Minderung bei Schimmel im Schlafzimmer und geringer Beheizung

Minderung bei Schimmel im Schlafzimmer und geringer Beheizung, Kündigung wg. nicht gezahlter Betriebskostennachforderung

1. Durch einen Baumangel verursachter Schimmelbefall im Schlafzimmer berechtigt zur Mietminderung (hier: 10 %), auch wenn durch geringe Beheizung der Mieter die Feuchtigkeitsschäden befördert (aber nicht verursacht) hat.

2. Eine fristgerechte Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung des Mieters ist begründet, wenn zu relativ geringfügigen überhöhten Minderungsbeträgen der Umstand kommt, dass eine titulierte Forderung auf Nachzahlung von Betriebskosten nicht beglichen wurde, obwohl der Mieter dafür Leistungen der Sozialbehörde erhalten hatte, die er auf andere Weise verbrauchte, so dass dem Vermieter Kosten für eine fruchtlose Zwangsvollstreckung entstanden.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht hier eine Mietminderung von 10 % allein aufgrund des Schimmelbefalls in der oberen Schlafzimmerecke (Nordwand/Ostwand/Decke) angenommen.

Hier handelte es sich um einen durch einen Baumangel verursachten erheblichen Schimmelbefall, mit Ausmaßen an den Schenkellängen von bis zu 50 cm, wie im Sachverständigengutachten ausgeführt worden ist. Das stellt eine erhebliche potentielle gesundheitliche Gefährdung, aber auch einen erheblichen optischen Mangel in einem der beiden zur Wohnung gehörenden Zimmer dar.

Daran ändert nichts, dass im Zeitpunkt der Beprobung der vorhandenen Reste aus der Ecke im Jahr 2010, und zwar nach der Entnahme am 30.3.2010 bis zum 14.4.2010, an dem der Laborbericht darüber gefertigt wurde, lebende Schimmelpilze nicht mehr festgestellt wurden, da hier der Zeitraum 2008 bis 2009 betroffen ist. Dafür, dass ein Mangel nicht mehr vorhanden ist, ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig. Da der Schimmelbefall unstreitig zuvor aufgetreten war, die Bekl. ihn erstmals im April 2008 rügte, spricht kein Anschein zugunsten der Kl. dafür, dass Schimmel auch schon im hier streitigen Zeitraum Juli 2008 bis Juli 2009 nicht mehr vorhanden war.

Zutreffend hat das Amtsgericht auch auf der Basis des Sachverständigengutachtens ausgeführt, dass die Art und Weise der Beheizung durch die Bekl. diesen Schimmelschaden zwar befördert, nicht aber verursacht hat. Unerheblich ist deshalb, dass in dem Zimmer weitere wesentliche Feuchtigkeitsschäden vorhanden sind, die nach den Feststellungen der vom Amtsgericht beauftragten Sachverständigen auf das Nutzerverhalten der Bekl. zurückzuführen sind und durch die Wärmedämmtapete noch verstärkt wurden, weil die Wände deshalb Feuchtigkeit nicht absorbieren und damit nicht mehr im gewissen Umfang ausgleichen können.

Im Übrigen stellt eine geringe Beheizung an und für sich keine Verletzung einer vertraglichen Pflicht dar, wenn dieses zwischen den Parteien nicht ausdrücklich anders vereinbart worden ist. Das betroffene Zimmer nutzt die Bekl. als Schlafzimmer. Es ist sehr verbreitet, dass bei geringeren Temperaturen geschlafen wird, weil dies als angenehm empfunden wird. Eine Beförderung des Schimmelschadens wirkt sich dann nicht auf die Minderungsquote zu Lasten des Mieters aus, wenn das Nutzungsverhalten im Rahmen des Vertragsgemäßen liegt. Dafür, dass dies hier nicht der Fall gewesen ist, spricht zugunsten des Kl. nichts.

II. Die Berufung ist aber erfolgreich, soweit mit ihr die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage weiter verfolgt wird.

Das Mietverhältnis ist zwar nicht durch die fristlose (a), sondern durch die hilfsweise fristgemäße Kündigung vom 27.7.2009 (b) beendet worden, §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 542 BGB.

(a) Die fristlose Kündigung vom 27.7.2009 hat das Mietverhältnis nicht beendet.

Ein Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB hat nicht vorgelegen, wenn man nur die offenen Mieten aus dem Zeitraum Juli 2008 bis Juli 2009 zugrunde legt. Selbst wenn man die Beträge wie in der Klageschrift zugrunde legt, ergibt sich kein Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a oder b BGB, weil sich der Betrag einer Monatsmiete nicht aus zwei aufeinander folgenden Monaten ergibt und weil der Betrag auch nicht zwei Monatsmieten erreicht.

Auf die bereits 2007 titulierte Forderung von 748,08 € für Betriebskosten konnte die fristlose Kündigung deshalb nicht gestützt werden, weil seit der Titulierung im Jahr 2007 zwei Jahre verstrichen waren, so dass in diesem besonderen Fall zuvor eine Abmahnung bzw. Androhung einer Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB hätte erfolgen müssen. Dafür, dass die Kl. dies tatsächlich auch getan hätte, ergibt sich aus dem vorgetragenen Sachverhalt kein Anhaltspunkt.

Eine ständig unpünktliche Mietzahlung ist weder aus der Kündigung selbst nachvollziehbar noch aus dem hier vorgetragenen Sachverhalt, so dass die Kl. sich auf diesen Kündigungsgrund nicht beziehen kann.

(b) Die hilfsweise fristgemäße Kündigung wegen des Zahlungsverzugs, wie er in Höhe von insgesamt 51,15 € aus einem Zeitraum von einem Jahr wegen des Schimmelbefalls in dem Schlafzimmer und den im Jahr 2007 titulierten Betriebskostennachforderungen resultiert, hat das Mietverhältnis gemäß §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, 542 BGB beendet, und zwar gemäß § 573 c Abs. 1 BGB mit Wirkung zum 30.4.2010, da das Mietverhältnis seit 1985 und damit länger als 8 Jahre andauerte, wobei das Gericht davon ausgeht, dass die Kündigung bis zum 3. Werktag des August 2009 bei der Bekl. eingegangen war. Der Kl. hat deshalb gemäß § 546 BGB einen fälligen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Die Bekl. hatte zwar im Zeitraum Juli 2008 bis Juli 2009 weitgehend zu Recht die Miete gemindert, so dass die über diesen Zeitraum entstandene relativ geringfügige Differenz von 51,15 € auch eine fristgemäße Kündigung nicht rechtfertigte. Denn dieser Betrag liegt innerhalb der Grenzen, die ein Mieter im Allgemeinen auch bei rechtskundiger Beratung bei der Bemessung der angemessenen Mietminderung nicht vollständig sicher beurteilen kann. Das gilt hier umso mehr, als die Verursachung der Mängel für den technischen bzw. physikalischen Laien durchaus nicht eindeutig zu beurteilen ist und ebenso ein vertragswidriges Verhalten der Bekl. in Bezug auf die Mängel auch nicht vorwerfbar ist.

Die Kündigung stützt sich aber erfolgreich darauf, dass die Bekl. die 2007 titulierte Forderung nicht beglich, obwohl sie dazu Leistungen der Sozialbehörde erhalten hatte, die sie aber auf andere Weise verbrauchte, und dem Kl. weitere Kosten für eine fruchtlose Zwangsvollstreckung angefallen waren. Das stellt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, die eine Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB rechtfertigt.

Diese Pflichtverletzung wird nicht deshalb weniger schwerwiegend, weil die titulierte Forderung einschließlich Zinsen und Kosten dann am 26.7.2009 überwiesen wurde und möglicherweise bereits vor Zugang der Kündigung vom 27.7.2009 auch bei dem Kl. bzw. seiner Hausverwaltung oder seinen Prozessbevollmächtigten einging. Die Bezahlung der Miete stellt die Hauptleistungspflicht des Mieters dem Vermieter gegenüber dar. Wenn er selbst dieser Verpflichtung nur mit Hilfe staatlicher Fördermittel nachkommen kann, dann verletzt er diese Hauptleistungspflicht erheblich, wenn er diese Mittel dann zwar erhält, aber nicht dem Vermieter weiterreicht, sondern sie verbraucht, so dass dem Kl. eine zwangsweise Durchsetzung im Wege der Zwangsvollstreckung vereitelt wird und mit weiteren Kosten für den Kl. verbunden ist. Dafür, dass die Bekl. diese Situation nicht verschuldet hätte, gibt es keine nachvollziehbaren und ausreichenden Anhaltspunkte. Es mag sein, dass die Bekl. aufgrund ihres Alters und damit einhergehender Abbauprozesse inzwischen ihre Geldangelegenheiten nicht mehr selbst mit der gebotenen Übersicht regeln kann, dass dies aber schon im Jahr 2009 und zuvor seit dem Jahr 2007, als der Kl. seine Forderung titulieren ließ und 2008, als er diese dann erfolglos betrieben hatte, der Fall gewesen wäre, ist nicht im Ansatz vorgetragen.

(c) Selbst wenn man dieser Rechtsansicht nicht folgen wollte, wäre das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung im Schriftsatz vom 22.8.2011 beendet worden, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Soweit der Kl. seinen Herausgabeanspruch auf die Kündigung im Schriftsatz vom 22.8.2011 stützt, liegt eine Klageänderung vor, deren Zulässigkeit nach § 533 ZPO zu bejahen ist, weil die Berücksichtigung sachdienlich und auf einem Sachverhalt beruht, den das Berufungsgericht ohnehin gemäß § 529 ZPO zu berücksichtigen hat. Der Sachverhalt ist zu berücksichtigen, weil er im Wesentlichen unstreitig ist.

Ein Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB hat vorgelegen, denn im Zeitpunkt der Erklärung befand sich die Bekl. mit einem Betrag von mehr als zwei Monatsmieten in Verzug. Auch ohne Berücksichtigung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2011 in Höhe von 46,31 € war ab Juli ein Betrag von mehr als zwei Monatsmieten offen. Die in Nr. 3 b) enthaltene Zeitbestimmung „mehr als zwei Termine" dient lediglich der Abgrenzung zu dem in Nr. 3 a) geregelten Tatbestand. Deshalb ist es nicht erforderlich, dass der Verzug über einen Zeitraum von zwei Terminen hinweg andauert (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. § 543 Rn. 121 unter Bezugnahme auf LG Berlin, GE 1991, 1251 = NZM 1992, 24).

Fehlendes Verschulden an dem Verzug hat die Bekl. nicht ausreichend dargelegt. Es reicht nicht, darzulegen, dass das Grundsicherungsamt „seinen Anteil" nicht bezahlt habe.

Von einer bereits im Zeitpunkt der Kündigungserklärung getroffenen Vereinbarung über eine Verrechnung mit Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen mit der Folge, dass die Forderungen des Kl. in diesem Zeitpunkt bereits nicht mehr bestanden haben, kann nicht ausgegangen werden. Der Kl. hat Entsprechendes bestritten, die Bekl. hat dazu dann nicht weiter vorgetragen und auch Beweis nicht angetreten. Von einer Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung vermag das Gericht deshalb auch nicht auszugehen. Eine Treuwidrigkeit ist dem Kl. angesichts des über einen sehr langen Zeitraum gestreckten fehlenden teilweisen Zahlungseingangs und der vorangegangenen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs nicht vorzuhalten.

Die Kündigung war formal wirksam, den Anforderungen an die Schriftform, § 568 BGB, und an die Begründung, § 569 Abs. 4 BGB, wird der Anwaltsschriftsatz gerecht. Es ist anhand der Begründung des Kündigungsschreibens zu erkennen, von welchem Mietrückstand der Kl. ausgegangen ist und ferner, dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs herangezogen hat.

Dabei reicht es bei einer nicht ganz übersichtlichen Sachlage wie hier aus, wenn der Vermieter dem Mieter darlegt, welche konkret dargestellten Zahlungsrückstände er seiner Kündigung zugrunde legt (BGH, Urteil vom 12. Mai 2010, VIII ZR 96/09 unter Bezugnahme auf frühere Senatsbeschlüsse vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 b; vom 30. Juni 2004 - VIII ZB 31/04, NZM 2004, 699, unter II 1; Senatsurteil vom 4. Februar 2009, aaO.), wobei ein nachvollziehbarer Mietkontenauszug ausreichend sein kann. Dabei ist es ohne Belang, dass die Zahlungsaufstellung, die in dem hier etwas weniger klaren Fall, da in verschiedenen Monaten unterschiedliche Zahlungen erfolgten, nicht in der eigentlichen Kündigungserklärung enthalten ist, sondern dass sich die einzelnen Zahlungsrückstände für die verschiedenen Monate aus einer der Kündigung angehängten Aufstellung ergeben, auf welche die Kündigung ausdrücklich Bezug genommen hat. Diese Aufstellung ist auch dem betriebswirtschaftlich und mietrechtlich nicht geschulten Mieter nachvollziehbar. Sie lässt erkennen, dass und welche Beträge der Kl. in den Monaten Januar bis August 2011 seiner Kündigung als nicht gezahlt zugrunde gelegt hat. Dass die ebenfalls in die Aufstellung eingestellte Betriebskostennachforderung in Höhe von 46,31 € für eine fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Zahlung der Miete nicht zu berücksichtigen ist, ändert nichts daran, dass damit eine ausreichende Begründung erfolgt ist.

Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters kann den Vermieter zur fristgerechten Kündigung berechtigen. Das Landgericht Berlin hat das in einem Fall bejaht, in dem die betagte Mieterin eine titulierte Betriebskostennachforderung von ca. 750 € zunächst nicht beglichen hatte, obwohl sie dafür Leistungen von der Sozialbehörde erhalten hatte.

Die Mieterin hatte über einen längeren Zeitraum die Miete unter Berufung auf Schimmelschäden im Schlafzimmer gemindert. Ein Sachverständiger hatte einen Baumangel festgestellt, der zu einem erheblichen Schimmelbefall mit bis zu 50 cm Ausmaß an den Schenkellängen geführt hatte. Allerdings hatte der Sachverständige auch festgestellt, dass wegen der fehlenden Beheizung des Schlafzimmers der Schaden vergrößert worden sei.

Der Vermieter, der u. a. ein Urteil über eine Betriebskostennachforderung von 748,08 € erstritten hatte, kündigte das Mietverhältnis mit mehreren Schreiben fristlos, hilfsweise fristgerecht.

Mit Urteil vom 4. Mai 2012 bejahte das Landgericht Berlin eine Mietminderung von 10 % für den Schimmelbefall im Schlafzimmer. Es sei unerheblich, dass die Mieterin diesen Schaden durch fehlende Beheizung vergrößert habe, denn es gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass im Schlafzimmer geringere Temperaturen herrschen als im Wohnzimmer; eine geringere Beheizung an sich sei keine vertragliche Pflichtverletzung, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart sei. Im Übrigen sei es weit verbreitet, dass bei geringeren Temperaturen geschlafen werde, weil das als angenehm empfunden werde.

Das Mietverhältnis sei aber durch die hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung beendet. Die geringfügig überzogene Mietminderung von insgesamt 51,15 € für einen Zeitraum von einem Jahr rechtfertige für sich auch keine fristgemäße Kündigung, denn ein solcher Betrag liege noch innerhalb der Grenzen, die auch ein rechtlich beratener Mieter bei der Bemessung einer Mietminderung nicht sicher beurteilen könne.

Hier komme aber der Umstand, dass die schon im Jahr 2007 titulierte Forderung von 748,08 € für Betriebskosten nicht beglichen worden sei, obwohl die Mieterin diesen Betrag von der Sozialbehörde erhalten hatte und deswegen für den Vermieter weitere Kosten für eine fruchtlose Zwangsvollstreckung angefallen waren. Dabei sei es unerheblich, dass die Forderung einschließlich Zinsen und Kosten überwiesen worden sei, und zwar möglicherweise schon vor Zugang der Kündigung. Im Übrigen sei aber auch eine weitere fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs begründet.

Die Ausführungen der Kammer zur Mietminderung sind vertretbar, auch wenn offen bleibt, ob die Minderung von 10 % von der anteiligen Miete für das Schlafzimmer oder von der Gesamtmiete berechnet wird. Soweit eine zur Kündigung berechtigende erhebliche Pflichtverletzung der Mieterin angenommen wird, ist das Urteil allerdings mehr als zweifelhaft. Eine geringfügig überzogene Mietminderung von 51,15 € über einen Zeitraum von einem Jahr scheidet als Begründung auch dann aus, wenn ein weiterer Umstand hinzutritt. Die nicht gezahlte Betriebskostennachforderung war (das Urteil lässt das offen) möglicherweise schon vor Zugang der Kündigung beglichen, so dass eine offene Forderung möglicherweise nicht mehr bestand.

Die Kammer hätte sich allenfalls einer Mindermeinung anschließen können (Ausführungen dazu fehlen), wonach ein Kündigungsgrund nicht bei Zugang der Kündigung, sondern bei Abgabe der Kündigungserklärung bestehen muss.

Schwer verständlich ist es auch, warum das Räumungsurteil sich hauptsächlich auf die fristgemäße Kündigung stützt und nicht auf die Hilfsbegründung, wonach die im Rechtsstreit erklärte fristlose Kündigung durchgreife. Wenn diese so zweifelsfrei war, wären Ausführungen zur fristgerechten Kündigung überflüssig gewesen.

Fazit: Das Urteil sollte nicht verallgemeinert werden; andere Gerichte würden möglicherweise anders entscheiden.