Minderung bei PAK-Belastung

1. Bei erheblicher Belastung der Atemluft mit polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) ist die Miete für die gesamte Wohnung um 15 % zu mindern. 2. Hatte der Mieter keine Kenntnis von der Belastung, beträgt die Minderungsquote nur 5 %.

Die geltend gemachten Mietzinsforderungen für April 1999 bis Oktober 1999 standen der Kl. (nur) in der von dem Amtsgericht zuerkannten Höhe, nämlich nach Abzug einer 15 %igen Minderung, zunächst zu. Der sich ergebende Betrag von 1.801,80 DM ist jedoch durch die Hilfsaufrechnung des Bekl. erloschen.

Die Minderung bemißt sich - wie von dem Amtsgericht erkannt - im Streitzeitraum auf 15 %. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vor dem Amtsgericht überstieg die PAK-Belastung in der Wohnung des Bekl. die mittlere Hintergrundbelastung um mehr als 100 %, was nach den Ausführungen des Sachverständigen in der Gutachtenergänzung vom 12. September 2001 näherungsweise einer Verdoppelung des Risikos für gesundheitliche Beeinträchtigungen entspricht. Diese Steigerung hält das Gericht mit Blick auf das kanzerogene Potential bei polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen für eine hinreichend konkrete Gefährdung, die mit sich bringt, daß der Mieter die Mietsache nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung nutzen kann. Da es sich um eine Belastung der Atemluft handelt, die sich üblicherweise innerhalb der Wohnung verteilt, ist bei der Bemessung der Minderung entgegen der Ansicht der Kl. auch nicht nur die Fläche des betroffenen Zimmers zu berücksichtigen.

Die von dem Bekl. zu Unrecht einbehaltenen Beträge von insgesamt 1.801,80 DM sind allerdings von der Kl. nicht mehr zu fordern, weil der Bekl. gegen diese Mietzinsschuld wirksam mit einem Rückforderungsanspruch gemäß § 812 BGB aus den Monaten Januar 1995 bis September 1996 aufgerechnet hat. In dieser Zeit war der Mietzins um 5 % monatlich gemindert, weil die vorgenannte Gesundheitsgefährdung durch die erhöhte PAK-Belastung bereits objektiv vorlag. Der Umstand, daß der Bekl. den Mietzins dennoch vorbehaltlos zahlte, führt zwar für die Zeit ab April 1998 analog § 539 BGB a. F. zu einem Verlust des Minderungsrechts, denn für diese Zeit ist aus dem Vortrag des Bekl. festzustellen, daß er aus den von ihm eingereichten Presseveröffentlichungen die Möglichkeit der Gesundheitsbeeinträchtigung durch den Parkettkleber in seiner Wohnung kannte und insoweit die Zahlung des Mietzinses unter dem Vorbehalt der Rückforderung hätte stellen können. Jedenfalls für die Zeit bis September 1996 ist eine solche Kenntnis des Bekl. allerdings nicht erkennbar.

Der Umstand, daß der Bekl. in dem genannten Zeitraum keine Kenntnis von der PAK-Belastung seiner Wohnung hatte, wirkt sich allerdings auf die Höhe der angemessenen Minderung aus und führt dazu, daß diese mit 5 % des Nettomietzinses zu bemessen ist. Denn der Bekl. nutzte in diesem Zeitraum die Wohnung in gleicher Weise wie eine mangelfreie Wohnung, ohne sich in der Nutzung beeinträchtigt zu fühlen. Anders als sonstige Mängel, die bei fehlender Kenntnis des Mieters den vertragsgemäßen Gebrauch gar nicht beeinträchtigen, ist zwar bei Schadstoffbelastungen wegen der tatsächlichen Einwirkung auf den Körper der vertragsgemäße Gebrauch objektiv beeinträchtigt. Die Kenntnis von dieser Beeinträchtigung ist jedoch ein entscheidender Faktor bei der Bemessung der Minderung, weil gerade diese bei dem Mieter ständige Unsicherheit und Unwillen bei der Nutzung der Mietsache hervorruft, was den Gebrauch in weit größerem Maße beeinträchtigen kann als die tatsächliche Gesundheitsgefährdung. (...)

Ob ein Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt und deshalb zur Mietminderung führt, ist objektiv zu ermitteln. Befürchtungen des Mieters, die auf Tatsachen beruhen, können allerdings nach Auffassung des Landgerichts Berlin die Minderungsquote erhöhen.

In einem Zimmer der Wohnung war Parkett verklebt worden; aus dem Kleber dünsteten polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) aus. Ein Sachverständiger stellte eine deutlich erhöhte PAK-Belastung der Atemluft fest. Der Mieter minderte die Miete und rechnete mit einem Rückforderungsanspruch aus überzahlten Mieten auf.

Mit Urteil vom 13. Januar 2003 hielt das Landgericht Berlin eine Minderung der (Netto-) Miete von 15 % für angemessen. Da sich die Belastung der Atemluft in der ganzen Wohnung auswirke, komme eine anteilige Minderung nur für ein Zimmer nicht in Betracht. Für den Zeitraum, in dem der Mieter keine Kenntnis von der PAK-Belastung (und damit auch keine Furcht vor ihr) gehabt habe, betrage die Minderung jedoch nur 5 %, da die Gebrauchsbeeinträchtigung im wesentlichen in der Unsicherheit und dem Unwillen bei der Nutzung der Mietwohnung bestehe.

Zweifelhaft sind die Ausführungen des Gerichts zum Verlust des Minderungsrechts für die Zeit ab April 1998, da dem Mieter die Gesundheitsgefährdung zu diesem Zeitpunkt bekannt gewesen sei. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (ZMR 1992, 239) verliert der Mieter nämlich sein Minderungsrecht durch vorbehaltlose Mietzahlung nicht nur für die Zukunft, sondern auch für die Vergangenheit, wenn er die volle Miete vorbehaltlos zahlt. Das Landgericht hätte daher für 1995 und 1996 keinen Minderungsanspruch bejahen dürfen, wenn es ab 1998 einen Verlust zum Minderungsrecht annahm.

Von größerer praktischer Bedeutung ist die Annahme der Kammer, eine dem Mieter unbekannte Gesundheitsgefährdung führe zu einer geringeren Minderung als eine bekannte Gefährdung. Damit werden subjektive Elemente bei der Mietminderung berücksichtigt, die - wenn überhaupt - erst nach der Mietrechtsreform eine Rolle spielen können. Erst seit dem 1. September 2001 enthält das Minderungsrecht den Begriff der Angemessenheit ("angemessen herabgesetzte Miete"), was auch subjektive Elemente enthalten könnte (Börstinghaus NZM 2000, 584, 585). Überzeugend ist das allerdings nicht, denn die Höhe der Minderung kann nicht davon abhängen, ob der Mieter besonders ängstlich ist oder nicht. Unsicherheit und Unwillen bei der Nutzung, auf die das Landgericht abstellt, sind bei einem ängstlichen Mieter tatsächlich vorhanden; ein Mietmangel liegt darin nicht. Wer das anders sieht, muß auch trotz Einhaltung der Grenzwerte ein Minderungsrecht des Mieters bei Elektrosmog (UMTS-Antennen) bejahen und auch bei "Erdstrahlen". Unsicherheit, Unwillen bei der Nutzung und Ängste können bei manchem Mieter durchaus echt sein; ein Minderungsrecht sollte man daraus nicht ableiten.