Minderung bei Fehler der Heizungsanlage

Minderung bei Fehler der Heizungsanlage; ungewöhnlich hohe Heizkosten; Stand der Technik; unzureichende Wärmedämmung; Energieverluste; kein Modernisierungszwang; veraltetes und mangelhaft isoliertes Leitungsnetz; Leitungsverluste; Fernwärme; Mängel

Nur wenn ungewöhnlich hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen; der Vermieter ist - ohne besondere Rechtsgrundlage - nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten Stand zu halten und schuldet keine Verbesserung der dem technischen Stand zur Zeit der Gebäudeerrichtung entsprechenden Wärmedämmung. Er schuldet aber einen Mindeststandard, den der Mieter bei Vertragsschluss erwarten durfte.

Die Bekl. mietete am 7.12.2001 Büro- und Lagerräume auf dem Grundstück P. in Berlin von der Kl. Die monatliche Miete war mit 14.560 DM zuzüglich 3.316 DM Betriebskostenvorschuss, insgesamt 17.876 DM, vereinbart. § 23 Ziffer 1 des Mietvertrags sieht vor, dass die Mietfläche von der ... GmbH mit Wärmeenergie versorgt wird, mit der der Mieter einen Wärmeversorgungsvertrag abschließt. Die Kl. schloss am 1.9.2000 mit der ... GmbH einen Rahmenvertrag zur Versorgung des Grundstücks mit Wärme, wobei die jeweiligen Lieferungsverträge mit den Mietern geschlossen werden sollten. Die Kl. nahm die Bekl. auf Zahlung restlicher Miete für Januar 2006 von 187 Euro und von jeweils 1.363,44 Euro für Februar und April bis August 2006 in Anspruch.

Die Bekl. behauptet, sie habe mit der ... GmbH eine Entschädigung für die Nutzung der Wärmeenergie vereinbart, nachdem sie eine Abrechnung vom 2.3.2005 für die Jahre 2002 und 2003 erhalten habe. Der von der ... GmbH berechnete hohe Energieverbrauch sei auf das veraltete und mangelhaft isolierte Leitungsnetz zurückzuführen, das zu Verlusten von mehr als einem Drittel führe. Diese Verluste seien der Kl. bekannt gewesen. Außerdem sei nur ein Zähler am Eingang des Gebäudes vorhanden gewesen, so dass das Rohrleitungsnetz zu trennen und ein weiterer Wärmezähler einzubauen gewesen wäre. Die Kl. habe diesen Arbeiten gegenüber der ... GmbH zunächst nicht widersprochen, jedoch dann mit Schreiben vom 20.1.2006 den Rückbau verlangt und zusätzliche Mietsicherheiten gefordert.

Die Bekl. nimmt die Kl. mit der Widerklage auf Rückzahlung von Minderungsbeträgen für die Jahre 2002 bis 2005 in Anspruch.

Die Berufung der Bekl. richtet sich gegen das am 1. Dezember 2006 verkündete Urteil des Landgerichts [durch das der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen worden ist].

Die Berufung ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg.

1. Unzutreffend ist allerdings die Ansicht des Landgerichts, die Mieträume seien ohne Heizungsanlage vermietet worden. Die Heizungsanlage ist Bestandteil der Mieträume und wurde zusammen mit diesen mitvermietet. § 23 des Mietvertrages betrifft lediglich den Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages zwischen der Bekl. und der ..., nicht die Bereitstellung der Heizkörper und der Zuleitungen.

Einen Anspruch auf Wärmelieferung hat die Bekl. deshalb nicht gegen die Kl., sondern - einen entsprechenden Vertragsschluss vorausgesetzt - gegen die ... GmbH. Die Kl. hat aber für die Tauglichkeit der Heizkörper und deren Zuleitungen einzustehen (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, Ill, Rn. 1310).

2. Die angefochtene Entscheidung ist aber im Ergebnis zutreffend, weil die Bekl. einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache nicht dargelegt hat und sie deshalb nicht berechtigt ist, die Miete [...] um jeweils 10 % zu mindern.

Eine Minderung gemäß § 536 BGB kommt nur in Betracht, wenn die Mietsache einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in einem nicht unerheblichen Umfang aufhebt (vgl. KG, KGReport Berlin 2006, 89 = GE 2005, 1427 = WuM 2005, 774 m.w.N.). Das Vorliegen eines solchen Mangels hat die Bekl. nicht vorgetragen.

a) Soweit die Bekl. behauptet, das Leitungsnetz sei "veraltet und mangelhaft isoliert", ist dieser Vortrag zum einen unsubstantiiert, zum anderen aber im Hinblick auf die begehrte Mietminderung unschlüssig, da nicht dargelegt wird, inwieweit dieser "Mangel", so er denn vorliegt und sich als Mangel der Mietsache darstellt, deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in einem nicht unerheblichen Umfang aufhebt. Die Heizungsanlage ist nämlich unstreitig in der Lage, die Mieträume ausreichend mit Wärme zu versorgen.

b) Ein Mangel der Mietsache folgt entgegen der Ansicht der Bekl. auch nicht aus dem Umstand, dass die ... GmbH in ihren Abrechnungen der gelieferten Fernwärme für die Jahre 2002 und 2003 Leitungsverluste auf sie, die Bekl. sowie die übrigen Mieter des Gewerbeobjektes der Kl. umlegte, wodurch sich die Heizkosten um 38 % bzw. 33 % erhöht haben.

aa) Unzutreffend ist schon die Ansicht der Bekl., eine verlustreich arbeitende Heizung stelle per se einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant (KG, KGReport 2006, 89 = WuM 2005, 774; LG Hamburg, NJW-RR 1988, 907). Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist aber nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage bzw. der Gebäudeerrichtung zu beurteilen (vgl. Bub/Treier, aaO, Ill Rn. 1305). Dass die Heizungsanlage diesem Stand nicht entspricht, ist dem Vortrag der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Bekl. aber nicht zu entnehmen. Auch ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten technischen Stand zu halten und muss daher auch nicht eine dem technischen Entwicklungsstand zur Zeit ihres Einbaus entsprechende Heizungsanlage deshalb erneuern, weil sie nach heutigen Maßstäben unwirtschaftlich arbeitet; ebenso wenig schuldet er eine Verbesserung der dem technischen Stand zur Zeit der Gebäudeerrichtung entsprechenden Wärmedämmung (Bub/Treier aaO, Ill Rn. 1282 m. w. N.).

Dass die Heizungsanlage nicht dem Mindeststandard (vgl. zu diesem Begriff: BGH, Urteil vom 26.3.2004, VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090 = WuM 2004, 527) entspricht, den die Bekl. bei Vertragsschluss im Jahr 2001 erwarten durfte, hat diese nicht einmal im Ansatz dargelegt.

bb) Die von der Bekl. gewünschte Ausweitung des Mangelbegriffs des § 536 Absatz 1 BGB ist abzulehnen (vgl. zum Folgenden: Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Auflage, G, Rn. 46, m. w. N.). Weicht der tatsächliche Zustand des Mietobjekts nicht von der aus dem Vertragszweck definierten Sollbeschaffenheit ab, weil die Anlagen und Einrichtungen funktionieren und der Mieter damit die Gebrauchsmöglichkeit erhält, die ihm der Vermieter aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB, so ist die Mietsache nicht mangelhaft. Dass hier kein Mangel im Sinne des § 536 Absatz 1 BGB vorhanden ist, macht auch die Gegenprobe deutlich. Wäre ein Mangel gegeben, hätte der Mieter aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB einen selbständigen Anspruch auf Beseitigung der Unwirtschaftlichkeit. Ein derartiger Anspruch steht ihm indes bei einer ordnungsgemäß gewarteten und einwandfrei laufenden Anlage nicht zu. Die Annahme eines Fehlers würde auch die Entschließungsfreiheit des Vermieters partiell in Frage stellen. Die Entscheidung, mit welchen Anlagen und Einrichtungen der Vermieter ein Mietobjekt ausstatten will, muss aber diesem überlassen bleiben.

cc) Die Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 4. November 1982 (WuM 1984, 54 = MDR 1983, 229) steht dem hier gefundenen Ergebnis nicht entgegen. Zum einen handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, die unter - undogmatischer (vgl. Langenberg, aaO, Fn. 72) - Zuhilfenahme der Grundsätze von Treu und Glauben zur der Annahme gelangt, dass eine mit einem Energieverlust von rund 60 % arbeitende, auf Kosten des Mieters betriebene Heizungsanlage einen zur Minderung des Mietpreises berechtigenden Mangel der Mietsache darstellt. Zum anderen erreicht der vorliegend behauptete Energieverlust nicht die Grenze, die eine Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben in dem hier zu entscheidenden Fall rechtfertigen könnte.

dd) Dem Vortrag der Bekl. ist auch nicht zu entnehmen, dass es sich bei der von der ... GmbH betriebenen Heizungsanlage um eine solche handelt, die im Vergleich zu den Heizungsanlagen vergleichbarer Gewerbeobjekte besonders unwirtschaftlich arbeitet. Insbesondere hat die Bekl. nicht dargelegt, dass die von ihr gezahlten Heizkosten pro Flächen- oder Raumeinheit die für vergleichbare Mietobjekte zu zahlenden Kosten in einem besonders auffälligen Maß übersteigen. Dem Vortrag ist lediglich zu entnehmen, dass diese Anlage wirtschaftlicher arbeiten könnte, wenn die behaupteten Leitungsverluste nicht auftreten würden. Leitungsverluste sind aber - dies ist gerichtsbekannt - bei Fernwärmeheizungen systemimmanent, sie stellen den größten Nachteil dieser Beheizungsart dar und lassen sich nie vollständig verhindern. In Betracht kommt vorliegend deshalb allenfalls eine Reduzierung der nach dem Vortrag der Bekl. auftretenden Leitungsverluste. Einen Anspruch auf Minderung der Miete wegen einer nicht optimal arbeitenden Heizung hat die Bekl. aber, wie oben dargelegt, nicht.

ee) Den mit Schriftsatz vom 14. November 2007 eingereichten Anlagen ist zu entnehmen, dass es vorliegend nicht um die Frage der Mangelhaftigkeit der Mietsache geht, sondern um die Frage der richtigen Abrechnung der Fernwärme durch die ... GmbH, insbesondere um die Frage der Abrechnung der Netzverluste.

Wie die Bekl. in ihrem Schreiben vom 26. April 2007 (Anlage B 15) ausführt, besteht der Mangel der Mietsache aus ihrer Sicht dann nicht mehr, wenn Verluste im Netz des Gesamtobjektes nicht mehr auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Lässt sich der behauptete Mangel aber durch eine schlichte Änderung der Abrechnungsmodalitäten beseitigen, dann handelt es sich nicht um einen Mangel der Mietsache, sondern um die Frage der richtigen Abrechnung durch die ... GmbH.

c) Auch der Umstand, dass die Kl. die Flächen im Gebäude entgegen den Heizkreisläufen im Gebäude vermietet hat, so dass eine Erfassung des Verbrauchs der Bekl. nicht ordnungsgemäß möglich war, stellt keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Es ist nicht ansatzweise erkennbar, inwieweit dieser Umstand die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einem nicht unerheblichen Umfang aufgehoben hat. [...]

Bei ungewöhnlich hohen Heizkosten ist eine Minderung nur dann berechtigt, wenn die Heizungsanlage einen Fehler aufweist, weil sie z. B. nicht mehr dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus entspricht oder einen zu gewährenden Mindeststandard unterschreitet.

Gemäß § 23 des von dem beklagten Mieter geschlossenen Mietvertrages über Büro- und Lagerräume sollte das Objekt von einem Dritten mit Wärmeenergie versorgt werden, mit dem die vermietende Klägerin einen Rahmenvertrag abschloss, wobei die jeweiligen Lieferungsverträge mit den Mietern abgeschlossen wurden. Der beklagte Mieter monierte, dass der von dem Dritten berechnete hohe Energieverbrauch auf das veraltete und mangelhaft isolierte Leitungsnetz des Grundstücks zurückzuführen sei, das zu Verlusten von mehr als einem Drittel führe, was der Klägerin auch bekannt gewesen sei. Außerdem sei nur ein Zähler am Eingang des Gebäudes vorhanden gewesen, so dass das Rohrleitungsnetz zu trennen und ein weiterer Wärmezähler einzubauen gewesen sei. Der Beklagte minderte deswegen die Miete, woraufhin die Klägerin auf Zahlung restlicher Miete und der Beklagte widerklagend auf Rückzahlung überzahlter Miete klagte. Das Landgericht gab der Klage statt und wies die Widerklage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Beklagten.

Das Kammergericht wies die Berufung zurück. Zwar habe die Klägerin für die Tauglichkeit der Heizkörper und deren Zuleitungen einzustehen, auch wenn sie die Wärme nicht geliefert habe. Der Beklagte habe einen Mangel nicht vorgetragen. Soweit er behaupte, das Leitungsnetz sei veraltet und mangelhaft isoliert, habe er nicht dargelegt, dass dadurch die Tauglichkeit der Mietsache in einem nicht unerheblichen Umfang aufgehoben werde, denn die Heizungsanlage sei unstreitig in der Lage, die Mieträume ausreichend mit Wärme zu versorgen. Ungewöhnlich hohe Heizkosten könnten nur dann eine Minderung rechtfertigen, wenn die Heizungsanlage einen Fehler aufweise, weil sie nicht mehr dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus entspreche oder einen zu gewährenden Mindeststandard unterschreite, was der Beklagte ebenfalls nicht dargetan habe.

Der Vermieter sei auch nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten Stand zu halten und müsse daher auch nicht eine dem technischen Stand zur Zeit ihres Einbaus entsprechende Heizungsanlage deshalb erneuern, weil sie nach heutigen Maßständen unwirtschaftlich arbeite. Auch der Umstand, dass die Klägerin die Flächen im Gebäude entgegen den Heizkreisläufen im Gebäude vermietet habe, so dass eine Erfassung des Verbrauchs des Beklagten nicht ordnungsgemäß möglich gewesen sei, stelle keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar, da nicht erkennbar sei, inwieweit dieser Umstand die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt habe.

Das Kammergericht stellte erfreulicherweise klar, dass grundsätzlich kein Anspruch auf Veränderung der technischen Ausstattung der gemieteten Räume besteht, wenn die technische Ausstattung dem üblichen Standard und der Konstruktion bei Abschluss des Mietvertrages entsprach (LG Berlin, GE 1995, 621) und für sich gesehen auch noch heute einwandfrei funktioniert. Allein die Änderung von technischen Normen führt nicht dazu, dass der Mieter einen Anspruch auf Anpassung der Ausstattung der gemieteten Räume an diese Normen hat, wenn im übrigen der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung weiter gewährleistet ist. Die Heizungsanlage braucht nicht schon deswegen nachgerüstet zu werden, weil sie nicht mehr den aktuellen technischen Anforderungen entspricht (LG Hannover, WuM 1991, 540). Sie muss aber so ausgerüstet sein, dass die vertraglich geschuldeten oder allgemein für angemessen gehaltenen Temperaturen in den Räumen erzielt werden können.

Führt der Mangel bei den Betriebsleistungen des Vermieters lediglich zu Mehrkosten, z. B. wenn die Heizung unwirtschaftlich arbeitet (vgl. auch Bub/Treier-Krämer, Handbuch, III. B, Rn. 1365) oder erhöhte Heizkosten infolge Neubaufeuchtigkeit und sukzessiver Belegung eines Neubaublocks bei einem Mieter entstehen (vgl. dazu LG Mannheim, WuM 1977, 138; AG Gengenbach, WuM 1989, 241), so ist nach richtiger Auffassung keine Minderung gerechtfertigt (a. A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 536 Rn. 231 zu überdimensionierter Heizung). Die überhöhten Kosten sind vielmehr bei der Betriebskostenabrechnung abzusetzen, wenn der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot oder die Pflicht zur ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung (vgl. dazu u. a. Kinne, GE 2003,711) verletzt hat (OLG Düsseldorf, WuM 1994, 54; LG Frankfurt, WuM 1987, 119).

Hinsichtlich der fehlenden Verbrauchserfassung kommt ein Kürzungsrecht des Mieters gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV in Betracht, das aber wiederum nur die Heiz- und Warmwasserkosten betrifft.