Minderung bei Nettomiete nicht auf Betriebskosten

Minderung bei Nettomiete nicht auf Betriebskosten; Beschwer bei Klage auf Mangelbeseitigung

1. Für die Berechnung der Minderung kommt es auf die vereinbarte Mietzinsstruktur an.

Gilt eine Nettomiete, bildet allein diese die Basis für die Berechnung einer Minderung; Nebenkostenvorschüsse nehmen an der Minderung nicht teil.

2. Die Beschwer gemäß § 511 a ZPO berechnet sich für eine Klage des Mieters auf Mangelbeseitigung nach dem 42fachen Monatsbetrag der in Betracht kommenden Minderung.

Die gemäß § 511 ZPO statthafte Berufung ist unzulässig gemäß § 511 a Abs. 1 ZPO.

Danach ist die Berufung unzulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes eintausendfünfhundert Deutsche Mark nicht übersteigt. Das ist der Fall.

Der Wert des Beschwerdegegenstandes richtet sich nach dem Wert des von den Kl. mit dem Rechtsmittel noch verfolgten Klageanspruchs. Mit diesem begehren sie die Unterbindung von Beeinträchtigungen des Gebrauchs des Badezimmers ihrer Wohnung, nämlich die Beseitigung von Feuchtigkeitsbildung unter der Badewanne und von dort auftretenden übelriechenden Gerüchen. Ihr Interesse an der so verfolgten Mangelbeseitigung ist in der Minderung auszurichten, in dessen Höhe bei einem Fortbestand der beklagten Mängel der Mietzins gemäß § 537 Abs. 1 BGB a. F. (§ 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB n. F.) herabgesetzt wäre. Denn diese Mietzinskürzung entspricht wertmäßig dem Interesse der Kl. an der Beseitigung des Mangels; auf die für die Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten kommt es dagegen für die Bemessung des Interesses der Kl. nicht an, denn um die Belastung mit diesen Kosten geht es für die Kl. nicht.

Der von den Kl. angesetzte Minderungssatz von 4 % ist auch nach Auffassung der Kammer angemessen, um die mit der Feuchte und den Gerüchen verbundene Beeinträchtigung der Benutzung des Badezimmers auszugleichen. Allerdings ist dieser Minderungssatz auf das Nettomietzinssoll der Kl. anzuwenden. Die Frage, wovon die Minderung zu berechnen ist, hängt von der vereinbarten Mietzinsstruktur ab. Das Gesetz gibt nicht vor, welche Mietzinsstruktur im Minderungsfall maßgebend sein soll; es ist insoweit neutral. Miete im Sinne der Vorschrift ist deshalb nach Maßgabe der Parteivereinbarung festgelegt. Haben die Mietvertragsparteien - wie vorliegend - bestimmt, daß ein Nettomietzins zu entrichten ist und die Kalt- und Warmbetriebskosten daneben als Vorschüsse zu zahlen sind, dann ist minderungsrechtlich der Nettomietzins maßgebend. Die Vorschüsse nehmen an einer Minderung nicht teil. Sie bilden bei einer Nettomietzinsstruktur einen "durchlaufenden" Posten und sind damit - anders als zum Beispiel bei Vereinbarung einer Bruttokaltmiete im Sinne eines die Betriebskosten als Anteil in der Kaltmiete enthaltenden Entgelts - nicht Teil der vom Mieter für die Überlassung der Wohnung zu erbringenden Gegenleistung (vgl. LG Berlin [ZK 63] GE 1999, 717; Kammer in MM 2000, 375). Die differenzierte Berechnung der Minderung je nach geltender Mietzinsstruktur trägt dem Umstand Rechnung, daß es im Rahmen der Vertragsfreiheit den Parteien vorbehalten ist, festzulegen, welches das Entgelt für die Überlassung der Wohnung sein soll. Zwar führt ein bestimmter Minderungssatz bei einer Minderung des Nettomietzinses zu einer geringeren Kürzung als im Falle der Minderung des Bruttomietzinses. Dies ist jedoch auch nicht zu beanstanden, weil bei einer solchen Mietzinsstruktur der Vermieter nur einen einheitlichen Mietzins tatsächlich als Entgelt erhält und im Gegenzug von diesem Entgelt die Betriebskosten selbst trägt. Diese für die Minderung maßgeblichen Grundsätze stehen nicht im Widerspruch dazu, daß kündigungsrechtlich für die Zahlungsverzugskündigung der Kaltmietzins einschließlich der Betriebskostenvorschüsse und bei zusätzlich vereinbarten Heizkostenvorschüssen der Warmmietzins maßgebend sein soll. Denn die Kündigung wegen Zahlungsverzugs findet ihre Rechtfertigung in der Nichtachtung der vereinbarten Zahlungspflicht in bestimmter Höhe oder/und für bestimmte Zeiträume durch den Mieter. Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist vor dem Hintergrund zu sehen, daß der Vermieter, zumal regelmäßig auch gegenüber noch anderen Mietern, gehalten ist, den Betrieb der Wohnanlage zu gewährleisten, wofür er auf den pünktlichen Eingang auch der Kalt- und Warmbetriebskosten angewiesen ist. Demgemäß zählen kündigungsrechtlich sämtliche periodisch wiederkehrenden, vom Mieter zu erbringenden Leistungen, die mit der Überlassung der Wohnung in Zusammenhang stehen, zur "Miete" im Sinne der Regelung über die Zahlungsverzugskündigung.

Der Nettomietzins der Kl. beträgt monatlich 633,22 DM, weshalb eine Minderung von 4 % pro Monat 25,33 DM ausmacht. Bei Ansatz von 42 Monaten für die Bemessung der Beschwer ergibt dies 1.063,86 DM.

Ob eine Minderung von der Warmmiete, der Bruttokaltmiete oder der Nettomiete zu berechnen ist, hat auch die Mietrechtsreform nicht geklärt. Alle drei Auffassungen werden von den Gerichten vertreten.

Der Mieter hatte vergeblich vom Vermieter Mangelbeseitigung verlangt. Gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts legte er Berufung ein. Nach ständiger Rechtsprechung ist die Beschwer nach dem 42fachen Betrag einer fiktiven Minderung zu berechnen; wird die Berufungssumme danach nicht erreicht, ist die Berufung unzulässig.

Mit Urteil vom 4. Oktober 2001 verwarf das Landgericht Berlin die Berufung und meinte, die Beschwer sei nicht erreicht. Da eine Nettokaltmiete vereinbart worden sei, müsse sich die fiktive Minderung auch allein nach dieser Mietstruktur richten und die Betriebskostenvorschüsse unberücksichtigt lassen. Daß bei einer Kündigung Betriebskostenvorschüsse auch zur Miete zählen, sei für die Frage der Minderung unbeachtlich.

Das Urteil erwähnt die entgegenstehende herrschende Meinung (so Kraemer WuM 2000, 515) nicht, was man verschmerzen könnte, wenn das Urteil richtig wäre. Das ist nicht der Fall. Bei erheblichen Mängeln, die zu einem Minderungssatz von 90 % führen, dürfte nach Auffassung der 61. Kammer der Mieter nur die Nettomiete kürzen, müßte aber die Betriebskosten voll weiterzahlen. Wäre die Wohnung unbewohnbar, so daß der Mieter ins Hotel ziehen müßte (Minderungssatz 100 %), würde das auch gelten. Daß das nicht richtig sein kann, bedarf keiner näheren Begründung (siehe dazu auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht 7. Auflage Rdnr. 259 ff. zu § 537 BGB).