morgens beim Betreten des Büros regelmäßig eine Viertel- bis halbe Stunde gelüftet zu haben und anschließend die Heizung auf etwa 3 gestellt sowie beim Verlassen der Räume heruntergedreht zu haben, ist ein derartiges Verhalten nicht zu beanstanden, sondern grundsätzlich angemessen. Daß die Räumlichkeiten, wie die Kl. einwenden, im Zuge des Lüftens bis zu einer halbe Stunde übermäßig auskühlen, mag in den Wintermonaten zutreffen; doch ist den Bekundungen des Zeugen nicht zu entnehmen gewesen, daß auch im Winter so lange gelüftet worden sei. Auch entspricht es gerade ökonomischem Heizverhalten, die Heizung nicht auf vollen Touren, sondern gemäßigt und konstant zu nutzen, um eine bestimmte Durchgangstemperatur zu halten, die über Nacht gesenkt wird. Zwar bezieht sich die Zeugenaussage nur auf das größte straßenseitige Zimmer, welches der Zeuge selbst mitgenutzt hat. Doch wollen die Kl. nicht behaupten, daß das Heizungs- und Lüftungsverhalten in den beiden anderen Räumlichkeiten anders gehandhabt worden sei. Etwas anderes läßt sich insbesondere auch nicht aus den von Kl.

seite völlig unkommentiert in der mündlichen Verhandlung vom 9.3.2006 sowie mit Schriftsatz vom 20.3.2006 eingereichten Heizkostenabrechnungen entnehmen. Hier müssen sich die Kl. den Hinweis gefallen lassen, daß Anlagen tatsächlichen Vortrag zwar belegen und ergänzen können, nicht jedoch zu ersetzen vermögen. Allein der pauschale Hinweis, daß sich aus den Abrechnungen das unzureichende Heizverhalten ergebe, weil die auf den Eigenverbrauch des Bekl. entfallenden Heizkosten viel geringer geworden seien, reicht hier jedenfalls nicht aus. Denn entscheidend kann nur sein die Ursächlichkeit geringeren Heizaufkommens für die Bildung von Feuchtigkeitsflecken und Schimmel, deren erneutes Auftreten seit Januar 2003 jedoch Streitgegenstand ist, während erheblich reduziertes Heizverhalten allenfalls im Jahr 2004 dokumentiert ist. Gegen das Heizverhalten als Ursache spricht auch die Tatsache, daß Schimmel bereits Anfang des Jahres 2002 aufgetreten ist und offenbar im Rahmen der Sanierung keine nachhaltige Beseitigung erfolgen konnte.

Weitere Mietminderungen auf Grund der übrigen vom Bekl. gerügten Mängel bestehen indes nicht. Im einzelnen gilt folgendes:

Balkonüberbau

Eine 20 %ige Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB, auf die sich der Bekl. wegen des im Rahmen der Modernisierungsarbeiten über dem zum Hof gelegenen Raum erfolgten Balkonüberbaus beruft und die er für den Zeitraum von September 2002 bis einschließlich Februar 2003 ausdrücklich geltend macht, kommt weder zur Gänze noch anteilig in Betracht. Zwar ist dem Bekl. zuzugeben, daß aus der von seiner Seite am 1.10.2000 erfolgten Unterzeichnung der seine Wohnung im 2. OG betreffenden "Modernisierungsvereinbarung" mitnichten die Kenntnis von der beabsichtigten Errichtung eines Balkons direkt über dem Gewerberaum des Souterrains hergeleitet werden kann und die Kl. auch nicht damit gehört werden kann, daß ihm damit zumindest die tatsächlichen Umstände bekannt gewesen seien, aus denen sich die zukünftigen Beeinträchtigungen schließlich ergeben haben. Denn eine Pflicht des Mieters, von sich aus weitere Erkundigungen anzustellen und ggf. die konkreten Baumaßnahmen zu erfragen, sieht das Gesetz nicht vor. Doch trägt der Bekl. auf der ersten Seite seines Schriftsatzes vom 6.9.2005 selber vor, daß der streitgegenständliche Balkon bereits im Januar/Februar 2002 angebracht worden sei, während er erstmalig mit Schreiben vom 20.9.2002 eine darauf beruhende 20 %ige Minderung "ab sofort" angekündigt und in die Tat umgesetzt hat. Zu diesem Zeitpunkt hatte er seine diesbezüglichen Gewährleistungsrechte aber bereits verloren. Denn nach ständiger Rechsprechung des BGH verliert der Mieter, der trotz Kenntnis eines anfänglichen oder nachträglich auftretenden Mangels den Gebrauch der Mietsache vorbehaltlos fortsetzt und insbesondere den Mietzins in voller Höhe weiterzahlt, seine Gewährleistungsrechte sowohl für die Vergangenheit als auch für die Zukunft (vgl. BGH NJW-RR 1992, 267; BGH NJW 1974, 2233, 2234). Dabei reicht regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten vorbehaltloser Mietzinszahlung aus (vgl. BGH GE 1997,1163), wobei die aus anderen Gründen zurückbehaltene Miete bei der Bewertung selbstverständlich außer Betracht bleiben muß. Durch die - im Hinblick auf den in Rede stehenden Mangel - ungeminderte und vorbehaltlose Mietzinszahlung bringt der Mieter zum Ausdruck, daß er die Mietsache als vertragsgerecht anerkennt, so daß er sich im nachhinein nicht - im Widerspruch zu seinem früheren Verhalten - darauf berufen kann, der Mietzins sei für die Mietsache in ihrem damaligen Zustand gar nicht geschuldet gewesen. Es ist zwar nicht ganz zweifelsfrei, ob diese - bisher ganz unangefochtene - Rechtsprechung auch nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes unverändert fortgeführt werden kann (vgl. die Amtliche Begründung zu dem neuen § 536 b BGB in: BTDrs. Nr. 14/4553 S. 41,42); nach wie vor kann jedoch bei vorbehaltloser Zahlung über längere Zeit jedenfalls ein Verzicht auf die Rechte für die Zukunft angenommen werden (LG Berlin - 32 O 314/02 = KG 2 O 14/03).

Entsprechendes gilt in gleicher Weise, soweit der Bekl. die ab April 2003 in Höhe von 50 % vorgenommene Mietkürzung u. a. auf den Balkonüberbau stützen will.

Viele mietrechtliche Streitfragen sind inzwischen vom Bundesgerichtshof entschieden, so daß eine gewisse Rechtssicherheit besteht. Anwälte tun allerdings gut daran, das Gericht mit Fundstellen auf die Rechtsprechung hinzuweisen.

Der Mieter von Geschäftsräumen, die im Souterrain gelegen waren, machte wegen verschiedener Mängel Mietminderung geltend. Zum einen ging es um Schimmelbefall, zum anderen beanstandete der Mieter eine Beeinträchtigung durch einen späteren Balkonüberbau.

Mit Urteil vom 4. Mai 2006 gab das Landgericht Berlin der Mietzahlungsklage zum Teil statt. Als berechtigt sah es allerdings die Minderung wegen der Schimmelbildung an, da das Heiz- und Lüftungsverhalten nicht zu beanstanden sei. Hinsichtlich des Balkons sei aber durch eine vorbehaltlose Mietzahlung über sechs Monate das Minderungsrecht erloschen.

Das Urteil ist falsch. Nach ständiger Rechtsprechung ist in Schimmelfällen zunächst einmal auszuschließen, daß die Ursache aus dem Einflußbereich des Vermieters stammt. Es ist daher ein Gutachten darüber einzuholen, ob ein Baumangel vorliegt (vgl. nur BGH NJW 2000, 2344). Nach Angaben des Einsenders hatte sich der Vermieter für seine Behauptung, es liege kein Baumangel vor, auf Sachverständigengutachten berufen. Das Gericht hätte also diesen Beweis erheben müssen. Statt dessen hat es ein angeblich ökonomisches Heizverhalten des Mieters, der abends die Heizung herunterdrehte, gebilligt. Daß zum Beheizen von ausgekühlten Räumen mehr Heizenergie verbraucht wird als für eine gleichmäßige Beheizung, weiß nun allerdings beinahe jeder. Ebenso dürfte bei Räumen im Souterrain auch ein besonderes Heiz- und Lüftungsverhalten nötig sein.

Hinsichtlich des angeblichen Verlustes des Minderungsrechts erwähnt das Gericht nicht die Rechtsprechung des BGH (GE 2005, 662), die ausdrücklich auch für Geschäftsraummiete die Rechtsprechung des VIII. Senats übernimmt, wonach seit dem 1. September 2001 die frühere Rechtsprechung zum Verlust des Minderungsrechts durch vorbehaltlose Mietzahlung nicht mehr aufrechterhalten wird.