Minderung bei Flächenabweichung im Geschäftsraummietvertrag

Für die Ermittlung der maßgeblichen Fläche im Geschäftsraummietvertrag kann die DIN 277 herangezogen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Ein zur Mietminderung berechtigender Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB wegen einer Flächenabweichung ist ebenfalls nicht feststellbar.

Aus dem Vorbringen der Bekl. ergibt sich allenfalls eine Abweichung von weniger als 10 % der im Vertrag genannten Fläche; eine dadurch bedingte, erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

(1) Eine ausdrückliche Festlegung zur Flächenberechnung haben die Parteien im Mietvertrag vom 8. März 2002 nicht getroffen. Sie haben keine Berechnungsmethode bestimmt, die konkretisiert, welche Fläche bei der Bestimmung der „vermieteten Fläche" voll, anteilig oder nicht zu berücksichtigen ist. Es kommt deshalb darauf an, wie der Begriff „vermietete Fläche" auszulegen ist. [...]

(2) Für die Ermittlung von Gewerberaumflächen existieren keine allgemein anerkannten Berechnungsgrundlagen (Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., Anhang zu § 556 a BGB Rdnr. 17; Neuhaus, a.a.O., Rdnrn. 385 u. 410). Da im Falle der Vermietung von Gewerberäumen nicht die Wohn-, sondern die Nutzfläche maßgeblich ist, kann der Mieter solcher Räume eine Berechnung nach den Regeln für Wohnraum nicht erwarten (vgl. KG, Urt. v. 22.10.2001 - 20 U 3713/00, GE 2002, 257; Beschl. v. 30.9.2005 - 12 U 213/04, KG 2006, 175; Langenberg in: Schmidt-Futterer, a.a.O., Anhang zu § 556 a BGB Rdnr. 17). Wenn der Mieter von Gewerberäumen die Flächenberechnung bei Vertragsschluss nicht hinterfragt und zur Art der Berechnung nichts ausdrücklich vereinbart, muss er sich regelmäßig damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist (KG, Urt. v. 22.10.2001 - 20 U 3713/00, GE 2002, 257; Beschl. v. 30.9.2005 - 12 U 213/04, KG 2006, 175; LG Hildesheim, Urt. v. 27.8.2009 – 4 O 376/08, MDR 2010, 316). Eine solch zulässige und mögliche Berechnungsmethode ist z. B. die DIN 277.

Da der Mieter von Gewerberäumen eine Berechnung nach den Regeln für Wohnraum nicht erwarten kann, sind für die Berechnung der tatsächlich nutzbaren Flächen von Gewerbemieträumen die Grundsätze der Wohnflächenberechnung nach §§ 43, 44 der II. Berechnungsverordnung nicht einschlägig (vgl. a. KG, Urt. v. 22.10.2001 - 20 U 3713/00, GE 2002, 257; Beschl. v. 30.9.2005, 12 U 213/04, KG 2006, 175). § 44 II. BV, wonach auf die Wohnfläche die Grundfläche von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1,5 m zur Hälfte und die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m gar nicht anzurechnen sind, ist vorliegend deshalb nicht anwendbar. Es besteht auch keine bundesweit übliche Praxis, Flächen mit einer lichten Höhe bis 1,50 m überhaupt nicht oder nur zur Hälfte anzurechnen (vgl. KG, Beschl. v. 30.9.2005, 12 U 213/04, KG 2006, 175). Dem Senat ist auch nicht bekannt, dass eine solche Praxis im Bereich des hiesigen Oberlandesgerichts oder in D. üblich ist.

Nach DIN 277 müssen bei der Berechnung der Nettogrundfläche Räume oder Raumteile mit einer lichten Raumhöhe von über 1,5 m bzw. unter 1,5 m zwar getrennt ermittelt werden. Die DIN 277 macht jedoch keine Vorgabe, mit welcher Quote die Fläche von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von unter 1,5 m angerechnet werden. Dies obliegt der Parteivereinbarung. Vorliegend haben die Parteien eine lediglich anteilige Anrechnung solcher Räume nicht vereinbart. Es hat deshalb bei der vollen Anrechnung zu bleiben, die nach DIN 277 prinzipiell möglich und zulässig ist.

Anmerkung der Redaktion: Zur Anwendbarkeit der DIN 277 für die Flächenermittlung bei Geschäftsraummietverträgen vgl. jurisPR-MietR 4/2012, Anm. 1, Börstinghaus.

Enthält der Geschäftsraummietvertrag keine Vereinbarung darüber, wie die Ermittlung der maßgeblichen Nutzfläche erfolgen soll, kann die DIN 277 herangezogen werden.

In einem Geschäftsraummietvertrag war die „vermietete Fläche" mit „ca. 400 m2" angegeben. Der beklagte Mieter meinte, die Mietfläche betrage nur 316 m2 und minderte deshalb die Miete.

Das LG Duisburg gab der Klage des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete statt, die Berufung hatte keinen Erfolg. Wenn der Geschäftsraummietvertrag keine Regelungen zur Ermittlung der Nutzfläche enthalte, könne auf die DIN 277 zurückgegriffen werden; danach liege hier eine 10 % übersteigende Flächenabweichung nicht vor.