Minderung bei Fogging

Steht die Ursache für die Schwarzfärbung (Fogging) der Wohnung nicht fest, ist der Mieter zur Minderung berechtigt.

Ohne Erfolg beanstandet der Kl. das Bestehen von Minderungsansprüchen der Bekl. gemäß § 537 BGB a. F. bzw. § 536 BGB n. F. bereits dem Grunde nach. Aus dem vom Amtsgericht eingeholten schriftlichen Gutachten des Sachverständigen P. F. vom 15. Januar 2002 läßt sich die genaue Ursache des dunklen Niederschlags in der Wohnung der Bekl. nicht feststellen. Beschrieben wird ein in manchen Fällen zu beobachtendes Phänomen, wonach aus dem Zusammentreffen möglicher verschiedener Ursachen sich ein solcher Niederschlag bildet, insbesondere etwa im Zusammenwirken mit Weichmachern in Farben, Tapeten o. ä. Als Ursache kommen danach zwar auch Verbrennungsrückstände (Kerzen, Rauchen) und Nikotin (Rauchen) in Betracht. Diese sind aber im vorliegenden Fall, und das hat der Sachverständige ausdrücklich festgestellt, nicht allein ursächlich. Es kann letztlich dahinstehen, ob und in welchem Umfang Rauchen und Abbrennen von Kerzen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehören. Wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt, und davon muß man bei den als solchen unstreitigen Verschmutzungen in der Wohnung der Bekl. nach nur wenigen Monaten Mietzeit ausgehen, der eine Ursache (auch) in der Sphäre des Vermieters haben kann, dann muß dieser sich insoweit entlasten, daß eine derartige Ursache im vorliegenden Fall ausscheidet. Dieser Beweis ist mit dem vorliegenden Gutachten nicht geführt. Ob dem Kl. in bezug auf diesen Mangel ein Verschulden zur Last fällt oder nicht, kann im Rahmen der hier allein zu beurteilenden Minderung dahinstehen.

Hinsichtlich der von den Bekl. als zu gering gerügten Minderung ist das angefochtene Urteil im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die vom Amtsgericht den Bekl. zugestandene Minderungsquote von 20 % ist insgesamt nicht unangemessen, gerade wenn man berücksichtigt, daß nicht alle Räume betroffen sind und die Beeinträchtigungen nur optischer Natur sind. Das gilt auch, wenn man nicht von einer Mitverursachung der Bekl. durch Rauchen und Abbrennen von Kerzen ausgeht. Ohne Erfolg verweisen die Bekl. wegen der Höhe der Minderungsquote auf überdurchschnittliche Qualität und Ausstattung der von ihnen gemieteten Räume und die Höhe der vereinbarten Miete. Denn dieser Umstand wird, wie bereits oben dargelegt, dadurch berücksichtigt, daß die absolute Minderung aufgrund der höheren Miete entsprechend höher ausfällt.

Wer für die Ursachen des Foggings die Beweislast trägt, ist streitig. Da die Schadensursache sowohl im Einflußbereich des Mieters als auch des Vermieters liegen kann, kommt es darauf an, wer welche Ansprüche geltend macht (vgl. Schach GE 2003, 428).

Der Mieter hatte die Miete gemindert wegen des wenige Monate nach Beginn der Mietzeit auftretenden Foggings. Auch der vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige konnte die genaue Ursache nicht feststellen. Das Amtsgericht bejahte das Minderungsrecht (GE 2003, 127), was der Vermieter nicht hinnehmen wollte.

Mit Urteil vom 20. Juni 2003 nahm auch das Landgericht Berlin ein Minderungsrecht an. Es liege ein Sachmangel vor, der immer zur Minderung berechtige, es sei denn, der Vermieter weise nach, daß der Mieter selbst den Mangel verursacht habe. Da dieser Nachweis nicht gelungen war, konnte der Mieter die Miete um 20 % mindern.